养老院财务分析

第五章 投资分析 1.资金来源与股本结构： 公司注册资本1200万元，具体的资金来源与股本结构如下： 资金来源： 单位：万元 项目 来源 金额 权益资本 风险投资 950 创业团队投资 50 债务资本 银行贷款 200

金额

79%4%17%风险投资创业团队投资银行贷款

在股本结构中，风险投资方面我们打算吸引一个或者多个大企业共同入股，资金为950万，大企业的资金充足，愿意支持公益事业，来提高企业名声，在日本这种模式很普遍，而且大企业也能从公益事业中获取到一些关联的收益，总之，这种投资是一本万利的。团队投资50万元，充分考虑到我们作为大学生的资金来源有限。我们主要靠吸引大企业做公益事业这种在内地比较新的模式来创立夕阳红养老院，而我们创业团队作为管理者经营养老院。此外我们还需要以养老院房产作抵押从银行贷款200万元，为期两年（金融机构2年期的借款利率为%）。 2.投资分配： 前期投资表 单位：万元 项目 费用 房建费用 850 绿化等基础设施建设 80 基本设施配备 200 开业仪式和相关宣传费用 10 其它费用 10 流动资金 50 合计 1200 注: 1、 房建投入：为考虑经营的长期性，需要企业自己着手建设适合养老的标准房间，一方面能让老人住的更加舒适，另一方面也有利于企业长期经营成本的降低；从长期来看，企业占用的土地增值会提高企业自身的价值，因此，虽然可能投资回收期长些，但从长期看是值得投资的。因为从事非营利事业，可邀有愿意回报社会的房地产企业赞助，房建费用控制在850万元。 2、 绿化等基础设施建设：为了改善养老环境，企业发展初期以栽种桃树、柳树、槐树这些经济实用的树种，养殖些花卉、草坪，设置可在路上休憩的木椅等，投入控制在80万元。 3、 基本设施配备： a) 床、床头柜和一人一格的衣橱，约计600元*200=12万元。 b) 床上用品400*200=8万元 c) 室内一个书桌、圈椅400*200=4万元 d) 电视每房间一个600*200=12万元 e) 活动室设施家庭影院一套，麻将桌20个，健身器材20件，预算约40万元。 f) 餐饮设施，灶具十套，餐具200套，消毒柜两个，冰箱若干台，总控制在10万元。（可在开业时争取区政府或赞助单位的捐赠） g) 洗衣设备，预算4万元（可设置投币式自动洗衣机十台和其他洗衣设备若干）。 h) 洗澡设备，预算8万元。 i)办公设施，电脑若干、打印机一台，面包车一部（可时机成熟时再增加） 。合计最小投入20万元。 k) 医疗器械设备等，预计投入80万元。 L）其它装饰类费用计提2万元。 4、开业仪式和相关宣传费用，约10万元。

夕阳红养老院位于马鞍山郊区，占地5000平方米，共有床铺200床，初步阶段面向工人阶层，提供全方位医疗服务的中档养老企业。招聘有专业知识的医务人员，和培训下岗职工做些简单的护理，一方面帮助下岗职工再就业，另一方面减少成本。开展宣传活动，吸引需要社会上需要我们服务的顾客入住，鼓励青年学生积极参加敬老的爱心活动。

3.投资分析 投资决策需要各种指标进行计算判断，为了更好地为投资者作参考，下面从投资净现值、内含报酬率、投资回收期三个方面作分析,由于开办养老院投资回报期比较长，这也是特有的行业特征，为了分析财务上的可行性，现考虑10年期内财务上的指标。

项目 初期 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年 第九年 十年 固定资产投资 -950 流动资金 -50 净利润 +折旧 23 23 23 23 23 23 23 23 23 23 净现金流量 -1000 净现金流量现值 -1000

投资净现值 NPV=∑(CI-CO)/(1+i)^-t 计算得：NPV=*(1+7%)^-1+*(1+7%)^-2+*(1+7%)^-3+*(1+7%)^-4+*(1+7%)^-5+*(1+7%)^-6+*(1+7%)^-7+*(1+7%)^-8+*(1+7%)^-9+*(1+7%)^-10-1000=万元

内含报酬率 ∑NCF(1+IRR)^-t =CO

*(1+R)^-1+*(1+R)^-2+*(1+R)^-3+*(1+R)^-4+*(1+R)^-5+*(1+R)^-6+*(1+R)^-7+*(1+R)^-8+*(1+R)^-9+*(1+R)^-10=1000 IRR︽17%

投资回收期 根据： ∑ Ik ＝ ∑ Ok 回收期=累计净现值出现正值年数-1+（未收到现金/当年现值） =5-1+=年 根据以上三个财务指标分析，2012年银行长期贷款利率，一至三年（含）为 %,考虑到风险等因素，现把资金成本率定为7%，此时NPV=万元，远大于0，内含报酬率为17%大于资金成本率7%，投资回收期为年，这在投资回收期普遍长的养老行业里算是非常好了，因此值得投资。

财务分析 1.住房及服务费标准： 收费标准（每人/每月/元） 养老区类型 房费 伙食费 水电费 护理费 合计 怡心苑（生活自理区） 900 550 50 0 1500 孝心苑（生活半自理区） 900 550 50 500 2000 爱心苑（半护理服务区） 900 550 50 1000 2500 静心苑（全护理服务区） 900 550 50 1300 2800 注：以上数据是依据问卷调查总结得到，设计的问卷调查表见下文

2.收益预估表： 根据调查，我们发现养老院的入住率很高，考虑到风险因素，我们假设第一年的入住率为80%，各养老区（怡心苑、孝心苑、爱心苑、静心苑）人数分别按入住人数的20%、50%、20%、10%计算,以后假设每年入住率为90%。 其中，第一年的主营业务收入计算如下： 200*80%*12*(20%*1500+50%*2000+20%*2500+10%*2800)=万元/年 二至五年的主营业务收入计算如下： 200*90%*12*(20%*1500+50%*2000+20%*2500+10%*2800)=万元/年

成本费用的有关项目： 第一年 主营业务成本/年/万元 员工工资 折旧费用 伙食成本 水电成本 医用用品成本 其它费用 合计

125 20 8 20 235

二至五年 主营业务成本/年/万元 员工工资 折旧费用 伙食成本 水电成本 医用用品成本 其它费用 合计 125 20 8 15 230 第一年 管理费用/年/万元 管理人员工资 折旧费 其它开支 合计 40 3 2 45

二至五年 管理费用/年/万元 管理人员工资 折旧费 其它开支 合计 48 3 9 60

工资（第一年）/年/万元 人数 工资/年 小计 兼职员工 20 1 20 普通员工 17 2 34 医护员工 13 3 39 销售人员 4 3 12 专业医生 8 4 32 管理人员 8 5 40 合计 70 18 177

工资（二至五年）/年/万元 人数 工资 小计 兼职员工 20 1 20 普通员工 17 2 34 医护员工 13 3 39 销售人员 5 3 15 专业医生 8 4 32 管理人员 8 6 48 合计 71 19 188

收益表（万元） 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年

一.主营业务收入 减： 主营业务成本 235 230 230 230 230 二.主营业务利润 加： 其他业务利润 20 20 20 20 20 减 ：销售费用 30 20 20 20 20 管理费用 45 60 60 60 60 财务费用 0 0 0 三.营业利润 营业外收入 30 50 50 50 50 四.净利润 注：1. 《企业所得税法》及《实施条例》规定，符合条件的非营利组织的收入为免税收入。 2.主要项目变动解释：其他业务利润在成递增趋势，主要因为一些商店的开办，还有临时照管业务的开展；财务费用在第三年的大幅下跌，是因为银行贷款的到期偿还。

3资产负债表:

初期 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 初期 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 货币资金 50 长期借款 0 200 0 0 0 0

流动资产合计 50 负债合计 0 200 0 0 0 0

固定资产 950 1150 1150 1150 1150 1150 实收资本 1000 1000 1000 1000 1000 1000

减：累计折旧 0 23 46 69 92 115 盈余公积 0

固定资产净值 950 1127 1104 1081 1058 1035 未分配利润 0

非流动资产合计 950 1127 1104 1081 1058 1035 所有者权益合计 1000

资产总计 1000 负债和所有者权益总计

1000

注：固定资产以房屋为主，房屋的使用年限为50年，按2%计提固定资产折旧。 4现金流量表

现金流量表分析（万元） 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 一、经营活动产生的现金流入量 主营业务收到的现金 收到其他与经营活动有关的现金 现金流入小计 购买商品、接受劳务支付的现金 支付给职工以及为职工支付的现金 支付其他与经营活动有关的现金 现金流出小计