浅析房地产企业税务筹划现状及对策
当前企业税收筹划的问题与对策论文(精选)
当前企业税收筹划的问题与对策论文（精选）摘要：税收筹划对于提高企业经济效益具有重要意义。
当前不少企业对税收筹划认识不足，对税收筹划的事前预测与着力点的把握不当。
企业应该提高对税收筹划价值的理性认知，进行税收筹划的成本收益分析，掌握税收筹划的知识方法，遵循税收筹划的主要原则，抓住税收筹划的着力点，重视税收筹划的事先预测和开展税收筹划的部门协作。
关键词：税收筹划;问题;对策;企业有效的税收筹划，可以利用税收优惠和税收弹性来减轻企业的税收负担，规避涉税风险，提高企业经营效益。
然而，由于企业认识上和管理的不足、人员素质因素的制约，很多企业的税收筹划还未充分进行。
为此，当前企业迫切需要正确认识税收筹划的重要意义。
一、税收筹划对企业的重要意义所谓税收筹划，是指纳税人或其代理人，在现行税法规定的范围内，根据现行的会计原则，在遵守税法的前提下，行使纳税人的权利，利用税法中的起征点、税率、税目、税收优惠某某某策等，通过对投资、筹资、理财、消费、经营、财务核算等活动的事先筹划和安排，进行旨在减轻税负，优化税收结构、节约税收支付的活动。
企业税收筹划，其目的是减轻税收成本，从横向、纵向、空间、时间上谋求企业经济效益和价值最大化。
企业之所以要进行税收筹划，其主要原因基于三个方面。
一是随着中国税收制度的完善，中国税种复杂、税目繁多、税负较高的问题日益突出;二是随着经济的发展，市场竞争日益激烈，社会平均利润率水平不断下降，企业获利的空间日益缩小;三是随着税收法制建设的发展，税收征管水平日益提高，对涉税案件的处罚力度不断加大，企业的税收风险日益升高。
因而，税收筹划在企业经营管理中的意义越来越大。
首先，税收筹划对企业的筹资、投资、运营资金方面有重要影响。
在筹资方面，税法规定不同的筹资方式获取的不同资金，其成本列支的方法不同，是在税前列支，还是在税后列支，企业的税收负担不同，因此需要认真筹划;在投资方面，投资的地点、行业、方式不同，税负也不同，企业也须认真筹划;在运营资金方面，企业必须把握资金运转的周期和周转的效率，以保证纳税时有足够的现金支付能力。
房地产开发企业土地增值税纳税筹划分析
房地产开发企业土地增值税纳税筹划分析随着中国房地产市场的发展和房地产业的繁荣，房地产开发企业越来越需要实施税务筹划来降低税收负担。
其中，土地增值税是房地产开发企业面临的重要税项之一。
本文将分析房地产开发企业土地增值税纳税筹划的相关问题。
一、土地增值税的基本概念土地增值税是指在土地使用权、房屋等不动产所有权转让、赠与、交换等处置行为中，增值部分应纳税的税金。
土地增值税的纳税对象是土地增值的权利人，在房地产开发中，通常是房地产开发企业。
二、土地增值税纳税筹划的方法1. 合理规划土地经营项目，在合法合规的前提下选择适合项目的土地，减少未开发用地，避免无法建设导致使用受限的问题。
同时，在土地出让过程中，可以采用多种方式来降低土地出让金，例如与政府协商降低出让金、提供社会公共设施、提高土地利用效率等。
2. 降低地价。
房地产开发企业可以通过与土地所有者协商议价，获得更低的地价。
此外，也可以通过向银行借款购买土地，利用银行的信贷杠杆，以较低的成本进行土地开发。
3. 合理安排财务结构。
房地产开发企业可以通过与银行合作、发行债券等方式降低负债率，降低土地增值税的负担。
4. 注意与税务机关的沟通。
房地产开发企业应该了解税务政策的变化，并及时与税务机关沟通，了解其纳税要求，避免税收风险。
5. 合理利用税收优惠政策。
在国家税收政策中，对于特定的产业或行业往往有一些税收优惠政策，如地方政府所给予的政策、税收暂免政策等。
房地产开发企业可以了解这些税收优惠政策，并在其合法的范围内加以利用。
三、相关法律法规1. 房地产税法。
房地产税法于2019年10月1日正式实施，重点解决了房地产税收政策中的一系列问题，包括房地产企业的纳税规定、税率、税基等方面问题。
2. 土地增值税法。
土地增值税法对于土地所有权的转让、赠与、交换等处置行为中产生的增值部分应纳税的问题做了详细的规定。
3. 企业所得税法。
企业所得税法规定了所有企业应该缴纳的所得税，并在其内涵上有精巧的发展与创新，如利润的界定、税收保护、税收减免等方面的明确定义。
略论房地产行业税务筹划
企业所得税 。 Ｏ２ １ 按 ．— ０元， 米的标 相同 ， 平方 销售 不动产适用 的是 ５ ％的营业 此 ， 当非房地产开发企业欲进入房地产
准交纳城镇土地使用税 ， 按房产余值 的 税税率 ， 屋装修属于建筑安装业适用 业 时 ， 宜作为其非 主营项 目， 房 不 而应考
１ ％或 租金 的 １ ％交纳房 产税 ，按 累 ３ ． ２ ２ ％的税 率。充分利用税率差异可 以为 虑重新设立一独立核算的 、 门从事房 专
税、 契税 和印花税 ， 占到 了我 国税 种的 取 ， 这样 ， 收款项 就不属于税法 规 细则》 其代 规定 ， 对从事房地产 开发 的企业 ，
４ ％。 目前 ， 国房地产企业 按销售收 定 的 “ １ 我 价外费用 ” ，也就不用征收营业 可按 “ 合计数 ” ２％￣ 计扣 除项 目金 的 ０ Ｊ Ｉ
入的 ５ ％交纳营业 税 ， 营业税 的 １ 税 。 按 ％～
额， 其他企业 从事房地产开发 的 ， 不享
受此项费用扣除。 此举的主要 目的是为
７ ％交纳城建税 ， 营业 税的 Ｏ３ 按 ． ％交纳 教育附加税 ，按 利润总额的 ２％交纳 ５
２利用税率不 同的筹划 ．
因为营业税有 九种税 目， 税率各不 了抑 制对房地产 的炒买 炒卖行 为。因
代 理业务取得 的手续 费收入征 收营业 指一般 居民用住宅 ， 不包括 高级别墅 、 负的 目的 ， 避免开发后 销售缴纳土地增 税。 这就为房地产开发企业通过控制价 高级公 寓 、 小洋楼 、 度假村等 以及超面 值税 。
外费用进行营业税筹划提供了空 间。
积、 超标准 、 装修 的住宅 。是否属 豪华
收取的手续 费、 基金 、 集资费、 代收款项
企业转让房地产的税收筹划分析
企业转让房地产的税收筹划分析胡绍雨【摘要】房地产业是我国经济发展的第一大产业,也是中央和地方政府财政收入的主要来源.但随着房地产交易的数量以及金额的增加,房地产交易过程的税收问题也越来越值得相关方面的关注.企业在转让房地产时,涉及多种不同的税种,如营业税、契税、印花税、土地增值税、企业所得税等,税收成本在总投资额中所占的比例很高且涉税金额大、运作周期长、资金占用量大,如果不考虑这些繁重的税收负担,势必会对企业今后的发展造成影响.因此,企业可以在合法的前提下,充分利用各种优惠政策进行税收筹划,以此来降低转让房地产时的税收成本,减少税收负担,提高经济效益,实现企业经营活动利润最大化的目标.【期刊名称】《甘肃理论学刊》【年(卷),期】2015(000)005【总页数】6页(P148-153)【关键词】房地产转让;税收现状;税收筹划【作者】胡绍雨【作者单位】中南财经政法大学武汉学院,武汉430079;中山大学岭南学院,广州510275【正文语种】中文目前，我国企业在转让房地产时涉及到的税费种类名目繁多，多达十几种，其中所占比重较大的有营业税、土地增值税、企业所得税、契税、印花税，另外还涉及到一些小税种有城建税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税等等。
营业税是指对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的行为为课税对象所征收的一种流转税。
在转让房地产时按“销售不动产”项目征收营业税，税率为5%。
土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种财产税［1］。
按照增值额与扣除项目的比率不同，土地增值税税率分别为30%～60%的四级超率累进税率。
契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。
在中国境内取得土地、房屋权属的单位和个人，应当依法缴纳契税，实行3%～5%的幅度比例税率。
印花税是对在我国境内对在经济活动和经济交往中书立、使用、领受的具有法律效力的凭证征收的一种行为税。
对房地产企业税务管理问题及对策的思考
行记录 ， 例如 以商品房冲抵银行 的借贷本息 ， 从而对于房产开发和销售 过程中产生的其他费用不计入 其销 售环节的营业 额内 。进行税款的偷
（ 二） 监 控 评 估 和 稽查 有 机 结 合 ． 提 升 税 收 管 理 水 平
在开发初期 ， 做好基础工作 ， 加强 日常监管 ； 项 目竣工后 ， 要求企业 及时上报成本费用分摊办法 ， 同时要求企业按季度上报《 季度存量房产 盘点表》 ， 以便税务机关 对其销售 情况 实施过程监控 。对存 在问题的企 业进行检查调 整 ， 对应缴 未缴的税款进行补征 ； 依托计算机技术 ， 根据 房地产行业 纳税情况 的历史 数据 。 进行数据指 标分析 ， 搞好纳税 评估 ；
成本 。
（ 二） 控 制 企 业 税 务 风 险
也 没有 建账。 等开发项 目交付后就溜 之大吉 。 造成所得税流失严重。 而
当稽查局查处时 ， 房地产开发企业（ 被挂靠方） 和个 人（ 挂靠方） 为逃避法 律惩罚 。 相互推诿 ， 混淆是非 ， 人为地增加办案难度 。
三、 房 地 产 企 业 税 务 管 理 的 优 化 措 施 （ 一） 做 好 按 项 田结 算 检 查 工 作 ． 督 促 企 业 及 时 中救 纳 税 房 地 产 在 项 目 已经 完 成 并 且 进 入 销 售 环 节 之 后 ，税 务 部 门应 该 对 于 其 房 产 项 目进 行 检 查 。 以 监 督 企 业 的 销售 的 申报 情 况 。 税 务 部 门在 对 于 企 业 进 行 检 查 时 ．应 该 采 取 一 些 有 效 的 办 法 来 对 于 企 业 的 销 售 环 节 进行深入勘察 ． 对于其销售过程中的业绩和成本费用进行有效的审核 。
浅谈房地产开发企业土地增值税的纳税筹划
浅谈房地产开发企业土地增值税的纳税筹划本文将就房地产开发企业土地增值税的纳税筹划进行探讨。
首先，我们要了解什么是土地增值税？土地增值税是指在集体所有土地上，通过房地产开发等形式转让土地或者拆迁补偿取得的所得，按照规定应当缴纳的税款。
下面我们从以下几个方面探讨如何进行纳税筹划。
一、合理选择增值税征收方式目前土地增值税的征收方式主要有两种：实际利润率和比价扣除法。
其中实际利润率是指对开发企业从土地取得到售出的全过程进行明细账的核算，并根据实际利润率确定土地增值税应纳税额的方式。
而比价扣除法是指按照土地出让合同约定的土地收购成本和申报的房地产开发项目建筑面积，依照国家、省、市、区、县不同的比率，计算出应税土地增值额，再按照固定的税率征收土地增值税。
从纳税筹划的角度来看，实际利润率征收方式可以减少土地增值税的纳税额，但需要企业在土地取得和房地产销售过程中进行详细的账目核算和整理，因此增加了企业的工作量和成本。
比价扣除法则简单明了，不需要太多的核算工作，但是有时会因为比价的合理性而产生疑点，引起税务部门的关注和调查。
因此，在实际操作过程中，企业需要根据自身条件和实际情况合理选择土地增值税征收方式，以达到减少纳税负担的目的。
二、合理结构房地产项目开发方案房地产项目开发方案将直接影响企业所得税和土地增值税的纳税负担。
企业可以通过调整房地产项目的结构，合理布局开发方案，达到最优化的纳税筹划效果。
具体来说，一方面可以适当增加商业、物业管理等附属配套项目的比例，减少住宅项目所占比例，这样可以将纳税压力转移至低税率项目上；另一方面可以根据地段、建筑物面积、销售难易度等因素，差异化定价，调整销售方案，控制房地产开发项目的税前利润率。
企业还可以采取分批销售、分批缴纳土地增值税等方式来规避税负高峰的风险，保证企业的资金流动性。
三、掌握土地增值税政策及优惠政策了解土地增值税政策及优惠政策，对企业进行纳税筹划非常有帮助。
目前我国土地增值税政策较为稳定，但随着国家税收体系的改革和政策调整，土地增值税政策也在不断改变。
浅谈房地产企业的税务筹划
② 别 墅
收 入 ＝ ５ ０万 元 ２０ 扣 除 项 目金 额 ＝１ ０ ５ ０万 元
增值 额： ５０ ｌｏ ＝ ０ ０ 万 元 ） ２ ０ 一 ５ ０ １０ （ 增 值 额／ 除 项 目金 额 ＝ ０ ｏ１０ ： ７ ＞ ０ 扣 １０ ／５ Ｏ ６ ％ｆ５ ％１ 应 纳 土 地 增 值 税 ＝ Ｏ ０ ４ ％一 ５ ０ ５ ３５ 万元 ） １０ × ０ １ ０ × ％： ２ （
定 《 济 适 用 住 房 管理 办法 》 经 中规 定 经 济 适用 住房 单 套 的建
筑面积控制在 ６ Ｏ平 方 米 左 右 。 《 租 住 房 保 障 办 法 》 定新 廉 规 建 廉 租 住 房 ． 当 将 套 的 建 筑 面 积 控 制 在 ５ 应 ０平 方 米 以 内 ． 并根 据 城 市 低 收 入 住 房 困难 家 庭 的 居 住 需 要 ． 理 确 定 套 型 合 结构
目
扣 除项 目金 额 ＝ ０ ０ １ ０ ＝ ５ ０ 万 元 ） ４０＋５０５０ （
增值额：５Ｏ ５Ｏ＝ｏＯ万元 ） ７０一５０ ２０（ 增 值 额／ 除 项 目金 额 ＝ ０ ０５ ０ ＝ ６ 适 用税 率 ３ ％１ 扣 ２ Ｏ ，５ ０ ３ ％ｆ Ｏ
计
土
地
标
件
以
实 ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
下 只 要 ｊ 个 条 件 中 有 一 个 不 符 合 ， 将 作 为 非 普 通 住 房 纳 就
③合计应纳土地增值税＝０＋ ２＝２ （ 元 ） ３０３５６５ 万
房地产开发企业税务筹划探析
的时候要先规划好 ， 再实施 。 例如 ： 选择哪些主体开发 ， 选择何种开
发模式 ， 选择何种融资方式等 ， 从而实现节税 的 目标 。商业地产公 司通常所开发的项 目都牵涉到诸多方面 ，因此可 以进行筹划的阶 段与环节也非常多 ， 需要我们从全局 的角度考虑 ， 对项 目整体进行 税收 的分析与筹划 ， 不能 以偏概全 ； 不同阶段 的筹划工作应该协调
税款 。
表 １ ｏ 序号 项 目名称 项 目税 收 务 划 最 终 成 果 初始方案净收益总额 筹划之后净收益总额 净收益增寓 商业 区与会展 区 ４ ９ ３ ３ 亿元 ８ ３ ０ ８ 亿元 ３ ３ ７ ５ 亿元
酒店 区 １ ３ ９ １ 亿元 ２ ４ ３ １ 亿元 １ ０ ． ４ 亿元
为灵活 ； 有助于企业选择正确 的实体投资 ， 最大限度地 实现税后利 润优化 ； 提高企业 的市场竞争能力 以及财务运作能力 。 从 国家层 面
代 理行业蓬勃发展起来 ， 其 为企 业提供 了更 为专业 的“ 税 务筹划”
服务 ， 切实提高 了企业的纳税质量 ， 节省 了大量的经营成本 。从税 收环境方 面看 ， 随着企业纳税意识 的不断加强 ， 我 国的税收法律 观
作， 可 以引导企业纳税人形成主动的纳税 意识 ， 并为税收代 理行业 提供更 为广阔的发展 空间。由于国家 的税收制度本身具有 强制性
和无偿 性 ， 致使企业的纳税 收政策缺乏关 注 ， 但是 ， 企业又确 实需要通过有效 的
“ 税务筹划” ， 优化企业的纳税结构。为了有效解决这一矛盾 ， 税 收
房地产企业税务内部控制的不足及改进措施
房地产企业税务内部控制的不足及改进措施1. 税务政策理解不够深入房地产企业经营所需要遵守的税收政策繁杂且变化频繁，需要不断更新和深化对税收政策的理解。
但是一些企业对税收政策的理解不够深入，容易出现误解或者遗漏，导致税务风险的产生。
2. 税务报表的准确性不高房地产企业税务报表的准确性对企业的税务合规非常重要。
但是一些企业在编制税务报表时存在误差和瑕疵，如漏报、错报等问题，导致企业面临税务风险。
3. 内部控制机制不完善一些房地产企业在税务内部控制机制上存在不足，主要表现在对税务问题的监控和内部审计等方面不够完善，容易导致税务风险的发生。
二、改进措施1. 提高税务政策理解的深度和广度房地产企业需要加强对税收政策的学习和了解，建立健全的税收政策研究机制，确保企业对税收政策的理解和掌握始终保持在一个较高水平。
2. 加强税务报表编制的质量管理企业需要建立健全的税务报表编制流程和审核机制，严格要求报表的准确性和完整性，确保企业税务报表的质量和合规性。
3. 完善内部控制机制企业需要加强内部控制机制的建设和管理，增加对税务风险的监控和识别能力，加强内部审计工作，及时发现和解决税务风险。
4. 强化税务合规意识企业需要加强员工税务合规意识的教育和宣传，建立健全的税务合规管理制度，确保每位员工都能严格遵守税收政策和法规。
5. 积极参与税务稽查企业应当积极主动地积极参与税务稽查工作，并对税务机关的稽查工作进行配合和沟通，及时提供相关资料和信息，确保稽查工作的顺利进行和自身合规。
房地产企业税务内部控制的不足可能导致企业面临税收风险和财务风险，因此加强税务内部控制的建设至关重要。
企业需要从加强对税收政策的理解、提高税务报表的准确性、完善内部控制机制、强化税务合规意识等方面入手，全面提升税务内部控制水平，确保企业的税务合规和稳定发展。
房企税务管理存在的3大难题及2大优化对策
房企税务管理存在的3大难题及2大优化对策房地产企业是我国重点纳税企业，对于拉动地区经济发展发挥着重要作用。
但近年来，国家为了调控房地产市场，针对房地产行业出台了一系列税收政策。
在加强市场交易管控的过程中，由于开发项目涉税种类较多、税务成本较高，因此，房地产企业历来都是税务机关稽查的重点。
为了合法控制纳税成本、降低税务管理风险，逐步完善税务管理体系尤为重要。
本文以房地产开发企业为例，分析税务管理工作中存在的难题，并提出针对性的改进建议。
一、房地产企业税务管理存在的难题（一）税务管理体系有待健全从管理意识层面来说，房地产开发企业普遍存在着风险意识淡薄、危机驱动意识不强等问题。
尤其在税收政策不断改革的当下，如果企业对重点涉税环节缺乏监管，不仅会增加不必要的纳税成本，还可能会给企业带来诉讼风险。
例如：房地产企业在签订材料合同、施工合同以前，对合同的风险评估往往以法务部门意见为主，财务部门与税务部门参与较少，没有考虑到增值税税率变化对项目成本的影响，则会影响企业的成本与效益。
从管理组织层面来说，部分房地产开发企业的税务管理工作由财务部门兼任，而财务会计的主要职能是会计核算、报表编制、财务报销等。
财务会计人员对税务管理以及税收政策了解不够充分，再加上财务部门与业务部门存在知识壁垒，税务筹划方案的可操作性有待提升。
（二）票据管理环节缺乏控制在国家实施“营改增”政策以后，各行各业都能够享受到进项税抵扣政策，但需要出具增值税专用发票作为抵扣凭证，因此，票据管理将直接影响到企业的税务管理水平。
但在实践过程中，部分房地产开发企业尚未将票据管理工作落实到岗位层面，也没有针对不同类型的票据凭证进行分类管理。
尤其在采购环节，无论是物质还是设备引进，都需要供应商开具专用发票。
如果企业在选择供应商的过程中，没有考虑到供应商是否具备一般纳税人资质，在交易完成以后则不能获得抵扣凭证。
另外，增值税专用发票从业务部门流转到财务部门，还需要经过信息核对、交易核实以及分类保管等工作。
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浅析房地产企业税务筹划现状及对
策
随着我国经济的快速发展，房地产市场在过去几十年中得到了空前的发展。
然而，随着政府税收政策的不断完善，房地产企业也面临着越来越多的税务压力。
因此，如何合理地进行税务筹划，成为了房地产企业管理者必须面对的重要问题。
一、房地产企业税务筹划现状
1.税务规制趋严格
随着税收政策的日益完善，我国的税务规制也趋于严格，对企业的税务合规性要求更高。
对于房地产企业来说，如何合理地降低税负，避免税务风险，已经成为了一项非常重要的任务。
2.税务管理规范化
在税务管理方面，国家对企业的征税和管理也越来越规范化。
与此同时，税务监管技术也不断地加强，如大数据技术的应用，使得税务监管更加严格和有效。
3.税务风险提高
随着我国税收管理的不断加强，房地产企业也更容易出现税务风险。
发生问题后，房地产企业可能被处以高额罚款，甚至还可能面临停工整顿等惩罚。
二、房地产企业税务筹划对策
1.建立有效的税务筹划机制
在税务筹划方面，房地产企业需要根据自身情况，确定最优方案。
根据不同的区域和项目，合理地分析企业所面临的税负风险，并制定相应的税务筹划方案。
2.合理运用税收优惠政策
房地产企业可以通过合理运用税收优惠政策，来降低税负支出。
通过购置增值税发票、抵扣企业所得税等方式，有效降低企业的税负压力。
3.加强税务管理和风险控制
房地产企业需要加强税务管理和风险控制，避免出现税务违规行为。
同时，对合理运用税务优惠政策的操作细节和风险也需要有充分的了解。
对企业内部财务部门的税务合规性要求也越来越高。
4.与税务机关建立良好互动关系
与税务机关建立良好的互动关系，可为房地产企业提供更好的税务服务和指导，确保企业遵守税法，保障企业的合法权益。
综上所述，随着税收政策的日益完善和管理的规范化，房地产企业税务筹划的重要性越来越凸显。
在房地产企业管理中，税务筹划不仅是降低风险和税负的有效手段，还是提高经济效益和可持续发展的重要保障。