房地产估价习题及答案教学文稿

第一章

一、单选

1、有关专业估价，下列说法正确的是( ABC )。

A、由取得相关资格的专业人员完成

B、是一种专业意见

C、具有社会公信力

D、不用承担法律责任

2、有关专业估价下列说法不正确的是 ( B )。

A、由取得相关资格的专业人员完成

B、任何人都可以做出

C、具有社会公信力

D、是一种专业意见

3、房地产估价专指 ( A )。

A、对房地产价值进行评估

B、对房屋工程质量进行评估

C、对房屋使用功能进行评估

D、房屋完损等级进行评估

4、某宗房地产初次抵押评估价值为100万元，并为80万元贷款担保。问：最多还可以为( D )万元的贷款提供抵押担保。

A、100

B、80

C、30

D、20

二、多项选择题

1、专业估价的特点为( ABCE )。

A、由专业人员完成

B、是一种专业意见

C、具有社会公信力

D、不具有社会公信力

E、承担法律责任

2、房地产估价中的“分析”包括对( ABCD )的分析。

A、估价对象本身

B、人口、制度政策

C、经济、社会

D、国际因素

E、仅仅对估价对象本身

3、下列“完全市场”必须同时具备的条件正确的是( ACD )。

A、同质商品，买者不在乎从谁的手里购买

B、买者和卖者的人有限

C、买者和卖者都有进出市场的自由

D、买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格

E、销售者要求总效用最大化，消费者要求总利润最大化

4、委托人的义务包括( ABCDE )。

A、向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的情况和资料

B、对所提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责

C、协助估价人员搜集估价所必要的情况和资料

D、协助估价人员对估价对象进行的实地查看等工作

E、不得干预估价人员和估价机构的估价行为和估价结果

5、估价报告使用者可能是( ABCDE )。

A、估价对象权利人

B、债权人

C、投资者

D、受让人

E、政府及其有关部门和社会公众等

6、下列可以作为估价对象有( ABCDE )。

A、在建房地产

B、正在开发建设或者计划开发建设、但尚未出现的房地产

C、已经灭失的房地产

D、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分

E、以房地产为主的整体资产

7、不同的估价目的将影响估价结果是因为( CDE)。

A、估价对象的范围可能不同

B、估价时点可能不同

C、评估的价值类型可能不同

D、估价依据可能不同

E、估价应考虑的因素可能不同，甚至估价方法也可能不同

三、判断题

1、非专业估价要承担法律责任，而专业估价不必须承担法律责任。（×）

2、专业估价是由具有专门知识和经验的专业人员完成的。（√）

3、专业估价要对估价的过程和结果负责，承担相应的法律责任。（√）

5、委托人不一定是估价对象权利人或估价报告使用者。（√）

6、企业的特许经营权、商誉、客户基础、员工队伍等不能作为估价对象。（×）

7、同一宗房地产在不同的时间会有不同的价值。（√）

四、简答

1、简述房地产估价的一般程序

第二章房地产

一、单选

1、关于房地产的寿命长久特性，下列说法正确的是( B )。

A. 土地的生产力或利用价值有可能丧失

B. 土地作为空间是永存的

C. 土地上的建筑物会毁灭

D. 土地上的建筑物永存的

2、某出让的居住用地使用了30年后，决定转让该土地使用权，则该土地受让人的使用期限不得超过( C )年。

A. 70

B. 30

C. 40

D. 50

3、根据《物权法》的规定，建设用地使用权期间届满后自动续期的是( D )用地。

A. 工业用地

B. 教育、科技、文化

C. 卫生、体育用地

D. 居住用地

4、政府对房地产的限制中，下列属于管制权的是( A )。

A. 限制在居住区内建设某些工业或商业设施

B. 因公益事业，强制取得公民和法人的房地产

C. 对房地产征税或提高房地产税收

D. 在房地产业主死亡或消失而无继承人的情况下，无偿收回房地产

二、多选

1、房地产流动性差与房地产的( ABCD )特性有关。

A、价值量大

B、独一无二

C、易受限制等特性

D、交易手续较复杂

E、交易税费较多

2、影响房地产流动性的因素有( ABCDE)。

A、房地产的通用性

B、房地产的独立使用性

C、房地产的价值大小

D、房地产的可分割转让性

E、房地产的开发程度、区位、市场状况

3、政府对房地产的限制一般是通过( ABCD )的权力来实现。

A、管制权

B、征收权

C、征税权

D、充公权

E、行政事业收费权

4、引起房地产价格上升的原因主要有( ACDE)。

A、房地产拥有者自己对房地产进行投资改良

B、外部不经济

C、需求增加导致稀缺性增加

D、通货膨胀

E、房地产使用管制放松

5、下列真正属于房地产自然升值的是( CDE )。

A、房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升

B、通货膨胀所引起的房地产价格上升

C、外部经济引起的房地产价格上升

D、需求增加导致稀缺性增加所引起的房地产价格上升

D、房地产使用管制改变引起的房地产价格上升

第三章房地产的价格与价值

一、单选

1、某房地产土地总价为6000万元，土地单价为1000元/m2，容积率为2，则该房地产的楼面地价为（D ）。

A. 2000

B. 1000

C. 750

D. 500

2、某套住宅的套内建筑面积为140m2，套内使用面积为128m2，应分摊的公共部分建筑面积为20m2，按套内使用面积计算的价格为3500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（C）

A. 3500

B. 3200

C. 2800

D. 2500

3、某房地产土地面积为2000m2，土地价值为400万元，容积率为2，建筑物价值为800万元，则该房地产的房地单价为（ C ）。

A. 6000

B. 4000

C. 3000

D. 2000

二、多选

1、有关房地产的价值和价格正确的描述是( BCD )

A、房地产价值更加科学、准确

B、房地产的价值是房地产真实所值

C、房地产的价格围绕其价值上下波动

D、现实中由于个人偏好、定价决策、无知等原因，时常发生价格背离价值的情况

E、房地产的价格是相对稳定的，而价值不稳定

三、计算

思考：期房与现房的价格孰高孰低？

在期房与现房同品质(包括质量、功能、环境和物业管理等)下，期房价格低于现房价格。以可以出租的公寓来看，由于买现房可以立即出租，买期房在期房成为现房期间不能享受租金收入，并由于买期房总存在着风险。所以，期房价格与现房价格之间的关系是：

期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿

例1、某期房尚有3年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为 3300元/m2时，出租的年末净收益为 330元/m2。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，试计算该期房目前的价格为多少？

例2、某套房屋合同总价为80万元，在实际交易中合同约定的付款方式可能有下列几种情况：

1. 成交日期一次性付清；

2. 先支付5%的保证金，一年后一次性付清房价款；

3. 分期付款，其中成交日首付40万元，一年后支付24万元，两年后再付20万元；

4. 成交日期首付24万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付，每月偿还6500元；

5. 约定部分分期付款，部分以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付15万元，一年后支付10万元，余款在20年内以抵押贷款方式支付，每月偿还4250元。