民办学校营销策划案

民办学校营销策划案
民办学校营销策划案

民办学校营销策划案

一、市场分析及行业趋势

(一)市场总体概况

在知识经济时代,知识创新成为推动社会发展的主导力量,未来的竞争将是人才的竞争。“挖掘孩子的潜能始于零岁”的观念已经成为多数家长的共识,由于现在多是独生子女,现代父母的文化层次越来越高,他们对孩子的成长也越来越趋于科学和理性,希望尽快寻求到简捷有效的教养方式伴随他们指导教育自己的孩子成长。

随着家庭收入的不断提高,社会就业压力的不断增大,人才竞争越来越激烈,父母的早教意识普遍增强,都在为孩子的将来着想,“不能让孩子输在起跑线上”是每一个父母的共同愿望。

早教市场正在成为教育产业中一块最具潜力和前景广阔的天地。

(二)澧县市场分析

1、竞争环境分析

(1)据了解,******,无论是硬件设施还是软件设施,均无法与***相提并论,但现在已经占有一定的市场份额;

(2)随着早教市场的不断成熟,会有其他竞争者进入;

(3)其他品牌竞争者跟进,会相应加大市场开发成本;

(4)随着消费者可选择的品牌增多,议价实力提高;

2、SWOT分析

优势:1、权威:*****统一的品牌标志。

2、信誉:*****现已成为中国儿童早教行业的旗舰机构。

3、网络:目前在全国20多个省市自治区50个城市成功开设近100家早教服务中心。

4、专业:强大的专业师资顾问

5、领先:10多年早教经验

劣势:早教理念及重要性仍未达到普及的程度,家长对教育是有重视无要求,作为高费用的专业早教品牌,被目标客户所理解并接受将是一个难题。

机会:早教市场还不是很健全,仍有很大的发展空间;年轻家长们对早教有初步的认识;金宇可以其规范化、人性化、科学化的教育理念和适当的营销手段树立专业品牌形象;

威胁:早教市场正在逐步活跃,品牌竞争将逐渐增强,但我中心目前占据市场份额实在太少,必须努力做好宣传招生工作,占据巨大的市场份额才能得以生存。

3、STP分析

(1)细分市场

低收入家庭:要求学费低,对课程设置及师资要求不高。

中下收入家庭:要求学费适当,一般百元以下可接受,对课程设计及师资有一定程度要求,但品牌意识低。

中高收入家庭:对早教学费高低不敏感,对课程设置及师资设备要求高,品牌意识强

(2)目标市场选定

在市场细分化的基础上根据金宇的资源及目标我们把市场目标定在有0--6岁宝宝的中高收入家庭

(3)市场定位

拥有0--6岁宝宝的中高收入家庭

(三)行业发展趋势

虽然现在竞争者逐渐增多,但随着经济大环境的影响,人才竞争的不断加剧,市场潜力会不断被挖掘,需求不断增加,家长对早教的认识必定是更趋于理性和专业的选择,只有更加专业、规范、人性化的教育品牌才能最终得到市场认可。

二、营销策略

孩子是产品的使用者,家长是产品的购买者,而亲朋好友、邻居、教育专家等作为意见的提供者也对产品的营销有一定影响,因此我们的策划实施过程中要努力让这三者都知道、体验并且认可我们的产品,最终成为我们产品的“代言人”。

在营销过程中,避开与其他竞争者的价格对比,树立专业、权威的品牌形象,深入挖掘中高端目标市场,激发潜在顾客、边缘顾客的消费愿望。

通过以下四个途径实现我们的营销目标:

1、通过各类媒体的综合宣传,将我中心早教理念传达给目标客户,提高知名度;

2、通过一系列促销和体验活动,提高目标客户对产品的认可度;

3、通过与各类相关产品的整合营销,为目标客户提供全方位的配套服务,开发多条招生渠道,扩大市场份额;

4、通过举办或者赞助一系列的公益活动,得到口碑支持,提升区别于其他品牌的品牌形象,提高美誉度和顾客的忠诚度;

三、推广计划:

四、在整体营销策略的基础上,结合市场现状分析,对方案进行进一步细化和调整:第一阶段:有重点的全面强势宣传,提高知名度

第一步,摸底调查,了解市场

阐述:这个阶段的调查要求深入和彻底:

1、了解我们的目标客户(中高端人群)的分布情况,了解他们对于早教产品的理解程度和态度,了解他们是否与其他竞争对手有过接触或正在接触,确定重点突破的社区;

2、了解竞争对手的分布情况、营销策略、现有市场份额以及主要客户分布区域,找出其薄弱环节,以便重点突破;

第二步:全面宣传,提高知名度

为不致客户产生厌烦抵触心理,我们的广告宣传分以几步来完成,首选是软性广告宣传:

以电视开机屏广告和飞字幕广告为主,也可在各小区和主要交通路段的宣传栏出张贴海报,内容以早教知识、婴幼儿成长过程中的注意事项等为主,注明“***”

提供即可,赢得家长的认可和支持,引起共鸣,并使得家长产生体验产品的期待;第三步:针对性重点宣传(根据目前我中心招生情况,教师可以抽出很多时间做好这步工作)

宣传区域:

主要是在各大商场、超市等人流量集中的区域,以及各主要小区;

宣传所需物品:

产品宣传手册,教师统一工作服,展桌,音响或者视频播放设备,课程宣传光盘,顾客信息登记表(包括顾客姓名、家庭住址、联系方式、收入、孩子生日等);课程免费体验卡(制作要求:分两种规格(如两种颜色),将体验课时间分为两个时间段分别标于两种体验卡上,根据上述顾客区别发放给中高端人群和低收入人群,以便体验时可以有效集中目标客户重点跟进);

宣传活动阐述:

(1)在上述区域设立咨询点和课程免费体验卡派发点,播放课程宣传视频或者介绍录音;

(2)派发企业产品宣传手册,教师统一着装,在上述区域大面积发放;

(3)工作人员在派发产品宣传手册的同时,引导顾客到派发点领取课程免费体验卡;(4)顾客登记个人详细信息后,工作人员根据顾客所登记信息(尤指收入一栏)将不同体验卡发放,并提醒顾客体验时间和地点;

(5)在免费体验课程之前1至2天,要根据所收集顾客信息以短信或电话的形式重点重复提醒;

(6)同时,根据之前所作市场调查的情况,将宣传手册和课程免费体验优惠券以邮寄的方式寄给重点社区客户,可在信封上标明“重要”等字样以引起家长重视。

第二阶段:通过促销和体验活动,实现招生

活动方案一:每周周末当天的免费体验课程和抽奖活动

活动进程:

1、制作顾客信息表,来宾要登记的详细信息,包括姓名、家庭住址、联系方式、孩子生日等,顾客可凭信息表参与抽奖活动,同时可用来建立顾客档案以便于日后对顾客的跟进;

2、课程开始前,可以先把家长和孩子集中,整体介绍一下本机构的历史、发展历程和产品的理念、特色,以及课程体验过程中所需注意事项,形成初步整体印象;

3、课程开始前,可以先把家长和孩子集中,整体介绍一下本机构的历史、发展历程和产品的理念、特色,以及课程体验过程中所需注意事项,形成初步整体印象;

4、孩子可10-15人一组参与课程的体验,我们的工作人员向家长详细介绍课程的流程和主要培养目标,回答家长所提疑问,以便家长可以更深刻的理解课程的意义;

5、抽奖,奖品可为课程的优惠券和课程的一些视频光盘;

6、每周周末报名者可设置适当的折扣;

活动方案二:重点小区推广活动

方案阐述:

1、根据宣传期间和课程体验时段所收集的顾客信息,筛选重点小区(课程适用的孩子多)进入;

2、与小区合作,选择合适场地,邀请家长携孩子一起参与,再次体验课程,设置现场报名优惠条件;

3、启动小区“**快乐宝贝”主题系列评选活动:

主题活动一——小区“快乐宝贝”评选

阐述:征集家长平时拍摄的照片,生活DV等反映孩子生活的作品,并定时展览,社区群众可随时投票或者参与评选,周期性公布投票结果和意见;

主题活动二——小区“**天才宝贝”评选

阐述:将报名的宝贝在上课过程中的精彩瞬间记录下来,以照片或者DV的形式定时展览,小区客户在欣赏和参与投票的同时也可以感受到金宇早教课程的意义,挖掘潜在客户;

主题活动三——小区“**形象代言人”评选

阐述:分“宝宝组”和“妈妈组”,以报名者优先考虑为原则,每个小区重点评选1至2名代言人,任命周期可根据具体情况设置;

第三阶段:整合营销,扩大市场份额

阐述:通过第一、二阶段的策划实施,实现初步的招生目标,但是紧随其后的必是竞争对手的迅速跟进;不断重复相似的宣传推广方式必会使消费者失去新鲜感,而且进一步调查开发市场的成本会增加。

涉及婴幼儿的相关产品很多,也有很多不错的品牌形象,与这些品牌实现合作,不仅可以掌握更多的市场信息以及顾客资料,扩大现有销售渠道,而且可以挖掘更多的营销切入点,实现资源共享,最重要的是可以体现品牌实力,树立形象。

品牌合作推广方案:

方案一:与婴幼儿奶粉、尿不湿等产品品牌的合作

品牌选择:中高端人群主要是在大型的超市、商场等场所选购这些产品,而且十分注重品牌形象,因此在选择合作对象时一定要慎重,选择那些在消费者心目中属于高端产品的品牌形象,奶粉品牌如雀巢、惠氏、多美滋,尿不湿品牌如帮宝适、妈咪宝贝;

合作方式:

①顾客在购买这些品牌产品时可以附送本中心的课程体验折扣券,课程介绍宣传册或者课程视频光盘等,具体情况可根据顾客所购买产品的金额制定(最好有一个购买金额底限,突出品牌高端形象);

②顾客报名本中心课程可以赠送合作品牌的相关产品,或者顾客在本中心上课时所需提供的临时饮品由合作品牌提供;

方案二:冠名本地电视节目

以赞助或合作的方式冠名特定时段的电视节目,穿插广告或课程演示,提高品牌知

名度;

方案三:与超市、大型购物商场等中高端人群集中消费场所合作,共享其会员资料,实现会员卡的权益共享,这些消费场所的高消费会员可以享受本中心的课程优惠,同时,报名本中心的顾客也可以根据报名课程的不同金额享有在这些消费场所的不同消费折扣;

第四阶段:公关营销,提高美誉度

阐述:通过上述三个阶段的努力,实现了初步的营销目标,这个阶段,我们将通过一系列的公益性推广活动,巩固已有市场,加深老顾客忠诚度,挖掘潜在顾客,提高本中心的社会美誉度和影响范围,树立深入人心的品牌形象,成为澧县早教机构的第一品牌。

活动方案一:六一儿童节“***宝贝才艺展”

方案阐述:由金宇冠名、联合合作品牌共同举办,设置书法、绘画、音乐等涉及金宇课程的多项比赛活动,由小区巡回赛到总决赛的过程,通过此方案将孩子们在活动中心所体验的课程内容充分展示出来,体现孩子成长中的进步;体现金宇品牌实力,巩固已有顾客的忠诚度,开发潜在的市场份额。

活动时间:六一儿童节前后(具体时间可视重点小区数目而定)

活动准备:

(1)与各相关单位确定合作事宜,取得支持,事先在各大媒体做好宣传,引起广泛关注,并启动报名程序;

(2)活动所需奖品由合作品牌和金宇共同提供,具体的奖项设置由各方协商而定

活动进程:

(1)初赛:面向全社会,凡是报名人员均可参与,地点可以是早教中心或者其他人流集中的公园广场,举行一至两场海选形式的比赛,突出参与金宇课程的孩子在这些方面所取得的进步;

(2)重点小区巡回展:选择重点小区,进行巡回比赛,以小区群众投票形式确定各社区在书法、绘画、音乐等各方面的代表;同时评选出各社区形象代言人“宝宝组”和“妈妈组”的代表;

注:上述两个环节也可同时进行

(3)总决赛:地点可以是早教中心或者其他人流集中的公园广场,邀请各媒体、相关政府机构、儿童教育专家等共同参与;参赛者为通过海选的代表和各小区选出的代表;比赛过程中可设置免费体验环节展示金宝贝课程,设置报名优惠条件;揭晓社区形象代言人并由1至2名作为代表讲述在课程体验过程中孩子的进步;

活动方案二:举办公益讲座

方案阐述:举办以普及早教知识或儿童健康成长为主题的公益讲座,树立**关心儿童健康成长的公众品牌形象。

活动时间:①以周或月为周期②特定时期(节假日等)

活动形式:①在活动中心定点讲座②小区巡回讲座

活动参与人员:

①讲师:营养专家或健康专家等权威人士

②听众:**顾客(优先);其他社会人员也可参与,但需凭孩子出生证明等证件,本中心保留顾客信息以便日后跟进;

备注:讲座录制成光盘形式,邮寄给未能参与讲座的金宇顾客

四、个性化推广

1、小册子:设计内容关于孩子饮食、睡眠等成长过程中所应注意的健康知识的小册子,免费送给消费的顾客,册子要求图文并茂,并且具有很强的可读性和珍藏性;也可分年龄段制作,分次赠送;

2、温馨提示:在中心门口设提示栏,或以短信、电话的方式,每日、每周尤其是在特定时间(如春季儿童疾病流行期、节假日等),就天气、交通状况、需注意事项、节日问候等告知,供消费顾客和过往行人参阅,如“儿童疾病高发期,请注意宝宝健康”等字样的宣传栏和提示性问候。其目的并非整整提示作用,而是体现**真正关爱宝宝健康成长的品牌形象;

3、生日关怀:给生日当天的宝宝送上一份生日礼品,最好是在活动中心以公开的形式送给;

4、纪念品:将宝宝的上课过程以照片、DV等形式记录下来,在每个阶段课程结束之后送给家长以作留念,这样不仅可以巩固顾客的忠诚度,而且容易促成重复消费。

五、费用预算(略)

六、评估(略)

附:1、此方案中很多具体步骤未详细列出,有待根据实际情况做出一些修改和变动。

2、根据实际再做具体调整。

碧桂园商业街项目营销策划方案1

碧桂园商业街项目营销策划方案1 本文由浪沉无香fly贡献 北京碧桂园商业街项目 营销策划方案 我们本着“专业、敬业”的企业精神,“为专业、敬业专业为客户创造专业价值”的服务理念,致力于为客户客户创造专业价值提供专业价服务。——同世飞天的使命——同世飞天的使命 目录 本案共分为七个部分: 第一部分:第一部分:市场背景分析第二部分:项目概况及第二部分:项目概况及SWOT 分析分析第三部分:项目商业定位第三部分:第四部分:第四部分:项目规划布局第五部分:第五部分:项目招商及运营第六部分:第六部分:经营收益预测第七部分:第七部分:商场店铺切割方案 武汉地势独特,得“水”独厚,又受水之隔。主城区被长江、汉水自然分割,呈“三镇鼎立”之势。从传统意义上来说,汉口是商业中心,汉阳是工业中心,武昌则是政治文化科技中心。经过多年的培育和营造,武汉三镇根据各自区域特点,已基本形成七大商圈的商业格局和不同特色的商务地产的分布现状。 一、项目市场分析 市场背景 城市经济的发展近年来一直保持着健康、平稳、快速的发展势头,带动了武汉及汉阳区各行业的迅猛发展,更为商业的发展提供了良好的发展环境及强有力的经济支撑;城市居民收入的提高,使居民总体消费水平、市场消费量日益增加,消费结构变化也愈加明显。居民已由家庭消费模式向享受型转变,促使城市商业业态和经营结构的提升; 一、项目市场分析 市场背景 武汉城市商业网点建设由原来的数量增长转向功能提升,由单个开发向区域整体规划发展,形成多商圈的格局。旧城改造的规划建设给武汉商业地产带来新的机遇和商机。随着国际资本及机构的进驻,武汉的商业氛围将全面提升,与金融环境变化关系密切的商业地产也将在武汉迎来快速发展时机。

商业地产营销策划方案

商业地产营销策划方案 ××商业城营销企划方案 前言 在商业地产销售发展日益成熟的的今天,房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要,商铺要想卖得好,前期的营销策划必不可少,而且必须做到位。 ××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业,将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。 ××商业城座落于××市城区北部的××广场旁,是××地产开发公司的新建项目。本项目占地7 000平方米,根据目前的建筑设计建议方案,项目由三层裙楼(含负一层)和两栋塔楼(分别高四层)组成,总建筑面积约为15 000余平方米,地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米,商业裙楼建筑面积约8 500平方米,塔楼建筑面积约6 500余平方米。项目总投资约1 800万元。 经过前期的市场调研分析,本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想,结合目前项目现状,本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析,从营销策划的角度出发,对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。 一、项目营销总体策略 营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场,通过全方位地运用营销策略,最大限度提升项目的附加价值,获取项目的最大利润,并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略,可以简述为“五个一”,即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。 二、项目营销目标方针 根据本项目“五个一”的总体营销策略,拟订本项目的营销目标方针如下,作为本项目营销工作纲领的完善和充实。 1. 树立一个新锐概念:休闲式购物商业。 2. 倡导一个财富理念:创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。 3. 提炼一个鲜明主题:产权式商铺、休闲式商业。

商业项目营销策划方案

x商业项目营销策划方案【最新资料, WORD文档,可编辑】录目 前言…………………………………………………………)3(市场 分析……………………………………………………)4(……………………………………………一、项目背景)4(…………………………………二、西安市场商业现状)5(……………………………三、康复路批发市场发展历程)(6………………………四、西安投资市场发展现状与趋势)(7……………………………………五、市场核心问题呈现)(8…………………………………六、打造本案之市场方向)(10 市场致胜策略的必然性………………………………七、)(12项目定位总体战略与策划思路…………………………) (14 .……………………………….….…一、项目开发目标)14 (……………………………………二、项目原则及思路) (16…………………………………项目整体定位概念)三、(17…项目竞争策略与作用……………………………(18四、)……提升本

案定位之思路……………………………五、)22(市场分体定位与产品规划………………………………)(24……………………一、项目基础状况概括与商圈概况)(24…………二、项目区域商业环境分析…………………)25(. 三、项目SWOT分析.............................................)26(四、市场分体定位.............................................)(27五、项目建筑规划建议. (36) 营销推广计划与实施…………………………………)(39一、宣传目的与实施计划……………………………)(39二、前期媒体统筹安排………………………………)44(三、销售推广方案…………………………………. )46(四、销售阶段推广途径………………………………)51(阶段销售目标及控制……………………………(54五、) 经营管理推广计划……………………………………)(57一、构建招商成功因子……………………………)57(二、目标市场与品牌比例……………………………)60(三、商户去化策略与操作程序………………………)(63四、经营管理策略……………………………………)69(五、经营管理实施方案…………………………………)72(前言: 对西安市场进行了为期一个月的调研,在此过程中对各大商业状

商铺营销策划方案

目录 一、项目基本概况 ()市场分析 二、项目的SWOT分析 (一)优势点 (二)局限性 (三)威胁点 (四)机会点 三、商业模式分析: ( 一 )综合性商业模式 (二)主题性商业模式 (三)专业性商业模式 四、项目整体定位 (一)项目的经营业态定位 (二)价格定位 (三)客户定位 五、营销推广 (一)推广主题 ( 二 )项目形象包 (三)总体宣传策略 (四)销售策略 城龙花园裙楼商铺市场定位与推广策略一、项目基本概况 城龙花园位于龙岗中心城龙城大道与龙福路交汇处,共分四期开发,目前一、二期已入伙。其裙楼商铺计有 总占地面积5万平方米, 35 间,总面积约1944.35 总建筑面积11 万平方米, 平方米,商铺目前基本上 空置。 二、项目的SWOT分析 虽然本项目地段位置较为优越,但现实又存在着一些影响项目形象的因素,以至裙楼商铺目前处于滞销状态。所以我们只有充分认识到该项目的优缺点,并充分发挥其的优势,才是本项目在后期的营销过程中制胜的关键所在。 (一)优势点(S): 1、项目当前交通较为便利,地处龙城大道与龙福路交汇处; 2、项目地处龙岗中心城一级黄金旺地,发展前景看好; 3、本项目目前为现楼,满足部分自用型商家即买即用的需求,降低购买者的置业风险; 4、商铺层高 5.4 米,设有夹层,可融合商铺、仓储、家居为一体; 5、项目开发商母公司城建集团在深圳具有一定的知名度,对项目的推广具有一定的优势; ◆发挥优势: A、在项目裙楼的运作过程中,充分渲染项目的区位优势、交通的便利; B、在项目裙楼的运作过程中,强调该区域的发展前景和由此带来的商机; C、在项目的推广时,利用城建集团的品牌优势,增加置业者与投资者的信心; (二)局限性(W) 1、项目所处地段目前人气不旺,尚不具备以人气带动商铺销售的条件; 2、本项目周边是长着茅草的待开发地块,因而显得较为荒凉,对发展商业略为不足; 3、该项目以建成多时,但裙楼商铺一直滞销,造成一定的负面影响;

商业地产项目策划方案

竭诚为您提供优质文档/双击可除商业地产项目策划方案 篇一:商业地产营销策划方案 商业地产营销策划方案 ××商业城营销企划方案 前言 在商业地产销售发展日益成熟的的今天,房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要,商铺要想卖得好,前期的营销策划必不可少,而且必须做到位。 ××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业,将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。 ××商业城座落于××市城区北部的××广场旁,是××地产开发公司的新建项目。本项目占地7000平方米,根据目前的建筑设计建议方案,项目由三层裙楼(含负一层)和两栋塔楼(分别高四层)组成,总建筑面积约为15000余平方米,地下车库及设备用房建筑面积为1500多平方米,商业裙楼建筑面积约8500平方米,塔楼建筑面积约6500余平方米。项目总投资约1800万元。

经过前期的市场调研分析,本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想,结合目前项目现状,本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析,从营销策划的角度出发,对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。 一、项目营销总体策略 营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场,通过全方位地运用营销策略,最大限度提升项目的附加价值,获取项目的最大利润,并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略,可以简述为“五个一”,即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个 鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。 二、项目营销目标方针 根据本项目“五个一”的总体营销策略,拟订本项目的营销目标方针如下,作为本项目营销工作纲领的完善和充实。 1.树立一个新锐概念:休闲式购物商业。 2.倡导一个财富理念:创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。 3.提炼一个鲜明主题:产权式商铺、休闲式商业。 4.启动一个前卫市场:崇尚“创投性商业、休闲式购物”,摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束,主要面向年轻新锐、

XX商业大厦营销策划方案

XX商业大厦营销策划方案 名目 前言 一、上海市写字楼市场分析 二、本项目周边区域市场概述 三、本项目市场定位 四、本项目产品建议 五、销售策略 六、形象策划 七、财务分析 前言

在市场需求日趋严谨的今天,一家体会丰富、素养良好的专业行销顾问公司为贵司服务,是迎接挑战、实现商业目标的必要条件。 我们的目标在于为贵公司的楼盘在产品规划、市场调研、行销策略、形象包装、媒体策略、现场销售等环节提供相应的行销顾问服务。在现今复杂多变、竞争猛烈的市场中给予您关于行销的专业化关心和咨询,为贵司制定正确的市场战略途径。 依照目前贵公司的打算、楼盘现状和市场具体情形,我们将尽力为您进行关于阻碍贵司楼盘行销进程的诸多因素的研究,并据此提供适合于楼盘的行销战略规划以及相关其他多样化的配套措施。 我们的行销顾问们已预备运用我们在各个领域的专业知识,来协助贵公司做出每个重要的决策。 一、上海市写字楼市场分析 (一)上海写字楼市场进展现状 上海的写字楼市场通过近十年的进展,目前,已具备相当的进展规模,且逐步形成区域性规模进展态势,优质写字楼物业层出不穷。 1、写字楼开发情形 办公用房施工、竣工情形单位:万平方米

近年来,办公用房供应量(竣工面积)自1997年达到最高峰170.70万平方米之后逐 到低点58.23万平 方米,同期施工面积 也达到近年来的低 点381.63万平方 米。与此有所不同的 是,反映供应量先行 指标的新开工面积, 领先在2000年达到最低点18.89万平方米后反弹,2001年回升到20.35万平方米,新开工面积自1996年以来首次显现正增长,市场供应量下滑的趋势得到扭转。 2、写字楼市场吸纳情形 “九·五”以来办公用房市场的吸纳量,总体呈平稳增长态势,销售面积自1996、1997、1998三年连续大幅度增长以后近期走势较为平稳,而出租面积逐年放大,2001年为229.59万平方米,为1996年的15倍,强劲的走势,充分反映出市场对租赁方式的认可度和接纳度。但自2002年开始趋势有所下降。(见下图) “九·五”办公用房销售和租赁情形单位:万平方米

商业地产项目营销策划报告

商业地产项目营销 策划报告

无锡·同致地产·商业地产项目 「策划营销工作报告书」 第一部分、商业市场调研

影响商场物业开发成功的因素很多,如市民的收入水平、消费水平与消费结构,商业圈半径,新旧商业格局,商业贸易的繁荣程度及其影响力,商场物业所处区域(或商业圈)的商业环境,竞争对手的实力与策略等。因此,在操作商业地产时,市场调研成了商场成败的桥头堡。 一、市场调研概况 调研时间、地点区域、回收问卷、调查方法(消费者座谈会、实地考察法、分区域随机抽样法等)与基本结论 二、宏观背景分析 1、周边主要城市商业物业发展水平的比较 2、国民经济主要技术经济指标、 3、政府有关举措与城市远景规划、社会因素分析等 三、区域商业市场研究 (一)、区域商圈研究 1、城市发展状况:GDP指数、人口分布、产业结构等。

2、项目区域商贸状况:交易状况、恩格尔系数、居民收入及消费结构等。 3、人流研究:人流包括垂直人流及水平人流,研究范围包括:人流类量、停留时间、每次消费、对不同类别的需求(吃、喝、玩、乐)等。 4、商圈辐射范围:一级商圈、次级商圈辐射范围、商圈内的竞争项目等。 (二)、终端消费者研究 1、消费习惯:地域的差异性,不同宗教、不同民族、不同年龄、性别等。 2、逛商场频度:是影响商场人流的关键。 3、偏爱商场:包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点及其原因。 4、对项目商圈评价:包括区域商品价格、对商场满意度等。 (三)、投资客户研究 1、经营范围:找出研究范围包括百货店、大连锁店或快餐集团的个别需要。 2、投资动向:包括投资类型、租金范围及交纳方式等。 3、商圈内商铺经营状况:包括经营时间、营业时间、经营业绩等。 (四)、竞争对手研究

商业营销策划项目合作协议

甲方: 乙方: _______________(以下简称乙方)为协助_______________公司(以下简称甲方)进行商业营销策划工作,经双方协商,甲方授权乙方为甲方项目进行营销策划,并签定如下协议。 一、总则 甲乙双方根据中华人民共和国相关法律及法规,签订本协议,并共同遵守;甲方授权乙方负责甲方项目的商业营销策划方案事宜。 二、服务内容 甲方授权乙方进行商业营销策划服务,甲乙双方必须完全遵守本条款中的相关规定。 乙方是甲方独家的商业营销策划服务商,负责甲方的商业营销策划工作。 三、付款方式及要求 1、费用说明: 根据乙方向甲方提供的服务内容,本合同总金额为人民币_____元(大写:_____整)。 2、付款方式: 自本合同生效之日起,双方在确认项目计划和报价单后,在合同正式签订完成后_____日内,甲方须支付乙方人民币_____(大写:_____)作为项目预付款。 乙方为甲方提供营销策划报告后,甲方应在收到并确认后向乙方指定账户支付剩余费用人 民币_____(大写:_____);所有费用均以甲乙双方协商一致。 3、乙方指定账户:___________________________________ 四、甲方义务 1、根据乙方对商业营销策划工作的有关要求和建议,甲方有义务协助乙方,及时提供内容策略、相关背景资料、行业概况、企业业务系统技术接口等有关资料或信息的路径。甲方将对授权乙方发布的信息的正确性和有效性承担责任。 2、按照合同要求配备相关人员并指定固定的联系人按照双方约定的工作模式协同工作。 3、根据本合同第三条的规定,及时向乙方支付服务费。甲乙双方对于本合同中一项服务发生争议不影响其他项目的正常付费。 4、计划确认和配合:甲方应指定相关人员在乙方提交商业营销策划报告后的_____小时内对上述文件审核完毕,并以书面形式(包括信件、传真、电子邮件等形式)对乙方提交的文件进行最终的确认和认可。 五、乙方义务

(营销策划)商业策划书

商业策划书 建立一个以大学生社区平台,以租赁,二手交易,兼职信息,校园活动、周边设施信息,爱心活动,回收,学生原创的网站平台,运营模式要结合资源循环再利用这一宗旨。在北京市分批开设站点,绑定一个社团来增加网站的机动性。 目录 第一章创立公司 第二章前期准备 第三章发展项目 第四章、项目开启顺序 第五章、市场营销 第六章、市场宣传 第七章风险分析以及应对方法

第一章创立公司 一、公司简单描述:成立一个服务类行业的公司,注册商标,为之后的网站运营打好基础。 二、公司的宗旨和目标(市场目标和财务目标) 1.宗旨:立足大学校园,提供一站式服务的电子商务平台 2.目标:市场目标服务覆盖全国所有大学的社区网站 财政目标一年内达到盈利 三、公司目前股权结构 暂无 四、已投入的资金及用途 暂无 五、公司发展目标 在前期阶段以租赁,校园社区,爱心90后为主要推广目标,大力发展,迅速占据市场。后期以回收,商品购物,兼职实习等为补充,形成大型校园社区网站。地域前期以北京为主,后期推向全国 六、市场概况和营销策略 市场概况:就当前实际情况而言,电子商务蓬勃发展,但蓬勃发展的情况下必定会出现市场混乱的情况,在这个大环境下,优胜劣汰,比的是服务,比的是诚信,所以,我们必须要在基于这两点的情况下不断发展,挖掘大学人才。 营销策略:实行网上交易,电话交易,实体店交易的多种交易类型的策略。利用在校期间的有利条件,与社团,学生会保持良好的关系,

在学校的关系。有利于把活动都揽到自己的市场中,迅速抢占市场份额,宣传方式一定要创新,例如可以拍摄小电影,类似大学的一天系列片,讲述大学生活的乐趣,点点滴滴,植入广告。得到点击率后,可以拉取赞助。在每个学校都排,就找在学校有一定影响力的同学!也可以赞助各类活动,参加一些电视综艺活动,类似这个新奇的宣传方式来进行宣传,效果也好! 七、主要业务部门及职能 1.人力资源部 2.宣传部 3.组织协调部 4.售后维护部 5.财务部 6.公益部 7.市场部 8.物流部 9.采购部 八、核心经营团队 1.董事会 2.经营团队 3.外部资源团体支持 九、公司优势说明

商业地产项目营销策划工作报告书

商业地产项目营销策划工作报告书第一部分、商业市场调研 一、市场调研概况 调研时间、地点区域、回收问卷、调查方法(经营户座谈会、实地考察法、分区域随机抽样法等)与基本结论 二、宏观背景分析 1、周边主要同等规模城市建材市场发展水平的比较 2、国民经济主要技术经济指标、 3、政府有关举措与城市远景规划、社会因素分析等 三、区域商业市场研究 (一)区域商圈研究 1、城市发展状况:GDP指数、人口分布、产业结构等。 2、项目区域商贸状况:交易状况、居民收入及消费结构等。 3:项目所在位置的交通情况 (二)项目所在地区建材市场的具体情况 1:目前建材市场的总量

2:建材经营户在区域内的分布情况以及各种建材行业在总量中所占的比例 3:目前项目所在地建材经营铺面的租/售价格(以每平方米计) 4:目前经营铺面的建筑结构有哪些种类,以哪种建筑种类为主 5:经营户对经营铺面建筑结构以及配套设施的要求(仓库,水电,交通,车库) 6:接受调查的经营户对未来市场商铺的租/购愿望 7:根据接受调查的经营户的要求,统计未来市场商铺面积,仓库面积的供应量 8:经营户对未来市场经营管理的意见(物业,环卫,保安) 9 (三)、终端消费者研究 1、消费习惯:建材消费的档次与单户消费的金额 四、消费者消费习性探讨 1、基本结论: 消费群体对市场业态构成、消费品要求、地段要求、对市场规划与配套的要求 2、专题研究 五、项目经营方式论证

1、项目与同类型物业的比较论证 针对我们要操作的项目,那就是以当地原有的光明市场为比较论证对象 2、项目业态探讨与可持续发展论证 我们项目区划内各种商业业态的配比以及每种商业类型的后续发展趋势论证 3、项目消费者群体分析及引导性消费行为论证 项目消费者群体分析就是:针对未来市场内的经营户在市场内的消费问题,比如餐饮,娱乐,生活消费,酒店等 4、项目的商业价值及租金价值风险性论证 根据预定的投资回收期和各时间段预期回收资金量比对项目自身的商业价值从而定一个合理的租/售价格,以达到稳健的资金回收目的。 5、项目设计标准及经营管理水平的论证 第二部分、项目可行性研究 一、前言 项目总体情况进行说明、分析、总结 二、项目概况 1、项目所处的具体位置、规模 2、项目规划经济技术指标

商业地产营销策划书

商业地产营销策划书(一) 我们不得不承认的是当前商业地产营销策划中的确存在很多的缺陷和不足,如果不积极进行改善和调整的话,势必会影响到商业地产行业的健康发展。因此积极探究当前商业地产营销策划中的问题和对策,显得尤为必要。 一、当前商业地产营销策划中存在的问题 通过对于当前商业地产营销策划工作情况的调查来看,当前商业地产营销策划不合理存在深刻的原因,如果不积极进行改善和调整,将直接影响到商业地产营销策划工作效能的发挥。具体来讲,其主要体现在以下几个方面: 1、商业地产营销策划的出发点失准商业地产营销策划的出发点失准,是现阶段很多商业地产开发商容易犯的错误。其主要体现在以下两个方面:其一,过分的相信销售业绩与广告营销之间的关系,觉得只要地产营销策划做得好,就可以保证比较好的销售成功,在这样错误的思想意识下就有越来越多的商业地产开放商开始在营销策划上投入更多的资金,这种忽视了营销效能的做法,是很不合理的;其二,当前商业地产营销策划方案的卖点缺乏特色,过度的炒作,常常出现营销内容与实际商业地产产品特点不吻合的情况,这种偏离实际的营销策划方案往往也是难以起到理想的宣传效果的,以概念炒作为例,很多时候都是徒有虚名,时间一长就引起消费者的反感,是起不到任何营销效果的。 2、商业地产营销策划的能力很不足商业地产营销策略的能力不足主要表现在策划方案比较陈腐,缺乏实际的竞争能力。通过对于实际的商业地产策划方案的情况归纳来看,营销策划缺乏新元素,不具备创新精神,多数情况下都以同质化的方式来进行营销,无论是取材,

建筑外心,还是建筑特色,都以成词滥调来进行宣传。当然,这不仅仅与当前商业地产产品开发创新机制不健全,商业地产建筑时尚元素,现代化装修理念还在被大家慢慢接受的社会背景存在一定的关联,但是其主要的还是内因,那就是商业地产营销团队策划的能力不足,难以结合不同的产品,实现有针对性的商业地产营销策划。 3、商业地产营销策划的准备很欠缺完善科学的商业地产营销策划方案的形成,往往需要做好充足的准备工作,那就是市场调研工作的开展。但是实际上很多营销策划部门在确定策划方法的时候,并没有做好充足的市场调研的工作。具体表现为:以单一调查的方式去开展,忽视了楼盘规模,出现随意取值,以偏概全的情况,策划的宣传内容往往没有将楼盘的全部信息展示出来;策划方案程序化,机械化,脱离楼盘实际情况,忽略消费者消费能力,过度强调楼盘的高档性,出现了策划盲目性的情况。 二、商业地产营销策划问题的解决策略 1、树立正确的商业地产营销策划理念树立正确的商业地产营销策划理念,简单来讲,就是正确审视营销广告的效能,看到其积极效能的同时,保证将广告做的有针对性,而不是实现其与实际销售业绩之间的挂钩。为此,需要积极做好以下几个方面的工作:规避策划炒作的现象,避免盲目炒作,实现广告成本的控制和管理,保证广告投入效能的合理发挥;树立实事求是的基本原则,从消费立场出发,做到广告策划内容的真实性,和策划方法的针对性,保证给予消费者最理想的信息资讯。 2、打造专业的营销策划团队专业化的营销策划团队,也是解决当前商业地产营销策划问题的关键所在。为此,我们需要做好的工作为:其一,立足提升在职营销策划团队成员业务素质,积极开展专业化的

商业区营销策划方案

商业区营销策划方 案

东一时区 (SOMO工场) 裙楼 营销策划案 九州盛世广告 目录 前言 (3) 第一部分市场分析篇 (4) 一、人民路(东区)商业市场概况

二、本项目周边商区分析 三、人民路(东区)主题商场分析 第二部分项目定位篇 (15) 一、项目分析与评价 二、商业功能定位 三、项目经营模式定位 四、目标客户定位 第三部分价格定位篇 (34) 第四部分营销策略篇 (37) 一、总体营销思路 二、营销主题 三、营销路线 四、价格竞争策略 五、促销策略 六、广告宣传策略

第一部分市场分析篇 人民路东区商业市场概况 (一)人民路商业市场历史回顾 由于历史原因,朝阳商圈早期的商业服务网点分布很散乱,只有解放路东与朝阳路为IT商贸中心地段,而且大都规模较小,经营项目和品种单一,档次也较低。 合峰、国储是当时较具规模的连锁商场。这样的局面持续了三四年,区内商业没有形成其它业态的大型商圈。直到3C和百脑汇的开业,才算是结束了东区商业竞争单薄、商业经营面狭窄的局面。 (二)东区(人民路)商业市场现状 1、市中心区东移工程启动,火星大道(万家丽)不断引起外区域 置业群体的注意。芙蓉、雨花区政府的迁移,使得东区房地产市场空前火爆,由此促使与之配套的商业服务设施的兴起,于是短短几年,东区全面兴起商业配套。 东区商圈凭借同远大、马王堆的价格优势及广阔市场前景吸引了众多中小投资客户,至此,”交通→住宅→消费→商场(商铺)→人流→交通”这样一个良性循环体系初步形成。

2、现阶段东区商业物业主要集中分布在人民路中和万家丽大道北 段。这些商业设施规模较大,建筑层数以二到四层为主。政府的政策支持和区内的远景规划,给了投资者以绝正确信心,使得东区当前平均租售率达72%。 近几年兴起的商场、超市档次都不低,上河的带动更加促使商业的价值升值。而且当前区内及周边区域在售及即将发售的多家项目临街裙楼都将引进或已引进超市和大型商业。众多商业物业的涌现,虽促使该片区商业竞争趋于白热化,但同时使市场形成了多元化商业格局,使得东区终于有了自己的商业圈,东区人终于有了自己的购物天地。 3、当前,东区商业旺区主要有四个: (1)马王堆商业区: 主要是建材产品; (2)高桥区: 主要是食品批发市场等; (3)朝阳商业区: 长沙重点的IT市场; (4)人民路东延线商业区: 主要服务社区消费。 4、从另一角度分析,东区商业圈可分为两大部分:传统市场群商业 区及新兴起的社区商业区。 传统市场群商业区以马王堆为中心向周围伸展,并在不断地改

商业广场营销策划方案

商业广场营销策划方案 一、序: 众所周知,长沙东一商业广场是长沙市不可多得的商业地产项目,该项目所处的位置是长沙市的商业黄金地段,将备受众多开发商、代理行及客户的青睐,房地产项目尤其是商业地产项目的开发,地理位置是营销成功的第一要素,而东一广场所处的地理位置是不容置疑的。我们相信,由一般的地产代理公司代理该项目的全程营销可能也会做得好,如果开发商的希望值不高,交由一般的代理公司进行营销也不会很难,但如果开发商的希望值更高,希望本来很好的项目能产生超值的回报,则应选择具有丰富的商业地产策划经验的公司或团队进行合作,则会取得超值的回报,也就是说,在众多的营销公司或营销团队中,就看准能做得更好,做得更快了。 项目很好,一般的代理公司或团队都有可能做得成功,但是由于项目的基本条件较好,营销的要求就越多,希望的回报附加值就越高,没有足够实力和能力的代理公司是无法做得很好的。我们认为,项目的营销合作对象,不是取决于公司的大小,也不是取决于合作公司营销项目的多少,而是在于用什么人来营销,在于营销的主要人员有没有足够的实力和丰富的营销经验。纵观广州、深圳众多大型、超大型的商业地产项目,从天河城、新中国大厦到中华广场、正佳商业广场这些超大型的项目营销中,无一不是以决定用什么人来营销取胜的。 我们这支队伍,是广东乃至全国商业地产浪尖上捕击的一班人,长期从事开发商的商业地产营销工作(祥见团队介绍),成功营销的案例足于我们“骄傲”。我们在与贵公司的领导沟通后认为,商业地产的营销大多是大同小异的,唯一不同的是谁的经验更多(不会走弯路),谁的方法最多(出奇制胜),谁的资源更广(客户源庞大)和谁的团队建设更有凝聚力和向心力(目标管理)。我们一班人的营销思路已经与贵公司领导沟通多次,营销

房地产项目营销策划包含哪些内容

房地产项目营销策划包含哪些内容 (一)[项目营销策划] □项目营销阶段性划分 □项目分期推出的战术部署及促销手法建议 □市场进攻要点有切入法建议(入市时机) □价格策略制定 □价格体系及付款方式原则 □现场包装要点 □卖场包装要点 □卖场促销要点 □展销会举办方案 □外销方案制定 □制定CS系统(顾客满意系统) □ AIDAS原理(阶段性促销活动策划) □模型制作指导 □收集市场反馈信息及时调整营销方案 □分销网络辅助措施 □新闻推广方案(软性文章及题材炒作) □公关推广方案(政府机关及集团购买的可能性建议) (二)广告运动 □广告诉求目标□广告诉求理念

□ 广告主题口号□ 广告内容及表现手法 □ 创意策划 □ 统一宣传口径制定 □ 整体氛围概念提示 □ 媒体计划 □ 创意延展 □ 报纸广告方案 □ 电视广告创意方案审核建议 (三)整体营销费用预算及成本控制的策略 [ 销售阶段工作] □ 销售人员的安排及培训 □ 销售人员的进场及销售的实施 □ 现场看楼团的筹划 □ 客户区域、年龄、职业等层面分析 □ 客户信息反馈表的编制、登记、汇集及总结分析 □ 广告发布效果的跟踪 □ 放弃购买客户的原因调查 □ 售前及售后服务内容 □ 定期销售总结及策略调整 □ 系列促销活动 □ 销售后期收尾工作 企业营销不等于销售和推销,它首先是在对市场的深刻理解的基础上的高智能的策划。它蕴含在企业生产开发经营的全过程,由市场调查、方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。

如果我们不能正确理解营销是企业最本质的职能,只是到了应该出售自己产品的时候才来组织推销,那么,你的楼宇就很难适合市场需求,这种生产开发的盲目性,必然会导致销售的无的放矢,使企业陷入被动的局面。因此,营销不是从推销产品的时候才开始的,而是要从开发设计时就应该着手,它不仅仅是销售机构、销售人员的事,而是公司决策者乃至全体员工都应当说关注的大事。从房地产商来讲,首先是董事长,总经理对营销理念的正确把握和运作。 我们在理解和把握营销这个理念的同时,还要深刻认识市场、竞争、客户等概念。 所谓市场,可以称为需求,或者讲有效需求。随着金融机构的介入,有效需求的规模呈几倍甚至十几倍的提升和延伸。市场是由顾客现实需求和潜在需求组成的。这种需求的满足可以由多种方式,多个营销主体去实现。这里就存在市场机会和市场风险。由于多种方式的可选择性,多个主体的供应,那么,对本企业及其楼盘来说,就带有很大的不确定性。这种对房地产市场需求的绝对性与本企业房屋产品的相对性(不确定性),就是营销工作中最大的难点。克服难点或者讲出路,只能是发展商去全面迎合适应市场和客户,而不是相反。这种适应,不是始于建筑成品或者是半成品,而是从征地、立项就要着手的了。到了入市的时候,可变性不大,避免造成营销中的“黑屋”、“死角”。 营销工作的目标,是把这种相对的、普遍的、不确定的需求,转变为绝对的,具体的(特定的)需求。 、房地产公开发售的策划与运作 1、定位

商业大街营销推广方案

第九商业大街营销推广方案 一、市场概述 1、区域(库车县)商业概述 1-1、以中抵挡商品为主,商业形态以集贸市场为代表,商场和专卖店等现代商业形态仅占极小比例。 1-2、商品销售主要集中在日用百货、小商品和农副产品,中高档和品牌商品消费量有限。 2、区域(库车县)商业结构 2-1、文化路以中高档商品销售为主,集中了库车县主要的商场和品牌店。天山路以中抵挡商品销售为主,形成集贸市场、超市等商业形态。 2-2、随着城市经济发展和大面积商业开发,以商城和大型综合市场为代表的商业物业大量供应市场,库车商业形态由传统商业向现代商业转型,但由于商业消费市场增长和消费水平提升有限,导致部分商业物业出现滞销,经营户的盈利能力开始下降。 3、区域(库车县)商业物业开发现状和趋势 3-1、根据初步统计,库车县2003-2004年度开发量在10000平米以上的规模商业项目共5个,包括天五商业批发城,开发面积4万平米;杏花园商业圆一、二期,开发面积6.75万平米;金桥文化广场,开发面积约2万平米;国贸购物中心,开发面积1万平米。仅以上项目的开发总量就高达14万平米,如果再加上数千平米的商业开发和商住楼底商的大量供应,预计今明两年在库车县开发销售的商业楼盘总面积将突破20万平米。对于县域40万人口,城区15万人口的库车县而言,仅消化这些楼盘即需要4——5年时间(按历史销售可比量计算),市场压力和过剩情况可想而知。 3-2、从商业发展趋势判断,库车县商业区域进一步向文化路和天山路集聚,依托原有的商业环境,文化路将建成一批中高档定位的商场,预计开发面积在4万平米左右,按库车现有的消费水平统计,中高档商业市场将严重过剩。 3-3、天山路凭借集贸市场和大型综合卖场,形成商场、大型超市、和集贸市场等多种业态结合的商业开发模式,使该片区的商业规模和商区竞争力进一步提升,核心商圈的地位逐步形成,但大量和时间相对集中的开发,也给该片区商业楼盘销售带来巨大压力。 4、消费者状况 4-1、少数民族占绝对比列,但汉族人口在城区增长迅速。 4-2、中低档商品仍是市场消费的主体。 4-3、日用品等生活必需品是消费的主流商品。 4-4、县城居民收入水平正在提高,随着外来人口增加,中档和非生活必需品消费增长显着。 5、经营户状况 经营户普遍存在一种矛盾的心理——对库车经济发展前景的看好和对经营状况每况愈下的忧虑。造成这种现象的主要原因,是商业市场发展的速度远远超出了消费增长的速度,同时宏观经济和城市经济的发展对消费的贡献不可能同步产生,一般会出现迟滞效应。伴随着商业楼盘的大量供应,这种矛盾将更加突出,并导致经营户盈利水平进一步降低,商户对经营投资的信心将更显不足,持币观望的心态也将加重。 二、竞争物业 1、直接竞争对手——天五商业批发城 1-1、项目概况 天五商业批发城位于五一路和天山路的交汇处,由天工房地产开发公司开发,总投资4000万,建筑面积近4万平米约2000个铺位,售价2700元——3700元不等,门面售价5000——7000元,沿天山路门面售出80%以上,其它楼层销售率不足20%。 1-2、项目优势 区位优势:位于天山路和五一路交汇处,沿街面较长; 商业环境优势:直面库车最大和人气最旺的亿家百货,背靠天五农贸市场,人流量大,商气旺盛; 规划优势:板式条楼,便于商品分区和定位,且分割摊位面积小,总价低,符合库车市场购买力;

商业街营销策划方案

商业街营销策划方案(例) 目录 一、对本项目规划策划的解读 二、芸溪小区总体营销策划思路 第一部分总体策划理念 第二部分本项目总体开发策略 第三部分本项目建筑形态策略 第四部分本项目分阶段营销战略 第五部分本项目销控价格策略 第六部分本项目分期销售方法 第七部分策划配合销售分期的工作计划 第八部分本专案小组导入USP阶段策略 第九部分促进郊区大盘房地产发展的社区活动策略 第十部分不同开发时期不同的诉求倾向 第十一部分不同时期不同的公关策略 第十二部分本项目广告创新企划思路

第十三部分公园式物业管理与小区三大主题配套 结语 二、商业街的营销策划方案 三、收费标准 四、项目策划运作经理和班子配备 五、成功的房地产策划运作操盘案例 一、对本项目规划策划的解读 1、“新市镇主义”的规划模式 本项目完整、圆满地运用了“新市镇主义”的规划模式。 新市镇主义形成于20世纪90年代的西方国家,特别是美国。尽管比较早的时候,在《大西洋月刊》、《旅游与休闲》等杂志上都有这一浪潮的讨论,但真正在建筑界确立的标志是1992年皮特?康兹编辑整理的,阐述新市镇主义的专门论著—《新市镇主义THE NEW URBANISM》的出版。从20世纪90年代中期新市镇在世界各国普遍发展,主要的方式具有以下特点: (1)自然:如果区内原来有水流、高坡、沼泽等自然条件,尽量不扰动它们,保持原始面貌,为整个社区提供自然娱乐的资源。 (2)中心:新市镇社区内部设计中心区,为本社区的住户提供生活、

工作的方便,包括办公、商业、交通枢纽,形成一个相对自给自足的社区,减少对外部的依靠,从而减少交通流量,在区内创造就业机会。(3)交通:强调步行道路系统,在工作空间、居住空间、商业空间之间,建立人行道联系网。做到居民能够步行到区内的任何一个功能空间;根据自然地形状况,内部道路采用弯曲的形式,增加趣味性和人情味,并且可以有效地降低机动车的车速;内部道路设计好像树干与树枝的关系,树干是通往外部的干道,树枝是社区内部通往住宅的不贯通车道。即用“尽端路”(CUL-de-sacs )的方式,减少交通流量和噪声干扰。 (4)风格:新市镇主义的设计,是自始至终贯穿一个特定的风格,强调现代田园情调。通过建筑、布局、户型、材料、标志、色彩、设计等因素强烈地反复强调主题风格,强调品味感,使整个居住区的形象得到突出表达。 2、“人性化空间、亲水性社区、最优化房型”的现代都市的田园生活概念。 (1)人文理念:充分体现“以人为本”的设计思想,在规划与设计中首先研究人的居住到为和居住心理;营造空间尺度适宜、居住舒适方便,颇具人气的居住小区,形成有凝聚力和特色的社区人居环境,

商业地产营销计划完整版

商业地产营销计划集团标准化办公室:[VV986T-J682P28-JP266L8-68PNN]

营销部2015年度营销计划 第一部分:销售部署 一、2014年度存量解读 依照公司的销售要求,结合目前经济环境与商业地产近况,林安(洛阳)国际商贸物流城在2014年度主要面临残酷的市场环境与项目操作模式变化的两个重大问题,同时加上前期项目的众多问题,销售任务的完成将变得更加困难。 目前剩余商铺情况 商铺剩余322套认购未签合同客户77套合计面积:20930㎡左右 均价:7.5折4580元左右共计:1亿左右 二、2015年度目标解读 2015年度要完成销售任务指标必须具备2个条件:(以下意见需要提倡7.5折的价格支撑来完成) 1、前提:2015年度市场能比2014年有所回暖,项目及房产政策有利好消息,让市场看到希望与信心销售将有望突破。 2、考虑到目前市场前提未能具备的情况下,需要靠大量投入广告成本来进行推广。建议在2015年度广告推广销量占40%,在利用目前现有的社会资源圈层营销和分销来达成销售,非常乐观的估计,如能完成总体量的30%,上门客户占30%。 结合目前市场现状,项目推广能否顺利进行在很大程度上取决于2015年度大的经济环境的发展形势,依据原先对市场的判断,对2015年度的营销任务做如下大致安排: 按完成可销售商铺总量的90%作为销售最底值控制,即商铺290套,在290套的基础上完成100%共计290套总销售金额8633万(非回款量),争取在此基础上突破,三层130套除外,不在我销售方案以内。

第二部分:营销阶段划分及推广费用分配 常规房地产广告投入占销售额的1.5%——2%,依据公司制定的计划另做计划暂时按照1%来计算。 根据项目特性和工程进度,本项目的营销阶段、工作周期及推广费用安排如下: 各阶段工作事项 第一阶段:延续、蓄势期 实施时间:2015年1月-2015年2月 因为该阶段正好跨越春节,春节过后为传统的销售淡季,因此建议该阶段在推广上重点考虑做好硬件配套的完善,同时利用宣传增强市场对项目的信心。考虑到口碑传播在目前该区域内的重要作用,建议迅速建立起来老客户营销机制,把老带新政策传达到每一位客户,争取让老带新政策发挥到极致。

商业街项目营销策划方案

商业街项目营销策划策划方案 1、确定案名:商业街可凭借“XX”本身的知名度为其相关物业确立案名。如:“XX商业街”、“XX汽车客运站”“XX物流配送中心”等。另多层与小高层建筑,也可分别命名为“风×大厦”、“陵×大厦”、“渡×酒店”取首隐含“XX”(仅供参考)。 2、销售策略 *培养市场气氛 利用项目的一切条件,营造浓烈的市场气氛,吸引目标客户的关注,为项目的销售打下良好的市场基础,具体操作内容包括:硬件塑造 ①告知性展示 应利用楼盘入口围墙包装,树立项目形象,营造市场气氛。并可通过横幅,彩旗等工具将项目信息传达给市场,吸引目标客户。 ②户外广告设置 户外广告设置能增强项目的认知能力,可以有效提升项目的知名度。在广告牌设置上可以考虑,路牌、车身广告等其它户外媒体。 ③设置精美的示范单位―样板房 通过对示范单位-样板房的包装设计,可有效弥补平面中的弱点,引起客户购买冲动,促进成交。 ④销售部与咨询点的包装:统一门店装修、统一服装、统一形象,咨询点以三人为宜,其主要任务是散发宣传彩页、解答客户咨询、预约和集中客户确定看访日期,一般为每周两次,各咨询点交叉进行,

配置看房直通车接送看房。销售部要装饰豪华,除基本配置如:沙盘、模型、户型图、透视图、平面图、效果图、办公桌椅、洽谈桌椅、沙发茶几等,还应配备如:音响、彩电、播放背景音乐和商业街多媒体展厅等。 软性宣传 通过DM软性文章,详述XX商业街的开发为区域带来的种种利处,以优越的地理位置、有力的政府支持、超大的项目规模、合理的建筑规划、准确的市场定位、齐全的业态布局、完善的配套设施、时尚的生活方式、熟悉的生活环境打动目标客户的心。 同时,以抽奖的形式向中奖目标客户提供额外折扣或现金奖励。留住部分准备置业的目标客户,加强其他目标客户的印象。 *促销手段 (1)增加销售点 我司建议本项目销售点除现场售楼部外,可考虑在芮城县、潼关、永济、运城设促销点,并设专车接送看楼,以加强楼盘销售网点的联合促销力。 (2)活动促销选择适当的时间和地点,通过适量的广告投放,营造销售高潮。活动促销不仅能促进销售,还能体现开发商的实力,提升品牌形象和消费者对该项目的认可度,在整个销售过程中结合销售情况或节假日,举办各种大型促销活动促销(如互动娱乐活动、业主联谊会等)。 (3)潜在客户开发

商业营销计划书策略--方案-策划书

营销计划书 营销计划书 一、计划概要 1、年度销售目标600万元; 2、经销商网点50个; 3、公司在自控产品市场有一定知名度; 二、营销状况 空调自控产品属于中央空调等行业配套产品,受上游产品消费市场牵制,但需求总量还是比较可观。随着城市建设和人民生活水平的不断提高以及产品更新换代时期的到来带动了市场的持续增长幅度,从而带动了整体市场容量的扩张。湖南地处中国的中部,空调自控产品需求量比较大:1、夏秋炎热,春冬寒冷;2、近两年湖南房地产业发展迅速,特别是中高档商居楼、别墅群的兴建;3、湖南纳入西部开发、将增加各种基础工程的建设;4、长株潭的融城;5、郴州、岳阳、常德等大量兴建工业园和开发区;6、人们对自身生活要求的提高;综上所述,空调自控产品特别是高档空调自控产品在湖南的发展潜力很大。 营销方式总体来说,空调自控产品销售的方式不外三种:工程招标、房产团购和私人项目。工程招标渠道占据的份额很大,但是房产团购和私人项目两种渠道发展迅速,已经呈现出多元发展局面。 从各企业的销售渠道来看,大部分公司采用办事处加经销商的模式,国内空调自控产品企业2007年都加大力度进行全国营销网络

的部署和传统渠道的巩固,加强与设计院以及管理部门的公关合作。对于进入时间相对较晚的空调自控产品企业来说,由于市场积累时间相对较短,而又急于快速打开市场,因此基本上都采用了办事处加经销制的渠道模式。为了快速对市场进行反应,凡进入湖南市场的自控产品在湖南都有库存。湖南空调自控产品市场容量比较大而且还有很大的潜力,发展趋势普遍看好,因此对还未进入湖南市场的品牌存在很大的市场机会,只要采用比较得当的市场策略,就可以挤进湖南市场。目前上海正一在湖南空调自控产品市场上基础比较薄弱,团队还比较年轻,品牌影响力还需要巩固与拓展。在销售过程中必须要非常清楚我公司的优势,并加以发挥使之达到极致;并要找出我公司的弱项并及时提出,加以克服实现最大的价值;提高服务水平和质量,将服务意识渗透到与客户交流的每个环节中,注重售前售中售后回访等各项服务。 三、营销目标 1.空调自控产品应以长远发展为目的,力求扎根湖南。2008年以建立完善的销售网络和样板工程为主,销售目标为600万元; 2.挤身一流的空调自控产品供应商;成为快速成长的成功品牌; 3.以空调自控产品带动整个空调产品的销售和发展。 4.市场销售近期目标:在很短的时间内使营销业绩快速成长,到年底使自身产品成为行业内知名品牌,取代省内同水平产品的一部分市场。 5.致力于发展分销市场,到2008年底发展到50家分销业务合作

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