产业园区规划概要及案例分析

产业园区规划概要及案例分析前言：自我国第一个产业园区招商蛇口建立以来，产业园区数量和规模逐年提升，据2018年《中国开发区审核公告目录》统计，我国国家级产业园区552家，省级开发区1,991家。

根据前瞻产业园区数据库统计，2022年我国各类产业园区数量高达8万多个（统计口径存在“园中园”重复计数，数量偏高）。

产业园区经过40余年的探索与发展，其对区域经济发展的贡献得到了验证，地方政府希望产业园区成为当地经济发展的又一增长极。

但是，随着各地产业园区林立，不可避免地出现了园区同质化严重、供求失衡以及招商困难等问题，本文结合过往的产业园区规划及招商咨询案例，尝试探讨产业园区规划的基本方法及关键问题。

一、产业园区规划的内容及方法产业园区是企业集聚的载体，通过为企业提供一站式服务和易于创新的环境，促进企业走向专业化、规模化、创新化，进而带动地方经济发展。

产业园区规划一般采用自上而下的方法，根据详尽的宏观环境分析、区位优势分析和实地调研，依次明确产业定位、目标客户、招商方案以及运营服务四个方面的规划内容和落地方案。

(一) 如何进行产业定位产业园区规划的关键在于产业的定位分析，只有产业定位准确，后续的目标客户确定、招商方案设计和增值服务规划才会更有针对性和落地性。

我们一般通过外部环境分析、区位优势分析以及产业价值分析来确定产业园区重点发展的产业方向。

1、外部环境分析宏观经济分析：①析世界宏观经济状况、产业发展趋势、技术变化趋势及对我国经济发展的影响；②分析国家宏观经济结构调整和产业转型对产业园区战略和产业规划带来的机遇和挑战。

产业政策分析：产业政策是影响我国产业发展的重要因素，分析全国及区域总体规划、政策导向、城市群建设和产业布局等对产业园区战略和产业规划带来的影响和机遇。

其他因素分析：分析社会因素、技术因素等对特定产业发展的影响。

2、区位优势分析产业基础分析：分析地区产业结构、产业链的优势环节和薄弱环节以及关联产业情况，梳理当地的大型企业名单。

对于当地已有产业基础的产业，建设成本和风险小于没有产业基础的产业，产业园区建设的目的应该是在已有产业基础上进一步发挥集聚效应，延长和增强优势产业链；对于没有产业基础的产业，应谨慎分析当地的关联产业及市场需求情况，判断是否具备引入龙头企业，并围绕龙头企业建立产业链的能力。

市场需求分析：邻近市场是企业选址的重要因素之一，也是企业在当地长期发展的基础，分析当地的市场规模、增长潜力以及与目标市场的距离等，判断市场需求对企业是否具有吸引力。

人力资源分析：人力资源是企业重要的生产要素，降低人力成本和邻近技术人才是吸引企业入驻园区的重要因素，调研当地的人力成本、梳理当地的高校院所名单，分析人才资源供给和劳动力结构情况。

地理位置分析：园区附近的机场、高铁、公路、港口等交通情况分析，与主要城市或市场的距离分析等。

同类型园区分析：对周边地区的产业园区进行梳理和分析，对比各园区的优劣势，在后续具体落地方案中注意发挥当地园区的差异化优势。

3、产业价值分析产业的投资价值分析包括产业的成长性与成长空间、盈利能力、集中度、市场结构、产业结构等。

成长性和成长空间：处于成长阶段的产业无疑具有成长空间和成长性，但是，即使是处于衰退阶段的产业，只要其衰退的阶段时间跨度大，曲线平缓，通过后续的转型升级仍然具有投资价值。

在不同的经济结构或不同的地域，同样一个产业可能具有完全不同的发展阶段，比如，在发达地区，传统制造产业属于衰退产业，但是在农业经济向工业经济和服务经济转化的地区，其生命周期还处于发展阶段，因此，需要结合地域来分析产业的生命周期。

产业盈利能力分析：通过对产业平均利润、利润分布、不同环节利润的转移趋势的分析，判断产业是否具有投资价值。

市场集中度分析：一般情况下，产业发展越成熟，行业集中度越高，分析典型企业市场占有率，产业的地域分布集中度，判断产业处于哪个阶段，以及如果园区发展该产业是否具有先发优势。

产业结构分析：根据波特模型，从供应商、客户、潜在进入者、现有企业以及替代产品五个方面分析产业的竞争情况。

产业发展趋势分析：分析行业发展趋势、特点、投资热点以及大型企业的发展动向，梳理产业需求和盈利情况，评估产业发展前景及所带来的投资机遇。

产业关键成功因素：在一个产业范围内竞争获胜的关键在于对关键成功要素的掌握和使用上，可能的关键成功要素包括：建立行业标准、控制价值链、获得良好的客户关系、较高的品牌知名度、先发优势、成本优势等。

通过以上分析，筛选产业中具有发展前景的热点产业、蓝海产业，确定产业进入方式和进入环节。

(二) 如何明确目标客户通过以上外部环境分析、区位优势分析和产业价值分析，明确产业园区的相对优势以及具有发展前景的产业。

1、客户需求分析通过以上对细分产业和产业链环节的定位，我们进一步分析目标客户的需求，使后续招商方案和增值服务的设计更具针对性。

企业的需求因企业所处的产业链环节以及企业发展阶段的不同而不同，总的来说，企业需求包括市场需求、降低成本、产业集聚、人力资源、优惠政策等。

市场需求：分析当地的现有市场、潜在市场以及邻近市场情况。

对于企业来讲，进入当地并获得业务拓展是影响其选址的重要因素，比如数字经济企业可能希望获得智慧城市业务，新能源企业可能希望获得城市公交能源升级业务，其他一些企业可能希望获得与当地龙头企业的业务合作。

降低成本：对于劳动密集型且处于扩张期的企业，人工及土地厂房成本可能是其考虑的首要因素。

人力资源：对于研发企业，特定类型技术人才对企业的发展具有重要影响，分析企业所需的稀缺人才、当地的人才供给情况以及当地的人才引进政策。

园区服务：企业的全生命周期需要多种专业服务，比如融资、财务咨询、战略咨询、专利申请、业务对接等，优质的园区服务对于企业的发展壮大具有关键作用。

优惠政策：税收补贴、人才补贴、固定资产投资补贴等是常见的政策优惠，不同地区的支持力度有所不同。

对于一些特殊的行业牌照，比如能源企业的排放证等，可能成为吸引企业落地的重要因素。

其他诉求：特定的厂房结构、土地类型等。

2、园区需求分析产业园区承担着地区经济发展的责任，具有引导产业集聚、培育和发展当地产业的诉求，从具体指标上看，包括产值、税收和就业岗位等。

产业园区的短期产出主要依赖土地增值和房地产开发，长期产出主要依赖增值服务收入。

短期需求：产业园区的短期收入主要来源于土地/房屋销售收入、物业和租赁收入，因此产业园区的短期需求是房屋出租和出售。

长期需求：随着企业的入驻，产业园的长期收入主要来源于增值服务，包括工商服务、财税服务、投融资服务等，因此长期产业园区的需求为提供企业成长过程中所需的增值服务。

当然，以上企业的行业属性需要符合产业园区的产业定位。

3、需求匹配分析企业需求和园区需求相互匹配是产业园区实现可持续发展的关键，产业园区规划需要结合产业园区的经营目标、可投入的资源以及企业的需求和产出情况，合理地确定拟引进目标企业类型、发展阶段和数量。

产业园区的经营目标包括园区进驻企业数量、投资密度、园区企业总产值、园区就业人数、人均产值、行业龙头企业数量或上市企业数量等。

(三) 如何设计招商方案招商方案的设计包括招商工具组合以及确定资源渠道。

1、招商工具类型政策优惠：固定资产投资补贴、税收返还、人才补贴、土地厂房优惠等。

园区优惠政策必须具有针对性，需要适合行业企业的特点，除去普惠政策外，必须有一事一议的政策。

资金支持：政府引导基金投资和协助银行贷款。

业务对接：协助引进企业对接区域内上游供应商及下游客户。

人力资源：协助引进企业的人员招聘。

2、项目来源渠道园区自主招商：利用园区招商团队进行招商，加强对招商人员的专业化培训和健全完善招商制度，定期举办专题招商活动，对于大型企业进行一对一招商。

中介机构招商：借助市场化的中介机构，充分利用外部渠道。

离岸孵化中心：在异地（目标企业集聚区域）设立离岸孵化中心，对于短期内无法立即落地的企业，先引入离岸孵化中心，后续企业成熟后，将部分或全部业务迁移产业园区。

(四) 如何提供运营服务企业在发展过程中会产生各种需求，如市场拓展需求、技术开发需求、人力资源需求、融资需求、扩产带来的土地厂房需求等，作为企业发展载体的产业园区应从企业需求出发，提供包括业务对接服务、技术对接服务、人才服务、金融服务、物业服务等一系列的增值创新服务，从而助力企业全生命周期健康发展，保证园区的可持续发展。

1、运营服务内容基础及咨询服务：物业服务、业务对接服务、技术对接服务、人才服务、财税服务、金融服务等。

信息化建设服务：搭建园区的信息化平台，实现园区运营者和企业之间信息的有效流动。

利用信息化技术手段在日常运营管理中为企业提供基础服务和增值服务。

园区品牌建设：通过优质的增值服务建立园区品牌，吸引企业入驻的同时，也能够吸引社会资本投入，形成良性循环。

2、运营服务提供商管委会及其下属机构：由产业园区管委会或其下属机构负责物业管理、专业化咨询服务等。

产业运营企业或实体企业：专业的产业地产商或实体企业负责园区的运营，优点在于市场化的运营可以提高运营效率、更能洞察入驻企业需求。

二、产业园区规划关键问题经过40余年的发展，我国各类产业园区数量已达到数万个，产业园区成为地区经济发展新的增长极，但同时也面临着同质化、招商难、增值服务不足等问题。

01怎样避免园区同质化产业园区定位盲目追求发展战略新兴产业，未充分分析区位优势及目标产业的关键成功因素，导致产业链关联度不高、园区同质化问题。

针对园区的同质化问题，我们要在分析和调研宏观环境、区位优势、目标产业和企业需求的基础上，明确产业园区的护城河：无形资产：产业园区的无形资产包括品牌、牌照以及国家赋予的特殊政策。

比如已有成功园区运营案例的运营企业或政府、国家级或省级牌照以及园区内企业特殊补贴政策等。

产业生态：产业生态是一种非常强大的竞争优势，随着规模的增加、配套的完善，园区将变得更有价值，对企业更有吸引力。

成本优势：包括资源禀赋、区位条件等，园区规划和招商引资时应最大化利用这一优势。

02怎样做到有效招商招商是产业园区发展的关键，部分产业园存在招商资源少，招商对接效率低、传统招商模式效果不佳等问题，导致园区招商成功率偏低。

做好目标企业定位：对目标企业所处产业链的环节、发展阶段、集聚区域以及和园区的匹配情况获得较准确的认知，从而提高项目对接的有效性。

针对性性的招商方案：不同发展阶段及类型的企业的关键成功因素不同，针对不同客户设定不同的招商政策。

借助中介机构招商：充分利用外部资源。

03怎样做好增值服务增值服务是园区长期运营的主要盈利方式，也是园区发展的重要支撑，大部分园区仅关注招商引资，但在资源对接、专业咨询等园区增值服务严重滞后，难以促进企业规模化发展，进而影响园区长期盈利能力和竞争力的提升。