土地估价技术报告

不动产估价实习

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不动产估价技

术报告

总述

项目名称：平顶山市新城区九天庄园地下停车库价格评估

委托方：平顶山新城区常绿集团

受托估价单位：河南城建估价公司

估价目的：委估宗地为平顶山市新城区九天庄园地下停车库，土地规划用途为住宅用地。本次估价目的是为委托方拟确定不动产价格提供参考依据。

估价基准日：二O一四年六月二十日

估价日期：二O一四年六月八日至六月二十日

土地估价师签字

1、土地估价师签字证书号：81423509

2、土地估价师签字证书号：95792859 土地估价机构

估价机构负责人签字：王雨虹

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二O一四年六月二十二日估价对象描述及地价影响因素分析

一，估价对象描述

（一）土地登记状况

1、宗地位置：平顶山市新城区崇文路(河南城建学院西门斜对面)；

2、宗地用途：待估不动产宗地登记用途为住宅用地，本次评估设定用途为住宅用地；

3、土地面积：2550平方米；

4、土地等级：住宅三级；

5、地号：810160086

6、地籍图号：无

7、土地使用权属性质及来源：挂牌；

8、登记时间： 2012年6月。

（二）土地权利状况

1、土地所有权：国家所有；

2、土地使用权：平顶山新城区常绿集团2013年1月以挂牌方式取得待估不动产国有土地使用权，使用年限为70年，本次评估中土地使用年限设定为70年，剩余年限68.5年。

3、土地他项权利；在估价基准日二O一四年六月二十日，待估宗地未设定他项权利。他项权利等土地权利状况详见一览表3

表3估价对象土地权利状况一览表

（三）土地利用状况：

根据估价人员现场勘察，现状为平顶山市新城区九天庄园地下停车库，建筑面积为2550平方米。

二，地价因素分析

一般因素

1、城市资源状况

平顶山市位于河南省中部，总人口490万人，全市土地总面积为8867平方公里，最近全年GDP为1312亿元，人均年收入6047.7元。

2、房地产制度与房地产市场状况

平顶山市人民政府能够严格执行国家房地产管理的法律、法规和有关政策。土地政策：政府高度垄断土地市场，二级市场已逐步形成，对商业、旅游业和房地产开发已实行了拍卖、招标和挂牌交易，并且已进行了多次招标、拍卖和挂牌,取得了很好的社会效益和经济效益；住房制度：政府已经取消了福利分房，住房公积金制度已经健全，公房私购和货币分房正在形成；地价政策：平顶山市近期完成了建城区的城镇土地分等定级和建城区的基准地价，并向社会公告实施。目前，平顶山市的地价稳中有升。

3、产业政策

平顶山市是河南省煤炭能源基地的重要组成部分。作为一个新兴的能源城市，平顶山市经济发展迅速，随着经济的飞速发展，城市房地产业也发展很快，目前土地市场正在逐步形成。

4、城市规划与发展目标

平顶山市位于河南省中部，开发较好，土地利用规划合理，城市基础设施配套完善，发展前景可观，地价升值空间很大。

5、城市社会经济发展状况

平顶山市国内生产总值达到1312亿元。人均国民生产总值6047.7元。平顶山市工业基础较好，煤炭资源丰富，有大型企业成立。农业基础较好、交通便利、商服一般，城市基础设施比较完善。工业构成了以煤炭、旅游等多元化的产业格局。

区域因素

1、区域概况

目前，平顶山市规划范围内，已形成以煤炭、旅游为龙头产业的新型城市。

2、交通条件

新城区交通十分便利，郑石高速穿境，城市一级、二级公路相互连接，乡村公路四通八达，80%的村实现了通油路。郑石高速公路与建设东路连接的互通出口直通平顶山市主干道—建设路，对进一步扩大与外部的联系，加快经济发展步伐产生重要的作用。

（1）公路。区域内道路等级为一级二级，与崇文路交叉，距市中心12.5公里，公交车66路、67路、16路、27路、26路、35路、均可到达。交通相对便利。

（2）铁路。待估不动产距平顶山火车站约14.8公里。67路、27路均可到达。

3、基础设施条件

新城区开发较好，公益事业搞的也较好，主干道全部达到了高标准的亮化、绿化，环境整洁，市容美观。区域内供水、排水、供电、通讯、通暖及学校、医院等配套设施完善。

（1）排水。待估不动产所在区域排水体制为雨污合流制。雨污水排入城市排水管网，排水状况优。

（2）供电。待估不动产所在区域由平顶山供电公司供电、供电保证率95%以上，通电状况优。

4、环境条件

估价对象周围交通便利，公共设施齐备，环境条件良好，区域内大气、粉尘污染值符合国家环保标准，环境质量状况一般，人口密度中等。

5、城市规划限制

待估宗不动产于平顶山市新城区崇文路（河南城建学院西门斜对面），区域内多为商业、住宅、教育基地及政府部门建筑用地等，城市规划对土地利用类型有限制，对利用强度限制不大。

个别因素

1、不动产位置

待估不动产位于平顶山市新城区崇文路（河南城建学院西门斜对面）。

2、待估不动产登记用途为住宅用地，现状用途和本次评估设定用途为住宅用地，最有效使用用途为住宅用地。

3、待估不动产位于崇文路，根据估价师现场勘察，临街状况较优。

4、不动产形状况较规则，面积为2550平方米，地势平坦，地基条件较优。

5、开发程度

待估宗地红线外达到“三通”（通路、通电、排水）宗地红线内