青岛商业地产购物中心调研报告

3
Part1 青岛市 商圈分析
香港中路商圈
4
Part1 青岛市 商圈分析
商业大鳄扎堆青岛香港中路商圈 香港中路 或成青岛“王府井”。
青岛香港中路商圈是伴随着青岛行政中心东移 而发展起来的，近年，伴随着岛城房地产热潮一浪 高过一浪，香港中路商圈已然成为青岛最核心商圈， 尤其以佳世客、家乐福为中心，以香港中路为轴心， 向南北辐射。
商圈定位发展趋向性明显（ 高、中高、中、 中低层次区分明显）
香港中路商圈： 青岛高档商业聚集区，客群以旅游 客和青岛市高端客为主。 中山路商圈：青岛中高档次商业聚集区，具备购物、 旅游、餐饮、娱乐等功能，客群以旅游客、跨商圈 人群为主，同时兼顾本地客户 台东商圈： 青岛中低档次商业聚集区，客群主要为 青岛本地普通大众为主。 李村商圈：青岛北部区域中低档次商业聚集区，客 群以周边区域中低端客户为主。
青岛市南区香港中路38号
2003 3万余平方米 300个以上
15
Part1 青岛市 商圈分析
ü 阳光百货商品品牌定位于“时尚、高档、健康、休闲”，GUCCI、 CHANEL、DIOR、LANCOME、巴利、保罗鲨鱼、铁狮东尼、著名的 咖啡品牌“星巴克”、德国 “保时捷”展厅，冰激凌第一品牌“哈根达 斯”等众多国际一流品牌汇集在此 ü 阳光百货经营状况良好，年营业额达9.1亿，并且每年以10%~15% 的速度增长。其中，会员的消费额占整体消费额的65%左右。 ü 阳光百货的化妆品品类是整个山东省内一线品牌最丰富、业绩最好、 发展潜力最大、整体形象最佳的
家具、家电 海尔、SONY、三星、等著名品牌。
2F
大娘水饺、海尔顺火锅，餐饮面积在100—200
服装、餐饮 ㎡。服装面积在50—120㎡。
JUSCO 香港中路商圈内最早出现的综合性大型卖场，市场氛围相当成熟。面对中端消费群，以中低价超市 与中档品牌专卖店结合。
10
Part1 青岛市 商圈分析 案例说明佳世客
ü“创造时尚、年轻、舒适的健康生活”的经营理念，以及 其定位于白领阶层的科学理念，使得麦凯乐经营状况良好， 年营业额在10亿元人民币左右。 ü麦凯乐真正实现了集旅游、餐饮、休闲娱乐、影视文化和 运动健身等功能于一体的一站式消费服务中心
14
Part1 青岛市 商圈分析 麦凯乐——流量分析
业态分布
17
业态分布（一期）
3F
女士服饰/时尚配饰/皮具/鞋/合衣坊/皮鞋护理中心/会所
2F
国际品牌/珠宝饰品/男士服饰/休闲高尔夫/名表
1F
国际精品/化妆品/名表
B1
居家生活馆/休闲餐饮/精品超市/精品专卖店/美容美发/儿童用品/银行自 助
B2
停车场
业态分布（二期）
6800平方米的 主题餐饮休闲区
汇聚24家多个品牌，涵盖咖啡茶餐、时尚中餐、意式主题餐饮、日料、韩料等多种选择， 进驻餐饮品牌包括韩寒的很高兴遇见你、Wedgwood下午茶、渝小膳、顶好海鲜酒楼、
青岛商业调研报告
1
Part1 青岛市 商圈分析
Part1 青岛市 商圈分析
青岛市区目前商业分布主要集中于 市级商业圈分别是：香港中路商圈、中山路商圈、台东商圈、李村商圈。 截至本季青岛商业市场存量为2,530,800平方米，其中占比最大的是香港中路商圈，商业存量增至939,000 平方米，占商业总面积的 37%；李村商圈现为青岛第二大的商圈，现有存量709,800平方米，占青岛商业总面积的28%；而台东商圈、崂山路商圈及市北CBD商 圈的占比则相对较少。
18333 11667 166800 租金
4 7.6 13.9 8 5
Part1 青岛市 商圈分析 案例说明佳世客
业态分布
服装占60%。以中等品牌为主，如ONLY、
服装 G2000、VEROMODA等，
1F
面积在100—150㎡左右。
餐饮
麦当劳、美达尔烤肉、星巴客、好世界糕点等， 面积在200—400㎡左右。
6
Part1 青岛市 商圈分析
闽江路沿街商业带闽江路东段、云霄路沿线是青岛餐饮 行业最为发达的地区，商业业态以餐饮为主，辅以休闲、娱 乐场所。而闽江路西段以东部商业氛围的日益成熟，逐渐形 成以婚纱、美容为主要业态的专业性商业街区。
漳州路沿街商业带是精品商业集中地，业态主要为精品服 装专卖店和中档风格类特色餐厅、酒吧、咖啡吧、洗浴中心 等休闲娱乐场所。
8
Part1 青岛市 商圈分析
香港中路—租售价格 沿主干道售价在4-5万元/㎡的水平，内街在2.5万元/㎡的水平；租金水平跨度较大为4-14元/㎡·∙天。
沿主干道 内街
位置 佳世客 麦凯乐
香港花园 南京路 佳世客北面 云霄路
售价水平
行业 酒店宾馆 服装服饰 餐饮美食 商务酒店 餐饮美食
面积 406 217 817 1000 878
楼层
品类
L3
停车场
L2
超市、童装、家居用品、饰品、文具、体育 用品等
L1
超市、化妆品、服饰等
11
Part1 青岛市 商圈分析 佳世客——经营状况
ü佳世客目前经营效果非常好，是永旺集 团全亚洲经营最好的店，年销售额在20亿 左右； ü佳世客的业态构成主要以零售为主，休 闲娱乐类的项目基本没有； ü佳世客采用自营与入租专卖店互补的经 营方式；
低幼爬行区、低幼亲子课堂、亲子瑜伽课堂等新奇体验
Part1 青岛市 商圈分析
考察项目—万象城
青岛万象城引进了百盛、Ole’超市、冰纷万象滑冰场、CGV、方所、FamilyBox、JOYPOLIS、四海一家八大主力店， 还有70家国际大牌、 60家餐饮品牌、 30家儿童品牌进驻，打造的品牌阵容强大。 青岛万象城进驻的八大主力店中，百盛百货将开设百盛首个国内旗舰店；Ole’超市汇聚国际高端品牌，进口商品占比超85%；Family Box（家盒子）是来自英 国的亲子教育机构；方所集书店、美学生活、咖啡、展览空间与服饰时尚于一体；冰纷万象滑冰场是青岛首家奥林匹克标准的商业真冰滑冰场；四海一家是国内 首屈一指的世界美食自助餐品牌；韩国CGV影院拥有超大规模的跨层影厅，带来4D观影体验；全国第一个SEGA主题乐园，是全球顶尖的室内主题乐园，包括大 型室内过山车、野外探险飞行、世嘉头文字D等项目。 青岛万象城有70家国际大牌进驻，其中包括了A&F、ARMANI、JEANS、BAPE、CK Calvin Klein、：CHOCOOLATE、COS、DIESEL、GAP、HOLLISTER、 H&M、I.T、Massimo Dutti、MUJI、SEPHORA、UR、UNIQLO、ZARA等。 60家餐饮品牌，其中一半以上首进青岛，外婆家、小南国、西贝莜面村、太兴餐厅、望湘园、辽河渡、安南、MangoTree、亚洲土地、王品台塑牛排、芭斯罗 缤、满记甜品、四海一家、星巴克、肯德基、禾绿回转寿司、船歌鱼水饺等品牌将亮相。 青岛万象城的儿童业态，拥有30多个进驻品牌，Family Box（家盒子）、反斗乐园、玩具反斗城、小小运动馆、jnby by JNBY、Kingkow、Lollipop、力高芘熊、 PETIT BATEAU等。
香港中路沿街商业带汇集青岛中高档办公写字楼，商业主要 集中于办公物业下的附带网点。商业业态主要为大型金融机 构、中高档餐饮、品牌服装及休闲娱乐场所等商务配套类型。
山东路商业带汇集青岛中高档办公写字楼，商业主要集 中于办公物业和住宅下的附带网点。商业业态主要为大中型 金融机构、中高档餐饮、品牌服装及休闲娱乐场所等商务配 套类型。
适赢得时尚声誉的标杆性女装Elisabetta Franchi等
2100平方米儿童馆
FENDI、BOSS、KENZO、YoungVersace、RobertoCavalli、PetitMinno、LEGO、
绘儿乐、THOMAS&FRIENDS、YoungAmerica等，其中儿童俱乐部还有英国进口大型 滑梯，还有艺术合唱团、绘本故事妈妈主讲、创意美术、厨艺课堂、派对屋、诊所体验、
一瑾韩食等。
LOUIS VUITTON、BURBERRY、BOTTEGA VENETA、MaxMara、MiuMiu都已陆续
文化艺术生活品牌“良友书 坊·∙有度空间”
升级双层店，还将进驻更多国际精品、名品，明星红毯秀首选鞋履品牌“Stuart Weitzman”、法国国民手拿包LONG CHAMP、系出名模玛格丽特雷的德国优雅女装 品牌Escada、以简洁风格著称的男装设计师品牌Andrew Mackenzie、以款式迷人与舒
阳光百货经营优势
ü 针对青岛消费注重过程体验的特征，阳光百货在顾客服务体系构建 上、管理制度构建上都特别注重，尤其注重对环境的构建，包括时尚、 文化、舒适、温馨、色调、主题布展上都下功夫；另外，08年在国内成 立第一家礼品中心，再加上VIP服务专员、化妆品顾问等，构成了阳光 百货独特的竞争力
阳光百货经营劣势
12
Part1 青岛市 商圈分析 案例说明麦凯乐
开发商/持股方 位置
开业时间 商业面积 停车位
大商集团 青岛市南区香港中路
2006年 11万平方米
约300个
业态分布
B1
日常生活所需的最新鲜、最地道、最原味的国内外食品；
1F
汇集世界顶级的化妆品品牌，另有精致璀璨的名品珠宝、雕刻时光的国际名表、时尚舒适的 男女鞋、女包与之相应成趣；
随着香港中路商圈商业近一轮的建设， 青岛东部高档商圈形成了以香港中路为轴 心，西有国际贸易中心、凯莱酒店、万邦 中心组成的综合体高端商业，万象城，中 有家乐福、阳光百货、银座商城组成的购 物中心，东有以麦凯乐、佳世客、鲁商中 心组成的中高端商业，南有百丽广场、海 信广场等组成的奥帆中心组团，以及地下 有金街、太古百货组成的地下商业组团， 青岛香港中路商圈已成为全市最繁华的商 业中心。