工程建设项目前期准备工作的要点

工程建设项目前期准备工作的要点 1．建设用地审批的基本程序 ①需要申请用地的建设单位应持国家批准建设项目的有关文件，向规划行政主管部门提出选址申请，再由规划行政主管部门核定其用地位置与界限，提供规划设计的条件，核发《建设用地意见书》。 ②建设单位根据《建设用地意见书》给定的规划条件，委托具备资质的规划设计单位作总体规划设计，再将规划方案报市规划部门进行审定。 ③建设单位持市规划部门审定的规划方案和选址意见书到被征用土地所在地的规划土地管理部门办理《建设用地规划许可证》。 ④建设单位取得《建设用地规划许可证》后，才可向县级以上土地管理部门申请用地。经县级以上人民政府审查并获得批准后，再由被征用土地所在的县级以上人民政府发给《建设用地批准书》和《国有土地划拨决定书》，土地管理部门根据建设进度一次或分期划拨建设用地。 ⑤建设单位按批准发给的《建设用地批准书》，到勘察部门办理测定用地界限的相关手续。土地管理部门对建设用地申请审核，组织用地单位、被征地单位及有关部门依法制定征用土地的补偿、安置方案，并报县级以上的人民政府批准。 ⑥建设项目的基建年度计划经批准下达后，建设单位可签订征地协议，办理征地补偿和拆迁等手续，并拨付或缴纳各项相关费用。 ⑦建设项目竣工后，由规划土地管理部门核查其实际用地，经过认可后，建设单位可向土地管理部门办理地籍登记手续。经审核土地权属、界限、地上物等确无纠纷后，可核发《国有土地使用证》。 ⑧小型项目或不扩大规模的配套工程在需要征用土地时，应在列入年度基本建设计划后，才可办理有关征地、拆迁等手续。 2．建设用地的审批权限 建设占用土地，涉及农用土地转建设用地的，需要办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程等大型基础设施建设项目及国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应该由国务院进行批准。在土地利用总体规划确定的城市与村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关进行批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可由市、县人民政府进行批准。 征用以下土地的要由国务院批准： ①基本农用； ②基本农用以外的耕地超过35公顷的； ③其他土地超过75公顷的。 3．征地需要交纳的相关费用 （1）新增建设用地土地有偿使用费 《中华人民共和国土地管理法》第55条规定：以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。新增建设用地的土地有偿使用费，30％上缴中央财政，70％留给有关地方人民政府都专项用于耕地开发。 收费标准：根据土地所在地的等级，按相应标准进行征收，十五等至一等为5元/平方米～70元/平方米，具体参考财综字[2000]93号文件。 （2）耕地开垦费 《中华人民共和国土地管理法》第31条规定：国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。省、自治区、直辖市人民政府应当制定开垦耕地计划，监督占用耕地的单位按照计划开垦耕地或者按照计划组织开垦耕地，并进行验收。 4．办理用地申请应提供的文件和资料 办理各项建设用地申请，除填写用地申请表外，还需提供以下文件及资料。 （1）建设前期选址 ①新建项目应提供经批准的项目建议书。 ②扩建项目应提供经批准发展规模的有关文件。 （2）申请用地 ①新建、扩建及改建的项目应提供经批准的选址意见书，建设用地规划许可证与基本建设年度计划文件。 ②其他不同行业不扩大规模或不编可行性研究报告的建设项目，除了要附交基本建设年度计划以外，还要提供以下资料（小型项目所提供资料可适当简化）。 a.根据建设项目的性质、工艺、特点、运输等各项特殊要求，提出文字说明书。 b.外部协作关系与单位的分布情况。 c.环境质量评价、“三废”处理措施及人防和防火安全资料。 d.近、远期发展规划设想，增扩建用地面积、现状和扩建总平面图，建设地点的要求。 e.道路、管线工程用地，应持有经规划部门批准的路径文件与图纸。 5．建设工程申请与准申 在城市规划区内进行建设，应服从城市规划的规划管理。任何单位（或个人）需要新建、扩建、改建及维修任何建筑物、构筑物或设置集市贸易市场等，都应向城市的规划部门提出建设工程申请。建设项目的总平面布局和建筑物方位等经城市规划部门审查批准后，需严格按照城市的总体规划进行建设。 （1）送审的文件和要求 建设单位（或个人）在向规划部门办理建设工程申请时，需送审的文件、图纸内容和要求应按各省、自治区、直辖市制定的城市规划实施办法执行。一般包括如下规定。 ①应送交当年的基建计划批准文件（复印件），个人申报应有文字申请书。 ②《建设用地规划许可证》或土地管理部门的证明文件。 ③填写建设工程申请表，盖单位公章（个人盖私人章）。使用公产无土地使用证的建设单位，应向土地所有单位办理申报地权签章手续，要经房管局审核盖章后方可申报。 ④自有土地单位需交验《土地使用证》（原件），个人还要交验《房产证》，中外合营企业必须交验《合营企业土地使用证》。 ⑤总平面图（1:500）一式两份。此图必须是与土地使用证相吻合的实测地形总平面图，图上应有图例并标注以下内容。 a.拟建建筑物的用地范围，建筑位置及边长尺寸、层数，与相邻建筑物的距离应标明尺寸。 b.拟建基地周围30m或规划管理要求范围内的地形地物现状图及相邻单位名称。 c.拟拆除建筑物的用途、面积、位置。 （2）准申图纸和签复意见 建设工程申请经审查批准后，签发给建设单位的准申图纸、资料如下。 ①总平面布置图（1:500）一份。 ②签复建设工程规划设计要求，包括如下内容（不临主干道可以简化）。 a.地面控制标高、建筑密度。 b.经审查确定的总平面布局与建筑物方位。 c.需退建筑红线的距离尺寸、界外道路中心线的位置及其与地界边线距离。 d.建筑层数与高度、建筑形式、立面色彩及环境协调等设计要求。 此项手续是建设单位进行各项建设施工的依据，也是建设单位应向设计部门提供的主要设计资料。建设单位要依据规划部门提出的设计要求进行设计招标。 6．送审设计方案及施工图 （1）送审设计方案 规划部门一般要求设计单位先提出某个建设项目的设计方案，经规划部门批准后，才可进行初步设计。 建设单位送审初步设计时，要附有设计单位填写的初步设计报审表，设计单位编制的设计文件内容、深度应满足审批要求。送审的文件、图纸的内容包括以下几方面。 ①比例为1:500的实例地形图。 ②比例为1:500的总平面图。 ③各单项工程的建筑平、立剖面图，结构图，暖通、给排水、电气图等。 ④高层建筑、大型公共建筑毗邻主要干道、位于重要地区或对景观有较大影响的建筑，还要报送彩色透视效果图（或模型）。 初步设计文件，按审批权限经审核并批准后，由规划部门发给初步设计审核意见通知，在年度基建计划正式批准下达后，才可进行施工图设计。 （2）送审施工图 经批准的初步设计文件，是进行施工图设计的依据。建设单位与设计单位均应严格执行。在施工图设计完成之后，建设单位要填写建设工程规划许可证申请表，并按以下要求报送施工图纸及相关证件资料。 ①总平面图（1:500）三份（含室外水、暖及电等）。 ②全套建筑施工图（含大样图）两份，另送封皮与目录，建筑平、立剖面图，基础平面图各一张。 ③经公安局盖章的防火审批表一份。 ④按规定需设防空地下室的工程，应附有经建委人防办审批盖章的审批表。 ⑤如有“三废”、噪声、振动等污染扰民的项目，要有经环保、防疫等部门盖章的审核表各一份。 ⑥应拆除的房屋建筑，要有房管局批准的准拆证明。 ⑦需有经省、市发改委、建委批准的投资许可证和开工报告。 ⑧属于无线电接收，发射塔、台、站的建筑物，还应有省、市无线电管理委员会的批准证明。 ⑨应有按批准申报时要求报送的证明与协议等有关文件。 施工图经审核批准后，应交纳有关费用，凭纳费证明，核发建设工程规划许可证与施工图纸。 7．建设项目施工前的准备工作 建设项目从初步设计批准到列入年度基建计划正式开工以前，建设单位要做好施工前的准备工作，内容为以下几点。 ①完成前期工作的扫尾。 ②办理征地拆迁手续，签订有关协议，完成拆迁工作。 ③委托勘测单位完成工程测量与工程地质勘察，为设计提供依据。 ④委托或招标完成施工图设计，做好施工图及工程预算审查工作。 ⑤落实施工用水、电、路等外部条件。 ⑥完成标底编制、审定，施工投标单位资质审查，编制招标文件并主持招标工作（或委托招标代理），完成招标投标工作，办理招标投标审批手续。 ⑦完成施工现场的“三通一平”工作。 ⑧办理施工许可证审批手续。 ⑨签订施工合同，确定开工、竣工日期，完成公证手续。 ⑩组织图纸会审及技术交底工作。 根据施工组织设计，尽量为施工单位提供临时设施用地。 配合规划、施工单位完成放线和验线工作，并做好现场测量控制图。 8．工程建设项目前期手续办理程序及所需资料 （1）办理《建设项目选址意见书》 ①申报材料： a.经批准的项目建议书； b.《建设项目选址意见书申报表》； c.1:500或1:2000地形图2份。 ②办理程序。在受理申报后，经现场勘察，查询、核对相关规划，对符合城市规划要求且已具备相关部门审查意见的建设项目，在15个工作日内提出规划审查的意见后，提报市建设项目审批小组审定。在会议纪要下达后7个工作日内核发《建设项目选址意见书》。 （2）办理《建设用地规划许可证》 ①申报材料： a.书面申请（含建设要求和内容）； b.经计划部门批准的可行性研究报告和当年度建设计划，涉及商业、娱乐、旅游、经营性房地产的四类经营性用地的，需附土地出让合同； c.1:500地形图2份（需拆迁使用土地的3份）； d.已有批准的详细规划的，需提供批准图纸及批文。 ②办理程序。受理申报后，经现场勘察，查询、核对相关规划，在15个工作日内提出规划审查意见后，提报市建设项目审批小组审定。在会议纪要下达后7个工作日内给予书面答复。需制定详细规划的，在7个工作日内签发《规划设计要求通知书》；具备审批条件的，在7个工作日内核发《建设用地规划许可证》。 （3）办理《建设工程设计规划要求通知书》 ①申报材料： a.经计划部门批准的当年度建设计划； b.书面申请（含建设要求和内容）； c.1:500地形图2份； d.已有批准的详细规划的，需提供批准图纸及批文； e.在核对无误后的土地使用权属证件复印件。