王志纲：石象湖国际度假城战略策划报告
【房地产】王志纲：成都望丛古蜀文化园总体策划报告
3、成都工业布局 从成都工业发
展布局来看， 郫县已失去最 佳的工业发展 时机。 现在的郫县工 业已处于“前 不着村、后不 着店”的状态。
7
4、2004年郫县与周边区县主要经济指标分析比较
指标 区县 郫县
GDP 人均 （亿元） GDP
（元）
89
15800
零售总额 第二产 （亿元） 业增加
2. 心灵文化：
所谓心灵文化是对人类精神影响至深至远的信仰 崇拜仪式体系，宗教是其典型表现。而中国传统一向 重视的是认祖归宗及其祭祀活动。望丛祠作为全体蜀 人共同祭祀先祖之地，完全可以打造成蜀人心灵文化 的归依平台。
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3. 书卷文化：
书卷文化是比较纯粹的文人文化。学者文人对于 蜀文化学术性研究或文学性演绎都是对外宣传的有效 手段。故应充分利用古今与郫县相关的书本文化资源， 并努力使本案成为今日蜀地文人墨客的议论热点和聚 会天堂。
以中心城市为聚散和辐射的 平台，以古蜀文明文化旅游 业为龙头、以独具特色的强 势文化产品品牌为示范、以 若干功能完善特色鲜明的文 化产业园区为载体、以一批 较强实力的文化产业集团为 支撑的成都文化产业发展战 略格局。这显然有利于郫县 新战略的推动和实施。
休闲娱乐 体验中心பைடு நூலகம்
文化产业 发展中心
数字娱乐 制造中心
旅游产业：通过旅游六要素的整合完善，打造成为郫 县文化旅游经济的支柱和龙头。
文化产业：通过文化产业园的打造，带动郫县文化产 业的发展，成为未来郫县经济的战略型支柱产业，它 涵盖了文化艺术活动发起与运作、文化产品生产与交 易、文化设施的构建与经营等内容。
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第二部分 发展理念
一、大文化 二、大旅游 三、大营销 四、大整合
成都青城湖国际运动新市镇总体策划报告
青城湖国际运动新市镇总体策划报告王志纲工作室2008年7月目录第一部分态势篇------------------------------------------------------------------------------------------------ 1一、大成都走势 (1)二、聚焦青城湖 (5)三、结论 (7)第二部分定位篇------------------------------------------------------------------------------------------------ 9一、理念创新 (9)二、战略定位 (9)三、形象定位 (10)四、功能定位 (10)五、市场定位 (11)六、产品定位 (13)第三部分构建篇----------------------------------------------------------------------------------------------- 16一、基地现状 (16)二、总体构建 (16)三、中心区 (18)四、北部片区 (27)五、中部片区 (31)六、南部片区 (33)第四部分开发篇----------------------------------------------------------------------------------------------- 36一、开发策略 (36)二、开发分期 (37)附件1：项目技术指标建议 ----------------------------------------------------------------------------------- 39附件2：高尔夫市场分析 -------------------------------------------------------------------------------------- 40附件3：商业地产市场分析 ----------------------------------------------------------------------------------- 52附件4：酒店市场分析 ----------------------------------------------------------------------------------------- 65附件5：运动休闲市场分析 ----------------------------------------------------------------------------------- 75附件6：地震效应专题分析（宏观面及房地产）------------------------------------------------------- 83第一部分态势篇欲策划本案，必先跳出项目，从大成都、中国乃至世界的战略高度重新发现青城湖的价值。
房地产策划经典案例：王志纲之碧桂园神话
房地产策划经典案例：王志纲之碧桂园神话09-01-21 23:34 发表于：《策划人之家（Schemer''s Home)》分类：未分类拿了四个第一的碧桂园最近，广州市对1998－1999年度房地产综合实力30强企业和1999年度单项实力排名20的企业进行了通报表彰，番禹市碧桂园物业发展有限公司即广州等枝园，以雄厚实力良好的信誉名列前茅：综合实力排名第二，仅次于广州市城市建设开发集团公司：五个单项实力排名，拿了四个第一。
此次综合实力30强评比是根据1998、1999年度广州市房地产开发企业实际完成的开发投资、商品房施工面积、竣工面积、销售面积、企业经营收入、实现利税等6项指标数据，采用科学的企业评价方法进行评分，并结合经营信誉度进行综合考虑评选出来的；单项实力20强排序是根据1999年度广州市房地产企业完成开发投资、商品房竣工面积、销售面积、销售收入以及竣工面积、销售面积、销售收入以及实现利税等5个单项指标评选出来的。
广州碧桂园所获得的五个单项实力评比中的四个第一分别是：房地产投资第一名，商品房竣工面积第一名、商品房销售面积第一名、商品房销售收入第一名。
从性格看碧桂园巨无霸性格特色之一：大气人们在谈到对碧桂园的印象时，常常这样感叹：“碧桂园就是大气”。
这里的“大气”指的是大家风范，不小家子气，做人处事有气度、有气魄。
有调查公司对碧桂园品牌印迹进行分析时，大气、雍容大度、华贵等‘印迹”也十分明显，有人甚至把碧桂园描述为一个高大威猛、声音宏亮、衣着华丽、豪气十足的大汉。
人们何以对碧桂园会有如此“感觉”，社会上也有各种各样的说法。
有的说碧枝园的告牌塑造就是如此，有的说碧桂园的经营作风就是这样，有的则说仅看楼盘的规划布局、绿化建设就能感觉到。
人们根据一鳞半爪的印象，有感而发，其‘憾”不一定正确而完整，但一斑之见，有时也能窥“全豹“。
人们所以觉得碧枝园大气，大概与碧桂园的一贯作风有关。
碧桂园属下物业，每一个盘都堪称大型，自前的几个盘都在千亩以上，大盘必须要大投入，还需大配套，大投入往往会有大风险，但碧桂园的决策者具有百战百胜的的气魄，对风险的控制充满信心，人们对碧桂园这种“风格”叹服之余，难免顿生感慨。
王志纲XX年3月承德项目总体策划方案
小结：
n 承德作为一座国家级历史文化城市，自然旅游资源和 人文旅游资源禀赋极高，是我国最重要的文化旅游目 的地，对国内外观光游客有着极大吸引力。但是，在 面向国际中高端商务生态休闲和文化休闲度假的发展 上近乎于空白，如果能够抓住北京打造世界城市的发 展机遇，按照国际一流的休闲度假区进行规划和建设 ，就完全能够成为中国世界级的休闲度假区。
案
n （3）高端休闲承德？
代表承德国际旅游城市形象的区域在哪里？
– 承德要打造国际旅游城市必须要有相应的高端休闲设施配套来支撑，单 凭承德老城观光和承德新城无法支撑起这个定位。
– 这赋予了本案一个时代和城市机遇。项目所在区域是承德打造国际休闲 度假城市的核心区域，它与皇家度假承德、现代时尚承德形成三足鼎立 格局，共同来支撑承德国际旅游城市的定位。
王志纲XX年3月承德项目总体策划方 P.2 案
中国帝王避暑度假地
——清朝皇帝休闲和处理政务的地方
1703年，燕山丛中，紫塞城外，滦河中段，出现了一座闻名遐迩的 名庄：承德避暑山庄。这是清代皇帝避暑和处理政务的场所，皇 帝在这里批阅奏章，组织围猎，考录官吏，接见宗教领袖、外国 使节等。此时，北京是全国的政治中心，而这里俨然已成为北京 城外的第二个政治中心。
王志纲XX年3月承德项目总体策划方 案
【案例】纽约的大西洋城
n 纽约是美国东海岸上的璀璨明珠，是世界城市全球最令激 动人心的城市，也是领导全球金融、贸易、文化等领域潮 流的世界城市。虽然在城内拥有百老汇高端国际休闲娱乐 街区，但还成就了距离2小时车程大西洋城。
王志纲XX年3月承德项目总体策划方 案
王志纲XX年3月承德项目总体策划方 P.26 案
2、聚焦项目优势
王志纲工作室：梅江南总体思路纲要
王志纲工作室：梅江南总体思路纲要天津滨海公司梅江南板块总体策划报告王志纲工作室2002年6月20日梅江南的核心理念梅江南是城区，不是社区。
梅江南的总开发商是城区开发商，不是社区开发商。
梅江南是天津整个城市的梅江南，不只是梅江南业主的梅江南。
梅江南比天津市任何一个房地产大盘都肩负着更高、更大、更深远的使命。
●思路决定出路，从社区开发意识向城区开发意识的质的提升，是梅江南板块的根本出路之所在。
●滨海公司作为梅江南总体开发商，与社区开发商的区别在于：不仅要重视梅江南内部业主的需求，更要重视整个天津广大市民的需求；如休闲人群、旅游度假人群、教育人群等的多元需求。
●在梅江南的总体规划上，不要局限于传统的社区规划理念，要充分重视城区级公共空间与公共设施（即“大的公共开放空间”）的营造，着力于城市级或城区级的休闲中心、旅游中心、健康养生中心、商业中心、文化中心、教育中心，尤其是标志性的建筑、广场等城区核心意象的强化（这些城市与城区级的公建，并不是社区级公建的简单放大）。
要使整个梅江南板块有很强的整体性和开放性，以大的公共开放空间聚集人气，带旺地块，提升区域土地价值。
●社区开发追求的往往是大而全、小而全，追求封闭式的管理，形成高品质的私密空间与半私密空间，这无疑是正确的。
然而，城区地区性的尺度更为宏观，不仅要关照小的空间，更重要的是追求整体性的大空间的合理性与对人居的贡献。
纵观中国房地产开发典型的区域板块，如广州的华南板块、杭州的蒋村板块、北京的望京板块等，都存在一个非常深刻的问题，这就是板块中的每一个楼盘（社区）都很好，但整个区域板块的整体性并不如人意，尤其是大的开放空间（城区级的开放空间，而不是社区级的开放空间）的营造不到位，甚至总体规划与管理严重不足，自说自话，各自为政。
这一现象，是中国社区开发难以突破的瓶颈之一。
●如果梅江南是天津郊区或远郊区的项目，至少目前不必如此强调其作为城区应有的地位与作用。
正是由梅江南在市区内，而且在外环线以内，就更要强调其作为城区的地位与作用。
王志纲：中国光谷伊托邦项目规划成果汇报会
中国光谷伊托邦项目规划成果汇报会2009年12月21日09:33 新浪房产主持人：尊敬的各位领导，各位专家，各位嘉宾，以及我们新闻传媒界的各位朋友大家下午好，中国光谷·伊托邦项目策划规划成果，汇报会马上开始，进入新世纪全球温室效应日趋严重，构建低碳城市，开创低碳生活方式，已经成为一种势不可当的国际潮流。
聚焦“九省通的武汉，到“1+8”武汉城市圈，到中国光谷崛起，到低碳经济推动产业的升级，进而推动武汉城市圈的迅速发展，武汉依然成为中部崛起的核心引擎。
温家宝总理提出武汉要成为中部地区龙头，那么武汉的周边的城镇，我们认为武汉应当是一串耀眼的明珠。
根据江夏区委、区政府，区政协，对江夏区的改造，与一些公司企业的合作，经过九个月的努力，策划规划方案，今天正式出炉了。
中国光谷·伊托邦今天将揭开神秘的面纱，横空出世，这将是武汉两型社会建设的一个板块，标志着武汉城市化进入一个全新的探索阶段，必将在武汉市城市发展进程中，留下精彩的一页。
会议开始前，先向大家介绍今天与会的领导专家和来宾，参加今天会议的有：武汉市江夏区张卫国书记，武汉江夏区人民政府郭胜伟区长，武汉市江夏区人大常委党组书记陈延介，武汉市江夏区区人大常委会党组副书记邱天金，武汉市江夏区区委常委、办公室主任韩定茂，武汉市江夏区区委常委副区长刘新华，武汉市江夏区区政府办公室主任黄文超，以及建设局、国土资源局、财政局、环保局、发改委、房产局、电信局，消防大队等单位的领导，参加今天汇报会的合作单位有专家和来宾有：中国著名区域与城市发展战略专家、王志纲工作室创始人王志纲老师，北京大学景观设计学研院院长、哈佛大学教授俞孔坚，美国美国水韵工程咨询有限公司副总裁Ronald Rovansek，清华大学城市规划设计研究院建筑分院副院长陈首春。
其他行政单位还有：中国农业银行湖北省分行，房地产信贷部副总经理，中国农行银行业务部，中国工商银行湖北省分行营业部。
度假型旅游目的地的开发研究——以保利(成都)·石象湖为例
度假型旅游目的地的开发研究——以保利（成都）·石象湖为例作者：孙晶来源：《旅游纵览·行业版》 2015年第6期作者简介：孙晶（1990.3-）女，山东省青岛市人，四川大学旅游学院硕士，研究方向：旅游规划与资源开发。
孙晶我国旅游业正在从纯观光型旅游朝着度假型旅游发展。
而此次研究，将以石象湖——现目前一个以花卉观光为主的景区作为研究主体。
从该景区多个方面来探讨如何将石象湖景区改造成为度假型旅游目的地。
由此为旅游度假产品的开发升级提供借鉴意义。
一、绪论对旅游目的地的研究是我国旅游研究的一大重要领域，一直以来都受到了学者们的普遍关注。
因为在旅游活动中旅游目的地是绝对不可或缺的部分，旅游目的地拥有旅游者所需要的旅游吸引物及相关的服务设施，同时旅游目的地也是整个旅游体系中的一个十分重要的组成部分。
而度假型旅游目的地是旅游目的地中重要的一种类型。
观光型旅游目的地是以当地的风景为旅游开发的重要对象，所以开发的过程中要以该景点为主体，所有的开发都要以风景为中心，为风景服务。
近年来,随着人们消费水平的不断上升，交通的快速发展等都极大地刺激了休闲度假旅游目的地的发展, 加之国家旅游局的相关政策，着手推动“三区”（ 1生态旅游示范区2旅游度假区3旅游扶贫区）的创建, 旅游度假区的立项和建设已经成为普遍性的热潮。
本文尝试以保利石象湖为例对国内观光型旅游景区到度假型旅游景区的转变进行初步的研究, 希望对我国旅游度假区今后的规划、开发和营销管理提供一些有价值的意见和建议。
二、保利石象湖现状分析（一）保利石象湖旅游资源保利（成都）·石象湖，位于国家级生态示范区--成都市浦江县。
景区内有一历史悠久的寺庙：石象寺，所以得名石象湖。
相传该地是三国严颜大将军骑象得道升天的所在。
石象湖因水而得名，因花而闻名。
现目前石象湖是一个以花卉观赏为主的观光型旅游景区。
景区淡旺季明显，为了强化景区的花卉文化，景区全力打造了郁金香、向日葵、百合花三季旅游节。
王志刚工作室2010打造世界现代田园城市示范区——正农国际项目策划大纲(战略版)
旅游休闲产业 房地产业
高端 农业
高端现代 服务业
本案产业定位
成都市“一区一主业”要求对 双流的规划为：重点发展国际 体育赛事产业区、临空经济综 合功能区、以动漫为主的文化 创意产业区。
高端农业产业布局
功能定位
六大基地：
田园城市示范基地 农业现代服务业示范基地 文化创意产业基地 临空田园总部基地 有机农业基地 养生休闲基地
/ 75.8公顷
项目规划图
3.0 第三部分：项目构建
项目构建
本案的构建由八大引擎项目和其他项目构成。
八大引擎项目为
其他项目包括
1. 世界田园城市论坛会址
① 运动中心
2. 现代农业CBD 3. 文化创意小镇 4. 临空田园总部基地 5. 典型成都历史文化长廊 6. 特色农业生产基地
② 国际农庄 ③ 田园养生谷 ④ 农产品加工物流园 ⑤ 七彩花坡 ⑥ 开心田园 ⑦ 美食公园
解读成都“世界现代田园城市”
2、途径：现代化，发展高端产业和产业高端
成都要直奔高端产业和产业高端，占领微笑曲线两端，实现跨越式发展，强调现代技 术，特别是信息技术对产业发展的作用，从而影响城市发展质量。
后工业化时代，信息技术、低碳技术等现代高新技术与生态文明成为决定城市形态与 发展模式的关键因子，其实质是发展高端产业和产业高端，这使得成都在成为世界级 超大型城市的同时依然保持城乡和谐、生态宜居的田园城市特性成为可能。
双流东 升镇
成都市 中心
目录
一．态势分析 二．战略定位 三．项目构建 四．保障措施
1.0 第一部分：态势分析
1.1 成都全球定位：世界现代田园城市
“成都模式”已被认可，成都跨入全球定位阶段， 向世界现代田园城市挺进。
王志刚工作室贵州镇远旅游发展策划全案
者、营销者都 业成为景区的开 了旅游产品的开发和经
归属政府
发和经营者
营角色
精选PPT
19
中国旅游已迈进一个全新的时代
▪ “白天看庙，晚上睡觉”的传统观光游旅 游时代已经过去，中国正处于观光旅游向 休闲旅游过度的阶段；
▪ 少部分旅游地已迈进体验旅游阶段；
精选PPT
20
旅游消费目标进入多元化阶段
人们不在满足于浅尝辄止的观光旅游， 需要更有深度的旅游方式，现代旅游已发 展成为集观光、休闲和体验的复合需求。
▪ 发现和以往不同生活形态 ▪ 发现自己工作的价值，享受生活
观光层次 休闲层次
▪ 发现别人的生活方式 ▪ 发现古老的、全新的文化，历史情怀 ▪ 多元化、差异化中发现自我
精选PPT
体验层次
23
现代旅游旗帜——发现旅游
▪ 一种新的旅游形态，能满足观光、休闲、体 验、探秘等多层次的复合需求——发现旅游。
▪ 例如丽江就是大香格里拉的门户，人们一到丽江就开始进
入大香格里拉之行的游客角色。
精选PPT
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▪ 贵州自古有“西行令人老”可进入性差的 缺陷，旅游门户是省会——地州首府。
▪ 这些城市是行政中心、政治商业中心，而 不是旅游资源中心，游客没有旅游资源可 享受，需要辗转才能进入游客角色，已不 符合现代旅游业发展趋势。
▪ 长江中下游：江南地区包括江苏、浙江、上海和 安徽，以江南水乡和吴越文化为特色；
▪ 西南：包括黔和川、桂、湘、滇部分地区，以喀 斯特地貌奇山秀水风光和少数民族风情为特色；
精选PPT
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最具发现价值的净土——西藏和贵州
▪ 自然资源形态独特、丰富； ▪ 文化体系差异性大，保存完好； ▪ 具有原始性、神秘性； ▪ 开发破坏程度低；
战略哥丨从“乙方”到“丙方”,就是一个脑洞大开的梗
战略哥丨从“乙方”到“丙方”，就是一个脑洞大开的梗智纲智库（王志纲工作室）行走至今已历廿三个年头，王志纲工作室一直将自己定义为“丙方”，何为丙方呢？工作室认为：如果说客户是甲方，智力服务机构是乙方，那么工作室则是超脱于二者之外的“丙方”，是既不依附于“官”、也不依附于“商”，推崇独立的“第三种生存”的丙方。
从“西部之心、魅力成都”的中国第四城到“彩云之南，万绿之宗”的云南；从“小资天堂、体验之都”的丽江到“日日赶摆，夜夜狂欢”的西双版纳；从“山地玩都、峰会世界”的兴义再到“全域度假、立体游玩”的世界遗产地荔波等等。
近廿三年的战略实践，都深深地刻上了“丙方”的烙印，而且还摸索出一条“丙方式”战略咨询之道。
对于工作室的每一位员工来言，进入工作室就意味着身份角色的转变，员工成长的“三窍”理论就是“出窍、开窍、归窍”。
无论是从原来的“乙方”、还是原来的甲方，跨入工作室之后，思维模式、视野理念、工作方法、谈吐表达等都将经历一次次“蜕变”。
这个“蜕变”或痛苦、或迷茫、或豁然开朗……周而复始，个中滋味，只能从当事人的心路历程中才能一窥究竟。
翻开日历，不知不觉进入工作室已有九个月了。
按照智纲智库的员工成长规律，要走通，至少三年，要成为优秀的骨干，至少五年。
对于立志成为优秀战略策划师的我来说，九个月的历程在这条漫漫长征路上只能算是九牛一毛了。
然而，这九个月却是我人生的一个转捩点。
告别原来的“乙方”身份，从规划设计师岗位进入工作室，并成为了“丙方”，这九个月真的犹如大海冲浪，既困惑迷茫、又挣扎前行、再豁然开朗；在这九个月里，我找到了方向，也深刻意识到通往优秀战略策划师的这条“不平路”上，注定有爬不完的高山，趟不完的大河。
人生，总有些痛并快乐的日子值得纪念，而我则在九个月的点滴成长感悟中，展望未来的“蜕变重生”之路。
1懵了，这个“乙方”不一般武侠世界里有“与高手过招，才能成为高手”的说法，而“工作室就是一个可以各种与“高手过招“的“擂台”。
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– 同时，伴随交通条件的改善和私家车的普及，城市房地产发展逐 渐郊区化、边缘化，地域概念淡化；
– 在这样的背景下休闲与居住关系日益密切，休闲地产顺势产生。
• （2）经济环境发展保障休闲地产前景
– 国家统计局数据显示，到2019年底中国人均GDP已经超过2000美 元，有37个大中城市人均GDP全面突破3000美元，意味着2019年 中国已全面进入旅游经济向休闲度假经济的转型期，已步入“休 闲时代”的门槛，融入整个国际休闲文化的背景；
• 三亚旅游的强劲发展是带动休闲地产发展的重要因素，巨 大的客源市场，为休闲地产的崛起夯实了基础；
• 三亚的休闲地产开发主题突出，目标定位明确： –突出休闲度假和健康长寿适于居住的主题，努力把三 亚建成国际知名的休闲度假胜地和国内外富裕阶层的 第二居住地。
• 案例二：高尔夫休闲度假村——观澜湖
– 观澜湖在深圳界内的所在地属于观澜镇。十年前的荒山野岭，如 今已建成中国规模最大，档次最高，配套最齐全，影响力最大的 216洞高尔夫球会；拥有51个网球场的乡村俱乐部也是亚洲之最； 以及中国首屈一指的体育休闲产业社区；
销售
观澜湖曾举办过近60项国际大赛，通过这些比赛，观澜湖的品牌效应不 断提高，从当初的每月不足100人打球，发展为现在最多每天超过3000人； 2019年4月8日，观澜湖·翡翠湾103栋独立别墅一日售罄； 2019年12月3日，观澜湖168套长堤别墅3个小时内售罄； 2019年7月8日，观澜湖·上堤224套别墅一个半小时内售罄。
• 可见，休闲地产的发展是休闲产业发展的需要，也是城市、 经济和社会发展到一定水平的必然趋势。
• 迪拜“世界地图” 吸引了全球大鳄的购买，其中不乏世 界五百强企业和阿拉伯王子等世界各地王室家族以及各国 政要人员，用作休闲地产开发，就连中国温州商人都跑去 购买下岛屿。全球大鳄关注休闲地产的现象，足以说明休 闲地产在全球的地位和发展势头之迅猛。
阶段
人均GDP/美元
休闲方式
休闲人群
休闲场地
起步阶段
1000～2000
喝茶、打牌等世俗 休闲为主
普通市民
就近的室内 或茶馆等
发展阶段
2000～5000 国内
温泉、高尔夫、游 艇、生态等主题休 闲为主
富裕阶层
休闲度假的地 产项目、度假 景区等
成熟阶段
5000～以上 欧美国家
全民、全方位休闲 生活
所有市民
世界休闲地产风起云涌 世界休闲地产步入成熟 世界休闲地产三种形态
1、世界休闲地产风起云涌
• 21世纪， “休闲经济” 做为全新的经济大潮，正席卷世 界各地，地球人的生产和生活方式正因此而改变着、改善 着。
• 据专家预测，到 2019年，全球将全面进入休闲时代，休 闲将成为人类生活的重要组成部分。
– 美国休闲产业已居国民生产总值第一位，成为美国第一位的经济 活动，其就业人数为全部劳动力的50%；
• 国际休闲地产成熟的标志三： • 既按照规模化、专业化的思路，将某一类以上休闲产品做
大，做专，做强，形成规模效应，来吸引市场关注； • 一般而言，都会根据资源条件而定，自然资源的以高尔夫
为主、滨海资源的以游艇为主等；
小结
• 从成功发展的世界休闲地产特色亮点来看，打造 高端休闲产品来引爆市场，做大做强某项休闲功 能产品来形成规模效应，吸引眼球，并制定先人 气后商气的发展思路，都是值得石象湖借鉴的宝 贵经验。
– 为满足不同消费群体需求，休闲地产也呈现出多元化发展趋势： 各色山水景观地产、海滨休闲度假房产、产权酒店、分时度假、 高尔夫别墅、温泉度假村、主题文化会馆等以房地产与休闲度假 有机结合的休闲地产在全国各地相继登场。
2、休闲地产典型案例
• 扫描中国休闲地产发展，势头正猛，已经涌现出了一批具 有代表性的产品，但综合来看，中国的休闲地产发展尚处 于起步阶段： 主打滨海休闲概念的三亚 主打温泉生活的京津新城 嫁接高尔夫生活的观澜湖、昆明春城 凸显民俗特色的成都芙蓉古城……
2019年三亚全年共售商品房70万平方米，其中岛外销售量占总销售套 数的85%； 新建海景房售价11000元以上/m2，最高价达20000元/m2。
客户群体
内地：多数来自东北和华北地区，其次为上海、浙江和川渝；还有部 分来自贵阳和湖北； 国外：多数来自美国，其次为德国与法国，还有部分来自加拿大、奥 地利、英国、荷兰、日本、韩国等。
• 我们觉得石象湖是幸运的，地处天府之国，更在休闲之都 谋求升级换代的发展时期，一个休闲地产奇迹可能就此诞 生，创领中国休闲地产新的时代潮流，这就是我们对石象 湖的希冀。
石象湖发展战略支撑体系示意图
世界休闲 国内休闲 地产走势 地产态势
成都休闲 地产格局
目标、方向
规模 优势
生态 优势
区位 优势
蒲江 潜力
休闲主题城区； 度假村
世界度假经济发展规律表明，国民人均GDP超过1000美元时，国内就会出现旅游观光需求； 当人均GDP达到2000美元，旅游观光需求向休闲度假需求转变；当人均GDP达到3000美元 时，休闲度假需求进入高速增长阶段，当人均GDP达到5000美元时，旅游形态开始进入成 熟的度假经济阶段。
• 国际休闲地产成熟的标志一： • 发展国家的国际休闲地产，都是以休闲产品为主导，在体
量规模上占有主导地位，丰富的功能形成自我完善体系， 能同时满足三代人不同的休闲需求，并形成浓郁的休闲度 假及生活氛围。
• 国际休闲地产成熟的标志二： – 国际休闲地产开发商都是商业产品和休闲产品的经营 主体，集休闲运营和地产开发两大角色于一体，这有 效的保证了项目的可持续性； – 地产是销售为主的短期行为，快速回收为主，只有休 闲才是长期发展的产品，休闲产品发展不好，地产开 发也必将面临冷落的局面。
代表项目
特色资源区域，离城区不远 以区域性市场为主
旅游、休闲、度假，产品能自我完善 第二居所向第一居所过渡
以旅游休闲带动居住，逐步形成主题新城
美国十七英里 卡帕鲁阿度假村
第二部分：休闲地产在中国
1、休闲地产势头高涨 2、休闲地产典型案例 3、休闲地产困惑不足
1、休闲地产势头高涨
• （1）城市规模扩张驱动休闲地产发展
• 棕榈泉，南加州一个风景优美的小镇， 历经百年变迁，成为世界顶尖的休闲 度假生活圣地，无数国际名流在此度 假或置业，现已成为极尽豪华、豪富 扎堆的地方。
现有85个高尔夫球场，600个网 球场，10000个游泳池
• 世界500强企业纷纷抢滩休闲地产，用作企业和私人的接 待、度假、形象展示中心的同时，也将该休闲地产发展成 为了世界知名休闲度假品牌，比如迪斯尼公司在奥兰多开 发的主题休闲旅游城区。
• 案例一：滨海休闲城——三亚 中国休闲地产的前沿地
– 三亚是海滨休闲地产的典型代表。三亚依托独特的度假资源发展 休闲地产，面对的客户群不仅仅局限于本地，而是面向全国，乃 至全世界的购买者，吸引了大批“置业候鸟群”。
房地产投资
商品房 销售量
2019年1-11月，三亚房地产开发投资259391万元，同比增长43.3%.
美国夏威夷 黄金海岸
（3.2）全国性休闲地产
• 面向国内市场打造出来的，以休闲为主题的地产项目；
• 这类项目一般都依托特色的生态资源开发而成；
• 功能设置上，能自我完善，以第二居所为主，最后形成
度假区/村的发展模式。
产生区域
特色资源区域，离城区较远
市场构成
以全国为主，吸引世界游客
功能定位
旅游、度假，产品能自我完善
核心竞争力 可持续发展力
战略定位
战略定位、功能定位、形象定位、市场定位 构能构建、空间布局、首期启动
目录
态势篇：战略石象湖 定位篇：定位石象湖 构建篇：构建石象湖 策略篇：启动石象湖
态势篇：战略石象湖
一、休闲地产在世界 二、休闲地产在中国 三、休闲地产在成都 四、我看石象湖机遇
第一部分：休闲地产在世界
居住构成
第一、第二居所的度假为主
发展思路
依托规模化的度假设施代Βιβλιοθήκη 项目美国棕榈泉 美国隐居谷
（3.3）区域性休闲地产
• 面向区域市场打造出来的，以休闲为主题的地产项目； • 这类项目一般都要么依托特色的生态资源开发，要么自
己打造出特色的资源出来。 • 一般产生于城郊，最后形成主题新城的发展模式。
产生区域 市场构成 功能定位 居住构成 发展思路
打造中国首座1.5度假生活城
--石象湖国际度假城战略策划报告--
王志纲工作室
2019年12月
前言
• 人类正进入大休闲时代。世界休闲组织秘书长杰拉德•凯尼恩 说:“休闲是二十一世纪人们生活的一种重要特征”。休闲，正 成为越来越强大的生产力。
• 纵观全球，休闲业已成为发达国家的支柱产业，美国更是将休 闲旅游业确定为国家的第二大产业来发展。休闲经济浪潮正像
– 中国人均GDP超过2000美元，并持续高速增长，将促使城市化及 房地产行业高速增长，由此形成的休闲度假需求及不动产投资需 求的强大市场基础，再加上不可抗拒的休闲经济潮流的到来，为 休闲地产提供了前所未有的良好机遇。
• （3）市场个性化需求导致休闲地产多元化
– 近几年来随着交通条件改善和休闲假期增加，人们生活空间的地 域限制逐渐减小，出游能力和生活空间变大，休闲方式不断“升 级”，对休闲产品的个性化需求在不断增加；
– 目前，美国人有1/3的时间用于休闲娱乐，1/3～2/3的收入用于休 闲娱乐，1/3的土地用于休闲娱乐。
• 所有的发达国家都有发达的休闲产业承载平台，即高度发 达的各类休闲度假目的地；