物业前期管理制度

前期物业管理

（1）物业前期参与管理制度（2）竣工前期介入管理规定

物业前期参与管理制度一、物业管理的前期介入，即从物业管理的角度对建筑

结构，建筑材料、水电空调、保安消防、办公通讯、

环境卫生、绿化环保、楼宇管理、配套设施提出合

理化建议，并基于自身的物业管理经验对大楼物业

管理的组织结构、岗位设置、人员培训计划、管理

计划、各岗位的工作流程和岗位责任制的制定。二、前期物业管理的工作设施方式：

公司签订前期参与管理协议生效之日起，物业公司负责组织专家成立专门的工作小组，针对广场

项目的具体问题提出有关的服务计划书，并按双方

认可的计划书进行实施，定期派有关人员参加房产

公司的重要工程会议，必要时应常驻房产公司，物

业公司提供的意见和建议一般以文字材料为准，并

要求有较强的时效性，合作双方共同建立前期物业

管理档案。

三、物业公司提供前期物业管理的内容：

1、通过对市场的调研和周边相近楼宇的比较，提出广

场功能设计定位的建议。

2、按照广场的市场定位，提出标准层楼面布局，不同

结构楼层的分配比例、管理用房位置、设备安置位

置设计建议和依据。

3、对整栋大楼从结构构造，到材料选购、装饰、装修、

设备的安装，从大楼的使用者和管理者的角度提出

建议。

4、从实际出发，对原设计中可能存在的缺项、漏项和

非最优化处理有碍实际使用功能的，提出补充建议

和改进建议。

5、对大堂、商场、餐厅、设备层、控制室、管理办公

室的分布和布置提出优化改进的建议。

6、对商场的配套部分，包括客户的进出通道和车道、

工具间等设置提出建议。

7、综合物业管理的实际经验，对XX商场订购的设施

设备型号、质量、性能等提出参考意见，并配合房

产公司进行验收，包括：检验其是否符合国家有关

标准要求；有无质检合格证书；配件是否齐全；安

装是否平整；是否便于维修；各种仪器、仪表是否

灵活、灵敏、安全、精确；运转是否正常；辅机和

工具是否齐全。

8、对工程后期设备的安装调试及隐蔽工程提出建议。

9、从实用性的角度对智能化设计提出补充、修正建议。

10、协助业主做好验收和接管工作，制定验收表格，清

点物品数量，检查施工质量，例如验收工作内容主

要有：

（1）、主体结构：地基沉降不得超过规定要求允许的变形值，裂缝不能超过国际标准，外墙不得渗水；（2）、屋面和楼地面：各类屋面必须符合国家建筑设计标准的规定，排水畅通，我积水不渗漏，注意检查裂

缝、脱皮、起砂现象，卫生间和阳台、厨房的地面

不允许倒流和渗漏；

（3）、装修：对门窗、玻璃、开关进行检查；

（4）、电器：线路要求平整、顺直、牢固，过墙和联接符合要求，支架和悬挂牢固，接触良好，避雷装置符

合国家标准，各种电器运转正常，噪音振动不能超

标，图纸资料和记录档案材料一应齐全；

（5）、水、为、消防、采暖管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴、漏、跑、冒现象，卫生间、厨房排

水流畅。消防设施应符合国家标准规定，并有消防

部门检验合格证；

（6）、附属工程及其他：如室外排水系统的标高，窖井的设置，管道坡度、管位，化粪池等必须符合要求，

另外，还包括场地清除，临时设施与过度房拆除清

理完毕，相应市政、公建配套工程和服务设施也应

达到质量要求。

11、自工程竣工前三个月起，物业公司即派出专门的管

理班子着手为大楼的正式开业做准备工作，其中包

括以下内容：

（1）提出管理的财务预算，进行运营成本的测算和管理成本的测算；

（2）设计管理公司的组织机构、制定人员的编制、管理人员和部门设置；

（3）提交全套的管理方案，其中包括员工管理制度、员工守则、劳动条例、福利制度、奖罚条例、安全管

理制度、员工培训计划；

（4）提交各岗位的职责范围和责任制度，及工作流程；

例如：总经理、部门经理、办公室、后勤、保安、

消防、楼层管理、大堂服务、卫生、绿化、工程维

护等等；

（5）建立值班制度和检查制度，设计紧急情况和突发事件处理规程；

（6）设计开办费用计划，协助房产公司落实采购任务，确保开业所需各类物资到位；

（7）协助房产公司组织开业庆典。

12、协助房产公司制定《租赁合同》、《管理公约》、《业

主委员会章程》等文书条例，为住户办理入住手续。

13、代理房产公司办理大楼保险，按房产公司要求代理

协调与政府及其他相关部门的关系。

四、房产公司应尽的业务

1、房产公司应尽最大努力来配合前期物业管理工作的

进行，及时为物业公司提供有关材料并清晰的表述

其要求，尽最大可能为物业公司工作提供方便。2、房产公司在工程遇到具体问题或有与物业管理有关

的问题，理应及时通知物业公司。

五、付款方式

本规定所涉及的付款及其方式按双方备忘录承诺的

形式支付。

竣工前期介入管理规定一、物业管理必须在开业前进行介入，越早越好。要站在今

后管理的角度对工程提出建议，参与工程验收，编制遗

漏工程，了解设备管线的按装等。了解、组织各业主为

配合大厦开业而作好心理上、思想上、资金上、物质上、

人员上等的准备。

二、提前介入管理要围绕下列具体工作事项进行：

1、确定管理公司所派人选。

2、就大厦的整体设计问题、工程问题和设备安装等提出

建设性意见，供发展商参考。

3、管理公司人员定期参加有关工程会议。

4、确定管理公司办公地点，为与发展商、各业主联系。

5、协助及处理大厦各部分的交收程序，保障发展商、业

主和租户的利益。

6、编制公司架构，确定管理人数。

7、编制各项工作程序时间表，以便监督并保存各项筹备

工作和交接工作的顺利完成。

8、编制员工招聘时间表。

9、拟订培训计划，组织安排好员工培训，保证提供专业

化培训。

10、采购所需的各种办公用具和工具。

11、作好各种资料收集和存档工作。发展商应提供各种竣

工验收图纸以及各类中央设备资料存档，以保障大厦

的各项设备、设施的维修保养顺利进行。

12、根据实地情况，列出改善工程一览表，以便发展商能

根据存在的问题的物业管理的要求，加以改进。13、为便于日后管理，发展商应协调建筑承包商逐步搞好

大厦各部分设备等的验收，并移交给管理公司。14、征求发展商意见，指定大厦的中央系统承包商和装修

承包商。