预告登记案例
抵押权预告登记是否享有优先受偿权最高院指导案例
关于“商品房抵押预告登记”三个经典案例分别来自《最高人民法院公报》、《人民法院案例选》、《人民司法•案例》。
法条链接《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
中国光大银行股份有限公司上海青浦支行诉上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案《最高人民法院公报》2014 年第9 期▲裁判摘要一、开发商为套取银行资金，与自然人串通签订虚假的预售商品房买卖合同，以该自然人的名义与银行签订商品房抵押贷款合同而获得银行贷款，当商品房买卖合同被依法确认无效后，开发商与该自然人应对银行的贷款共同承担连带清偿责任。
二、预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人（购房人）对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。
如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。
■争议焦点：上诉人光大银行对涉案房产能否行使抵押权上海市第二中级人民法院法院认为，系争房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。
根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。
因此，上诉人光大银行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权，一审判决对光大银行有权行使抵押权的认定有误，应予纠正。
商品房预售合同备案登记与预告登记的关系
商品房预售合同备案登记与预告登记的关系商品房预售合同备案登记、预告登记的关系商品房预售合同备案登记、预告登记，是完全不同的两项民事制度。
实践中，绝大多数的购房者以为办理了房屋备案登记手续，房屋所有权就已经转移到自己名下，此种观点是错误的，备案登记并不会产生物权变动的法律效果，其只是房地产行政部门的一种行政管理行为。
今天，咱们就详细说一说，商品房预售合同备案登记与预告登记二者之间的关系。
一、商品房预售合同备案登记与预告登记之间的关系。
❶二者性质不同，预告登记为民法制度；商品房预售合同登记备案则属于行政管理制度。
❷二者适用范围不同，商品房预售合同备案登记仅适用于商品房预售活动；预告登记则适用于房屋买卖、房屋抵押等不动产物权变动场合。
❸二者强制性上不同，商品房预售合同备案登记制度是针对开发商单方的强制制度，只要开发商与买受人签订商品房预售合同，就应当办理备案登记；而预告登记则需以双方当事人约定为前提，无当事人的约定，任何一方不得强制他人进行预告登记，登记机构也不得以职权进行预告登记。
❹二者功能不同，预售商品房备案登记不仅具有保护预购人的功能，还有助于建设行政管理部门对房地产市场的监督管理作用；而预告登记制度的主要目的是为了保障债权人将来能够实现物权。
预购商品房的预告登记，是为了使预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记后，能够办理所有权转移登记，确定地取得房屋所有权。
二、最高院的裁判案例商品房预售合同备案登记是否具有阻止执行的效力。
案例1：最高院（2014）民申字第1341号简要案情：甲与乙公司签订了商品房买卖合同，支付了全部合同价款并办理了商品房预售合同备案登记，但未办理预告登记亦未交付。
之后，乙公司与案外人丙因借贷纠纷一案，丙申请查封了该房屋。
乙、丙达成调解协议后，因乙公司未履行调解书的义务，丙申请强制执行。
甲提出执行异议被法院驳回，甲提起本诉。
甲认为，商品房预售合同备案登记与预告登记具有同一效力，其对案涉房屋享有物权，应能阻止执行。
预告登记相关表格
预购商品房预告登记约定书甲方（出卖人）：乙方（买受人）：依据《物权法》、《房屋登记办法》及《长春市房屋登记条例》相关规定，为保障房屋相关权利人将来实现物权，双方当事人特签署约定书，以便遵照并执行。
一、甲、乙双方经过协商同意将坐落于房屋申请预购商品房预告登记。
二、甲、乙双方承诺办理预购商品房预告登记是真实意思表示，并保证向房屋登记机构提供办理预告登记所需的材料真实、合法、有效、完备，否则过错方应承担相应法律责任。
三、本约定书签订后，乙方可单方向房屋登记机构申请登记。
乙方可以委托他人申请登记及领取预告登记证明，受委托人必须持公证委托书到登记机构进行登记。
四、预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该预告登记房屋的，不发生物权效力。
五、甲、乙双方应当严格履行本协议及商品房预告登记的相关规定。
如一方未履行相关约定，由其承担所产生的法律后果。
六、预告登记后，如甲、乙双方需要注销或变更原预告登记的内容，需甲、乙双方共同申请办理，不得由甲方代为办理。
七、本合同未尽事宜，按《物权法》、《房屋登记办法》及《长春市房屋登记条例》相关规定处理。
甲方：（公章、法定代表人章）乙方：年月日年月日预购商品房预告登记申请书及核准报告书预购商品房预告登记询问笔录询问时间：询问地点：询问人：长春市房地产交易中心告知：根据《物权法》第十二条第二项、《房屋登记办法》第十八条和《长春市房屋登记条例》第十四条的规定，现就被询问人申请房屋登记的相关情况进行询问，请如实回答我们提出的问题，被询问人应当对自己回答问题的真实性负责，不得隐瞒真实情况或作虚假陈述，否则由被询问人承担法律责任。
根据《物权法》第二十条确定该笔录是办理相应登记的一部分材料。
请在所选项目后的“□”内画“√”。
一、您双方是否同意办理预购商品房预告登记？是□否□二、您双方申请的预购商品房预告登记是否是真实意思表示？是□否□三、您双方申请登记的房屋坐落为________________________________________________________四、被询问人（预售人）被询问事项：1、预售人名称（姓名）：___________________________________________________________________2、您是否对所提交资料的合法性、真实性负责并对其承担相应的法律责任？是□否□3、其他需要补充情况：_____________________________________________________________________五、被询问人（预购人）被询问事项：1、预购人名称（姓名）：___________________________________________________________________2、您是否对所提交资料的合法性、真实性负责并对其承担相应的法律责任？是□否□3、您是否同意申请预购商品房抵押权预告登记？是□否□4、您是否同意委托抵押权人办理预购商品房抵押权预告登记？是□否□5、您申请登记的房屋为：①本人现单身，我个人单独所有- □②法人或其他组织单独所有- □③单方所有，妻子- □丈夫- □④我们夫妻共同共有- □⑤我们夫妻按份共有- □⑥与其他人（自然人、法人、其他组织）约定共有- □共有人名称（名称）：____________________________________________________________________ 6、其他需要补充情况：__________________________________________________________________ 以上笔录我已看过，与我讲的一致。
物权法案例
物权法案例2007年10月1日起，《物权法》将正式施行。
《物权法》历经8次审议，今年3月16日顺利通过，堪称中国立法史上里程碑式的一部法律，与老百姓的生活密切相关。
10月1日起，《物权法》开始正式实施。
这部惠及千家万户民生的法典，将对我们的生活带来哪些改变？从今天开始本报推出“法官案解物权法”系列报道，请北京市第一中级人民法院法官，结合现实中与群众生活关系最为密切的具体案例，解读《物权法》实施后将会带来的变化。
过去购买二手房的人经常会被卖房人突然反悔所困扰，一旦卖房人以所卖房屋是夫妻共有财产，夫妻一方对卖房一事并不知情也不同意，要求解除买卖合同，买房人在大多情况下只能干瞪眼，顶多获赔点违约金，而《物权法》实施之后，二手房主再想以这招儿反悔，就难以奏效了。
-现实案例李华和杨利1997年结婚，2003年两人购买了一套一居室住房，房屋产权证上登记的是张军的名字。
2006年底，张军家又购买了一套面积更大的商品房，就想把先购买的小房子卖掉。
张军通过中介公司与郭某签订了房屋买卖合同，约定将房子卖给郭某，后双方办理了房屋产权过户手续。
没想到在张军与郭某签订房屋买卖合同不久，一居室所在位置的房价从每平方米9000元，涨到了12000元。
张军和李丽向法院起诉郭某，以所售房屋是婚姻存续期间的共同财产，张军卖房未经李丽同意为由，要求法院判令郭某将该房屋返还张军和李丽。
-不同结果物权法实施之前———法院可能认为，根据我国《婚姻法》、《合同法》的有关规定，婚姻关系存续期间购买的房产系婚后共同财产，属于夫妻双方共同所有，一方擅自处置属于无权处分。
据此法院判令张军与郭某签订的房屋买卖合同无效，张军返还郭某价款，郭某腾退房屋并协助张军对房屋进行恢复登记。
物权法实施之后———法院在审理此案中重点审查郭某在购买该房屋时是否与张军有恶意串通行为？法院在查清买房人郭某与张军素不相识只是根据自己需要善意买房后，判决郭某取得房屋产权，不需要将该房屋返还张军和李丽。
房屋预告申请书
尊敬的[申请单位名称]：
我是[申请人姓名]，身份证号码：[身份证号码]，现就本人拟购买[房屋坐落]的房屋一事，向贵单位申请房屋预告登记。
一、申请理由
1. 我个人在[工作单位]工作，具备稳定的收入来源，有稳定的职业保障，具备购房的经济能力。
2. [房屋坐落]位于[具体位置]，交通便利，配套设施完善，环境优美，符合我本人及家人的居住需求。
3. 为确保购房的顺利进行，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，特向贵单位申请房屋预告登记。
二、申请事项
1. 申请房屋预告登记，确保在房屋买卖合同签订后，能够及时办理房屋所有权转移登记。
2. 申请房屋预告登记，确保在办理房屋所有权转移登记过程中，能够得到贵单位的支持与协助。
三、申请材料
1. 申请人身份证复印件。
2. 房屋买卖合同复印件。
3. 房屋所有权证书复印件。
4. 其他相关证明材料。
四、承诺事项
1. 本人在申请房屋预告登记过程中，保证提供真实、准确、完整的申请材料。
2. 本人在申请房屋预告登记过程中，保证遵守相关法律法规，积极配合贵单位办理房屋预告登记。
3. 本人在申请房屋预告登记过程中，如有违法行为，愿意承担相应的法律责任。
敬请贵单位审查批准，特此申请。
申请人：[申请人姓名]
联系电话：[联系电话]
申请日期：[申请日期]
附件：1. 申请人身份证复印件
2. 房屋买卖合同复印件
3. 房屋所有权证书复印件
4. 其他相关证明材料。
上诉人大荔县房产管理局、上诉人刘育生、刘玉芳诉被上诉人杨亚萍撤销房屋预告登记一案二审行政判决书
上诉人大荔县房产管理局、上诉人刘育生、刘玉芳诉被上诉人杨亚萍撤销房屋预告登记一案二审行政判决书【案由】行政行政管理范围行政作为城乡建设其他行政行政行为种类行政登记行政行政行为种类行政撤销【审理法院】陕西省渭南市中级人民法院【审理法院】陕西省渭南市中级人民法院【审结日期】2020.04.07【案件字号】(2020)陕05行终7号【审理程序】二审【审理法官】王洪池张敏娟王光耀【审理法官】王洪池张敏娟王光耀【文书类型】裁定书【当事人】大荔县房产管理局;刘育生;刘玉芳;杨亚萍【当事人】大荔县房产管理局刘育生刘玉芳杨亚萍【当事人-个人】刘育生刘玉芳杨亚萍【当事人-公司】大荔县房产管理局【代理律师/律所】严掌珠陕西朱西江律师事务所;朱西江陕西朱西江律师事务所;郑孝军陕西秀林律师事务所【代理律师/律所】严掌珠陕西朱西江律师事务所朱西江陕西朱西江律师事务所郑孝军陕西秀林律师事务所【代理律师】严掌珠朱西江郑孝军【代理律所】陕西朱西江律师事务所陕西秀林律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】行终字【原告】大荔县房产管理局;刘育生;刘玉芳【被告】杨亚萍【本院观点】上诉人刘育生、刘玉芳夫妇于2014年12月19日在大荔县房管部门办理同州花园2-2-202号商品房预告登记，而被上诉人杨亚萍于2015年7月17日与陕西百姓房地产开发有限公司签订商品房买卖合同。
【权责关键词】合法违法查封第三人合法性证据不足维持原判改判发回重审抗诉【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，上诉人刘育生、刘玉芳夫妇于2014年12月19日在大荔县房管部门办理同州花园2-2-202号商品房预告登记，而被上诉人杨亚萍于2015年7月17日与陕西百姓房地产开发有限公司签订商品房买卖合同。
根据上述事实，大荔县房管局作出商品房预告登记之时，杨亚萍尚未签订商品房买卖合同，未取得涉案房屋的相关权益，故其与被诉具体行政行为无法律上的利害关系，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、四十九条第（一）项之规定，被上诉人杨亚萍不具备原告主体资格。
房地产交易与权属登记案例分析总结版
房地产交易与权属登记案例分析（行政案例）1.从三起案例分析我国不动产登记制度案例（一）中介甲冒充租房客，先租下房屋，后将房主乙的真房屋产权证掉包，伪造了房主身份证，将房屋在房屋登记部门过户，卖给丙。
丙取得房屋所有权证。
分析：属于不动产善意取得的第一种情况，善意购买人相信不动产登记簿的登记而购买不动产。
在登记错误的情况下，善意的买受人因相信登记而购买了不动产，如果符合善意取得的构成要件（一是出让人无处分权，二是买受人为善意，三是合理价格转让，四是已经进行不动产物权变动登记），应当即时取得所有权。
案例（二）租客甲假装租房，将房主乙的真房屋产权证掉包，伪造了房主身份证（名字为乙，照片为甲，仿真），将房屋在房屋登记部门过户，卖给丙。
丙取得房屋所有权证。
分析：登记机构存在过错，应当向房屋所有权人乙承担损害赔偿责任。
登记机构在办理房屋转移登记时，应当核对实际处分人是否为权利人。
没有核对身份证和签字的真实性（与原来的登记文件核对），登记机构具有重大过失。
判定房屋登记机构是否有责任的标准在于：是否尽到了审慎的审查义务。
如核实当事人、鉴别权证真伪、查询房屋权属情况等。
案例（三）甲和乙办理了房屋登记，后来发现房屋被同时卖给丙。
而甲、乙却不知情，甲和乙现在手里的证是假证，真实的权证已经在过户时被收回。
分析：房屋第一次登记时已经存有甲和乙的身份证（复印）和签字，登记机构应该认真核对。
提示：申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损失的，应当承担赔偿责任。
登记机构未尽合理审慎审查义务的，根据其过错及其在损害中起的作用承担相应的赔偿责任。
在登记错误的情况下,善意购买人相信不动产登记簿的登记而购买不动产,应当即时取得所有权.2.房屋登记机构应否办理预告登记？案例：乙与甲公司签定了商品房预售合同，因未到过户时间，为保护自己的权益向登记机构申请办理预告登记。
登记机构以没有具体规定为由拒绝办理。
分析：《物权法》并未将预告登记的范围限制在期房上，只要当事人之间的物权变动协议而产生的请求权都可以进行预告登记。
物权法教学案例(3)
物权法案例3案例22：陈某想办一个时装店，因资金不足，陈某父亲将自己名下的在外地某市的四间祖屋，以2万元的价格出售给即将回某市定居的华侨周某，周某与陈父签订了买卖合同，交付了房款，但未办理过户登记，陈父回家后不久因病去世。
陈某不知道其父卖屋之事，便继承了2万元存款和在外地的四间老屋，并将老屋过户到自己名下。
陈某以将老屋房产证交给花某某的方式抵押，向花某某借款2万元，再加上继承的2万元，合计4万元开办了一家时装店。
但时装店因经营不善发生亏损，陈某无力清偿花某的借款，花某要拍卖该房屋实现抵押权。
而此时周某回国定居,要对老屋装璜并办理过户手续。
发现房屋的产权人已是陈某，于是要求陈某协助过户，同时主张花某的抵押权无效。
1、陈某应否协助周某过户？陈某有义务协助周某过户。
陈父与周某签订房屋买卖合同，合同成立并生效，但是未办理不动产变动登记，因此不发生物权变动。
陈父死亡后，陈某基于继承取周某的房屋所有权，通过继承取得不动产所有权的无需公示。
但是陈某概括承受陈父的权利及义务，因此周某可以基于有效的房屋买卖合同请求陈某履行义务。
2、花某的抵押权有效否？为什么？花某的不动产抵押无效，不动产设立抵押权时应当登记才成立，陈某仅通过交付房屋产权证明与花某某抵押，但未完成登记，因此抵押权无效。
案例23：赵某准备将一幢自有的房屋出售，王某提出购买但因价格问题未达成协议。
后赵某与同事李某达成了买卖协议，商定房价为20万元，分二次支付，合同签订时付10万，余款二个月内付清。
合同签订后，李某支付了第一期房款，赵某也将房屋钥匙交付给李某，李某搬入房中。
后王某又向赵某提出，愿以25万价格一次付清。
赵某心动即同意，次日双方签订了买卖合同，王某付清了全部房款，并到房地产管理机构办理了过户手续。
一周后王某要搬入原赵某的房中居住，李某获知了情况，拒绝王某入住，于是双方发生纠纷。
王某向法院起诉，要求确认赵某与李某签订的买卖合同无效，并要求李某退房。
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预告登记案例
【篇一：预告登记案例】
案例一：
中国论文网 /3/view-1550495.htm
2007年2月1日，李某与甲公司签订了商品房预售合同。
双方约定
甲公司将某小区的套房屋卖给李某。
合同签订后，李某依照协议约定，交付了首付费用18万，于2007年6月入住。
因该房未到约定
办理登记过户时间，李某为保护自己合法权益，于2007年12月1
日向房屋登记机构提交了身份证明、商品房预购合同、《预告登记
申请书》等材料，申请办理预告登记。
房屋登记机构做出《复函》
以暂无相关具体规定为由，不予受理。
李某提出诉讼，认为登记机
构损害了自己的合法权益，请求法院撤销《复函》，判令登记机构
依法受理预告登记申请，并承担诉讼费用。
评析：
1 预告登记的概念。
预告登记是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，目的是为将发生的不动产物权变动。
预告登记的本质特征是
使被登记的请求权具有物权的效力，也就是说，进行了预告登记的
请求权，对后来发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行
为具有对抗效力。
2 预告登记的适用范围。
《物权法》实施后，对预告登记的适用范围作出了明确规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产的协议，为
保障将来实现物权，按照约定可以向房屋登记机构申请预告登记。
”《房屋登记办法》第六十七条规定：“预购商品房，以预购商品房设
定抵押，房屋所有权转让、抵押，法律、法规规定的其他情形可以
申请预告登记。
”本案中，李某购买的是预购商品房，可按相关规定
申请预告登记。
3 本案房屋登记机构的回函是否正确。
本案发生时虽然《房屋登记办法》尚未出台，但《物权法》已经施行，那么房屋登记机构应当按
照《物权法》的要求实施预告登记制度，对提交的预告登记申请进
行受理。
本案房屋登记机构未予受理是自身工作的失职，属于行政
不作为，但李某申请预告登记时未能提供双方关于预告登记的约定，因此房屋登记机构应以要件不齐为由告知李某其申请不予受理，才
是稳妥的做法。
案例二：
李某与王某于1998年结婚，二人有子李甲。
李某于2008年9月向
甲公司预购了一套在建商品房，合同上购房人为李某人名字。
李某
到登记机构办理了预购商品房预告登记，并与银行办理了商品房抵
押贷款手续，进行了房屋抵押权预告登记。
2009年1月，李某因病死亡。
李某父母和李甲均表示放弃对房屋的
继承，同意将房屋登记在王某一人名下，并办理了公证。
王某持继
承权公证书到登记机构要求把预购商品房预告登记权利人改为王某人。
登记机构审查继承权公证书后认为，其子李甲尚未成年，不能
放弃继承权，不能登记为王某一人。
王某认为登记在自己名下，是
为今后还款和卖房方便，并不损害未成年人李甲的利益，且已办理
继承权公证，登记机构拒绝办理于法无据。
评析
1 未成年人能否放弃继承权?我国《继承法》虽未明确规定未成年人
不得放弃继承权，但最高人民法院《继承法意见》第八条规定：“法
定代理人代理被继承人行使继承权、受遗赠权，不得损害被代理人
的利益。
法定代理人一般不能代理被代理人放弃继承权、受遗赠权。
明显损害被代理人利益的，应认定其代理行为无效。
”同时，《民法
通则》第十八条规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的
人身、财产及其他合法权益。
”
作为未成年人的父母，在履行监护职责时，必须考虑行为是否符合
法律的要求，是否有利于未成年人成长，是否维护了未成年人的利益。
由于未成年人为无完全行为能力或限制行为能力人，其民事活
动必须由法定代理(监护)人代理或法定代理(监护)人同意，所以，未
成年人如果是自己放弃继承权，他的放弃行为应当是无效的。
如果
未成年人即将接受的继承权不附任何义务，是纯获益的行为，他的
监护人一般不能代理其放弃继承权，否则明显损害未成年人利益，
应认定其代理行为无效。
2 预购商品房发生继承的如何登记。
预购商品房申请预告登记后，购买人的债权请求权因预告登记而具有对抗他人的类似物权的效力。
经预告登记的债权请求权可能因继承而发生转移，也可能发生变更
或消灭，此时如何办理预告登记权利的转移、变更和注销，《房屋
登记办法》未有明确规定。
预告登记后的债权请求权已经具有一定
的物权效力，因此可参照房屋所有权转移、变更和注销的相关规定
办理。
【篇二：预告登记案例】
蓝先生问：近日看中了一套二手房，但由于该房产还差半年就满五
年了。
因此经双方协商后决定交首付，先入住，半年后再交剩余的
金额。
蓝先生向我们咨询，在二手房购房合同内应注明哪些事项？答：由于半年后才真正过户，因此需要进行预告登记来保护自己的
权利。
郑州千业律师事务所的孙瑞涛律师表示：根据《中华人民共和国物
权法》第九条规定，不动产物权变动是以登记为生效要件的。
蓝先
生如果要想真正拥有房子的所有权，必须与卖方共到房管局办理登
记过户手续。
否则即便是交付全款，实际入住房子，如果房东将房
子再过户给别人，那么房子仍将归他人所有。
根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，在预告登记后，未
经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。
他建
议蓝先生在合同中约定“预告登记”条文。
如果蓝先生与房主在合同
中明确约定向房管局预告登记，并切实进行了预告登记之后，就可
安心购房。
【问二】远低于市场均价，这房敢买吗？
陈女士问：看中一套小三房房源，价格却比周边的房子低许多。
卖
方声称家中急用钱，故降价求速卖。
这种房子敢买吗？会不会是遇
到了一房多卖的情况？
【篇三：预告登记案例】
2007年12月，王某与刘某签订房屋买卖合同。
双方约定，刘某于2008年1月一次性支付王某42万元房款，王某同时间将住宅钥匙
交给刘某。
双方还约定合同违约金为5万元。
此后，刘某按约定向
王某支付房款时，王某却一再推托。
刘某后来了解到，王某在2008年1月4日已将住宅以45万元的价
格卖给了孙某，并在房屋管理局办理了产权变更登记。
于是，刘某
到法院起诉，要求王某履行合同、交付房屋，支付违约金。
法院判决王某向刘某支付违约金5万元，驳回刘某其他诉讼请求。
【律师视点】
本案是在现实生活中出现一房二卖的典型案例，因原房主的一房二卖，致使签订合同的另一方当事人王某期待的物权落空，造成难以
挽回的损失。
一、本案判决的依据
案例中刘某与王某之间签订的房屋买卖合同自双方签字之日起生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。
王某与刘某签订购房合同，但王某只享有合同上的请求权，没有排他性，所以购房人也就无法防止售房人将房屋以更高的价格出卖给其他人，即“一房二卖”。
如果发生了这种情况，购房人只能主张售房人违约赔偿，而不能获得所购房屋。
王某将房屋出卖给孙某，双方办理了不动产物权登记，该房屋所有权已经合法转移给孙某享有，王某不再对该房屋享有所有权，故刘某与王某之间的房屋买卖合同已无继续履行的可能。
但是，因为该合同已经成立生效，合同中约定了违约金，故刘某有权以王某不履行合同为由向其主张违约金。
因此法院最终支持王某向刘某要求支付违约金5万元的赔偿。
二、预告登记在法定期间可防止“一房二卖”
“一物二卖”是社会经济生活中常见的一种不诚信交易行为，对于这种行为，当事人可以订立书面合同，约定违约金、定金等作为交易保障，约束对方的行为，并在权益受损时获得补偿。
但不能使自己要求获得物权——房屋的所有权的利益实现。
07年10月1日实行的《物权法》中设计的预告登记制度，为防止一房二卖提供了有效的法律途径，房屋在进行了预告登记之后，就具有了物权的排他效力，购房人将来就可以获得所购买的房屋。
预告登记是《物权法》为了保护不动产交易，提供的一种特殊的保障措施。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
而预告登记后，要在三个月内进行不动产登记。
否则，预告登记失效。
预告登记制度不仅可以防止开发商“一房二卖”，也可以避免开发商拿已经出售的房屋向银行抵押贷款。
在二手房买卖中，预告登记也具有同样的效用。
本案中，刘某如果预先办理预告登记，孙某就无法在预告登记失效前进行物权登记了，而王某处分房屋的行为也无法产生效力。
此时如果王某不履行合同，刘某则可以向法院起诉要求王某继续履行，从而取得房屋所有权。