房屋抵押权登记(预告登记、抵押权预告登记)
初始登记和预告登记的区别
初始登记和预告登记的区别初始登记是指⼟地登记机关对⼟地所有权、使⽤权和他项权利进⾏的统⼀登记。
预告登记指当事⼈签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，⽽按照约定可以向登记机关申请预告登记。
那么，初始登记和预告登记的区别有哪些呢?今天，店铺⼩编为您提供相关介绍，供您参考。
初始登记和预告登记的区别⼀、含义不同初始登记就是我们常说的“确权”。
在房屋竣⼯以后90⽇内，由开发商向登记机关申报，经过房屋⼟地管理部门的审核，确认某⼀房地产的所有权、使⽤权的⾪属关系和他项权利。
通过确权以后，开发商取得《房屋所有权证》(⼤产权证)。
这个过程只能由开发商来办。
开发商不进⾏初始登记，应该承担违约责任。
如果合同中没有约定违约⾦的数额，或者损失的数额不好估计，可以参照中国⼈民银⾏规定的⾦融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
没有初始登记，不能办理个⼈的《房屋所有权证》。
只有开发商进⾏初始登记，取得了⼤产权证以后，购房者才能申请办理转移登记，领取个⼈的《房屋所有权证》。
所谓预告登记，就是为保全关于不动产物权的请求权⽽将此权利进⾏的登记。
他将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三⼈的效⼒，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分⽆效，以保障将来本登记的实现。
以我国《民法典》为代表的债权形式主义的物权变动模式分析，当事⼈的债权合同仅引起债权变动的法律效果。
⽣效的债权合同结合交付或登记，⽅能发⽣物权变动的法律效果。
因为，⼀物数卖情况下的数个买卖合同的效⼒是相互独⽴的，均可引起债权变动，⽽同时存在的各个债权具有相容性、平等性，就同⼀标的物可设⽴数个债权，其间没有⾏使上的先后之分。
此时，问题的焦点是⼀物数卖情况下标的物的所有权归属。
⽽在我国债权形式主义的物权变动模式下，先取得标的物的占有或者先办理完毕登记⼿续的买受⼈取得标的物的所有权，其他买受⼈得向出卖⼈主张违约责任。
例如出卖⼈先与买受⼈甲订⽴不动产买卖合同，出卖⼈收受价⾦后，再卖予⼄，并向⼄办理移转登记。
自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知
自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知文章属性•【制定机关】自然资源部•【公布日期】2021.04.06•【文号】自然资发〔2021〕54号•【施行日期】2021.04.06•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】担保物权,土地资源正文自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知自然资发〔2021〕54号各省、自治区、直辖市自然资源主管部门，新疆生产建设兵团自然资源局：为落实《民法典》对不动产抵押权的规定，现就有关事项通知如下：一、依法确定不动产抵押范围。
学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施、养老设施和其他公益设施，以及法律、行政法规规定不得抵押的其他不动产，不得办理不动产抵押登记。
二、明确记载抵押担保范围。
当事人对一般抵押或者最高额抵押的主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权费用等抵押担保范围有明确约定的,不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“担保范围”栏记载；没有提出申请的，填写“/”。
三、保障抵押不动产依法转让。
当事人申请办理不动产抵押权首次登记或抵押预告登记的，不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定” 栏记载转让抵押不动产的约定情况。
有约定的填写“是”，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）和抵押权人共同申请转移登记；没有约定的填写“否”，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）共同申请转移登记。
约定情况发生变化的，不动产登记机构应当根据申请办理变更登记。
《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记。
四、完善不动产登记簿。
对《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25号）规定的不动产登记簿样式进行修改：1.在“抵押权登记信息”页、“预告登记信息”页均增加“担保范围”、“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”栏目。
【精品】预告登记的制度缺陷与法律风险
预告登记的制度缺陷与法律风险一、我国预告登记制度的法律效力有限预告登汜的效力在预告登记制度中居于核心地位。
大陆法系主要国家的预告登记制度法律效力一般涵盖：一是权利保全效力，即保全未来发生不动产物权变动的请求权，包括取得、转移、变更不动产物权的请求权，使其发生所约定或指定的法律效果，具有排斥后来的其他物权变动的效力。
二是顺位保全效力，由于预告登记已经表明了被担保的请求权经过履行后将要产生某种物权，因此，将来该物权一旦产生就会取得预告登记所具有的顺位。
即不动产权利的顺位不是依现实登记的日期确定，而是以预告登记的日期为准。
三是破产保护效力，可以在不动产物权人陷于破产时对抗其他债权人而保全请求权。
即在相对人破产，但请求权的履行期限尚未届满或者履行条件并未成就时，权利人可以将作为请求权标的的不动产不列人破产财产，使请求权发生指定的效果。
从《物权法》、《房屋登记办法》的规定来看，我国预告登汜制度的法律效力仅限于权利保全效力，而不具有顺位保全效力与破产保护效力。
二、预告登记不能对抗法院查封就预告登记的实质而言，它是为了保全关于不动产物权请求权而将该请求权加以登汜的制度，在性质上属于预登记，并不具有终局的、确定的效力。
预告登记并不产生物权变动的效果，仅是限制了不动产登记名义人对不动产进行的处分，因此并不能完全对抗法院的查封或强制执行。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(法释[2004]15号)第16条至第19条规定，被执行人将其财产出卖给第二人，第二人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。
可见，在房屋买卖中，即使买受方已办理了房屋所有权转移预告登记，但由于房屋所有权并未发生实质性变化，一旦卖方因其它债务被迫索，法院仍可以查封其名下的房产。
购房人尽管是预告登记的权利人，却仍然存在丧失房屋所有权的法律风险。
同样，在办理了房屋抵押权预告登记后，债权人只是享有了获得抵押权的期待性权利，这种期待权是否享有和抵押权相同的优先受偿效力在理论界还存在争议，因而也就难以得到有效保护。
预告登记证明
预告登记证明房屋预告登记证明证明的依据：根据物权法第二十条之规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
证明的作用：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
可知，房屋预告登记证明是指当事人签订房屋买卖协议时，为保障将来实现物权，按约定向房产登记管理部门(房地局)申请预告登记，并由房产管理部门依法审查后并予以登记而颁发的证明。
根据物权法第二十条之规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
可知，房屋预告登记证明是指当事人签订房屋买卖协议时，为保障将来实现物权，按约定向房产登记管理部门(房地局)申请预告登记，并由房产管理部门依法审查后并予以登记而颁发的证明。
(一)房屋预告登记证明号：房预字第号“房预”前空位填写发证市、县的简称。
“字”前空位填写发证市、县的区(县)名称。
“号”前空位填写区(县)房屋预告登记发证的顺序号。
(二)预告登记权利人：填写房屋买卖合同中的购房人或者抵押合同中的抵押权人。
(三)预告登记义务人：填写房屋买卖合同中的售房人或者抵押合同中的抵押人。
(四)房屋坐落：填写设定预告登记房屋坐落。
(五)预告登记业务种类：根据预告登记的权利类型，相应填写预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记、房屋所有权转移预告登记、房屋抵押权预告登记。
(六)附记：填写需要记载的其他事项。
涉及预购商品房抵押权预告登记和房屋抵押权预告登记的，应在附记栏中注明房屋登记薄上记载的相应“债权数额”。
(七)其余事项与《房屋所有权证》填写说明相同。
房屋登记办法操作流程
房屋登记办法操作流程(试运行)攸县房屋权属与市场管理中心目录一所有权登记1 初始登记2 转移登记3 变更登记4 注销登记二抵押权登记1 一般抵押权登记2 一般抵押权变更登记3.一般抵押权转移登记4 最高额抵押权登记5 最高额抵押权变更登记6 最高额抵押权转移登记7 抵押权注销登记8. 在建工程抵押权登记9 在建工程抵押权变更、转移、注销、登记三地役权登记1 地役权设立登记2 地役权变更、转移、注销登记四预告登记1 预购商品房预告登记2 预购商品房抵押预告登记3 房屋所有权转移预告登记4 房屋抵押权预告登记五其它登记1 更正登记2 异议登记3遗失登记六商品房预售许可一所有权登记（一）初始登记（1）程序测绘受理实地堪查测量申请受理审核记载于登记薄发证（2）资料A 私有房屋（自建）1 登记申请书；2 申请人（代理人）身份证明；3 建设用地使用权证明；4 建设工程规划许可证、审批单；5 房屋测绘报告；6 白蚁预防证明7 询问表；8 其它必要材料。
含：a共有人身份证明，结婚证明或户口薄；b 委托书；c 非本地户口需提交流动人口计划生育证明。
B 单位自建房屋1 登记申请书；2 营业执照、机构代码证、法人资格证明、法人身份证明；3 委托书；4 代理人身份证明；5 立项批文；6 建设用地使用权证明；7 建设工程规划许可证、审批单、规划红线图；8 施工许可证；9 竣工验收证明（备案表、核验证明书）；10 房屋测绘报告；11 白蚁预防证明；12 询问表；13 其它必要材料。
含：a 有限公司需提供公司章程 b 商品房需提供商品房预售许可证。
(二) 转移登记（1）程序查档实地堪查申请受理审核记载于登记薄发证（2）资料1 登记申请书；2 申请人（代理人）买卖双方身份证明；3 房屋所有权证；4 证明房屋所有权发生转移的材料；5 图纸（测量报告）6 堪查表；7 委托书；8 询问表；9 其它必要资料。
含：a 共有房屋需提交共有人身份证明、结婚证明或户口薄b 已缴纳营业税、契税凭证（3）自管房屋除提交上述资料外还需提交以下资料：1营业执照、法人资格证、机构代码证、法人身份证、委托书、委托人身份证明；2 有限公司需提交公司章程，股东会决议；3 商品房需提交商品房预售许可证；4国有资产提交管理部门的批文；注：证明房屋所有权发生转移的材料指：房屋买卖合同、互换合同、公证的赠与合同、公证的受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或仲裁委员会发生效力的法律文书。
各种资产办理抵质押登记的部门和流程梳理
各种资产办理抵质押登记的部门和流程梳理 Document serial number【KK89K-LLS98YT-SS8CB-SSUT-SST108】各种资产办理抵质押登记的部门和流程梳理时间：2015-08-14|作者：石陈荣|浏览：1249申请人工商营业执照、组织机构代码证、金融机构许可证(复印件)、法人或负责人有效身份证件(复印件)，如委托他人办理的，还需提供委托书(原件)、被委托人有效身份证件(复印件)，代理境外申请人申请土地登记的，授权委托书和被代理人身份证明应当经依法公证或者认证(原件)。
不动产抵押：(一)无地上定着物的国有土地的土地使用权登记部门：国土资源管理局法律依据：《城市》第62条、《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第5章办理流程：1、土地登记申请人向所在辖区国土分局申请土地登记;2、各区国土分局受理登记，完成初审意见;3、市局行政审批办公室网上审核;4、各区国土分局完成注册登记，颁发《土地他项权利证明书》。
所需材料：划拨国有建设用地使用权抵押登记1、土地登记申请书;2、申请人工商营业执照、组织机构代码证、金融机构许可证(复印件)、法人或负责人有效身份证件(复印件)，如委托他人办理的，还需提供(原件)、被委托人有效身份证件(复印件)，代理境外申请人申请土地登记的，授权委托书和被代理人身份证明应当经依法公证或者认证(原件);3、主债权债务合同、抵押合同(含抵押物清单)(原件);申请办理最高额抵押登记，可只提供《最高额抵押合同》。
4、抵押双方对被抵押土地的综合情况确认证明(原件)，内容应当包括①土地使用权人申请的土地抵押登记行为按照企业的《公司章程》规定，履行了法定程序或已取得有批准权的部门同意;②土地证号、土地使用权终止日期、土地用途、土地面积、土地规划条件、地上物的权属情况;③申请土地抵押的面积、市场确认价值及土地抵押担保价值;④双方应保证抵押权实现时按照国家规定补交所获土地收益;5、《国有土地使用证》(原件);6、地上建筑物及附着物合法的权属证明(原件);7、涉及国有资产的应由相应的主管部门出具意见。
预告登记申请书
申请人：[申请人姓名]身份证号码：[申请人身份证号码]联系电话：[申请人联系电话]住址：[申请人住址]申请事项：[申请事项，如预购商品房预告登记、抵押权预告登记等]一、申请背景[在此部分，简要说明申请预告登记的原因和背景。
]尊敬的[登记机关名称]：本人[申请人姓名]，持有身份证号码[申请人身份证号码]，现因[具体原因，如购买期房、为抵押贷款做准备等]，特向贵机关申请[具体登记事项，如预购商品房预告登记、抵押权预告登记等]。
二、申请依据[在此部分，列出申请预告登记的法律依据和相关政策。
]根据《中华人民共和国物权法》及相关法律法规的规定，为保障我的合法权益，我特申请进行[具体登记事项]。
三、申请内容[在此部分，详细描述申请的具体内容。
]1. [具体登记事项]的标的物信息：- 所有权人：[标的物所有权人姓名]- 所有权证号：[所有权证号]- 所在地址：[标的物所在地址]- 权属来源：[权属来源说明]2. [具体登记事项]的具体内容：- 登记申请人：[申请人姓名]- 登记原因：[登记原因说明]- 登记期限：[登记期限，如自登记之日起[具体年月日]止]- 其他约定事项：[如有其他约定事项，在此说明]四、申请人承诺1. 本人为[具体登记事项]的登记申请人，具有完全民事行为能力，且具备申请[具体登记事项]的条件。
2. 本人对所提供的相关材料真实性、合法性负责，如有虚假，愿承担相应法律责任。
3. 本人对[具体登记事项]的登记申请内容真实、准确，如有隐瞒或虚假，愿承担相应法律责任。
五、附件材料1. 申请人身份证明：[身份证复印件]2. 相关合同或协议：[如预售合同、抵押合同等]3. 其他证明材料：[如有其他证明材料，如付款凭证、权属证明等]六、申请要求1. 请贵机关在收到本申请书及相关材料后，尽快进行审核。
2. 如有需要，请告知申请人补充相关材料。
3. 请贵机关在[具体日期]前完成[具体登记事项]的登记工作。
敬请贵机关予以批准，并给予支持与协助。
房屋抵押权预告登记申请表.doc
根据《物权法》、《房屋登记办法》等相关法律法规的规定，申请人保证上述房屋申报情况属实。申请办理预购商品房抵押权预告登记，所提交的材料、证件真实有效，如申报不实，申请人愿意承担法律责任。附：自2010年8月起房屋所有权证与房屋预告登记证明均由抵押权人收执。
抵押人（签章）：
法定代表人：
房屋抵押权预告登记申请表
抵押人
姓名或单位名称
身份证及
电话号码
受托人
身份证及
电话号码
抵押权人
姓名或单位名称
法人代表
受托人
联系电话
被担保债权数额
债务履行期限
预
购
商
品
房
状
况
房屋
坐落
镇村组（街）号楼单元号
房屋所有权证号
房屋预告登记证明
抵押面积（m2）
房屋结构
房屋总
委托代理人：
年月日
抵押权人（签章）：
法定代表人：
委托代理人：
年月日
附：填写表格请用黑、蓝色钢笔如实填写相关内容，本表格不允许涂改。
房屋预告登记证明
房屋预告登记证明第一篇：房屋预告登记证明房屋预告登记证明房屋预告登记证明证明的依据：根据物权法第二十条之规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
证明的作用：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
可知，房屋预告登记证明是指当事人签订房屋买卖协议时，为保障将来实现物权，按约定向房产登记管理部门(房地局)申请预告登记，并由房产管理部门依法审查后并予以登记而颁发的证明。
房屋预告登记证明换证办事指南一、办事依据：1、《物权法》2、《房屋登记办法》3、《湖南省<房屋登记办法>实施细则》4、《湖南省物价局湖南省财政厅关于发布<湖南省建设系统收费管理暂行办法>的通知》(湘价费122号)二、收件资料：1、登记(询问)申请表;2、申请人的身份证明(复印件);3、房屋预告登记证明;4、其他必要材料。
三、业务流程：申请→受理→初审→审批、登簿→缮证→收费、发证→归档四、办理时限：5个工作日五、收费项目和标准证书工本费每本证10元六、承办部门：郴州市房产交易与权属登记管理处房屋销售管理科(预购商品房预告登记)郴州市房产交易与权属登记管理处房屋抵押管理科(预购商品房抵押权预告登记)七、服务承诺：依法行政，优质服务，严格落实首问责任制，缩短办事时限、提高工作效率八、违诺责任：按《责任追究制》处理九、监督方式：投诉电话、意见箱、挂牌上岗、公示栏(一)房屋预告登记证明号：房预字第号“房预”前空位填写发证市、县的简称。
“字”前空位填写发证市、县的区(县)名称。
“号”前空位填写区(县)房屋预告登记发证的顺序号。
(二)预告登记权利人：填写房屋买卖合同中的购房人或者抵押合同中的抵押权人。
(三)预告登记义务人：填写房屋买卖合同中的售房人或者抵押合同中的抵押人。
预告登记制度具体适用及效力探析
屋的合同不加限制， 一方面会形成现实登记权利
人利 用 预 告登记 逃 避债 务 的情 况 ， 另一 方 面也 有
１现 实 登记权 利人 的权 利义 务 Ｉ 正 如前 述 预 告 登 记 的 宗 旨就 是 限 制现 实 登
可能会使预告登记权利人利用其优势地位 （ 如商 业 合 作 中 处 于垄 断地 位 的 材 料 或产 品供 应 商 或
确定 ， 既容易损害权利人 的利益， 又不能实现物
的充分 利用 。 ４ 房屋 抵押权 预 告登记 ． 根 据 《 屋 登 记 办 法》 《 屋 登 记 办 法 释 房 和 房 义》（ 称 《 义 》 ， 屋 抵 押 权 预 告登 记 包 括对 下 释 ）房 于附 条件 和 附期 限 的抵 押 合 同的预 告 登记 、 已经 办理 了预 告 登 记 的预 告登 记 权 利人 与 抵 押 权 人 办理抵 押权 的 预告 登记 。 我 们 认 为对 于 附条 件 和 附 期 限 的抵 押 合 同 的预 告 登记 对 保 护 抵押 权 预 告 登 记权 利 人 的权 益具 有 设立 预 告登记 制度 目的 的作用 ， 是基 于 但 对 附条件 和 附期 限房 屋 转让 合 同的分 析 ， 所 附 对 条件 与 期限也 应 当具体 问题 具体 分析 。 而对 于 已
采购 商 ） 或乘现 实 登记 权 利人 之 危 （ 、 如处 于经 济
记权利人的权利 ， 保障预告登记人的权利。 屋
登 记 办法》 根据“ 未经 预告 登记 的权 利人 同意 ， 处 分 该 不动 产 的 ， 发 生物权 效 力 ” 不 的规 定 ， 出了 作
预告 登记 后 ， 经预 告登 记 的权利 人 书面 同意 ， 未 困境或不可抗力之风险） ，迫使现实登记权利人 “ 与 其签 订 处分 房屋 的 合 同并进 行 预告 登记 ， 成 处分 该房 屋 申请 登记 的 ， 造 房屋 登记 机构 应 当不予 办理 ” 的规 定 ， 《 义》 出了“ 告 登记 后 ， 且 释 作 预 登 其权 利遭 受 损害 。 同时 ， 由于关 于房 屋转 让 的合 同可 以是 附条
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房屋抵押权登记
一、主要收件
1、房屋他项权登记申请书（原件）；
2、房屋所有权证（原件及复印件）；
3、国有土地使用证（原件及复印件）；
4、主债权合同原件、抵押合同原件；
5、询问笔录；
6、申请人身份证明；
7、抵押人为自然人，委托他人代理的，提交经公证的
委托书及代理人身份证明；抵押人为单位的，提交委托书及
受托人身份证明（原件）;
8、其他必要材料。
二、工作流程
收件窗口登记受理→审核→记载登记簿→收费窗口缴费→
发证窗口领取证书
三、办理时限：
符合登记条件手续齐全的自收件受理之日起3个工作
日办理完毕。
四、收费标准：
抵押登记费 80元/宗
预购商品房预告登记
（房产证未办理）
一、主要收件
1、登记申请书原件;
2、申请人身份证明;（原件及复印件）
3、已登记备案的商品房预售合同原件;
4、当事人关于预告登记的约定原件;
5、授权委托书和受托人身份证明（原件及复印件）。
二、工作流程
申请→3-8号受理窗口登记收件→审核、记载登记簿→11-12
号收费窗口缴费→13-14号发证窗口领取登记证明
三、办理时限
符合登记条件手续齐全的自收件受理之日起1个工作日
办理完毕。
四、收费标准
住宅 80元/套
住房以外其他房屋 550元/件
预购商品房抵押权预告登记
一、主要收件
1、登记申请书;（原件及复印件）
2、申请人身份证明;
3、抵押合同原件;
4、主债权合同原件;
5、预购商品房预告登记证明原件;
6、当事人关于抵押权预告登记的约定原件;
7、授权委托书和受托人身份证明（原件及复印件）。
二、申请人：自然人、法人或其他组织
三、工作流程
申请→3-8号受理窗口登记收件→审核、记载登记簿→11-12
号窗口缴费→13-14号发证窗口领取登记证明
四、办理时限
符合登记条件手续齐全的自收件受理之日起2个工作日
办理完毕。
五、收费标准
住宅 80元/套
住房以外其他房屋 550元/件
预告登记和抵押权预告登记签订完购房合同后交由银行办
理。