公共建筑用地地价评估

公共建筑用地地价评估

（一）公共建筑用地的内涵与特点

1. 公共建筑用地的内涵

按照公共建筑用地的性质、分布特征、土地的使用功能状况，公共建筑用地的范围包括：（1）机关团体用地，如国家机关、社会团体、广播电视台、新闻出版单位的办公用地；（2）教育用地，如大中小学校、幼儿园等各种教育机构直接用于教育的用地；（3）科研设计单位用地，如独立的科研院所、勘察规划设计单位用地；（4）文体用地，如提供公共服务的文化、体育设施用地；（5）医疗卫生用地，如医院、防疫站、急救中心、血站等用地；（6）慈善用地，如福利院、孤儿院、养老院等用地；（7）瞻仰景观休闲用地，如名胜古迹、公园、市民广场、公用绿地等用地；（8）宗教设施用地，如教堂、寺院、道观用地；（9）墓葬地，如陵园、殡葬场、公共墓地等用地。

2. 公共建筑用地的特点

（1）分布零散，遍布城乡地区。公共建筑用地由于其功能的特定性，往往分布比较零散，遍布城市和农村地区，没有形成一定规模的用地功能分区。

（2）用地形态多呈点状，具有一定的功能等级，在城区内呈现相对遍在的分布状态。

（3）土地使用权类型多为划拨土地使用权，实行有偿使用的土地面积比例偏少。

（4）土地市场狭小，土地出让、转让、出租、抵押等交易案例较少，评估方法上难以采用市场比较法。

（5）有一定的土地收益，但现实土地收益发挥得不充分。

（二）公共建筑用地的地价影响因素

1．区域因素

（1）交通便捷度。交通条件对公共建筑用地地价的影响，一是对内的联系，包括公共建筑用地周围区域内道路类型、宽度、路面状况、道路密度等；二是对外联系，包括公共建筑用地周围道路系统同对外公路、过境公路联接状况，距火车站、港口以及其他交通枢纽的距离、可利用程度等。

（2）基础设施完善度。基础设施完善度对公共建筑用地地价的影响是指为公共建筑服务的基础设施配置以及运行能力。基础设施包括动力能源、供水能力及保证率、排水设施及能力等。一般说，基础设施条件好，保证率高，公共建筑用地的土地效益就易于得到充分发挥。

（3）共用设施完备度。主要指为公共建筑服务的公用设施完善程度，包括学校、幼儿园、医院、邮电所、公园、电影院、游乐场所的配置状况。

（4）环境质量优劣度。环境质量优劣度主要指区域内的自然条件，包括地质状况、土地承压力、地形和洪水淹没威胁以及区域内水、大气、噪音污染程度等。

（5）城市规划限制。城市规划对公共建筑用地地价的影响主要包括建筑物的高度、密度、消防间距以及土地使用的发展前景等。

（6）其他因素。影响公共建筑用地地价的其他因素，主要指不在以上影响因素中，但因当地条件造成的能对公共建筑用地土地价格产生重大影响的因素，如劳动力的市场供求状况、人文因素等。

2．个别因素

影响公共建筑用地地价的个别因素还有宗地的形状、面积、宗地用途的限制、土地利用强度等。

（三）公共建筑用地地价评估主要参数、地价水平和评估方法

1. 主要参数

公共建筑用地地价评估的主要参数，要考虑公共建筑用地中不同种类具体公共建筑用地的特点及土地收益水平，应把握不同种类具体公共建筑用地的投资风险、资金利润率及土地增值的客观差异。一般地，公共建筑用地地价评估中的土地增值收益率要比住宅用地的土地增值收益率低3－5个百分点，土地还原利率要比住宅的土地还原利率高1个百分点左右。

2．地价水平

公共建筑用地的地价水平，总体上要与同等土地条件的住宅用地的地价水平相当。但公共建筑用地中的科研设计单位用地、医疗卫生用地，其地价水平，要比同等土地条件的住宅用地的地价水平略高。

3. 评估方法

公共建筑用地的地价评估方法，一般可采用成本逼近法、收益还原法和基准地价系数修正法等方法估价。

当采用基准地价系数修正法时，公共建筑用地的基准地价标准及其修正体系应当参照住宅用地的基准地价标准及其修正体系。

当采用收益还原法时，以医疗卫生用地中的医疗机构用地为例，年总收益的确定要按门诊量、住院床位数和收

费标准计算年总收益。年总费用的确定应当包括材药品和医疗料费用、管理费用、财务费用、应缴税费、房屋和设备等固定资产折旧、固定资产纯收益及正常投资年利润等。

4. 特别规定

根据《江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范（2007年版）》附录D的规定，公共建筑用地评估除应遵循一般的估价原则外，还应当遵循因地制宜的原则和客观真实的原则。

所谓因地制宜原则，即应根据科研、教育、文化、卫生和体育用地的分布特点和实际需求选择是否需进行科研、教育、文化、卫生和体育用地的基准地价的评估。所谓客观真实原则，即科研、教育、文化、卫生和体育用地的基准地价的水平应客观、真实可靠的反应当地土地市场实际情况。

在地价水平方面，原则上，科研、卫生用地地价水平介于住宅用地与商业用地之间；教育、文化和体育用地地价水平介于工业用地与住宅用地之间；且科研、卫生用地地价≥教育、文化用地地价≥体育用地地价。

六、地下空间的地价评估

（一）空间权

空间权是19世纪末20世纪初产生的一种崭新的权利类型，现在已为大多数国家立法与判例所确立，并在学说上获得相当程度的发展。所谓空间权是对地表之上的空中或者地表之下的地中一定范围的空间享有的权利。空间权概念的提出，突破了传统物权概念，为空间开发利用提供了理论前提。

1. 空间权产生的理论基础

在传统的土地法律理论和制度中，并不存在着独立的空间权概念。罗马法中，“谁拥有土地便拥有土地上下的无限空间”，土地所有权的效力范围以地表为中心延伸至上下垂直的空间。但土地所有权人对地表上下空间的支配权并非现代民法意义上的空间权。作为财产权利客体的土地在物理属性上虽可区分为地表、空中、地下三部分，但在法律理论和社会观念中，却是三者结为一体而被所有和利用。土地私有制国家继受了土地所有权“上达天宇、下及地心”的绝对土地所有权理念，肯认了拥有地表权利就拥有空间的权利。因地表与其上、下的空间客观上是联系在一起的，把空间视为土地的当然范围也是必要的。但绝对土地所有权理念导致了权利滥用。19世纪以来，社会经济、科学技术的发展以及交通拥挤、住宅紧缺等各种社会问题的出现，国家为社会公共利益需要而使用一定范围的空间也被视为侵权。由此，土地私有的个人独占性与土地利用的社会公共性之间的矛盾激化，土地私有制国家开始限制土地所有者对空间享有的绝对权利。相对土地所有权理念的确立及相关立法的制定，为土地立体开发利用提供了法律依据，也为空间权制度的产生奠定了理论基础。

2. 空间权产生的现实需要

土地立体化开发利用的现实需要也是土地所有权理念改变、“空间权”作为财产权产生的动因。人类利用土地的程度和范围取决于生产力及科学技术，特别是建筑技术和建筑材料的发展水平。生产力不发达的农业社会，农业、畜牧业等简单的生产活动，使人们使用土地的目的主要是为了从事种植业、养殖业等，占有、使用土地就是占有、使用地表及地表上下有限的空间范围，土地的立体空间效能不具有特殊的财产意义，客观上也没有存在“空间权”概念的必要。然而，工业化社会里，生产力的高度发达及科学技术的飞速发展，极大地提高了人们改造和利用土地的能力，扩展了人类生产、活动的空间。同时人口膨胀和城市化进程的加剧，使得人类对空间的合理利用成为迫切的需要。“空间”不再附属于土地，成为具有特定价值形态的物。从此，空间权作为财产权的观念深入人心，法律对之规范成为社会发展的必然。

3. 空间权构建的要素条件

（1）“空间”可以作为权利客体——构建空间权的理论前提。

依传统的民法理论，凡是具有独立经济价值并能够排他地支配的物都可以成为物权客体。特定于地表上下一定范围的“空间”能够游离于地表，从地表分离出来，人们凭借现代社会的先进技术，可以不断地对之进行开发利用，如在地表上空架设高压电线、空中电缆；在地表之下建造地铁、地下商场，使得空间具有了独立的经济价值。又因地表上下特定的空间范围可以通过登记的方式予以确定，因此，权利人可以对之独立支配并排除他人的干涉。可见，空间作为“物”而成为空间权的客体是可能的。

（2）“空间”具有使用价值和价值——构建空间权的物质基础。

空间属于客观存在的自然资源，具有使用价值。空间作为自然物存在时，能够被人们发现、占据、利用，但不像其他的物质财产那样可以被人们生产或者消耗，它们的范围也不会因此增加或者减少。因为空间具有容纳性，人们可以活动于其间，置物于其间，为满足自己的某种需要而对之进行开发与利用。空间作为一种客观的存在并不具有价值，只有人们开发、利用空间资源，付出了一定量的劳动后，因其凝结了无差别的一般人类劳动，空间才具有价值；空间因存在使用价值和价值，可以按一定量的比例与其他商品进行交换，产生了交换价值。空间所有权人可以通过有偿方式以取得相应的出让金或者租金等为对价而将空间使用权转让于他人行使。