天津华明镇调研报告

天津华明镇“宅基地换房”调研报告（转）

报告一

加快新农村建设是新时期重要政府的工作重点，其中，如何加快小城镇建设、如何做好城中村改造工作都是新农村建设必须面对的课题。然而，制约小城镇建设进程的有两大突出矛盾——一是土地，二是资金。许多小城镇都因遇到这些问题而踯躅不前。城市郊区新农村建设的路子该怎么走？土地和瓶颈的约束如何破除？这是新农村建设必须破解的一道难题。

天津市华明示范镇是首批“宅基地换房”的试点镇，其“宅基地换房”的做法为小城镇建设做出了新的探索。为了学习其宝贵经验，加快新农村建设，促进小城镇建设，本文是对天津“宅基地换房”经验的一点总结，仅供交流探讨。

一、华明镇的基本情况

天津华明示范镇地处天津东丽区，位于滨海新区和市区之间，共有12个村庄合计4万多人，该镇共有宅基地12071亩,原户均宅基地0.8亩。华明镇是天津首批宅基地换房试点项目，试点面积5.618平方公里，总规划面积12.1平方公里。该项目南依“津汉公路”、空港物流加工区，北靠“北环铁路”，东临“华明新家园”和“东丽湖旅游度假区”，西接“华明经济功能区”，距离天津市中心10公里，天津港30公里，滨海国际机场3公里，具有优越的地理位置。

二、华明镇“宅基地换房”的基本做法

在加快城市化、建设新农村的过程中，天津市也遇到了同样的两大矛盾——土地和资金的制约。如何突破这一瓶颈呢？天津方面认为，解题“三农”关键在于如何做好“加减法”——即减少农民、富裕农民、增加对农村的公共服务。让农民住进小城镇，享受城市化带来的实惠，

实现从传统到现代、从分散到集中、从农村到城镇的转变，是加快小城镇建设的现实意义和历史意义。

经过反复调研和思索，天津做出了一步崭新的探索——以宅基地换房。天津华明镇就是天津“宅基地换房”项目的首批试点镇。该项目2005年开始规划，历时2年，2007年启动村民搬迁，目前，已有1万余户约合3.5万人入住了华明示范镇，享受到了城市化建设带来的实惠。

（一）宅基地换房的核心内容

所谓以宅基地换房就是在国家现行政策框架内，坚持承包责任制不变、可耕种土地不减、尊重农民自愿的原则，高水平规划、设计和建设有特色、适于产业聚集和生态宜居的新型小城镇。农民以其宅基地，按照规定的标准，换取小城镇中的一套住宅，迁入小城镇居住。农民原有的宅基地统一组织整理复耕，实现耕地占补平衡。新的小城镇除了农民住宅区外，还规划出一快可供市场开发出让的土地，用土地出让收入平衡小城镇建设资金。以华明镇为例, 该镇共有宅基地12071亩,原户均宅基地0.8亩,建设新镇只需新占耕地8427亩,尚有大量土地节余，完全可以实现耕地占补平衡。

具体来说，天津的“宅基地换房”的组织实施：由常务副市长挂帅，由国土资源部率先安排6402亩周转用地，然后由东丽区政府牵头，由区建委成立一个建筑公司——天津滨丽公司，负责征地、融资、建设，政府负责制定政策、做好群众工作，清点土地，企业向银行贷款融资，房子建好之后，农民按相应的标准以宅基地置换城镇商品房。力争做到“政府不拨钱、企业不亏钱、农民不出钱”，实现新农村建设又快又好推进。

（二）宅基地换房的基本做法

天津华明镇宅基地换房的做法是在充分调研的基础上分阶段有序进行的。

1、房屋普查、建立档案：自2002年开始，华明镇首先做了两件事：房屋认定和人员身份认定。以镇为单位，由城建规划部门进行房屋普查和测量，建立房屋档案，获得准确的第一手资料。同时，由村民委员会成立工作小组，进行村民身份认定，确定村民数量。

2、规划建设：华明镇“宅基地换房”项目从2005年开始规划，2006年4月开工建设，规划区内可容纳18万人居住。

选址：示范镇选址在空港物流加工区对面，高速公路与津汉公路相交处，区位优势明显，

住宅：整体区域分为居民住宅区和商务开发区。华明镇住宅顺应农民住房习惯，分布多为5层建筑，同时根据不同层次群众的需要，设计了带电梯的小高层。

社区：依照居民下楼不出三百米的原则，设立了完善的公共服务设施，规划了社区服务中心、休闲广场以及便利店、医务室、托幼园等配套公建。

环保：园区绿化率达40%，住宅建设实施“三步节能法”，广泛推广使用太阳能和燃气能源，建设“中水（即废水再利用）处理设施”，体现了明显的节能环保特点。

3、村民申请：通过前期的调查和测量，经多方征求意见后，由镇政府制定换房政策和标准。政策制定之后，由村、镇干部深入农村做好宣传工作，让农民充分了解政策内容，满意者提出搬迁、换房申请，当一个村90％以上的村民提交了申请之后，村委会和镇政府签订合同，整个过程涉及６份合同，做到不强求，不强制，不强拆，力求规范行政、依法办事。

4、实施换房：按照天津华明镇以宅基地换房的政策内容，换房遵循两大标准：

A、房屋有效面积：根据之前房屋普查的数据，村民的房屋分为主房和附房两种，其标准为：每一平方米主房可置换一平方米商品房，每二平方米附房可置换一平方米商品房。

B、人均置换面积：华明镇的政策规定，换房按照30平方米／人的标准置换商品房，一户人家最多可换取3-4套房子。超出面积部分，给予货币补偿。

举例：如某三口之家，原有农房50平方米，按人均标准应得90平方米，那么，其换取的90平方米房屋中，50平方米不用出钱，而超出的40平方米，该农户则需交纳400-600元／平方米的差价补偿。如果村民的房子是楼房者，农户获得商品房之后，还可以获得政府补给的300-400元／平方米的补贴，如果村民原来的房子是土胚房，那么农户获得新房后，需向政府交纳200元／平方米的补差。

换房后的效果：

从宏观来说，“宅基地换房”做法解决了两大矛盾——土地占用矛盾与资金困难矛盾，实现了两大平衡——耕地占补平衡、城镇建设与百姓利益的平衡。从微观来看，“宅基地换房”

政策给当地农民带来了实实在在的实惠：

A、房屋性质改变：原来的农房为小产权房，而置换之后的房子是按经济适用房标准建设的，5年之后可以上市，农民获得的房子是拥有产权证的商品房。

B、财产增值：原来50平方米的农房价值不足10万，而置换之后的90平方米房子，价值30-50万，房屋明显增值了（目前滨海新区的房屋市价为6000/平方米左右）。

C、享受城镇生活实惠。农民换房后，住进了统一规划的城镇，享受到了便利的城市生活公共设施。农民开始转变为新型农或者社区居民。

（三）宅基地换房的相关配套政策

天津“宅基地换房”做法不是单纯的拆房——换房，而是一个城镇化建设的系统工程，它包括农民搬迁后土地复耕、解决就业、社会保险和社区管理等多项配套政策。

1、土地复耕配套措施：农民宅基地换房后，原来的土地承包责任制并未改变，土地仍然发包给本村村民，农民可以继续耕种自己的土地。但是基于当地的特点，土地多为盐碱地、排污区，不太适宜耕作，土地产出不高，农民种田意识不强烈。宅基地换房后，土地开始向大户流转，实行大户经营，用于搞经济作物种植。

配套设置：