房地产法案例答案五版更新

第一章 房地产由房产与地产二者结合而成,因此，在物理属性上，房产不能脱离地产而独存，但地产却可以脱离房产而单独存在。在法律属性上，我国立法对房产与地产的关系一直实行分别主义，即房产与地产可以分离而分别确定其物权归属。但有鉴于二者物理属性的紧密结合性和出于简化法律关系的考虑，在处分上，我国立法却采取了房产与地产的一体处分原则，即通常所谓的“房随地走”“地随房走”。本案中，拟出售房屋的所有权人是张某，其房屋占用范围内的土地使用权人却是H市某公司，房屋所有权与土地使用权的归属发生了分离。但根据一体处分原则，在发生房地产转让行为时，房产与地产应一并转让，从而保证其权利归属上的主体一致性，因而H市房地产交易中心的抗辩理由难以成立。本案所涉房地产交易要有效进行下去，正确的解决方式是，应先由H市某公司将土地使用权过户登记至张某的名下，再由张某过户登记至李先生名下，从而贯彻房地一体处分原则。

第二章 案例1 从情理上讲，甲乡镇下辖行政村的反对不无理由。根据我国相关法律规定，集体土地实行三级所有的公有制，乡镇农民集体所有是其中的一种。乡镇农民集体所有不是乡镇政府所有，也不是乡镇集体经济组织所有，而是由乡镇集体经济组织代行相应的经营管理权。乡镇集体所有是历史形成的，其所有权主体是“乡镇集体成员集体”。在乡镇合并风刮起之前，乡镇是由原来的人民公社演变而来，而人民公社的历史形成往往具有地域的特定性和固定性，其下辖的行政村或自然村范围往往也没有变化。因此，本案中，合并前甲乡镇集体所有的2000亩土地，就属于甲乡镇下辖的16个行政村全体1万村民集体所有；乙乡镇集体所有的1000亩土地，就属于乙乡镇下辖的36个行政村全体5万村民集体所有。乡镇合并不应是简单的“1+1”，其本身是一个复杂的行政和法律运作过程，如果不能很好地对合并前乡镇的财产权作出妥善的平衡处理，乡镇合并就会弊大于利，原集体成员的财产权益和成员权益就会遭受侵害。本案中，甲乡镇村民提出的反对意见就凸显了这一问题，所以，甲乡镇下辖的行政村的反对不无理由。但就法律层面而言，这一反对理由恐怕不会被接受。就此问题相关法律虽然没有作出明确规定，但根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第20条就村农民集体所有的土地所有权确权的规定看来，法律的规范立场将会选择将合并前的乡镇集体所有土地直接确权为合并后乡镇的集体土地所有权。《确定土地所有权和使用权的若干规定》第20条规定：“根据《六十条》确定的农民集体土地所有权，由于下列原因发生变更的，按变更后的现状确定集体土地所有权：（一）由于村、队、社、场合并或分割等管理体制的变化引起土地所有权变更的；……”依此规定，基于类推解释，由于乡镇合并这一管理体制的变化而引起土地所有权变更的，应按变更后的现状把被合并乡镇的集体土地所有权确权为合并后乡镇的集体土地所有权，所以,本案所涉甲、乙二乡镇的集体土地所有权应确权为丙乡镇的集体土地所有权。当然，乡镇集体土地所有权是我国特有的一项土地公有制实现形式，其固有的主体虚位等构造缺陷是造成本案争议的主要原因之一，对于乡镇合并中的土地所有权问题，是否也可以参照在同一行政村内可以并行存在几个村民小组的集体土地所有权的模式进行处理，而不是简单地把其合并为一个单独的乡镇集体土地所有权，对于此等问题，还是存在着较大的进一步的探讨空间的。 案例2 对于讼争房屋所有权的确定，应分不同阶段处理。对于罗某与其妻何某而言，讼争房屋是二人经由合法建造这一事实行为而原始取得，故在何某生前，房屋所有权归罗某与何某共同共有。罗甲、罗乙虽对房屋的建造付出了一定的人力、财力，但其付出并非基于共同建造而支付的对价，因而二人并非房屋建成时原始取得所有权的共有人，二人的付出在法律上应定性为无偿赠与。在何某去世时，发生了法定继承，何某在讼争房屋上的共有份额作为遗产由罗某、罗甲、罗乙三人共同继承；此时，罗某并非讼争房屋的单独所有权人，讼争房屋由三人共有。就共同继承所得遗产在共有属性上是按份共有还是共同共有，我国现行法没有明确规定，理论上存在着争议，但通说认为是共同共有。根据《物权法》第97条规定，共同共有人处分共有财产的，应当经全体共同共有人同意。本案中，罗某未征得罗甲、罗乙两位共有人的同意而擅自处分讼争财产，其处分行为在效力上是存在瑕疵的。《物权法》第97条规定在规范属性上应属于效力性强制性规范，违反之而为处分的，其处分行为应属无效。因而，罗甲、罗乙请求法院宣告合同无效应予支持。无效合同不能导致物权变动，在罗甲、罗某获得确认合同无效的胜诉判决后，即可确认讼争房屋自始归罗某、罗甲、罗乙三人共同共有。因合同无效，案涉第三人自始未取得讼争房屋的所有权，其可基于《合同法》第58条规定向罗某主张相应的损害赔偿责任。在本案中，第三人即便主张善意取得抗辩，其也不能抗辩成功，因为罗甲、罗乙二人曾当面阻止过罗某和第三人的过户行为，第三人对罗某无权处分的事实是明知的，因而其并非善意第三人，无权主张善意取得。 案例3 乙购买甲公司的商品房，办理了所有权证书，取得了建筑物区分所有权，对于所购房屋拥有专有权，对小区内的共用部分拥有共有权。甲公司与乙间的买卖合同对于小区内基础设施的所有权未做约定，根据《物权法》第73条的规定，建筑区划内的公用设施属于业主共有。因此，小区内的公用设施不属于甲公司所有，而是由业主共有。甲公司将小区内的锅炉、配电室、水源井、水泵房等公共配套设施转让给丙企业，而这些公共配套设施属于小区内的公用设施，甲公司并不拥有所有权，并且甲公司事后也不可能取得这些公共配套设施的所有权或处分权。因此，甲公司的处分行为属于无权处分，其与丙公司之间的转让协议属于无效合同。同时，丙公司无权主张善意取得，因为对于《物权法》第73条的强制性规定，丙公司应当是明知的，其主观上并不具有善意，不属于善意第三人。因而不论是基于转让协议还是善意取得制度，丙公司都不能取得相关设施的所有权。 案例4 本案为地役权纠纷，而不是相邻关系纠纷。地役权是指为自己不动产的便利而使用他人不动产的权利，相邻关系指的是相互毗邻的房地产所有权人或使用权人之间在行使所有权或使用权时，因相互间给予便利或接受限制所发生的权利义务关系。相邻关系是对不动产权利的法定扩张或限制，基于法律规定而产生；而地役权是对不动产权利的约定扩张或限制，多基于约定而产生，并且对不动产权利义务的扩张或限制的程度高于相邻关系。在本案中，N公司与X公司签订合同，限制X公司不得兴建高层建筑，N公司给予补偿。合同对X公司的土地使用方式所做限制远远超过法律的规定，双方的权利、义务源于合同，而不是法律的直接规定。因此，双方产生地役权关系。 本案的地役权属于眺望地役权，期限为10年。但该地役权并没有办理登记手续，因此，依法不得对抗善意第三人。X公司在转让建设用地使用权时，就已向J公司告知了相关的地役权情况，就是说，J公司对转让的建设用地权使用权上存在地役权的情况是知道的，因此，J公司不属于善意第三人。根据《物权法》的相关规定，该地役权可以对抗J公司。地役权具有从属性，随供役地使用权一并转让。N公司与X公司订立合同后，X公司的建设用地使用权便产生地役权负担，其随后将建设用地使用权转让给J公司，J公司所受让的建设用地使用权仍然存在地役权负担。N公司可以向J公司主张地役权，阻止J公司兴建酒店，以免妨碍眺望。

第三章 案例1 根据《物权法》第30条规定，建造人自合法建造这一事实行为完成时起，取得所建房屋的所有权。本案中，涉案房屋由三原告和第三人共同出资建造，因而四人共同取得所建房屋的共有权。基于三原告与第三人之间具有家庭关系，根据《物权法》第103条规定，其共有在性质上为共同共有。第三人陆某作为共同共有人之一，在未征得其他共有人同意的情况下，通过向登记机关提供篡改过的虚假材料申请登记，而登记机关在审核时又未尽到合理审慎的审查义务，致使将房产错误地登记在第三人一人名下，因而三原告有权请求撤销该错误登记。 案例2 于某与董某所交易的房屋并不是禁止交易的，并且他们之间的交易征得了承租人杨某的同意，未侵犯承租人的优先购买权。于某、董某主体适格，意思表示真实，亦不违反法律的禁止性规定。同时，依据《物权法》第15条规定，房屋买卖合同并不因未办理房屋所有权转让登记而无效。因此，于某与董某之间的房屋买卖合同合法、有效。在买卖合同中，出卖人的主要义务是交付标的物并转移标的物的所有权，买受人的主要义务是支付价款。在本案中，买受人董某已经履行了付款义务，而出卖人于某并没有履行相应的义务。因此，于某应当履行办理房屋权属变更登记手续的义务。同时，根据房地一体处分原则，转让房屋的，该房屋占用范围内的建设用地使用权应一并转让，因此，于某亦应当履行建设用地使用权权属变更登记手续的义务。 案例3 原告郁某的诉讼请求应当得到支持。本案中，第三人王某与登记机构的工作人员袁某恶意串通，通过提供虚假登记材料进行错误登记，损害了房屋所有权人蔡某的利益，法院判决确认房屋归蔡某所有完全正当。在虚假登记完成后，第三人王某与原告郁某签订了房屋买卖合同，王某再次串通袁某为其办理了相应的所有权移转登记手续，从而损害了原告郁某的利益。有鉴于第三人王某与登记机构工作人员袁某的恶意串通行为，故原告郁某请求被告登记机关承担赔偿责任的诉请应予支持。对于原告郁某的损失，被告登记机关与第三人王某负连带赔偿责任，故在被告登记机关赔偿原告郁某后，登记机关有权向第三人王某追偿。同时，基于其工作人员袁某的恶意串通行为，登记机关还有权向袁某追偿相应的损失。

第四章 案例1 本案的场地有偿使用协议原则上应认定为无效合同。《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”依此规定，集体所有土地原则上不得出租用于非农建设，只有在符合法定的少数例外情形下才可以出租。根据我国现行法的相关规定，原告要有效取得建设用地使用权，应依法走农用地转用和征地程序，将拟使用的集体地变性为国有土地，再通过与国家签订相关土地使用协议的方式取得土地使用权。本案原、被告之间的租赁协议，违背了土地征收及土地管理的相关强制性规定，违反了法律明定的“不得以租代征”规定，因而应认定为无效合同。 案例2 依据我国现行法的规定，建设用地使用权人应当按照规划批准的用途使用土地。在本案中，原告经规划部门批准的项目用地是建设办公楼，但原告将本应建设的商业办公楼改成商品住宅楼，改变了建设用地规划许可指定的土地用途，此行为系属违反法律的强制性规定的违法建设行为。由此决定，原、被告签订合建协议的目的是为了进行违法建设，该协议属于“以合法形式掩盖非法目的”的合同，应认定为无效。 案例3 土地用途变更时，尤其是原工业用地或综合用地变性为商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地或商业用地时，究竟是应当一律采用竞价方式重新出让，还是仅通过土地用途变更补交土地出让金即可，在实践中存在着不同的看法和做法。就此问题，公平合理、合情合法的做法应是区分不同的土地使用权取得方式而区别对待。本案中，土地属性为划拨土地，对于划拨取得建设用地使用权的，因划拨取得是无偿取得，且划拨用地属于公益性用地，因而当划拨用地变更为经营性用地的，应当改采竞价方式重新出让为宜，原划拨用地权利人只能以普通竞价者的身份参与竞价，而无权直接取得或优先取得原用地的建设用地使用权。故S市国土资源部门的答复于法有据，纺织厂想通过补交土地差价的方式直接改变土地用途的意愿难以实现。 案例4 涉案《国有土地使用权预约协议书》（以下简称《协议书》）虽名为“预约”合同，但究其实质，实为国有土地使用权出让之“本约”合同，当事人之间已经成立正式的国有土地使用权出让合同关系。主要理由在于：其一，《协议书》内容已经具备了正式的国有土地使用权出让合同的全部实质要素，全面约定了宗地位置、宗地面积、宗地四至、建设项目、土地用途、出让年限、土地出让金单价与总价、综合开发费、土地出让金支付期限与支付方式、供地条件、违约责任等内容，这些内