商业地产策划流程方案(doc 7页)_New

商业地产策划流程方案(doc 7页)

商业地产策划流程

前期：项目顾问

一. 市场调研：

1.区域状况调研：

1.1区域商业状况调研

1.2竞争者状况调研

1.3市民消费偏好调研（媒介偏好/消费习惯/消费承受力等）

1.4区域经济状况评估

1.5消费者品牌认同调研

2.目标购买者调研

2.1消费群体细分，消费动机

2.2项目问题及机会调研

2.3购买能力调研

3.品牌供应商调研

3.1品牌类别细分

3.2品牌资料库建立

3.3项目问题及机会调研

3.4租金承受能力调研

二.项目定位

2.公开活动及新闻配合

3.媒介策略

4.商业谈判或推介会

费用预算及支付（另行协商）

中期：招商及销售代理

一般代理

A.服务内容包括：作为代理单位参与招商及销售。

B.佣金预算及支付

B1 铺位纯出租形式：

1至5年（含5年）的租约按1.5个月成交月租金的标准支付佣金；

5年以上的租约按2个月成交月租金的标准支付佣金；

10年以上的租约按4个月成交月租金的标准支付佣金；

如果租约达到20年按6个月成交月租金的标准支付佣金；

以上均按首年租为依据计算佣金。

B1.1 铺位出租形式的代理佣金支付方式：

中介成功客户支付首笔租金之日起计十个工作日内按B1中有关佣金计算标准支付相关铺位50%的代理佣金，在客户进场装修之日起计十个工作日内支付乙方相关铺位余下50%的代理佣金。

B2 以纯营业额抽成或保底租金与营业额抽成组合的形式进驻商业项目的，则我们将按下列方式计算应收取的佣金。

B2.1 如客户以纯营业额抽成形式进驻商业项目的，在该类客户中介成功后，待该客户开张营业满六个月时，按该客户开张营业后首六个月的税前平均月营业额乘以该客户在合同中约定的项目方提成的百分比，而得出项目平均月收入作为计算代理佣金的基数，并以B1中的计算标准由项目方向我们支付代理佣金，该笔代理佣金最迟在该客户开张营业之日起计的二百天内一次性支付。

B2.2 如客户以保底租金与营业额提成组合的形式进驻商业项目的，项目方先按客户保底租金计算应收取的租金，并以B1中的计算标准支付我们（预收租金）。待该客户开张营业满六个月时再按项目方收取该客户的平均月收入作为计算代理佣金的基数，并以B1中的计算标准计算最终佣金数额，如最终佣金数额高于预收取佣金的，则项目方同意向我们支付差额部分佣金。

B3 铺位销售形式：

所有中介成功的商铺，项目方将按该商铺成交总额的1%的标准支付我们代理佣金（广告代理另计）。

B3.1 商铺销售形式的代理佣金支付方式：

项目方应我们中介成功之客户签定购买合同之日起计十个工作日内即支付50%的代理佣金（即该铺位成交总额的0.5%），剩余的代理佣金（即该铺位成交总额的0.5%），项目方应在客户支付第二期款项之日起计十个工作日内全额支付。

B4 除B1、B2、B3外其他合作经营的方式：

项目方在我们中介成功客户后将按“合作双方最终达成合作的商铺建筑面积×人民币1元/平方米（建筑面积）×365天÷12个月”计算月基数，并按以下标准支付代理佣

金；

1至5年的合作期按1个月的月基数标准支付代理佣金；

5年以上的合作期按2个月的月基数标准支付代理佣金。

B4.1 除B1、B2、B3外其他合作经营的方式代理佣金支付方式：

项目方在我们中介成功收取租金之日起计十个工作日内按B4中有关佣金计算标准支付相关铺位50%的代理佣金，在客户进场装修之日起计十个工作日内支付相关铺位余下50%的代理佣金。

B5以上所述的中介成功四字即指：

出租形式：客户与项目方签署承租铺位协议或合同，并依法生效；

销售形式：客户与项目方签署认购铺位协议或合同，并依法生效；

其他合作经营方式：客户与项目方签署合作经营协议或合同，并依法生效。

B6所有在本合同委托期内经我们介绍之客户，在本合同委托期限结束后的一年内，如与项目方签署承租铺位的意向书或合同，项目方承诺仍按本合同中有关条款规定向我们支付全额代理佣金。

非常代理

根据前期项目报告及销售招商策略企划制订执行细节企划。

全程参与招商销售具体工作的执行，执行成本由项目方承担。

按照基本服务费+佣金形式支付费用。

佣金计算及支付参照一般代理执行。具体另行协商。

后期：项目营销推广顾问

◆服务内容包括

一.品牌形象完善

二.促销策略

以季节节日为主要脉络设计全年的特色活动。

三.开业策略

开业活动、开幕酒会仪式、引导期传播、新闻发布会等。

四.公开策略

借助新闻力量，旨在短时间提升市场关注度，直接提升形象，间接促进销售。五.气氛策略

店内/店外气氛的标准规范设计，包括常规气氛/季节节日气氛/促销等活动气氛。

六.服务策略

服务概念设计，服务规范建立，服务质量控制体系设计等。

七.管理策略

导入ISO质量认证。

八.媒介策略

全年媒介配合策略DM等特殊媒介的运用配合。

◆费用预算及支付

顾问服务费按每月计算，按月支付，完成营业目标后奖励金额双方协商决定。

销售、租赁、经营管理培训

一、商业物业销售培训

建筑设计说明范文

1.建筑设计说明 1.1工程概况 ⑴工程名称：第六中学教学楼建筑结构设计 ⑵总建筑面积：12029.78平方米 ⑶结构形式：本工程主体为框架结构 ⑷层数：主体建筑为5层（6层水箱间） ⑸耐火等级：本工程耐火等级为二级 1.2平面设计 1.2.1设计依据 ⑴建设主管部门对该项目的批复文件； ⑵建设提供的设计任务书及审查通过的设计方案； ⑶依据《民用建筑设计通则》。［GB50352-2005］； ⑷依据《建筑抗震设计规范》。[GB50011-2001]； ⑸依据《建筑设计防火规范》。[GB50016-2006]； ⑹依据《中小学校建筑设计规范》。[GBJ99-86]； ⑺依据《公共建筑节能设计标准》。[DB21/T1477-2006 J10923-2007]； ⑻依据《建筑内部装修设计防火规范》。[GB50222-95]； ⑼依据国家各有关建筑设计《规范》和《法规》及条文，辽宁省建筑标准设计《建筑构造图集》等国家及地方有关设计规范及标准。 1.2.2柱网尺寸综合考虑建筑的使用功能，以及受力等多方面因素，本建筑柱网采用：9000×7200、9000×3300、9000×5700。 1.2.3平面布置形式及变形缝的设置本建筑主体采用矩形形式。建筑总长125.1m ，分别在6轴和7轴，14轴和15轴之间设有变形缝。伸缩缝：伸缩缝也叫温度缝，是考虑温度变化时对建筑物的影响而设置的。气候的冷热变化会使建筑材料和构配件产生胀缩变形，太长和太宽的建筑物都会由于这种胀缩而出现墙体开裂甚至破坏。因此，把太长和太宽的建筑物设置伸缩缝分割成若干个区段，保证各段自由胀缩，从而避免墙体的开裂。伸缩缝缝宽()mm 30~20，内填弹性保温材料。防震缝：防震缝是考虑地震对建筑的破坏而设置的。对于地震设防地区的多层砌体房屋，当房屋的立面高差在6米以上时，或房屋有错层，且楼板高差较大时，或房屋各部分结构刚度、质量截然不同时，地震中，房屋的相邻部分有可能相互碰撞而造成破坏，所以，需要设计防震缝把建筑物分割成若干个形体简单、结构刚度均匀的独立单元，以避免震害。防震缝的宽度一般为()mm 100~50。 1.2.4功能分区

招商全程运营策划流程((重要))

商业地产全程运营策划流程内容商业项目一直是房产行业中的一个难点，在这之中难中之难是项目的招商工作，只有顺利的招商才能给投资者更大的投资信心，才可能有后续快速的销售，最后才是商家顺利开张营业。然招商工作的难点在于商业前期市场研究及策划，还有商业资源是否丰富、招商渠道是否多元，这也是开发商考量的首要因素。商业项目市场研究：一、本市商业状况 1、本市商业概况 2、本市商业发展趋势 3、本市其他商业市场二、商业项目区域状况 1、商业项目区域消费力调研 A、消费人口/消费习惯/消费地点等 2、商业项目区域商业布局调研 A、区域商业分布 B、区域商业规模及经营状况 3、商业项目区域消费前景预判三、商业项目SOWT分析 1、本案周边环境调研 2、本案优劣势分析四、商业项目的市场定位

1、形象定位 2、规模定位 3、商业管理模式五、商业项目目标客户定位 1、大型主力主题商户租赁目标群分析 2、特色商户租赁目标群分析六、商业项目目标消费群定位及分析七、市场结论通过上述市场研究作出商业项目前期市场研究结论商业项目策划：一、商业项目整体规划设计局部修改建议二、商业项目建筑风格与立面效果修改建议三、商业项目结构与内部分割修改建议四、商业项目景观局部修改建议五、商业项目业态规划 1、商业项目功能定位 2、商业项目整层或分楼层经营户定位

3、商业项目大型主力店、特色店及酒店类型定位六、商业项目招商策略 1、招商整体规划方案建议 2、招商方式建议 3、招商渠道建议 4、招商计划安排建议 5、招商推广策略建议 6、长期招商团队建制建议七、商业项目招商价格策略 1、价格策略执行计划建议书 2、整体招商价格建议 3、整体招商价格优惠措施建议 4、层差和朝向差分析 5、招商价目表建议 6、招商价格特别调整方式建议 7、租金付款方式建议八、商业项目管理模式建议 1、招商管理模式建议 2、物业管理模式建议 3、客户管理模式建议 4、商业管理模式建议九、商业项目总体建议 1、交通路网 2、业态分布

精选商业地产策划方案范文

精选商业地产策划方案范文在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。 ××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业，将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。 ××商业城座落于××市城区北部的××广场旁，是××地产开发公司的新建项目。本项目占地7 000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼（含负一层）和两栋塔楼（分别高四层）组成，总建筑面积约为15 000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米，商业裙楼建筑面积约8 500平方米，塔楼建筑面积约6 500余平方米。项目总投资约1 800万元。经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。一、项目营销总体策略营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导

一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。二、项目营销目标方针根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。 1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。 2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。 3. 提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。 4. 启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。 5. 酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。三、销售目标及目标分解 1. 销售（招商）目标 2. 销售目标分解四、营销阶段计划根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。五、项目销售时机及价格

建筑设计说明模板

建筑设计说明模板第一章建筑设计说明一、设计依据 1、余姚市规划局提供的肖朗路东侧，丰悦路南侧地块国有建设用地使用权出让规划用地红线图 2、建设单位提供的项目设计任务书 3、《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93) 4、《住宅建筑规范》GB50368-2005 5、《住宅设计规范》 GB50096-1999(2003年版) 6、《建筑设计防火规范》 GB50016-2006 7、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95 8、《人民防空地下室设计规范》GB50038-2005 9、《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98 10、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97 11、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ134-2010 12、浙江省《居住建筑节能设计标准》DB33/1015-2003、J10310-2003 13、《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005 14、浙江省《公共建筑节能设计标准》DB33/1036-2007 15、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001、J114-2001 16、《民用建筑设计通则》GB50352-2005 17、《商店建筑设计规范》JGJ48-88 18、《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T 50353-2005 19、《宁波市城乡规划管理技术规定》甬政发[2007]77号 20、其它规行的有关国家和余姚的法规、规范及规定二、工程概况 1、余姚城西工业园一期安置房位于余姚经济开发区城西工业园。城西工业园区位于余姚市西侧，距离余姚市中心仅约5公里，交通便利，属于亚热带海洋性季风区，四季分明，气候温和，湿润，阳光充足，雨量充沛。 2、余姚城西工业园安置房一期(第一区块)新建工程西临城市主干路——肖朗路，北侧丰悦路为次干路，南侧的丰茹路路及东侧的河角路为城市支路。基地东侧与南侧地块

项目策划全流程

万科地产——项目全程策划流程一、市场调研： 1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等； 2，市场分析：（1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况） 3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4，竞争个案项目调查与分析 5，消费者分析：（1）购买者地域分布；（2）购买者动机（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）（4）购买时机、季节性（5）购买反应（价格、规划、地点等）（6）购买频度 6，结论二、项目环境调研 1，地块状况：（1）位置（2）面积（3）地形（4）地貌（5）性质 2，地块本身的优劣势 3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述） 4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安） 5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通） 6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）三、项目投资分析 1，投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开（2）房地产的政策法规（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 2，土地建筑功能选择（见下图表） 3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 4，土地延展价值分析判断（十种因素） 5，成本敏感性分析（1）容积率（2）资金投入

（3）边际成本利润 6，投入产出分析（1）成本与售价模拟表（2）股东回报率 7，同类项目成败的市场因素分析四，营销策划（一）市场调查 1 项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序） 2 建筑规模与风格 3 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等） 4 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯） 5 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等） 6 物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等） 7 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质） 8 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）（二）、目标客户分析 1、经济背景 ? 经济实力 ? 行业特征…… 公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式） 2、文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式. （三）、价格定位 1 理论价格（达到销售目标） 2 成交价格 3 租金价格 4 价格策略（四）、入市时机、入市姿态（五）、广告策略 1广告的阶段性划分 2阶段性的广告主题 3阶段性的广告创意表现 4广告效果监控（六）、媒介策略 1 媒介选择 2软性新闻主题 3媒介组合 4投放频率 5费用估算

建筑方案说明模板

建筑方案设计说明一、项目概况 1.1.设计背景同原鸿恩寺项目区位于渝北区大石坝街道长安厂一厂区B地块。第五期是同原鸿恩寺项目最后一块用地（J分区）。第五期位于同原鸿恩寺项目整个用地范围的西北角。第五期北面为城市主干道（红石路），东面为规划中的市政规划广场，广场东面是建设中的第三期（以商业办公为主）。南面为规划中的16米城市道路。西面为宽度16米的城市道路，路西面为江陵医院。北部片区现状人口密集，老工业企业众多（前卫仪表厂、江陵厂、长安厂、川东石油局等），属重点旧城改造区域。当前公共交通发达，18条公交线路直达主城各区，规划红岩村大桥、南北干道、轻轨5号线将使立体式交通系统得到进一步完善。整个五期用地呈狭长带状分布，整体用地规模较小。第五期地块南低北高,红石路与南面规划道路高差约13米。现场无坍塌、滑坡等不良地质现象。 1.2.设计要求第五期总用地面积14845.57平米。由于地块是同原鸿恩寺项目的最后一期，第五期总建筑面积是整个项目容积率剩余面积。根据规划条件，整个同原鸿恩寺项目计算容积率建筑面积为1000736.56平米。其中一期231806.91平米，二期126670.02平米，三期299634.96平米，四期246165.67平米，因此，根据计算，第五期建筑面积应为96458.17平米。第五期容积率为6.50。其中主要为住宅和商业。绿地率≥25%。建筑密度与整个项目各期相平衡。停车泊位居住按0.6个/100㎡、商业等公建按0.7个/100㎡。第五期无建筑高度限制。 1.3.设计依据 1.重庆市规划局核发的1：500红线地形图； 2.重庆市规划局核发的《建设用地规划许可证（地字第建500105200900583 号）》 3.《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95(2005年版) 4.《建筑设计防火规范》GB50016-2006 5.《民用建筑设计通则》GB50352-2005 6.《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001 7.《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97 8.《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98 9.《住宅设计规范》GB50096-2011 10.《商业建筑设计规范》JBJ48-88 11.《重庆市城市规划管理技术规定》（2012.1）； 12.《小套型住宅设计规范》DBJ50-079-2008 13.《重庆市住宅项目配建体育设施规划管理暂行规定（试行）》(2010)

万科房地产策划全流程

万科房地产策划全流程导读:房地产策划就是一个项目的主心骨,房地产策划的流程决定了项目营销工作开展的方式,本文分享给大家万科房地产策划的全流程,瞧瞧大型房企的策划就是怎么做的。前期策划阶段前期策划的整体流程一、可行性研究阶段 1、市场分析 2、市场预测 3、收入、成本、费用预测 4、财务评估 5、敏感性分析 6、盈亏平衡分析 7、风险评估

二、项目研究 1、宏观环境分析:经济环境、房地产市场环境、结论(发展趋势) 2、项目价值分析:区位价值、项目资源 3、竞争环境:同区位、同类型、同价位竞争项目,经典楼盘、成功案例 4、潜在客户分析:研究对象、研究内容(得出调研结论) 三、项目定位 1、SWOT分析:优势、劣势、机遇、挑战 2、客户定位:客户细分、客户研究、客户筛选、客户定位 3、产品定位:内容、策略 4、价格定位:竞争项目、产品特色、开发商品牌、市场前景 5、经济效益分析:开发商、小业主四、市场推广 1、卖点提炼:地段、产品、附加值 2、项目总体形象设计:形象支撑要素、形象表现要素 3、推广费用预算: 4、现场包装方案: 5、制定销售策略:销售时机、销售次序、销售目标 6、制定推广策略:低开高走、高开低走、高开高走、稳定价格 7、营销工作总体时间: 前期策划分阶段一、可行性研究 1、可行性研究的定义:可行性研究就是指在投资决策前,对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的过程。 2、可行性研究的作用: ★就是项目投资决策的依据。

★就是筹集建设资金的依据 ★就是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据★就是编制下阶段规划设计的依据 3、可行性研究的内容: 二、项目研究项目研究的目的:

商业地产策划方案+商业地产策划方案基本流程

商业地产策划方案基本流程第一部分商业市场调研影响商场物业开发成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构，商业圈半径，新旧商业格局，商业贸易的繁荣程度及其影响力，商场物业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等。因此，在操作商业地产时，市场调研成了商场成败的桥头堡。一、市场调研概况调研时间、地点区域、回收问卷、调查方法（消费者座谈会、实地考察法、分区域随机抽样法等）与基本结论二、宏观背景分析 1、周边主要城市商业物业发展水平的比较

2、国民经济主要技术经济指标、 3、政府有关举措与城市远景规划、社会因素分析等三、区域商业市场研究（一）、区域商圈研究 1、城市发展状况：GDP指数、人口分布、产业结构等。 2、项目区域商贸状况：交易状况、恩格尔系数、居民收入及消费结构等。 3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范围包括：人流类量、停留时间、每次消费、对不同类别的需求（吃、喝、玩、乐）等。 4、商圈辐射范围：一级商圈、次级商圈辐射范围、商圈内的竞争项目等。（二）、终端消费者研究 1、消费习惯：地域的差异性，不同宗教、不同民族、不同年龄、性别等。 2、逛商场频度：是影响商场人流的关键。 3、偏爱商场：包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点及其原因。 4、对项目商圈评价：包括区域商品价格、对商场满意度等。（三）、投资客户研究 1、经营范围：找出研究范围包括百货店、大连锁店或快餐集团的个别需要。 2、投资动向：包括投资类型、租金范围及交纳方式等。

3、商圈内商铺经营状况：包括经营时间、营业时间、经营业绩等。（四）、竞争对手研究 1、竞争者基本状况：包括资金实力、性质、优、劣势等。 2、竞争项目：包括面积、特色、经营范围、业态、主要客户、辐射范围等。四、消费者消费习性探讨 1、基本结论：消费群体对商场业态构成、消费品要求、地段要求、消费心态、对商场规划与配套的要求、信息来源、购买方式、消费习惯等 2、专题研究专题一：不同消费群体消费意向（例：民营企业老板、公务员、个体工商业者、白领阶层、工薪阶层等等）专题二：消费者收入水平与商场消费倾向及习惯五、项目经营方式论证 1、项目与同类型物业的比较论证 2、项目业态探讨与可持续发展论证 3、项目消费者群体分析及引导性消费行为论证 4、项目的商业价值及租金价值风险性论证 5、项目设计标准及经营管理水平的论证第二部分项目可行性研究一、前言

房地产策划工作的流程图

房地产策划工作的流程一、房地产代理公司全程策划工作流程（一）[初步接洽阶段] 1、项目资源条件整合及判断负责部门：策划部、代理部、研究部报告名称：《**项目策划大纲》中心容：宏观资料：市场整体、片区趋势、基本行情。地段资料：规划要点、坐标。周边资料：交通、配套、楼盘的规划、设计、包装、销售。发展商资料：背景、关系、资金、技术等的实力情况。判断容：优势、难点、突破口、把握度。 2、多方案初步规划、设计或调整建议负责部门：策划部报告名称：《会议纪要汇总》《**项目概念设计提示》或《项目调整建议》中心容：草图、立意、说明、交流记录（二）[前期策划阶段] 3、地块在条件整合及价值分析负责部门：策划部、投资部报告名称：《**项目土地价值与分析报告》中心容：适合的规则布局和建筑类型及其投入和产出价值比较4、资源综合及定位负责部门：策划部报告名称：《**项目综合定位报告》中心容：上述各容汇总，初步定位或创意 5、依据定位针对性的市场调查

负责部门：策划部、研究部报告名称：《**项目市场调查报告》中心容：客户群、消费观念、价格水平、推广渠道和方式、市场缺口等，或根据创意寻找市场依据 6、经济可行性分析负责部门：投资部、策划部报告名称：《**项目经济可行性分析报告》中心容：静态的综合成本（地价、造价、管理、财务、资金、推广、销售、税金）收益率与销售价格的分析。 7、初步营销框架负责部门：策划部报告名称：《**项目初步营销报告》中心容：推广主题、通道、销售策略及产品设计立意和要求相互关系 8、规划、设计方案及跟踪负责部门：策划部报告名称：《**项目初步营销报告》《**项目建筑概念设计》《**项目环艺概念设计》或《**项目设计修改意见》《**项目设计要点》中心容：草图，设计创意、任务书、设计交底、指导（三）[营销策划阶段] 9、营销整体规划负责部门：策划部、代理部报告名称：《**项目营销整体规划》中心容： VI，推广的主题。方式、渠道、策略、步骤，包装的类型、风格和销售的入市时机、节奏、付款、策略、附加促销手段，如装修套餐等与施工进度相结合的创意及其相互协调关系部署。 10、经济敏感分性负责部门：投资部报告名称：《**项目经济敏感性分析报告》中心容：造价、进度、售价、回报率间的变量关系图表。

建筑设计总说明模版

设计说明一、规划设计说明 (2) 1.概况 (2) 2.工程设计的主要依据 (2) 3.规划设计目标 (2) 4.规划设计思想 (2) 5.地块总指标 (3) 二、建筑设计说明 (4) 1.设计依据 (4) 2.建筑标准 (4) 3.总平面设计 (4) 4.建筑单体设计 (6) 三、结构设计说明 (7) 1.设计依据 (7) 2.结构设计说明 (8) 四、给排水设计 (9) 1.给排水设计说明 (9) 2.消防设计说明 (10) 3.节能 (10) 4.环保设计 (10) 五、电气设计说明 (11) 1.设计依据 (11) 2.设计范围 (11) 3.供配电系统 (11) 4.变配电所 (12) 5.低压配电系统 (12) 6.照明 (12) 7.防雷接地系统 (12) 8.弱电 (12) 9.消防电气 (13) 10.电气节能 (14) 六、节能、节材、环保设计 (14) 1.建筑节能措施 (14) 2.节材措施 (15) 3.电气节能 (15) 4.环保设计 (15)

一、规划设计说明 1.概况 ①.工程简况工程名称：XX市XX区XXX小区建设单位：XX市XX区城市建设投资开发公司设计单位：XX国际设计有限公司用地面积：57232平方米适建用地面积：53704平方米建筑层数：多层住宅为6层，联排为2-3层 ②.场地简况本地块位于XX市XX区，东面，南面，西面均为规划道路，北面为田地,地理位置十分优越.规划建设村民安置房。建设用地为较为规则的方形地块，中间有一条河流通过，将小区分成两个区域。场地东西向面宽约为450米，南北面宽约180米,地块现状为空地，地势平坦，环境较好，交通便捷。 2.工程设计的主要依据 1. 业主提供的建设地块规划设计条件及设计要求 2. 《居住区规划设计规范》（2002） 3. 《XX市城市规划管理技术规定》 4. 现行的建筑设计规范、规定和标准 3.规划设计目标 1.协调好本地块和周围环境的关系、使本安置小区成为城市空间的有机组成部分； 2.充分利用地块及周围环境特点创造优美宜人的高品味人居环境； 3.功能分区合理，道路交通便捷，设施配套齐全； 4.创造出富有特色的建筑造型，丰富城市形象； 5.根据村民安置房的特点，注重地块开发的经济性。 4.规划设计思想 ①.以人为本的指导思想

房地产营销策划全流程

现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出"房地产全程策划营销方案"，他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括： 1、项目投资策划营销； 2、项目规划设计策划营销； 3、项目质量工期策划营销； 4、项目形象策划营销； 5、项目营销推广策划； 6、项目顾问、销售、代理的策划营销； 7、项目服务策划营销； 8、项目二次策划营销；第一章项目投资策划营销项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。一项目用地周边环境分析 1、项目土地性质调查 1 .地理位置 .地质地貌状况 .土地面积及红线图 .土地规划使用性质 .七通一平现状 2、项目用地周边环境调查 .地块周边的建筑物 .绿化

景观 .自然景观 .历史人文景观 .环境污染状况3、地块交通条件调查 .地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 .项目的水、路、空交通状况 .地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4、周边市政配套设施调查 .购物场所 .文化教育 .医疗卫生 .金融服务 .邮政服务 .娱乐、餐饮、运动 .生活服务 .娱乐休息设施 .周边可能存在的对项目不利的干扰因素 .历史人文区位影响 2 二区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行状况国内生产总值：第一产业数量第二产业数量第三产业数量房地产所占比例及数量 .房地产开发景气指数 .国家宏观金融政策：货币政策利率房地产按揭政策 .固定资产投资总额：全国及项目所在地其中房地产开发比重 .社会消费品零售总额：居民消费价格指数商品住宅价格指数 .中国城市房地产协作网络信息资源利用 2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 .项目所在地的居民住宅形态及比重 .政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 .政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规 .短中期政府在项目所在地及项目地块周

商业地产策划方案

---------------------------------------------------------------范文最新推荐------------------------------------------------------ 商业地产策划方案在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。 ××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业，将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。 ××商业城座落于××市城区北部的××广场旁，是××地产开发公司的新建项目。本项目占地7 000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼（含负一层）和两栋塔楼（分别高四层）组成，总建筑面积约为15 000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米，商业裙楼建筑面积约8 500平方米，塔楼建筑面积约6 500余平方米。项目总投资约1 800万元。经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。一、项目营销总体策略营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最 1 / 12

大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。二、项目营销目标方针根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。 1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。 2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。 3. 提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。 4. 启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。 5. 酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。三、销售目标及目标分解 1. 销售（招商）目标 2. 销售目标分解四、营销阶段计划根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。

房地产营销策划管理规定及工作流程

房地产营销策划管理规定及工作流程 Ting Bao was revised on January 6, 20021

第一章营销策划部组织结构及岗位设置第二章营销策划部部门职能部门职能：营销策划部主要负责公司整体形象策划、公司宣传推广策划、地产项目营销策划，包括房地产项目策划、销售策略制定、公关事务策划管理和广告宣传等。营销活动策划符合公司整体形象要求，并达到预期效果；完成项目前期策划、房屋销售计划等工作；积极做好项目实施前市场区域调研及房屋销售前市场区域调研，为项目的持续发展提供有力的依据。业务职能： 1、对公司的经营环境（行业发展趋势、竞争对手、市场）进行研究，组织实施市场调查，收集市场信息并进行分析整理。对项目区域市场进行调研和分析。

2、组织实施项目前期调研、为公司项目开发定位提供可行性论证分析。 3、公司整体形象的策划与营销方案的制定并具体组织实施，对营销活动的结果进行总结分析。 4、依据项目的市场定位，参与编制项目营销总体计划、销售全案策划，并指导实施。 5、负责项目开盘前营销活动策划，以及样板间、展台、售楼处布置方案策划与实施等。 6、与社会各媒体衔接，负责公司的宣传推广及销售宣传资料的制作。 7、对项目营销策划方案的实施效果进行跟踪研究，以便及时修正方案，改进工作。 8、熟悉、了解、分析国家及项目所在省份有关房地产方面的政策和市场行情。 9、加强与其他部门之间的沟通与合作，协助工作顺利完成。 10、对主要行业媒体、项目所在地的主要媒体进行调研，为确定广告推广策略提供决策支持，并协调好与各媒体间的关系，保证公司经营活动正常进行，杜绝媒体负面报道。 11、部门相关资料的管理。 12、负责公司本部门员工的培训、考核、奖惩等管理工作。 13、完成公司下达的其他任务。

建筑设计说明范文

建筑设计说明

百色市右江区阳圩镇平圩民俗村方案设计说明第一篇：建筑设计篇总体设计说明一、设计依据 1.建筑用地红线及规划定点图 2.百色市右江区住房和城乡规划建设局建设用地规划设计条件（ 8月20日） 3．建设方签订的设计合同。 4. 建设方提供的有关设计要求 5.国家各有关现行工程建设标准及规范《民用建筑设计通则》（GB50352—）《建筑设计防火规范》（GB50016—）《公共建筑节能设计标准》(GB 50189- ) 《广西壮族自治区公共建筑节能设计规范》（DB 45/T392- ）《办公建筑设计规范》（JG67-89）《饮食建筑设计规范》（JGJ 64-89）《建筑内部装修设计防火规范》(GB50222-95) 《绿色建筑评价标准》（GB/T 50378-- ）《商店建筑设计规范》（JGJ48-88) 《旅馆建筑设计规范》（JGJ 62—90）《百色市城市规划管理技术规定》国家及地方现行的其它法律、法规

二、工程概况及现状百色市右江区阳圩镇平圩民俗村建设场地位于百色市右江区阳圩镇平圩村右江南岸，平圩村为百色革命老区旅游特色名村，正大力实施“红城福地，壮乡水韵”旅游综合开发项目，打造集“爱国教育、运动体验、休闲度假、宜居社区”为一体的旅游文化品牌。本项目规划总用地面积12867.62㎡，位于右江南岸，背山面水，风景秀丽。用地性质为旅游建设用地，其中A地块：餐饮、旅馆用地（游客服务中心）；B地块：餐饮、旅馆用地（游客服务中心）；C地块：餐饮、旅游配套广场用地（游客接待、演艺中心）。1.0≤容积率≤2.0，建筑密度≤48%，12819㎡≤建筑面积≤25638㎡。主要建设内容包括旅游商业、餐饮、旅馆、停车、道路及室外地坪等配套工程。项目总建筑面积为16955.40㎡，估算总投资为3474.03万元，其中建安工程费用2969.23万元，工程建设其它费用339.37万元，预备费165.43万元。用地现状均为民房及空地，场地基本平整。三、设计等级 1、设计使用年限： 50年 2、耐火等级：二级 3、抗震设防烈度： 7度 4、屋面防水等级：Ⅱ级四、主要技术经济指标总用地面积：12867.62㎡

房地产项目全程策划销售操作流程

全程策划销售操作流程全程策划销售工作内容分以下四个方面：一、项目发展策划项目物业定性分析（物业形态的研究）F"项目投资成本分析项目创新体系及核心价值的建立项目产品细化项目发展策略的制定与实施（一）项目发展策划目标： 1、充分了解项目所在地的市场状况、人文状况并作出分析。 2、挖掘项目潜在价值，确定核心价值，引出主题定位、形象定位。 3、锁定目标客户群。 4、建立利润保障发展模式，使核心价值最大化地体现在利润上，使利润最大化。工作方式： 1、成立项目专案小组，调配整合人才资源。 2、全程与各方面专家、专业人士沟通交流。 3、全程与开发商有关人士紧密沟通。 4、按规定提交书面报告与电子文件，组织专案组精英参与辩论，及时解决不可预见问题。基本流程 1、接触项目所在地市场，整合本公司所拥有的该地的市场初步情况，并对当地市场进行地毯式的调研。在掌握初步情况后，再重点确定可类比区域及可类比竞争项目并进行重点的调查。 2、在第1点的基础上，考察项目地块，并对项目进行SWOT分析（优劣势分析：优势、

劣势、机会、危机），得出相对应的项目策划总体思路初步方案。 3、根据SWOT分析，结合宏观市场与微观市场及开发商所要求达到的目标，挖掘项目的可利用价值，整合专案组的分析与各方面专家的意见，建立项目的核心价值体系。然后通过创新体系的运用，确立项目的开发主题及项目的形象定位（确定开发什么物业、如何营造物业内在与外在形象和硬件，以呼应主题），完善总体策划思路。 4、在确定核心价值体系的同时，进行客户群的锁定。根据整体市场情况分析及SWOT 分析，结合项目核心价值体系内容，确定客户群的划分，然后根据其需求（显性需求和隐性需求），确立项目的开发主题。 5、整合市场定位内容和专家及专业人士的意见，对项目的总体规划、建筑风格、园林景（二）项目发展策划纲要 I、区域市场现状及研究宏观环境研究经济环境政策环境行业环境房地产市场发展趋势本地区房地产市场概况本地区房地产市场政府相关的政策法规

房地产营销策划管理制度工作流程

第一章营销策划部组织结构及岗位设置营销策划部经理第二章营销策划部部门职能部门职能：营销策划部主要负责公司整体形象策划、公司宣传推广策划、地产项目营销策划，包括房地产项目策划、销售策略制定、公关事务策划管理和广告宣传等。营销活动策划符合公司整体形象要求，并达到预期效果；完成项目前期策划、房屋销售计划等工作；积极做好项目实施前市场区域调研及房屋销售前市场区域调研，为项目的持续发展提供有力的依据。业务职能： 1、对公司的经营环境（行业发展趋势、竞争对手、市场）进行研究，组织实施市场调查，收集市场信息并进行分析整理。对项目区域市场进行调研和分析。

建筑初步设计说明范本

1总说明 1.1工程设计主要依据 1.1.1(列出本工程中主要应执行的国家规范名称及编号以及其它相关的国家、行业、地方法规、标准) 1.1.2工程设计有关文件 1本工程建设主管部门对本工程可行性报告（方案）的批复文件（文件号） 2城市建设规划部门对方案设计（总体规划）的批复文件（文件号） 3建设方所提的设计任务书（日期、文件号） 4有关部门编绘的地形图（编制单位及日期） 5规划部门核发的坐标通知书（文号） 6岩土工程勘察报告（列出编制单位及日期） 7有关市政部门的意见和要求文件（文件号） 8设计合同（文件号） 9其它设计依据 1.1.3本地区气象条件和工程地质条件 1气象条件最热月平均温度℃，极端最高温度℃，最冷月平均温度℃，极端最低温度℃，夏季主导风向，夏季平均风速m/s，冬季主导风向，冬季平均风速m/s，年降雨量mm，日（小时）最大降雨量mm，最大积雪深度m，最大冻土深度m （本地区其它影响本工程的气候、地理特征数据） 2 工程地质条件根据（编写单位）岩土工程勘察报告：本工程场地类别为，场地上卓越周期为s，地貌属，地基土分类，地基承载力特征值kpa，地下水位m，变化幅度m，(有无)侵蚀性。（本场地特征地质情况，不良地质情况的表述和其它需说明的内容）。抗震设防烈度度。 1.2工程概况 1.2.1本工程为(建筑单位)(新、扩、改建)的工程。建设地点位于市(县)区(具体地点)，距(市区或标志位置) 公里。 1.2.2用地范围：（方向）长m，（方向）长m，呈形状。东侧临，西侧临，南侧临，北侧临。用地（平坦、高差）。用地现状房屋、古迹、古树,需要（拆迁等情况）。 1.2.3本工程在（方向）有DN mm市政供水管，（方向）有d mm市政污水管，(方向)有d mm市政雨水管。热力管道由(方向)引入,DN mm;电力管网由(方向)引入路；电讯管网由(方向)引入。 1.3 建设规模和设计范围 1.3.1建设规模和项目组成 1根据工程设计任务书要求，本工程总用地hm2，总建筑面积m2，其中地上m2，地下m2。地上层，地下层，建筑总高度m。 2工程由（子项名称）组成 1.3.2本工程分期建设。本次设计为期工程，包括（项目内容）。其它分为期工程。(应说明分期建设的设想、原则;新旧建筑物的连接和原有建筑修改设计的内容) 1.3.3设计范围根据设计合同，本次设计范围是(项目名称)的建筑、结构、给水排水、采暖通

全程策划流程及商业地产策划流程图

项目营运地产系全程策划提纲全程策划提纲现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出"房地产全程策划营销方案"，他从项目用地的初始时期就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括： 1、项目投资策划营销； 2、项目规划设计策划营销； 3、项目质量工期策划营销； 4、项目形象策划营销； 5、项目营销推广策划； 6、项目顾咨询、销售、代理的策划营销； 7、项目服务策划营销； 8、项目二次策划营销；第五章项目营销推广策划房地产项目营销推广策划是房地产企业对以后将要进行的营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策。是房地产全程策划营销的重头戏，是营销策划水平与销售技巧的高度结合，需要高度的专业化运作。一区域市场动态分析 1、项目所在地房地产市场总体供求现状 2、项目周边竞争性楼盘调查 .项目概括 .市场定位 .销售价格 .销售政策措施

.广告推广手法 .要紧媒体应用及投入频率 .公关促销活动 .其他专门卖点和销售手段 3、结论二项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与计策 1、项目主卖点荟萃 2、项目强势、弱势分析与计策三目标客户群定位分析 1、项目所在地人口总量及地块分布情形 2、项目所在地经济进展状况和项目所在地人口就业情形 3、项目所在地家庭情形分析 .家庭成员结构 .家庭收入情形 .住房要求、生活适应 4、项目客户群定位 .目标市场：目标市场区域范畴界定市场调查资料汇总、研究目标市场特点描述 .目标客户：目标客户细分目标客户特点描述目标客户资料四价格定位及策略 1、项目单方成本 2、项目利润目标 3、可类比项目市场价格 4、价格策略 .定价方法 .均价 .付款方式和进度 .优待条款 .楼层和方位差价 .综合计价公式 5、价格分期策略 .内部认购价格 .入市价格 .价格升幅周期 .价格升幅比例 .价格技术调整

房地产代理公司全程策划工作流程(参考模板)

房地产代理公司全程策划工作流程[初步接洽阶段] 1、项目资源条件整合及判断负责部门：策划部、营销部、拓展部报告名称：《**项目策划大纲》中心内容：宏观资料：市场整体、片区趋势、基本行情。地段资料：规划要点、坐标。周边资料：交通、配套、楼盘的规划、设计、包装、销售。发展商资料：背景、关系、资金、技术等的实力情况。判断内容：优势、难点、突破口、把握度。 2、多方案初步规划、设计或调整建议负责部门：策划部报告名称：《会议纪要汇总》《**项目概念设计提示》或《项目调整建议》中心内容：草图、立意、说明、交流记录 [前期策划阶段] 3、地块内在条件整合及价值分析负责部门：策划部、市场部报告名称：《**项目土地价值与分析报告》中心内容：适合的规则布局和建筑类型及其投入和产出价值比较 4、资源综合及定位负责部门：策划部报告名称：《**项目综合定位报告》

中心内容：上述各内容汇总，初步定位或创意 5、依据定位针对性的市场调查负责部门：策划部、市场部报告名称：《**项目市场调查报告》中心内容：客户群、消费观念、价格水平、推广渠道和方式、市场缺口等，或根据创意寻找市场依据 6、经济可行性分析负责部门：市场部、策划部报告名称：《**项目经济可行性分析报告》中心内容：静态的综合成本（地价、造价、管理、财务、资金、推广、销售、税金）收益率与销售价格的分析。 7、初步营销框架负责部门：营销部、策划部报告名称：《**项目初步营销报告》中心内容：推广主题、通道、销售策略及产品设计立意和要求相互关系 8、规划、设计方案及跟踪负责部门：策划部报告名称：《**项目初步营销报告》《**项目建筑概念设计》《**项目环艺概念设计》或《**项目设计修改意见》《**项目设计要点》中心内容：草图，设计创意、任务书、设计交底、指导 [营销策划阶段] 9、营销整体规划负责部门：策划部、营销部报告名称：《**项目营销整体规划》中心内容：VI，推广的主题。方式、渠道、策略、步骤，包装的类型、风格和销售的入市时机、节奏、付款、策略、附加促销手段，如装修套餐等与施工进度相结合的创意及其相互协调关系部署。 10、经济敏感分性