建筑类项目流程

建筑类项目流程操作手册

一、建筑类项目操作流程图：

建筑类项目建议书、可研、申请报告、节能评估报告、资金申请报告等相关报告均可分解为资料收集与对接、报告编制准备、报告编制、复核审核、提交成果文件五个流程步骤。

资料收集与对接

报告编制准备

报告编制

复核审核

提交成果文本

图1-1 项目操作流程图

二、资料收集与对接操作流程

1、资料收集与对接操作流程图

资料收集与对接阶段主要内容为：协助业务部门领导的工作，有

针对性的针对初步了解到的项目专业类型及报告编制类型，罗列资料清单，收集项目报告编制需要的基础技术经济资料。资料收集与对接操作流程如下图所示：

分析领导交待任务的类型与项目类

罗列资料清单

提交资料清单给业主

现场勘踏

资料收集与整理

图2-1 资料收集与对接操作流程图

2、资料收集与对接操作流程图分解

（1）分析领导交待任务的类型与项目类：

本小节主要是按领导交待的任务初步情况分析项目的类型和项目编制的类型。

比如：

1）领导交待要去一个学校看个项目，那么就要立即分析学校一般存在什么样的项目？教学楼新建或改扩建项目？

教师周转房项目？教师公租房项目？学生宿舍楼或学生

食堂项目？学校整体的改扩建项目？新建一个学校项

目？是建议书还是可研或节能报告等？

2）领导交待是一个企业的项目，那么要想到是地产项目还是旅游项目或者工业项目？是做申请报告还是节能报告

等？

不论是什么样的业主，我们在进入咨询行业是要针对我们所经历过的业主或项目去记住这些经历过的项目基本情况资料。脑海里都存有这些概算，我们与业主对接的时候才能及时想到什么样的项目要收集什么样的资料。

（2）罗列资料清单

针对对项目专业类型的判断，和对项目编制类型的判断，罗列编制需要的要基础资料，资料清单主要分为业主单位或企业的基本信息资料、项目的基本技术信息资料、与项目有关的政策或会议纪要信息资料、项目前期的批复文件四类。其中：业主单位或企业的基本信息资料包括：单位的现状机构人员介绍、注册资本、法人代表、经营范围、单位地址等；项目的基本技术信息资料包括：项目名称、用地红线图、总平面布置图、单体建筑平面、立面、剖面图、效果图、容积率、绿化率、总用地面积、主要建设内容，预计总投资金额、资金来源情况、银行贷款年限、预计工期安排等基本信息；与项目有关的政

策或会议纪要信息资料包括：项目所在地的控制性详细规划或总体规划、上级主管部门关于项目的会议纪要、国家或地方或上级主管部门关于项目的政策引导文件等相关资料；项目前期的批复文件包括：项目选址意见书、项目建议书批复、土地预审或土地证、规划定点文（桂林市出规划定点文）或建设规划许可证或总平审查意见（临桂出总平审查意见）、水土保持批复、防洪批复、环评批复、地灾与压矿批复、地震安评批复、节能批复、可研批复、初步设计批复等。

针对三方面资料信息汇总最需要的基础资料有以下内容：

1）项目名称全称

2）项目业主简介（包括营业执照副本、组织机构代码证副本等、业主单位现状硬件软件文字说明等）

3）项目用地红线图与占地面积、容积率、绿化率、建筑限高等指标。（本条主要是建议书阶段需要的技术指标清单）4）项目总平面图、单体建筑平面、立面、剖面图等相关图纸（这条清单适合所有建筑类型的报告编制，有的业主图纸

规划做的比较快比较完善，在建议书阶段就有可能有项目

的总平面布置图等相关图纸了，做项目问业主图纸做到什

么程度，有多少收集多少）

5）资金筹措情况，是自筹还是有财政资金或银行贷款？如是多方面筹措，那每一块占的比列或具体资金是多少？

6）项目必需的批复（建议书批复、规划定点文、土地预审或土地证、环评批复

（3）提交资料清单给业主

在去业主单位坐谈时，将资料清单给业主，并向业主做解释，说明哪此是我们开展项目编制必需的，哪些是可以往后放放的。

（4）现场勘踏

在与业主坐谈结束后，通过对项目建设地址的了解，去项目现状拍照取证，了解项目用地现状，了解项目周边建、构筑物情况，了解项目周边给排水与电力供应情况等。

（5）资料收集与整理

经过与业主的对接，在收到业主提供的资料后，进行整理分类，查看开展项目报告编制所需要的基础资料是否齐全，如不齐全，及时向业主反馈，并经常性与业主联系，了解缺少的资料收集情况或规划资料变更情况。

三、报告编制准备

报告编制准备阶段主要工作内容为：对收集到的资料进行分析，分析资料还缺少哪些？依据资料分析项目可套用的标准、规范有哪些？项目的建设则否附合当地的规划情况？项目的规划规模是否与相关规范或标准相冲突？公司系统有没有类似的模版？百度有没有类似的模版或政策支撑文件或参考方案？具体流程如下：

分析资料，将缺少的资料

及时向业主或领导反映

查找相关的标准、

规范及政策文件

明确项目建设规模和内容是否与

国家政策或地方规划相冲突

确定合理模版，开始编制

图3-1 报告编制准备流程图

四、报告编制

在收集完基础资料、查找相关标准和规范，选定模版后，开始报告的编制，报告编制首先，打开图纸，从项目总平面布置图及单体建筑平面图上，了解项目的主要技术经济指标，明确项目占地、总建筑面积、地上建筑面积、地下建筑面积、各单体建筑面积、绿化率、建筑密度的具体指标数据，并通过这些技术指标，明确项目要建设的主要内容，主要工程量。其次依据工程量计算出项目总投资估算金额。围绕图上的建设内容与计算出来的投资估算，编制项目报告。报告编

制的流程也下图所示：

依据图纸或业主提供的文字说

明材料，明确项目的建设内容、

性质、定位、规模等内容与指标

依据总平面及单体建、构筑物图纸明确

建筑工程的结构类型、建筑层数、层高、

消防通道、绿化、给排水工程、停车场、

配电等与建筑安装工程相关的工程量，

并依据工程量计算出投资估算

依据已测算好的投资估算内容，组织报

告的编写，报告的必要性、需求、建设

内容、工程方案、经济分析等均需与投

资估算内容一致。

1、明确建设内容、项目性质、定位、规模

如下图所示，通过项目总平面布置图，分析项目技术经济指标表的内容，分析项目地块周边的路网情况，分析项目总平面布置图中建筑物的布置情况，道路绿化的布置情况及其他室外配套工程的布置情况，从技术指标表中可以看出项目要建的建筑内容和建筑面积指标，通过表中绿化率指标可以算出绿化面积，通过建筑占地面积指标和绿化占地面积可以大致测算出道路、硬化、停车场等面积。通过建筑物的布局和项目消防道路工程的布局，结合周边路网工程可以大致测算出室外给水管的长度及接入位置，可以测算出污水管长度及接出位置，可

以测算出雨水管的度长及接出位置。进而明确项目的建筑安装工程的

各项工程量。

总平面中的建筑平面

周边道路路网

指北针配套室外工程

技术经济指标表

2、依据工程量计算项目总投资

依据项目统计出来的工程内容和工程量编制项目投资估算表。编

制投资估算表第一步先编制工程费用估算表：工程费用估算表的

开项要符合项目的实际情况，不能缺项、漏项。工程费用的开项

目主要开项分为三类：建筑装饰工程，安装工程、配套公用工程。

其中：

（1）建筑装饰工程主要包括：不同单体建筑类型的土建工程、

装饰工程两类，也可混在一起只列一项；

（2）安装工程主要是指室内的安装工程，室外工程都在配套公用工程中计列，安装工程下面的子项包括：消防工程、电

气照明工程、弱电工程、室内给排水工程、配套机电设备

等；

（3）配套室外工程包括：室外的道路工程，停车场、地面硬化、绿化、景观水系、室外配电、室外给排水、路灯照明等。

具体如下表所示：

序号工程或费用名称

估算金额（万元）技术经济指标

建筑工

程费

安装

工程

费

设备

购置

费

合计

单

位

数量单价（元）

工程费用153.24 14.40 0.00 167.64

一文化楼建筑装饰工程99.55 0.00 0.00 99.55

1 文化楼土建工程80.5

2 80.52 m2732.00 1100.00

2 文化楼装饰工程19.0

3 19.03 m2732.00 260.00 二文化楼安装工程14.40 0.00 14.40

1 消防工程0.46 0.46

1.1 消火栓系统0.40 0.40 套 4.00 1000.00

1.2 干粉灭火器0.06 0.06 套 6.00 100.00

2 电气工程9.91 9.91

2.1 电气照明 2.93 2.93 m2732.00 40.00 2.2 空调通风 2.93 2.93 m2732.00 40.00 2.3 防雷接地0.33 0.33 m2732.00 4.50 2.4 柴油发电机0.80 0.80 台 1.00 8000.00 2.5 弱电工程 2.92 2.92

2.5.1 安全监控系统0.73 0.73 m2732.00 10.00 2.5.2 广播系统0.73 0.73 m2732.00 10.00 2.5.3 通信网络系统0.73 0.73 m2732.00 10.00

2.5.4 有线电视系统0.73 0.73 m2732.00 10.00

3 室内给排水工程 4.03 4.03

3.1 给水系统工程 2.20 2.20 m2732.00 30.00

3.2 室内排水、雨水落水工程 1.83 1.83 m2732.00 25.00 三配套工程3

4.66 34.66

1 停车场 2.70 2.70 m2135.00 200.00

2 道路硬化22.36 22.36 m21118.00 200.00

3 绿化 3.90 3.90 m2650.00 60.00

4 室外给水工程 1.00 1.00 m 50.00 200.00

5 室上排水工程 2.00 2.00 m 100.00 200.00

6 室外配电工程 1.00 1.00 套 1.00 10000.00

7 庭院路灯 1.70 1.70 盏10.00 1700.00

在完成工程费用表开项列项工作后，将原已估算的工程量按开项内容填入表格，然后依据工程内容，填写估算单价。估算单价来取值依据有综合指标法、分项估算指标表、类比法、定额法等方法。综合指标法的主要参考依据来源于当地定额造价站公布的房屋建筑安装工程造价指标和市场信息价，如桂林的《桂林市房屋建筑安装工程造价指标》，海南的《海口市建设工程概算经济指标》等文件。分项指标法主要依据的标准有《市政工程估算指标》、《公路工程估算指标》；类比法是要是通过对同地区同类型项目估算单价的比较来取值也可通过当地市场信息价来参考取值；定额法主要是通过造价软件套价确定一个估算指导价。

在完成工程费用的估算后，再编制总投资估算表和工程其他费用表，因为公司的投资估算表格是相关联的，因此，只有在完成工程费用表后才能编制总表和其他费用表，总表与工程其他费用表是需要同时编制的，表格是用公式和超连接编制，相互依存。总表的开项目完全来源于工程费用表的大项和工程其他费用表的大项。总表如下表所示：

序号工程或费用名称估算金额

（万元）

各项费用比例

（%）

一工程费用126.83 77.55

1 建筑工程105.05 64.24

2 安装工程13.96 8.54

3 公用工程7.82 4.78

二工程建设其他费用17.90 10.95

1 建设管理费7.80 4.77

2 建设项目前期工作咨询费 2.48 1.52

3 勘察设计费 4.17 2.55

4 劳动安全卫生评审费0.51 0.31

5 场地准备及临时设施费 1.27 0.78

6 工程保险费0.51 0.31

7 其他费用0.52 0.32

8 生产准备及开办费0.40 0.24

9 防空地下室异地建设0.24 0.15

第一、二部分费用合计144.73 88.50 三预备费用18.81 11.50

1 基本预备费18.81 11.50

2 涨价预备费0.00

四工程总投资163.54 100.00

工程其他费用估算表的格式按照工程其他费用定额要求的格式编制。工程其他用的开项的大项如上表所示，主要包括：建设用地费、建设管理费、建设项目前前期工作咨询费、勘察设计费、环境影响评价费、劳动安全卫生评审费、场地准备及临时设施费、工程保险费、其他费用、生产准备及开办费等。各大项下面又分若干子项，具体见公司的投资估算编制表。工程其他费用的编制需要按实际编制，不发生的费用不罗列，工程其他费用表需要按现行的计费文件计算，表格

中需罗列计算式及取费文件号。如下图所示：

3、依据模版章节编写报告

在完成投资估算后，依据所选择的合适模版，按章节要求编写报告。

（1）第一章总论

总论是整个报告的精要汇总，方便项目审批单位查阅，要求内容精炼、简洁、语言通顺、逻辑关系明确，通过总论章节能明确了解项目的建设内容、规模、投资、资金来源、工期、业主信息、项目地址等基本信息。

（2）第二章社会经济发展与规划

社会经济发展与规划描述的经济数据必须是项目建设年份的前一年或前两年，比如，项目是2014年立项，则报告里面的经济数据

或其他参考数据必须是2013或2012年。项目列举的项目所地地的规划可以由大到小描写，比如，可以先写项目所在地的总体规划目标，再到所在区的规划目标再到项目所属行业的规划。比如桂林学校项目，可以先列举桂林市总体规划目标，再列举桂林市十二五教学规划目标。列举经济数据，是为了说明，当地的社会经济发展有基础，有利于项目的建设，列举规划的目的是说明项目的建设是符合地当大规划条件的。

（3）第三章项目建设背景与必要性

项目的建设背景的列举，必须是与项目本身性质相符合的。建设背景可以从当前与项目有关的大的国家政策、国家发展目标、地方发展规划等方面来论述。如桂林要发展一个旅游项目，则项目的背景就可以从桂林被批准为国家旅游综合改革试验区及桂林世界旅游胜地建设规划纲要等方面的内容去写背景，也可以从国家推动第三产业发展，大力发展旅游业等方面去论述。

项目建设必要性与建设背景的论述原则是一样的，必要性必须从项目本身出发，突出项目在当地经济发展中的作用、在当地落实规划方面的作用、突出项目在业主单位自身发展中的作用、突出项目在当地产业发展或产业调整中的作用等等，必要性不能无限放大，不能将一个投资很小的项目论述成影响全国的经济发展。报告要突出实事求是的原则。

（4）第四章项目选址与建设条件

项目选址是要结合项目性质去论述项目的选址原则及结论。建设

条件是要能体现项目实际情况的建设条件内容。比如，临桂县的项目不能将阳朔县的天所、地形、地质水文条件抄到临桂项目里。

（5）第五章需求分析或市场分析

需求分析主要表现为政府投资项目里面，针对所要建设项目的规划进行一个需求分析预测，论证建设规模的合理。如学校项目、医院项目、政府办公楼项目、市政给水污水厂项目、城市公园绿地项目、文化体育场馆项目、垃圾处理项目等。市场分析项目主要表现在具有赢利性质的项目中：如酒店开发项目、旅游开发项目、地产开发项目、工业项目等。通过市场分析来论证赢利性质的项目是否符合国家产业政策，市场是否能容纳新上项目。

（6）第六章与第七章建设方案与公用工程

A、建设方案选取的依据必须是现行的标准和规范

B、建设方案的设计原则和思路必须是结合了项目本身的，做到科学、经济、实用。

C、工程方案必须与设计图纸和投资估算相统一，不缺项漏项。建筑方案、结构方案、交通、消防、给排水、绿化、配电、燃气、弱电等具体的工程方案必需符合相关行业标准的要求，方案论述有理有据，语言通顺，条理清晰。

（7）第八章节能节水措施

节能节水措施需列举节能节水设计的标准规范依据，计算项目节能节水消费指标，节能节水措施必须与项目本身有关，比如不能将一个房地产项目的节能节水措施抄到工业项目中去。

（8）第九章环境影响评价

环境影响评价需列举环境影响评价的依据、项目所在地环境现状、施工阶段环境污染情况、运营阶段环境情况等论证方案及要采取的措施。

（9）第十章劳动安全与卫生

通过对工程劳动安全与卫生的原则、劳动安全与卫生存在的隐患有采取的措施来说明。

（10）第十一章项目管理和人力资源配置

本章节需结合业主提供的业主单位人力资源配置情况进行论述，如没有提升可按公司现有的模版做更好。

（11）项目实施进度计划及项目招标

项目实施进度需说明项目建筑、安装等各分项工程的具体时间，并列表展示。招标需按招标法要求论述招标内容，并填写招标基本情况表。

（12）第十三章投资估算与资金筹措

投资估算的编制依据需是现行的定额、信息价、取费文件和指标。工程其他费用的编制需严格按照对应的取费文件计算，需打折的按文件打折，没有发生的费用可不在其他费用表中计列。投资估算结果需按总表的大项用文字罗列：分为项目总投资，工程费用，工程其他费用，建设期利息，预备费，流动资金等。如没有建设期利息或流动资金的可以不列。

资金筹措需按业主提供的资金筹措方式描写，知道具体筹措资金

的需写明具体金额，比如一个学校公租房项目，知道有部分资金来源于上级财政资金500万元，则应写明申请上级财政资金500万元。

（13）第十四章经济分析

经济分析分为两类，一类是不以赢利为目的项目需编制国民经济评价或仅对财务收支平衡进行分析的财务评价。另一类是以赢利为目的的项目，需按项目经济评价参数等要求编制财务分析报告，经济评价主要从项目的折旧、收入与税费、成本支出、利润、现金流等方面分析，得出内部收益率、经济净现值、项目回收期等评价指标。

（14）第十五章社会评价

社会评价主要从项目对社会的影响角度分析，分析项目对当地经济的影响，对基础设施的影响，对当地就业的影响，对与项目有关的不同利益群体的影响进行分析，确定项目的互适应性和敏感性，确定项目对社会稳定影响程度，得出社会评价结论。

（15）第十六章风险分析

风险分析主要从项目选址规划、项目工程技术、项目人力资源、项目资金、政策环境等不同角度分析项目可能存在的风险因素，并确定防范措施。

（16）第十七章结论与建议

结论是对项目建设规模和内容，工程方案、投资估算、工期、必要性、节能环保等方面做汇总总结。

建议是对项目报告编制中，设计方案还可再优化的，批复文件不足的，征地拆迁没有完成的等可能存在的风险问题，而是需要业主去

做工作的，在建议中进行说明，建议业主去完善手续等。

五、报告审核

为保证出版报告的质量，公司采用了三级复核制。

每个报告在初稿编制完成并由编制人员自检后，需另外找两位同事分别进行审核和复核，需填写“咨询产品审核记录卡”。复核在审核意见修改完成后进行。原则上没有经过审核、复核的报告不予打印出版。以下针对三级复核制的内容分别进行说明。

1、自审

自审是编制人员在报告编制完成后，自己对报告整体进行检查并修改在编制过程中疏忽或遗漏的问题。

2、审核

审核是指在报告编制人员自审修改完成后，交由其他同事对报告进行第二次检查。负责审核的同事应就报告的整体进行审核，即文本、表格、附件、图纸等方面。审核完成后需回馈给报告编制人进行修改。

3、复核

复核是指在自审、审核修改完成后，交由第三位同事对报告进行复核。负责复核的同事应就报告的整体进行复核，即文本、表格、附件、图纸等方面。复核完成后需回馈给报告编制人进行修改。

4、审核、复核要点

检查相关附件是否齐全（建议书一般只需规划定点，可研则需规划定点、建议书批复、用地预审、环评批复、节能批复

等，污水项目还需入河排污口设置申请、污泥接受/处理证明、

供电/供水承诺等。给水项目需水质检测报告、取水点设置申

请等）

●审核可研报告，则需与建议书批复的投资进行对比并确定是

否在±30%内，不在的需调整。

●根据附件的内容对照项目的主要建设内容、建设规模是否正

确。

●对文字进行审核，主要从叙述是否前后一致、是否存在张冠

李戴的错误、必要性是否贴合项目实际、需求分析是否合理、

建设方案等是否描述准确、公用工程是否写明接入及出路等

等。

●对表格进行审核，主要看单价是否合理、工程量是否与文字

相对应、文字方案中有的内容是否在投资计算中有漏项、其

他费有无计算错误等等。

●对图纸进行审核，主要看图纸是否显示清楚、项目名称、公

司名称是否对应。（总平图、建筑平面需加指北针）

5、咨询产品审核记录卡填写

审核、复核的同事需填写审核记录卡，并将填写完毕的审核记录卡发回给报告编制人员，报告编制人员需将审核记录卡和报告存在同一文件夹，以便后续检查。

六、提交成果文本

1、时间要求比较紧的报告，在报告初稿完成后，经相关负责人同意可以发给业主电子版(仅限于PDF)

2、一般情况下，报告需在审核、复核完成后提交业主PDF版本，并及时与业主沟通，以尽量完善报告。

3、待业主或相关负责人告知需提供文本资料时，需明确装订本数、提交时间、装订要求等。将报告发至打印店进行打印装订。

4、告知综合部人员需取送的报告名称及数量。

5、报告送达需确认。（与送报告人员确认或与业主确认）

PS:需要公开评审的项目，第一次只提供业主文本，文本只提供一、

二本，不提供电子版。

七、流程考核标准

（一）、资料收集与对接操作流程考核标准：

1、是否能根据业务部门领导的口述判断项目的性质

2、是否能根据项目的性质罗列简洁的资料清单

3、在收到业主提供的资料后是否能准确判断项目还缺少哪些必要的基础资料

4、能否根据业主口述的建筑规模估算项目总投资

5、是否了解项目前期所包含的程序步骤

6、在资料对接中能否在交谈过程中向业主介绍公司曾经做过的同类项目。

（二）报告编制准备流程考核标准

1、能否依据资料判断项目规划规模的准确性

2、能否从收到的资料中分析出资料中存在的不足或还缺少哪些资料

3、能否依据已有资料判断项目所属行业，并从网络上找出对应的建设标准、规范及案例等。

4、能否判断项目的规划规模与行业标准相冲突，并依据行业标准做合理分析

5、能否找到对应的合适的模版文件

（三）报告编制

1、图纸

（1）能否依据图纸列出项目建设内容和工程量

（2）能否按排版要求将图纸处理清晰

2、投资估算

（1）投资估算表开项是否与图纸的建设内容和指标相一致

（2）投资估算的开项子项单位是否正确

（3）工程其他费用是否按项目实际开项，取费文件是否正确

（4）预备费取费率是否按项目编制类型取费

（5）建设期贷款利息率是否取费正确

（6）工程费用各子项单取费是否符合地方造价指标或同类型建筑指标要求

3、文本编制

（1）第一章总论是否能全面简洁反映项目建设内容、规模、投资、资金筹措、工期、业主信息、项目地址等内容

（2）第二章社会经济现状与发展规划的数据是否是近一年的数据，规划是否与项目相关