地产地价分摊办法
土地面积分摊法律规定(3篇)
第1篇第一章总则第一条为了规范土地面积分摊行为，保护土地权利人的合法权益，维护土地市场秩序，促进土地资源的合理利用，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》等法律法规，制定本规定。
第二条本规定适用于中华人民共和国境内，涉及土地面积分摊的所有活动。
第三条土地面积分摊应当遵循公平、公正、公开的原则，保障土地权利人的合法权益。
第四条土地面积分摊应当以国家土地总面积为基础，根据土地权属关系、土地用途、土地使用年限等因素进行合理分摊。
第二章土地面积分摊的范围第五条土地面积分摊的范围包括：（一）土地使用权出让、转让、出租、抵押等交易活动中的土地面积分摊；（二）土地使用权登记、变更、注销等登记事项中的土地面积分摊；（三）土地征收、征用、拆迁等土地权属变动中的土地面积分摊；（四）土地整治、土地复垦等土地开发利用活动中的土地面积分摊；（五）其他涉及土地面积分摊的活动。
第三章土地面积分摊的原则第六条土地面积分摊应当遵循以下原则：（一）权属清晰原则。
土地面积分摊应当以土地权属证书登记的权属范围为依据，确保权属清晰。
（二）用途一致原则。
土地面积分摊应当以土地用途为依据，确保分摊后的土地用途一致。
（三）公平合理原则。
土地面积分摊应当公平合理，不得损害土地权利人的合法权益。
（四）依法依规原则。
土地面积分摊应当依法依规进行，符合国家法律法规和政策要求。
第四章土地面积分摊的方法第七条土地面积分摊可以采用以下方法：（一）面积比例法。
根据各宗土地的面积比例，按照比例分摊土地面积。
（二）份额法。
根据各宗土地的份额，按照份额分摊土地面积。
（三）实际占用法。
根据各宗土地的实际占用面积，按照实际占用面积分摊土地面积。
（四）其他合法分摊方法。
第八条采用面积比例法分摊土地面积时，应当以各宗土地的面积占土地总面积的比例为依据。
第九条采用份额法分摊土地面积时，应当以各宗土地的份额占土地总面积的比例为依据。
第十条采用实际占用法分摊土地面积时，应当以各宗土地的实际占用面积为依据。
土地分摊面积法律规定(3篇)
第1篇一、引言土地分摊面积是指业主共同拥有的土地面积，即建筑物的土地使用权面积与建筑物的总建筑面积的比例。
在我国，土地分摊面积的法律规定主要体现在《中华人民共和国物权法》、《城市房地产管理法》以及《住宅专项维修资金管理办法》等法律法规中。
本文将从以下几个方面对土地分摊面积的法律规定进行详细阐述。
二、土地分摊面积的定义与计算方法1. 定义土地分摊面积是指业主共同拥有的土地面积，包括建筑物用地、公共设施用地、绿化用地等。
土地分摊面积是衡量业主共有产权的重要依据。
2. 计算方法（1）按建筑面积比例分摊：将建筑物占地面积与总建筑面积的比例应用于建筑物各部分的面积，得出各部分的土地分摊面积。
（2）按使用面积比例分摊：将建筑物使用面积与总建筑面积的比例应用于建筑物各部分的面积，得出各部分的土地分摊面积。
（3）按户均分摊：将建筑物占地面积与业主户数的比例应用于建筑物各部分的面积，得出各部分的土地分摊面积。
三、土地分摊面积的法律规定1. 《中华人民共和国物权法》《物权法》第二十六条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施的所有权人，对建筑物、构筑物及其附属设施所占用的土地，享有土地使用权。
”第二十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施的所有权人，对建筑物、构筑物及其附属设施所占用的土地，享有共有土地使用权。
”2. 《城市房地产管理法》《城市房地产管理法》第三十四条规定：“房地产开发企业应当按照规划要求和土地使用权出让合同约定的土地用途，合理规划、建设住宅、商业、办公、工业等建筑物及其附属设施。
”第三十五条规定：“房地产开发企业应当按照规划要求和土地使用权出让合同约定的土地用途，合理确定住宅、商业、办公、工业等建筑物及其附属设施的用地面积。
”3. 《住宅专项维修资金管理办法》《住宅专项维修资金管理办法》第十七条规定：“住宅专项维修资金的使用范围包括：住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造；住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用不足部分；住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用超出业主分摊面积的合理部分。
房地产土地面积分摊规则
房地产土地面积分摊规则
好呀，以下是为您撰写的关于“房地产土地面积分摊规则”的文章：房地产土地面积分摊规则
嘿，朋友们！今天咱们来聊聊房地产土地面积分摊这个事儿。
这可关系到咱买房子、住房子的切身利益哦！
先来说说啥叫土地面积分摊。
简单说，就是把一块大的土地按照一定的方法分给各个业主。
为啥要分摊呢？因为这块地是大家共用的，得公平合理地分清楚，每个人心里都得有个数。
那允许怎么分摊呢？比如说，按照房子的建筑面积来分。
房子大，占的土地面积就多些；房子小，占的就少些。
这挺公平合理的吧？再比如，按照户数平均分摊，大家一样多，也简单明了。
可有些情况是禁止的哟！比如说，不能随意乱分，没有个标准和依据。
不能谁有权有势就多占，这可不行！也不能看谁跟开发商关系好就多分，必须得一视同仁。
给您举个例子，假如有个小区，有 100 户，土地总面积是 10000 平方米。
如果按照建筑面积分摊，张三的房子 100 平方米，小区平均每平方米建筑面积对应的土地面积是 10 平方米，那张三分摊到的土地面积就是 1000 平方米。
要是平均分摊，那每户就分到 100 平方米。
这分摊规则可重要啦！要是不分清楚，以后可能会有各种麻烦。
比如说，小区要改造、要修路，涉及到土地使用，不清楚分摊面积，那不就乱套啦？而且要是卖房子，土地面积不清楚，价格也不好定呀！
所以说，这房地产土地面积分摊规则得好好遵守，公平公正，大家心里都踏实，住着也舒心。
咱们买房的时候，也得把这事儿搞清楚，可别稀里糊涂的。
好啦，希望大家都能明白这土地面积分摊的规则，让咱们的房子买得明明白白，住得开开心心！。
房开企业分期开发，土地价款如何分摊
房开企业分期开发，土地价款如何分摊
房地产开发企业中的一般纳税人一次购地、分期开发的，其支付的土地价款如何分摊？
房地产企业一次性购地，分次开发，可供销售建筑面积无法一次全部确定的，按以下顺序计算当期允许扣除分摊的土地价款：
（1）首先，计算出已开发项目所对应的土地出让金和拆迁补偿款：
已开发项目所对应的土地出让金和拆迁补偿款=（土地出让金+拆迁补偿款）×（已开发项目占地面积÷开发用地总面积）
（2）然后，再按照以下公式计算当期允许扣除的土地价款：
当期允许扣除的土地价款=已开发项目所对应的土地出让金和拆迁补偿款×（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
（3）按上述公式计算出的允许扣除的土地价款要按项目进行清算，且其总额不得超过支付的土地出让金和拆迁补偿款总额。
（4）从政府部门取得的土地出让金和拆迁补偿款的返还，可不从支付的土地价款中扣除。
——摘自《湖北省营改增问题集》发布日期：2017-12-29
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土地成本分摊的7种方式
土地成本分摊的7种方式今日福利房地产成本分摊表添加微信好友：136****7970备注公司名称+姓名+电话即可免费领取！在选择成本分摊方法中，计算成本分摊比例的重要依据是项目的面积比例，面积选取的不同（例如土地面积占比、建面面积）导致分摊比例的变动，最终导致项目土地增值税清算结果有所差异。
所以，如何选择面积数据来源就说土地成本分摊的核心要素，决定了土地增值税预缴和清算工作。
这里给大家梳理了7大类成本分摊方法。
01面积数据来源01、修建性详细规划图及相关规划文件修建性详细规划图是整体项目规划最完整最直观的数据来源，是整体项目的平面规划图，有整体项目各方面的面积数据，是未取得最终房产测绘报告前重要的预清算工作计算依据。
同时我们也可以从“修详规”中注意观察一些重要信息，例如是否存在红线外成本支出、红线内是否存在多个项目或多个分期项目，是否存在应分配的跨项目或跨期公共配套成本支出等等。
02、房屋建筑面积测绘报告房屋建筑面积测绘报告系由当地房管所出具的测绘报告，也是税局认定的土地增值税清算建筑面积数据来源，包含了清算单位内不同类型开发产品的面积数据，主要关注的是其中普通住宅、非普通住宅、商业、地下车库及公共配套设施建筑面积数据。
房屋建筑面积测绘报告包含了清算单位内各类型房产或公共配套设施的建筑面积数据；修建性详细规划图及相关规划文件则是针对整体项目从总体到局部各方面规划面积数据的直观数据来源，对于整体项目的开发情况了解和掌握十分重要。
二者均系土地增值税清算面积数据来源在确定面积数据的同时，为保证最终使用的分摊方法对企业最合理、最有利，这些方法，在具体运用的时采取全排列（有可能的话）的方式逐一排查，选择一种最适合本企业的分摊方法。
#比如：某项目采取建筑面积法和层高系数法，土地增值税税负最低，其他项目就不一定。
要看商业和住宅的建筑面积比例以及建造成本的差异等等因素。
02分摊方法01、占地面积法定义：占地面积法，指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
第十一章 房地产估价地价评估与分摊
六、制作价格修正率表（掌握）
（一）临街深度价格修正率表
价格修正率表——临街深度价格修正率表，通 常简称为深度价格修正率表 距街道深度越深，可及性越差，价值也就越低
1.临街深度价格递减率
同一城镇的不同路线价区段，土地价值随临街 深度变化的程度是不完全相。
（1）四三二一法则——最简单的临街 深度价格递减率
例11-5：图3中是一矩形街角地，其正街路线价（土地单价） 为2000元/平方米，旁街路线价（土地单价）为1000元/平方米， 临正街深度为22.86米（即75英尺），临旁街深度为15.24米 （即50英尺）。假设旁街影响加价率为20%。根据表1的平均 深度价格修正率，该宗土地的单价是多少？
路 线 价 2000 元 平 方 米 路线价 1000元/平方米
（二）路线价法的理论依据
路线价法实质上是比较法的派生方法
理论依据亦为替代原理
路线价法与一般的比较法的区别
一是不做“交易情况修正”和“交易日期调整”
二是先对多个“可比实例价格”进行综合，然 后进行“房地产状况调整”；而不是先对“可 比实例价格”进行有关修正、调整，然后再进 行综合。
三是利用相同的“可比实例价格”——路线价 ， 同时评估出许多“估价对象”——该街道其他 临街土地的价值
（3）平均深度价格修正率为：
（二）其他价格修正率
七、计算临街土地的价值（掌握）
（一）路线价法的计算公式：
（1）当以标准临街宗地的总价作为路线价时，应 采用累计深度价格修正率。 V（总价）＝标准临街宗地总价×∑单独深度价格 修正率 V（单价）＝标准临街宗地总价×∑单独深度价格 修正率／估价对象土地面积 ＝标准临街宗地总价×∑单独深度价格 修正率／（临街宽度×临街深度）
高层建筑地价分摊法
高层建筑地价分摊法在城市的繁华地带，高层建筑如雨后春笋般拔地而起。
而在这些高楼大厦的背后，涉及到一个重要的问题——地价的分摊。
合理地分摊高层建筑的地价，对于土地资源的有效利用、房地产市场的健康发展以及相关各方的利益平衡都具有重要意义。
首先，我们来了解一下为什么要进行高层建筑地价分摊。
在一块土地上建造高层建筑，不同楼层、不同朝向、不同面积的房屋所享有的土地权益是不同的。
如果不进行地价分摊，就无法准确反映出各部分房屋在土地价值上的差异，可能导致不公平的交易和资源配置。
那么，常见的高层建筑地价分摊方法有哪些呢？一种是按照建筑面积分摊法。
这是一种较为简单直观的方法，即将总地价按照建筑总面积进行平均分摊。
例如，某高层建筑占地 1000 平方米，总地价为 1000 万元，建筑总面积为 10000 平方米，那么每平方米建筑面积所分摊的地价就是 1000 元。
这种方法的优点是计算简便，容易理解和操作。
但它的缺点也比较明显，没有考虑到不同楼层、朝向等因素对土地价值的影响，可能会造成分摊结果的不公平。
另一种是按照楼层分摊法。
这种方法根据不同楼层对土地价值的贡献程度来分摊地价。
一般来说，底层和顶层的土地价值相对较低，中间楼层的土地价值较高。
比如，可以将楼层分为若干个等级，每个等级赋予不同的分摊系数，然后根据系数来计算各楼层的分摊地价。
这种方法在一定程度上考虑了楼层因素对土地价值的影响，但对于朝向、面积等其他因素的考虑还不够全面。
还有一种是按照土地价值分摊法。
这种方法需要先对土地进行评估，确定不同位置、朝向等因素下的土地价值，然后根据各房屋所占用的土地价值比例来分摊地价。
这种方法相对较为复杂，但能够更准确地反映土地价值的差异，从而实现更公平的分摊。
在实际应用中，选择哪种地价分摊方法需要综合考虑多种因素。
比如，项目的规模和复杂程度、市场的接受程度、法律法规的要求等。
对于开发商来说，合理的地价分摊方法有助于准确核算成本，制定合理的房价策略，提高项目的经济效益。
房地产成本分摊办法
房地产成本分摊办法引言房地产行业在经济发展过程中扮演着重要的角色。
一套完善的成本分摊办法对于房地产开发商和购房者都具有重要意义。
本文将提出一种合理的房地产成本分摊办法，以确保公平、合理的房地产交易。
现行问题目前，房地产市场存在一些不合理的成本分摊方式。
一些开发商倾向于将所有成本转嫁给购房者，导致购房者负担过重。
一些福利设施的建设和维护往往由政府负责，增加了房地产开发商的成本压力。
房地产成本分摊办法为了解决目前的问题，提出以下房地产成本分摊办法：1. 土地成本分摊按照土地使用权出让的价格，将土地成本平均分摊给每个购房者。
这样可以确保土地成本公平合理地分担给每个购房者，减轻购房者的负担。
2. 建设和维护成本分摊将一些福利设施的建设和维护成本分摊给购房者和开发商。
例如，公共绿地、停车场等设施的建设和维护费用可以按照楼栋或者住户面积的比例分摊给每个购房者和开发商。
这样可以减轻开发商的成本压力，确保购房者也承担合理的成本。
3. 可变成本分摊将一些可变成本，如外墙装饰、室内装修等费用，根据购房者的选择自愿分担。
购房者可以根据自己的需求和经济能力选择是否承担这些成本，从而灵活地进行房产交易。
优势与挑战这种房地产成本分摊办法具有以下优势：公平合理：每个购房者按照自己实际购买的房产面积，承担相应的成本，确保成本的公平分摊。
减轻双方压力：购房者和开发商都不会承担过重的成本压力，相互之间形成合理的分摊关系。
灵活自主：购房者可以根据自己的需求和经济能力选择是否承担一些可变成本，提高了购房者的选择权和灵活性。
，这种房地产成本分摊办法也会面临一些挑战：文化差异：不同地区和不同文化背景下，对于房地产成本分摊的理解和观念有差异，可能导致实施的困难。
利益分配：如何公平地确定成本分摊的比例，需要考虑到开发商和购房者的利益，并进行合理的协商和制定。
房地产成本分摊办法是确保房地产交易公平合理的关键。
通过合理分摊土地成本、建设和维护成本以及可变成本，可以减轻购房者和开发商的压力，提高交易的公平性和灵活性。
土地使用权面积分摊方式
土地使用权面积分摊方式随着《物权法》的实施，不动产登记制度的认识逐渐提高，越来越多的楼房业主要求办理土地使用证。
土地使用权由单一主体享有变为多个权利主体按份共有，这就要求土地使用权登记人员对楼房所占用的土地使用权进行分摊。
然而，在实际操作中，各地采取了不同的分摊方法，缺乏统一的原则或具体的标准。
那么，如何选择一种公平合理、被权利人接受的分摊方法？在分摊时需要遵循哪些原则和注意哪些问题呢？楼房土地面积分摊的方法主要有面积分摊法、地份分摊法、楼价分摊法三种。
虽然地价分摊法和楼价分摊法比较合理，但是由于涉及的因素较多、价格不尽相同且没有固定的关系，操作起来比较麻烦，因此并不常见。
面积分摊法操作简单，北京、成都、杭州等大中城市均采用这一方法，是比较实用的分摊方法。
面积分摊法遵循的原则包括公平公正、合理分摊原则、区别对待、分开分摊原则、谁使用、谁分摊原则以及尊重历史、尊重现实原则。
其中，公平公正、合理分摊原则要求对所有权利人按照统一标准进行合理分摊，让所有权利人公平分享土地增值的收益。
区别对待、分开分摊原则要求根据不同用途的地价、房价进行分摊。
谁使用、谁分摊原则要求对非单纯小区配套设施、绿地花园以及住宅小区权利人不能使用的其他部分进行单独划分，不参与分摊。
尊重历史、尊重现实原则要求对已经按契约分摊或由于历史原因造成分摊不尽合理等情况，不必苛求统一，应采取“老房老办法，新房新规定”的做法，保持面积分摊方法的基本稳定。
具体的分摊计算方法包括地上建筑物分摊土地使用权（地上）面积的计算和地下建筑物分摊土地使用权（地下）面积的计算。
地上建筑物分摊土地使用权面积的计算需要分摊建筑占地面积和共用面积，而地下建筑物分摊土地使用权面积的计算则需要区分与地上建筑物连为一体的地下建筑物和单独建造的地下建筑物。
___关于地下建筑物土地确权登记发证有关问题的复函中明确规定，与地上建筑物连为一体的地下建筑物的土地权利可以确定为土地使用权。
土地价值的分摊方法
土地价值的分摊方法1. 按面积分摊呀！就好比分蛋糕，土地就像那大蛋糕，每个人根据自己所占的面积大小来分担价值，多公平合理啊。
比如几家人一起买了一块地，那就按照各自买的面积多少来计算自己要承担的价值呗，这不是显而易见的嘛！2. 可以根据用途来分摊呀！这就好像不同口味的糖果，每种都有其独特的价值。
比如这块土地一部分用来建住宅，一部分用来搞商业，那建住宅的就按住宅的价值来分摊，搞商业的就按商业的价值来分摊喽，多简单呀！3. 按照投入比例分摊也不错呀！这不就跟几个人合伙做生意一样嘛。
大家各自投入了多少人力、物力、财力，就按照这个比例来划分土地的价值，这很合理吧！就像几个人凑钱买地种树，谁投入多谁就多分点价值呗！4. 依据使用时间来分摊呀！这就像是和时间赛跑一样。
比如规定好每个人使用土地的时间段，在这段时间里产生的价值就归谁承担。
就好像几个人轮流使用一块地种不同的作物，谁在种的那段时间，土地的价值就归谁分摊呀，不是很好理解嘛！5. 根据效益来分摊也挺有道理呀！这多像看谁的成果更丰硕。
谁能从土地上获得更大的效益，谁就相应地多分摊一些价值。
像是种地，谁的收成好，谁就该多承担土地的价值嘛，这能说不通嘛！6. 还可以按贡献度来分摊呀！这不就是谁的功劳大谁就多得嘛。
如果有人对土地的规划、开发做出了更大的贡献，那他就应该多分摊一些价值呀，很正常嘛！就像几个人一起改造荒地，那个出力多的当然应该享受更多土地价值啦！7. 用抽签的方式来分摊也有意思呀！这就跟买彩票似的，全凭运气。
每个人都有可能抽到价值高的部分，也有可能抽到价值低的，这多刺激呀。
假设几个人要分一块地，那就抽签决定嘛，说不定运气好的能抽到好的部分呢，多带劲呀！我觉得呀，这些分摊方法都各有各的好处，具体用哪种还得根据实际情况来选择呢！。
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地产地价分摊办法
为加强公司房地产项目的成本核算管理，合理确定各可售产品类型应分摊的地价，根据企业会计准则等有关规定，现针对地价分摊进一步明确如下：
一、基本原则
第一条原则上只能由计容且可售的产品类型分摊地价，如高层、小高层、洋房、别墅、可售商业等。
第二条车位分摊方法具体参照股份公司下发的“车位（库）成本分摊”，其中，地下人防和非人防车位均不分摊地价，只有地上独立建造的停车场和计容的地上首层车库分摊地价，其成本分摊方法与住宅或商铺相同。
第三条计资产的集中商业、酒店、写字楼一般不分摊地价，但位置较优，经营难度小的集中商业（不含地下商业）可分摊部分地价，详见“分摊办法”。
第四条一些特殊物业类型如会所、幼儿园、小学，无论能否办理产权，均不分摊地价，其成本由其他可售产品类型分摊。
二、分摊办法
第五条地价分摊办法主要有按占地面积和按可售面积分摊两种,一般情况下以按可售面积分摊为主。
第六条“住宅加少量底商”:项目以住宅为主，仅配有少量底商,按可
售面积分摊。
第七条“住宅加零售商业”：可售商业比重较大，但建筑形态上与住宅连为一体，或没有明确的区分界线，按可售面积分摊。
第八条“住宅加独立商业”：可售商业比重较大，建筑形态上独立于住宅，或有明确的区分界线（可单独划为商业区），如集中商业、步行街等，按占地面积分摊。
第九条“高层/小高层/洋房加别墅”:项目有低密度产品如别墅,且占地面积较大，按占地面积分摊。
第十条“集中商业（不含地下）”分摊地价仅针对公司主动获取，经营难度小，预计未来经营性现金流状况好的项目，按计容建筑面积分摊地价，原则上以应分摊地价的一半计入资产，剩余地价由其他可售产品分摊。
三、特殊说明
第十一条各公司在立项测算时，应根据项目的实际情况，如规划方案、产品是否可售或计资产等属性，对具体产品类型能否分摊地价做出合理预计，并确定具体的分摊方法。
第十二条原则上立项测算所体现的计划口径要跟后期的财务口径一致。
除因规划方案调整，政策变更，或集团统一调整外，各项目地价分摊方法一经立项批准，各公司不得出于考核、调节利润等目的随意调整分摊办法。
第十三条在立项测算时，如采用某一具体分摊方法导致某类可售产品分摊的地价“偏高”，进而利润过低（如别里按占地面积分摊往往承担较高的地价），此种情况下将允许在一定范围内对该分摊指标（占地或可售）进
行产品间调整，但各公司应做详细说明，且不得明显偏离当地税局要求。
四、附则
第十四条本办法适用于立项测算、成本普查、盈利规划、会计核算，与之前分摊口径不一致的地方，以本办法为准。
第十五条有确实需要调整地价分摊办法的项目，应单独报股份公司投资管理中心审批，财务管理中心备案。
第十六条本办法自2022年11月13日起开始执行。