天津滨海盘山投资建设有限公司、徐志永商品房预约合同纠纷二审民事判决书

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【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房预约合同纠纷 【审理法院】天津市第一中级人民法院 【审理法院】天津市第一中级人民法院 【审结日期】2020.03.13 【案件字号】(2020)津01民终799号 【审理程序】二审 【审理法官】石刚张玉明王路 【审理法官】石刚张玉明王路 【文书类型】判决书 【当事人】天津滨海盘山投资建设有限公司;徐志永 【当事人】天津滨海盘山投资建设有限公司徐志永 【当事人-个人】徐志永 【当事人-公司】天津滨海盘山投资建设有限公司 【法院级别】中级人民法院 【字号名称】民终字 【原告】天津滨海盘山投资建设有限公司 【被告】徐志永 2 / 9

【本院观点】上诉人与被上诉人签订了《天津市商品房预定协议》，且被上诉人亦支付了相应的购房款，因此一审法院认定上诉人和被上诉人之间形成商品房预约合同关系并无不当。 【权责关键词】合同过错证据财产保全诉讼请求开庭审理维持原判查封 【指导案例标记】0 【指导案例排序】0 【本院查明】二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审查明事实予以确认。 【本院认为】本院认为，上诉人与被上诉人签订了《天津市商品房预定协议》，且被上诉人亦支付了相应的购房款，因此一审法院认定上诉人和被上诉人之间形成商品房预约合同关系并无不当。上诉人在与被上诉人签订协议时明知涉案房屋已经被人民法院依法查封，其存在过错。截至一审法庭辩论终结时，上诉人仍不能与被上诉人就涉案房屋签订正式《天津市商品房买卖合同》并办理产权登记手续，上诉人存在违约情形。一审法院判决解除涉案协议并判决上诉人返还被上诉人购房款是正确的。上诉人的上诉请求缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9853元，由上诉人天津滨海盘山投资建设有限公司负担。 本判决为终审判决。 【更新时间】2021-11-07 23:04:38 【一审法院查明】一审法院认定事实：滨海公司为从事房地产开发业务的有限责任公司，因其在经营过程中拖欠案外人中建二局第三建筑工程有限公司（以下简称中建二局公司）工程款，2018年2月12日，双方签订《以房抵款协议书》，约定滨海公司以其开发的坐落于蓟州区东侧唐朝大酒店唐华公馆21套商品房抵顶给中建二局公司，用以偿还所欠工程款，同时约定中建二局公司可以将上述房屋自用或者抵偿给他人，滨海公司协助办理房屋的购房手 3 / 9

续。2018年12月14日，天津市丰丰丰商贸有限公司（以下简称丰丰丰公司）向中建二局公司发出申请函，因中建二局公司拖欠丰丰丰公司部分工程款，丰丰丰公司同意以指定购买人购买房屋形式冲抵部分工程款，申请工程款中的576471元用于购买滨海公司开发的唐华公馆20-305室房屋，并指定丰丰丰公司法定代表人徐志永为购买人。2018年12月14日，徐志永与滨海公司签订涉案房屋的《天津市商品房预定协议》，该协议对房屋坐落地点、价款进行了约定，就何时签订正式《天津市商品房买卖合同》、办理产权登记手续及违约责任等未进行约定。同日，徐志永与天津途津酒店管理有限公司签订《物业委托管理经营合同》，约定徐志永将本案所涉房屋委托天津途津酒店管理有限公司作为度假式公寓出租经营。2019年3月4日，滨海公司以转账支票的形式给付中建二局公司工程款576471元，同日，中建二局公司为滨海公司出具收到576471元工程款的收据一张。2019年3月5日，中建二局公司为丰丰丰公司出具576471元的转账支票，用途为材料款，后丰丰丰公司将该支票背书给付滨海公司用于购买涉案房屋，2019年3月5日，该笔款项由中建二局公司账户汇入滨海公司账户。2018年7月18日，天津市高级人民法院向蓟州区不动产登记事务中心发出（2018）津民初21号协助执行通知书，因天津合恒友信投资发展有限公司与滨海公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，天津合恒友信投资发展有限公司申请财产保全，查封滨海公司名下包括本案所涉房产在内的60套房产。2019年9月3日，徐志永以涉案房屋被查封，无法办理后续手续为由提起诉讼。 【一审法院认为】一审法院认为，商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在将来一定期限内签订商品房买卖合同的协议，一般以“认购书"、“订购单"等形式表现，一般包括双方当事人的基本情况、房屋基本状况、商品房总价款、签署正式买卖合同的期限、定金条款等内容，由此产生的纠纷为商品房预约合同纠纷。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院 4 / 9

应予支持。"本案中，虽滨海公司与中建二局公司，中建二局公司与丰丰丰公司签订抵账协议，但之后，滨海公司又给付中建二局公司工程款，中建二局公司亦给付丰丰丰公司材料款，在签订《天津市商品房预定协议》后，丰丰丰公司代徐志永支付了购房款，徐志永与滨海公司之间构成商品房预约合同关系，在签订合同及收取房款时，滨海公司明知涉案房屋已被人民法院依法查封，其行为存在明显过错，徐志永虽已支付房款，但协议所约定的签署商品房买卖合同的事项无法继续履行，其购房的合同目的无法实现。截止法庭辩论终结前，滨海公司仍不能与徐志永签订正式《天津市商品房买卖合同》及办理产权登记手续。基于上述事实，原告要求解除协议、返还购房款并支付利息的主张应予支持。就利息起算时间及标准，因双方签订协议并未约定违约责任，故应按中国人民银行同期贷款基准利率自徐志永交付购房款之日起计算利息。 一审法院判决：一、解除原告徐志永与被告天津滨海盘山投资建设有限公司于2018年12月14日签订的《天津市商品房预定协议》；二、被告天津滨海盘山投资建设有限公司于本判决生效后十日内返还原告徐志永购房款576471元，并自2019年3月5日起至购房款付清之日止以576471元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率支付利息；三、驳回徐志永其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费4926元（已减半），保全费3546元，由天津滨海盘山投资建设有限公司负担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审查明事实予以确认。 【二审上诉人诉称】滨海公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.上诉人和被上诉人之间并不存在真正的商品房买卖关系；2.上诉人未能及时办理变更登记手续是由于不可预见的原因导致的，上诉人并不存在违约的情形；3.一审法院适用法律错误。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决 5 / 9

如下： 天津滨海盘山投资建设有限公司、徐志永商品房预约合同纠纷二审民事判决书 天津市第一中级人民法院 民事判决书 (2020)津01民终799号 当事人 上诉人（原审被告）：天津滨海盘山投资建设有限公司，住所地天津市蓟县许家台乡人民政府院内。 法定代表人：陈少华，董事长。 被上诉人（原审原告）：徐志永。 审理经过 上诉人天津滨海盘山投资建设有限公司（以下简称滨海公司）因与被上诉人徐志永商品房预约合同纠纷一案，不服天津市蓟州区人民法院(2019)津0119民初10482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 二审上诉人诉称 滨海公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.上诉人和被上诉人之间并不存在真正的商品房买卖关系；2.上诉人未能及时办理变更登记手续是由于不可预见的原因导致的，上诉人并不存在违约的情形；3.一审法院适用法律错误。 二审被上诉人辩称 徐志永辩称，同意一审法院判决。 原告诉称 徐志永向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原、被告所签订的《天津市商品房预定协议》；2、依法判令被告返还房款576471元及利息损失（按照年利率 6 / 9

6%计算至实际偿还之日止）；3、依法判令被告承担本案诉讼费用及涉案费用。 一审法院查明 一审法院认定事实：滨海公司为从事房地产开发业务的有限责任公司，因其在经营过程中拖欠案外人中建二局第三建筑工程有限公司（以下简称中建二局公司）工程款，2018年2月12日，双方签订《以房抵款协议书》，约定滨海公司以其开发的坐落于蓟州区东侧唐朝大酒店唐华公馆21套商品房抵顶给中建二局公司，用以偿还所欠工程款，同时约定中建二局公司可以将上述房屋自用或者抵偿给他人，滨海公司协助办理房屋的购房手续。2018年12月14日，天津市丰丰丰商贸有限公司（以下简称丰丰丰公司）向中建二局公司发出申请函，因中建二局公司拖欠丰丰丰公司部分工程款，丰丰丰公司同意以指定购买人购买房屋形式冲抵部分工程款，申请工程款中的576471元用于购买滨海公司开发的唐华公馆20-305室房屋，并指定丰丰丰公司法定代表人徐志永为购买人。2018年12月14日，徐志永与滨海公司签订涉案房屋的《天津市商品房预定协议》，该协议对房屋坐落地点、价款进行了约定，就何时签订正式《天津市商品房买卖合同》、办理产权登记手续及违约责任等未进行约定。同日，徐志永与天津途津酒店管理有限公司签订《物业委托管理经营合同》，约定徐志永将本案所涉房屋委托天津途津酒店管理有限公司作为度假式公寓出租经营。2019年3月4日，滨海公司以转账支票的形式给付中建二局公司工程款576471元，同日，中建二局公司为滨海公司出具收到576471元工程款的收据一张。2019年3月5日，中建二局公司为丰丰丰公司出具576471元的转账支票，用途为材料款，后丰丰丰公司将该支票背书给付滨海公司用于购买涉案房屋，2019年3月5日，该笔款项由中建二局公司账户汇入滨海公司账户。2018年7月18日，天津市高级人民法院向蓟州区不动产登记事务中心发出（2018）津民初21号协助执行通知书，因天津合恒友信投资发展有限公司与滨海公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，天津合恒友信投资发展有限公司申请财产保全，查封滨海公司名下包括本案所涉房产在内的60套房产。2019年9月3日，徐志永以涉案房屋被查封，无法办理后续