房地产项目开发流程全过程
房地产项目全过程开发流程(含土地收储)
制作: 项目经理部 2013-9-12
分项 其他部门予以支持。 财务、综合部：协助办理股权、增 资等相关财务问题。 综合部：工商局办理公司注册 项目方案 其他部门配合 工作部门 工作时间 安排 主办部门 主办岗位 协办部门 综合部 综合部 工程 财务 财务 财务 综合部：合同条款的草拟和完善 财务：提供资金 综合部协同：提供土地出让合同 财务：提供资金缴纳出让金、交易
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项目开发工作计划（初稿） 主要工作内容 项目准入 年度计划 补偿方案 居民 房屋 征收 回迁方案设计 征收审批。 签订补偿协议 居民用地纳入储备计划 土地处置申请表 企业 企业土地腾退 土地 收储 签订收储协议 主办部门工作内容 分项 按照长安区政府规定。 开发配合 完成项目准入后，由区政府上报市政府。 开发配合 参照政策规定以及其他项目编制，同时考虑本项目、公司承受能力等因素，综合 考虑。评估每户原房产价值，各种补偿和奖金价值，计算回迁房的面积以及房款 差额。 确定补偿标准，设计回迁户型。选择设计单位，确定项目规划条件，编制规划方 案，提出按照84户不同户型，设计相应户型。 市政府对征收方案批准、公示 与居民签订协议。 与企业用地一同收储。 按照表中内容填写。 确定收储时间、房屋拆除，确定土地收益款 开发、财务配合 的返还方式。 项目在区域房地产市场中的位置、定位、发展。 市场调查，进行地块周边及辐射范 市场深度调研 围内的客户分析、产品分析、市场 竞争分析等 根据以往及周边项目成交客户分析 项目最终定位 和产品分析等，对项目定位、客户 定位、产品定位提出策略性建议。 营销、工程、财务协助进行方案设 计和成本测算 前期、营销、工程、财务、合同造 价根据土地的开工条件、市场情 况，共同制定开发节奏。
制作: 项目经理部 2013-9-12
房地产开发流程步骤
房地产开发流程步骤一、规划阶段房地产开发的第一步是规划阶段，这是整个项目的起点。
在这个阶段，开发商需要确定项目的总体规划和定位，包括项目的位置、规模、功能定位等。
同时，还需要进行市场调研，了解目标用户群体的需求和市场潜力，以便在后续的开发过程中能够更好地满足市场需求。
二、设计阶段在规划阶段确定了项目的总体框架之后，接下来是设计阶段。
在这个阶段，开发商需要聘请专业的设计团队，进行项目的详细设计。
设计团队会根据项目的要求和规划，进行建筑结构、装修风格、景观设计等方面的设计，以确保项目的整体风格和品质。
三、前期准备在设计阶段完成之后，就进入了前期准备阶段。
在这个阶段，开发商需要与相关政府部门进行沟通，办理土地使用权手续和规划许可证等相关手续。
同时，还需要与各类供应商进行洽谈，确定项目所需的材料和设备，并进行采购准备。
四、施工阶段前期准备工作完成之后，就进入了施工阶段。
在这个阶段，开发商需要聘请专业的施工队伍，开始对项目进行实质性的建设。
施工队伍会按照设计图纸和施工规范，进行土地平整、基础设施建设、主体结构施工等工作，以确保项目的质量和进度。
五、验收阶段施工完成之后，就进入了验收阶段。
在这个阶段，开发商需要聘请第三方的专业机构，对项目进行全面的验收。
验收机构会对项目的建筑质量、安全性能、环境保护等方面进行检查，以确保项目符合相关标准和规定。
六、销售阶段验收合格之后，项目就可以进入销售阶段。
在这个阶段，开发商需要进行项目的市场推广和销售工作，吸引购房者进行购买。
同时，还需要与购房者签订购房合同，收取购房款项，并办理相关的产权过户手续。
七、交付阶段购房者付款完成之后，就进入了交付阶段。
在这个阶段，开发商需要将房屋交付给购房者，并办理相关的产权证书手续。
同时，还需要进行售后服务，解决购房者在入住后遇到的问题和需求。
八、运营阶段项目交付之后，就进入了运营阶段。
在这个阶段，开发商需要对项目进行运营管理，包括物业管理、设施维护、服务提升等方面的工作。
房地产开发建设全流程
房地产开发建设六个大节点：拿地、规划、开工、开盘、清盘、入住！A、土地获取阶段一、土地信息收集1.现状图：落实地块具体位置及周边情况2.规划设计条件：落实规划条件，了解限制性条件3.现场踏勘：对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。
4.了解周边配套情况：了解地块周遍的商业、教育、交通等情况5.了解该区域未来规划情况：了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。
二、土地初判1.了解地块的上市方式和土地款:同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整。
2.了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况:成本测算3.了解当地的房地产市场状况:产品形式、开发周期的安排三、土地深判1.可行性研究报告：2.现状图（四至电子文件）3.市场深度调研4.项目最终定位5.成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选6.开发周期及付款计划7.项目方案确定8.现金流测算四、寻找合作资金1.项目招商报告（前期阶段）：区域宏微观市场研究、项目招商版盈利能力分析2.明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）：项目商业策划书、合作伙伴确定、合作方案确定、合作细节确定3.引资（商业计划书）：签署战略合作协议4.合作实施（实施阶段）：合作公司成立及相关手续办理五、投标、摘牌1.投方案标：项目方案确定2.投经济标：确定土地上限3.拍卖：竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术4.挂牌：竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术六、签订土地出让合同1.确定用地图、桩点坐标、用地条件：交纳政府净收益，契税，交易费七、用地规划许可证1.土地出让合同、出让金、交易费交费证明八、确权1.企业投资项目备案：办理房地产开发资质预审表、委托工程咨询资格机构编制申请报告、向项目备案机关提交申请报告、建设用地规划许可证、原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）、土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）、土地出让合同、核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图1.交费证明：缴纳土地费用2.1：500现状地形图3份3.详规9、办理土地证1.土地出让合同2.交费证明：缴纳土地费用3.建设用地规划许可证4.地籍图4份（薄膜图）5.土地登记申请书6.土地确权来源证明文件7.申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明B、规划设计阶段一、区域市场调研1.项目所在地房地产市场总体供求现状2.项目周边竞争性楼盘调查3.项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分）4.商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向5.4、同期操作商业地产项目调查（商业部分）6.竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期7.提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息二、项目定位1.公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定2.通过行业发展状况分析，消费需求分析确定可开发公建部分业态种类。
房地产项目开发详细流程
房地产项目开发详细流程1.决策阶段：房地产项目开发的第一步是决策阶段，该阶段通常由开发商或投资方主导，主要目的是确定项目的可行性和潜在利润。
这一阶段可能包括市场研究、竞争分析、项目可行性研究、土地选址和立项报批等。
在这个阶段，开发商需要进行全面的市场调研和项目评估，以便确定未来房地产项目的定位和目标。
2.筹备阶段：一旦项目的可行性得到确认，开发商将进入筹备阶段。
这一阶段的主要任务是进行详细的项目设计和预算的制定。
项目设计包括建筑设计、规划设计、景观设计等方面，开发商还需制定项目开发计划、项目组织结构，以及配套设施的建设方案等。
此外，开发商还需与政府部门和金融机构协商并寻求相关许可证和贷款等。
3.建设阶段：建设阶段是房地产项目开发中最为重要和复杂的阶段。
在这个阶段，开发商需要执行项目计划，包括土地平整、基础设施建设、主体建筑施工等。
开发商需要与各个承包商、供应商签订合同，并监督他们的施工进度和质量。
在整个建设阶段，开发商需要与政府监管机构保持沟通，确保项目的合规性和规范性。
4.销售与推广阶段：项目竣工后，开发商将开始销售和推广房地产项目。
这包括确定房屋销售策略、制定营销计划并推广销售。
开发商可能需要使用不同的渠道和策略，如开展线下展示、宣传活动、与房地产经纪公司合作、通过房地产平台推广等来吸引潜在买家。
在这个阶段，开发商还需要与购房者进行洽谈、签订销售合同，并处理相关的金融和法律手续。
5.交付与售后阶段：一旦购房者购买房屋，开发商将开始进行交付和售后服务。
开发商需要确保房屋交付符合相关法律法规，并提供买房人所需的所有相关文件和证明。
此外，开发商还需要解决购房者在交付后出现的问题，如维修和保修等。
总而言之，房地产项目开发的详细流程从决策阶段开始，涵盖了项目决策、筹备、建设、销售与推广、交付与售后等多个阶段。
每个阶段都需要进行详细的规划和管理，并与各方沟通合作，确保项目的顺利进行。
房地产开发全流程精细化管理
房地产开发全流程精细化管理1.前期规划：在项目启动前的准备阶段，需要进行详细的市场调研和规划，包括市场需求分析、竞争对手分析、项目定位等。
同时，要制定详细的项目计划，包括目标、任务和时间表等，以确保项目的顺利进行。
2.土地选址与收购：对于房地产开发来说，土地是最重要的资源之一、在土地选址与收购阶段，需要进行细致的调查和分析，包括土地的地理位置、土地利用政策等，并与相关部门进行沟通和协商，以确保选址的合理性和土地收购的顺利进行。
3.规划设计：规划设计是房地产开发的关键环节之一、在规划设计阶段，需要进行详细的设计和布局，包括建筑风格、户型设计、配套设施等，以满足市场需求和提高项目的竞争力。
同时，要注重绿化和环保，确保项目与周边环境的协调性。
4.施工管理：在施工管理阶段，需要对工程进度、质量、成本等进行细致的监控和管理。
可以采用项目管理工具和方法，如甘特图、关键路径法等，帮助管理团队进行有效的协调和监管。
同时，要加强与承包商的沟通和合作，确保工程的质量和进度可控。
5.营销推广：房地产开发完成后，需要进行有效的营销推广，以吸引潜在购房者的关注和购买。
可以采用多种营销手段，如媒体广告、线下活动、互联网推广等，以扩大项目的知名度和影响力。
同时，要根据市场需求和竞争情况，调整销售策略和定价策略，以提高销售效果和回报率。
6.交付和售后服务：在房地产开发完成后，需要进行房屋的交付和售后服务。
交付阶段需要进行详细的验收和手续办理，以确保购房者的权益得到保护。
同时，要建立完善的售后服务体系，包括物业管理、维修保养等，以提供满意的售后服务，增强购房者的满意度和口碑。
以上是房地产开发全流程的精细化管理的建议，通过对每个阶段的细致和有序的管理，可以提高项目的效率和质量，实现项目的成功开发和交付。
房地产项目开发的四大程序及十个流程
房地产项目开发的四大程序及十个流程1.市场调研与项目策划市场调研是房地产项目开发的重要第一步。
通过研究市场需求、供应情况、竞争对手等数据，以确定开发项目的定位和规模，制定合理的战略策划。
2.土地购置与准备阶段土地购置是房地产项目开发的重要环节，包括确定土地使用权、与土地所有者谈判、签订土地买卖合同等。
此外，还需要进行土地勘察、环境评估等工作，以确保开发项目的合法性和可行性。
3.项目建设与销售阶段在项目建设阶段，需要进行项目设计、规划、审批等工作。
同时，还需要进行项目融资、施工及监理、质量控制、验收等环节。
在项目建设过程中，也应进行销售策划和市场推广，为项目销售做好准备。
4.交付与售后服务阶段项目建设完成后，需要进行交付和售后服务。
交付阶段包括物业竣工验收、业主入住等程序。
同时，也要提供质保和维修服务，满足业主的需求。
1.市场调研：进行市场研究，分析市场需求、供应情况、竞争对手等，为项目定位和规划提供数据支持。
2.土地收购：与土地所有者谈判，确定土地使用权，签订土地买卖合同。
3.总体规划：根据市场需求和土地特点，进行项目的总体规划，包括项目定位、规模规划等。
4.设计策划：进行项目设计与策划工作，包括建筑设计、景观设计、市场推广策划等。
5.融资准备：进行项目融资工作，包括与银行、投资机构谈判、签订融资协议等。
6.施工与监理：进行项目的施工和监理工作，确保项目按照设计要求进行施工。
7.质量控制：对项目施工过程进行质量控制，确保项目质量达到相关标准。
8.完工验收：项目施工完成后，进行项目的竣工验收，确保项目符合相关规定。
9.销售与交付：进行项目销售和交付工作，包括签订购房合同、进行交付手续等。
10.售后服务：提供售后服务，包括维修、保养等，满足业主的需求。
总结：房地产项目开发的四大程序涵盖了市场调研、土地购置、项目建设与销售、交付与售后服务等环节。
而以市场调研、土地收购、总体规划、设计策划、融资准备、施工与监理、质量控制、完工验收、销售与交付、售后服务十个流程作为项目开发过程细分的基本流程，是确保房地产项目开发成功的重要步骤。
房地产开发全流程及相关手续费用(2024)
政府部门
03 负责制定和执行相关政策法规
，监管市场秩序，保障购房者 权益。
金融机构
04 提供房地产开发所需的资金支
持，包括贷款、信托等金融服 务。
建筑承包商
05 负责项目的施工建设，确保工
程质量和进度。
购房者
06 购买房地产产品，为市场提供
需求支撑。
2024/1/30
6
02
房地产开发全流程
2024/1/30
拆迁安置
如需拆迁现有建筑物，需制 定拆迁方案并妥善安置被拆 迁户。
土地费用
支付土地出让金、契税等土 地相关费用。
2024/1/30
10
规划设计阶段
规划设计
委托设计单位进行项目的规划设计，包括总 平面图、建筑方案等。
报建审批
将规划设计成果提交给相关部门进行报建审 批，获得规划许可证等证件。
2024/1/30
制定详细的项目计划
根据项目定位和市场调研结果，制定详细的项目计划，包括投资预 算、开发周期、销售策略等，确保项目的顺利进行。
强化风险评估
对项目进行全面的风险评估，识别潜在的风险因素，并制定相应的 应对措施，降低项目风险。
21
合理规划设计方案，降低建设成本
优化设计方案
在满足项目定位和功能需求的前提下，通过优化设计方案，降低建设成本。例如，合理
7
前期准备阶段
2024/1/30
市场调研
01
进行房地产市场趋势、竞争对手、目标客户等方面的调研，为Leabharlann 项目定位提供依据。项目定位
02
根据市场调研结果，确定项目的目标客户、产品类型、价格策
略等。
资金筹措
03
房地产项目开发流程全进程
房地产项目开发流程全进程2020年06月01日礼拜一 22:12前置说明：今整理出地产项目开发流程，期翼为其他项目运行做指导。
亦或与同仁们一起探讨，以求得项目开发运行的便利之路。
...房地产项目开发流程全进程目录第一章：项目决策时期第二章：前期预备时期一、获取土地利用权二、征地拆迁，申办并取得《衡宇拆迁许可证》三、计划设计四、建设项目报建记录，申请招标，办理招标投标手续，确信勘探五、申办《施工许可证》六、招标第三章：工程建设时期一、施工用水电及通信线路接通，保证施工需要二、施工厂地平整，达到施工条件3、施工通道疏通，知足施工运输条件4、施工图纸及施工资料预备五、施工材料和施工设备的预备六、临时用地或临时占道手续办理7、施工许可批文及办理动工手续八、确信水准点与座标操纵点，进行现场交验九、组织图纸会审、设计交底10、编制工程进度打算1一、设计、施工、监理单位的和谐第四章：项目销售时期一、申办《销售许可证》二、商品房销售及按揭办理三、申请完工验收，取得《建筑工程完工验收备案证》四、申办建设工程计划验收五、进行权属记录，取得《商品房权属证明书》六、物业移交第五章：交付利历时期从开发、建设、经营、治理的程序上讲，房地产开发一样可分为五个时期，即可行性研究和项目决策时期、建设前期预备时期、建设时期、销售时期和交付利历时期。
第一章：项目决策时期产开发项目经董事会（企业主）批准初步立项后，转由企业战略进展研究中心（策划部）进行可行性研究。
一、可行性研究的内容可行性研究的全然目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或幸免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
可行性研究的要紧内容有：(1)项目概况;(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置;(3)市场分析和建设规模的确信;(4)计划设计阻碍和环境爱惜;(5)资源供给及资本运作方案;(6)环境阻碍和环境爱惜;(7)项目开发模式、组织机构、职位需求、治理费用的研究;(8)开发建设节点打算;(9)项目经济及社会效益分析;(10)结论及建议。
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房地产项目开发流程全过程
一、前期准备阶段
房地产项目开发的第一步是前期准备阶段，这个阶段的主要任务是
通过市场调研和项目可行性研究，确定项目的目标和方向。
以下是前
期准备阶段的具体流程：
1. 市场调研和需求分析
在项目启动之前，开发商需要进行市场调研和需求分析，了解当前
市场的情况和潜在购房者的需求。
通过了解市场需求，可以确定项目
的定位和主题，为后续的项目规划和设计提供基础。
2. 土地资源开发潜力评估
在确定了项目定位和主题后，开发商需要评估土地资源的开发潜力。
这包括土地的位置、土地规划用途、土地所有权等方面的评估，以确
定土地是否适合进行房地产开发项目。
3. 可行性研究和项目规划
通过市场调研和土地资源评估，开发商可以进行项目的可行性研究
和初步规划。
这包括项目预算、项目时间安排、项目建筑面积、项目
销售策略等方面的规划，以确保项目的可行性和经济效益。
二、规划设计阶段
在前期准备阶段确定了项目的目标和方向之后，接下来是规划设计阶段。
这个阶段的主要任务是根据项目的要求和市场需求，进行项目的详细规划和设计。
以下是规划设计阶段的具体流程：
1. 建筑设计和土地利用规划
在规划设计阶段，开发商需要委托专业的建筑设计团队进行项目的建筑设计和土地利用规划。
这包括建筑外观设计、楼层平面布局、户型设计、公共设施规划等方面的工作，以确保项目能够满足市场需求并具有良好的居住品质。
2. 工程设计和项目预算编制
除了建筑设计和土地利用规划，开发商还需要委托专业的工程设计团队进行工程设计和项目预算编制。
这包括土木工程设计、水电工程设计、消防工程设计等方面的工作，以确保项目在施工和使用过程中的安全和舒适性。
3. 环评报告编制
在规划设计阶段，开发商还需要编制环境影响评价（环评）报告。
这是为了评估项目对周边环境的影响，包括对空气、水质、噪音等方面的影响。
环评报告还需要提出环境保护和治理措施，以确保项目的可持续发展。
三、开发建设阶段
规划设计阶段完成后，接下来是开发建设阶段。
这个阶段的主要任
务是根据项目规划和设计，进行项目的实际建设和销售。
以下是开发
建设阶段的具体流程：
1. 土地征收和拆迁
在开发建设阶段，开发商需要与相关部门协调，进行土地征收和拆
迁工作。
这包括与土地所有权人协商、与相关部门办理手续、与居民
沟通等方面的工作，以确保项目能够按时启动建设。
2. 施工和工程监管
在土地征收和拆迁完成后，开发商可以开始进行项目的实际施工。
这包括施工图纸的编制、施工队伍的组织、材料和设备的采购等方面
的工作。
同时，需要对施工过程进行监管，确保施工质量和工期的控制。
3. 销售和交付
在项目的施工完成后，开发商可以开始进行项目的销售和交付。
这
包括对购房者进行宣传和推广、签订买卖合同、办理产权证书等手续。
同时，还需要进行房屋交付和装修等工作，确保购房者能够顺利入住。
四、运营管理阶段
最后一个阶段是运营管理阶段，这个阶段的主要任务是对项目进行
运营和管理，确保项目能够持续产生收益和提供良好的居住环境。
以
下是运营管理阶段的具体流程：
1. 物业管理
在项目交付后，开发商需要委托专业的物业管理公司进行物业管理工作。
这包括对小区的清洁、安全、绿化、设施维修等方面的管理，以确保小区的环境质量和居住品质。
2. 客户服务和投诉处理
开发商需要提供有效的客户服务和投诉处理机制，及时回应业主的需求和反馈。
这包括设立客户服务中心、建立在线投诉平台、组织业主活动等方面的工作，以维护客户的满意度和项目的良好口碑。
3. 运营监测和改进
在运营管理阶段，开发商需要对项目的运营进行监测和改进。
这包括对项目的收益情况、市场需求、业主满意度等方面进行评估，及时调整经营策略和改进管理方式，以确保项目的持续发展和盈利能力。
总结：
房地产项目开发涉及到前期准备、规划设计、开发建设和运营管理等多个阶段。
每个阶段都有具体的任务和流程，需要开发商与各类专业团队、政府部门和购房者进行合作和协调。
通过科学的管理和规范的操作，房地产项目可以顺利实施并取得良好的效果。