地价评估的表述方式
土地估价的五种方法
五种土地估价方法的详细讲解对收益还原法，市场比较法，成本法，剩余法，基准地价修正法做出了详细的讲解每种方法的公式是牢记的，步骤也要清楚，做题第一步把主要方法的公式列出来，就得分，然后根据步骤一步步作就不会乱。
一，收益还原法1.在收益法中选择相关资料，3年、5年的会在理论方法的小题中考选择持续稳定长期2.年总收益包括租金收入、押金利息收入。
押金利息收入会是一个小考点。
(1)每个方法中都涉及到利息，收益法中唯一的利息就是在年总收益中的，而且是押金的利息收入。
在计算年总收益的时候，往往会给月租金，所以不要忘记乘以12，而且是客观租金，还要记得考虑空置。
（3）复杂一点的就是分不同用途，商业、写字楼，要合并计算然后说年总费用，要明白4种情况下包含的内容。
在理论选择里也可以考，综合计算也可以考，这是收益法至关重要的一项。
**几种主要用地方式中土地年总费用的主要内容如下：1土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用；**2房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用；3经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润；4生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润。
A.我们比较常见的就是房地出租的情况，千万不要忘记年折旧费。
建议收益法看到重置价格的时候就把年折旧费和房产现值都算出来，这样肯定有分数。
在我们的00年实务的第一题，是一道用收益法求出不动产开发总价值，再用剩余法求土地的。
这里面容易糊涂的就是年折旧是根据重置价格来求得，而不是所谓的现值或者售价。
B.计算年总费用中的税金，一定要审题，看房产税给的是按月计征租金的1 2%，还是按原值扣除一部分后的1.2%，按月就要换算成年。
C.不常见的经营性企业、生产性企业求年总费用中，一定不要忘了销售费用和利润。
3.确定土地纯收益***要明白一个原理几乎用于所有方法“房地产价格=房产价格（现值）+土地价格”“房地产年净收益=房产年净收益+土地年净收益”也就是说“房地=房+地”。
土地估价基本方法
土地估价基本方法土地价格评估的基本方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法，另外路线价法也是土地价格评估中常用的方法。
（一）市场比较法市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。
比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成市场交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。
市场比较法的理论依据是替代经济原理。
根据经济学理论，在同一市场上，对于具有相同效用的商品，应该具有相同的市场价格，即具有完全的替代关系。
在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因为相互竞争而使其价格相互牵制而趋于一致。
市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正，求得待估宗地的价格。
基本公式：Vd=Vb x A x B x D x EVd—待估宗地的价格Vb—比较实例宗地价格A—待估宗地情况指数 / 比较实例宗地情况指数 = 正常情况指数 / 比较实例宗地情况指数B—待估宗地估价期日地价指数 / 比较实例宗地交易日期地价指数D—待估宗地区域因素条件指数 / 比较实例宗地区域因素条件指数E—待估宗地个别因素条件指数 / 比较实例宗地个别因素条件指数归结起来看，这种方法是在两个可比的土地商品之间按照它们的情况指数、价格指数、区域因素和个别因素的比值来确定待估地的价值。
（二）收益还原法收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。
是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格的方法。
由于土地具有永续性，因而人们可以期待将来的土地收益。
当把这未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时，它就表现为土地价格。
从理论上讲，具有永续性的财产都可以出售，即都有市场价格。
而这个市场价格也就是财产的现值，亦即等于其未来纯收益的折现价值。
其简单意义就是，投资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。
土地估价方法概述
土地估价方法概述由于地价的形成受多种因素的影响，土地本身又具有独特的性质，因此，评估地价方法也是多种多样，不同方法依据的经济原理也不太相同。
为了使具有个别特性的地块价格估得更为准确，在实践中应该根据评估地块的条件与特点合理选用多种方法分别评估，将不同方法得出的结果互相校核，确定地块最终的估定价格。
尤其在我国现实土地市场发育尚不成熟的情况下，土地交易中地价随意性更大，更应将多种方法综合使用，以求得更加合理的地价。
当前，国内外关于土地估价的方法比较多，其中基本的方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法和路线价法。
一、市场比较法市场比较法是将待估土地与在近期已经发生了交易的同类型土地加以比较对照，从已经发生了交易的类似土地的已知价格，修正得出待估价土地价格的一种估价方法。
市场比较法的基本原理是替代原理。
根据经济学理论，在同一市场上，具有相同效用的物品应具有相同的价格，即具备完全的替代关系。
这样，在同一市场上，两个以上具有替代关系的商品同时存在时，商品的价格就由这种有替代关系的商品相互竞争、相互牵制，最终趋于一致。
所以，在土地估价中，当待估土地与比较的实例土地之间具有相关性和替代性，且比较的实例土地是近期市场上发生的案例，此时待估土地若在市场上出售，就应具有类似的市场反应，从而推算出待估土地的价格。
市场比较法的公式为待估土地价格＝比较交易实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×容积率修正系数×使用年期修正系数市场比较法的特点是：首先，市场比较法利用近期发生的与待估对象具有替代性的交易实例作为比较标准，修正推算待估土地的价格，能够反映近期市场行情，也使测算的价格具有较强的现实性，容易被接受；其次，以替代关系为原理，所求得的价格为“比准价格”，由于是以价格求价格，理论基础欠缺；再次，运用市场比较法需要对交易情况、交易日期、区域因素及个别因素等一系列项目进行比较修正，这就要求估价人员具备多方面的知识和丰富的经验，以提高估价结果的精度；最后，市场比较法是由实践中产生的实用可行的方法，应用范围广，但方法的理论性尚不完善。
农用地基准地价评估
2010土地估价师案例分析辅导：农用地基准地价评估的方法(1)(1)样点地价平均法①评估步骤采用样点地价评估基准地价，是在农用土地定级基础上，调查农用地投入产出样点资料和市场交易样点资料，并计算样点地价，以样点地价的平均值评估并确定农用地基准地价。
具体评估步骤如下：a)资料调查；b)按农用地级别确定农用地的土地利用类型；c)投入产出资料抽样调查；d)利用投入产出资料分析计算土地利用纯收益，并以此计算样点地价；e)利用市场交易案例资料，计算样点地价；f)根据所测算的样点地价资料，计算各级别基准地价。
②资料调查的内容和要求a)资料和外业调查的内容●农用地定级成果资料：包括土地级别图、土地定级工作报告和技术报告、其它能用于土地估价的定级成果及资料；●农用土地承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等交易资料，农地征用的补偿标准文件及实际支付标准资料等；●社会经济及土地利用资料：包括当地农村经济发展状况资料，农业和社会经济发展统计资料，土地利用总体规划资料，基本农田保护区资料等；●其它资料：如农用地历史地价资料，农业开发和农业生产的政策资料等。
b)资料和外业调查要求●资料调查应以区片为单位进行，按土地级别或行政区域进行归类整理；●调查、收集到有关地价样点资料要按实地位置标注到估价工作底图上，并建立样本资料数据库；●农用地承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等交易资料和农用地效益资料中的价格指标均以元为单位，面积指标均以平方米为单位，指标数值准确到小数点后一位；●样点调查应符合数理统计要求。
③确定土地利用类型根据土地利用现状分区同时考虑土地利用总体规划的土地利用分区及土地用途管制的土地利用类型要求，确定各级别的主要用地类型。
④投入产出样点和市场交易资料调查农用地投入产出样点资料调查采用抽样调查方式。
市场交易样点资料调查，在市场资料充足的情况下，采用抽样调查；在市场资料不足的情况下，采用全面调查。
a)调查样点的要求●样点单位可以是一定面积的地块，也可以是某一农户种植的相同用地类型的地块，地块面积应适中；●样点抽样采用分类抽样调查，即按用地类型分别进行抽样调查；●样点要有代表性，样点分布要均匀，样点数据应调查最近的连续三年的资料；●样点单位总数、调查样点单位总数、各类样点单位数及调查样点单位数，应符合下式的要求：Eni／En=ENi／EN式中：Eni——第i类用地抽取的样点单位数；En——各类用地抽取的样点单位总数；ENi——第i类用地的样点单位数；EN——各类用地的样点单位总数。
宅基地地价评估
宅基地地价评估一、引言宅基地是指农村集体所有的土地，用于农民住房建设和生活用地。
宅基地的地价评估是为了确定宅基地的合理价格，为土地交易、转让、租赁等提供依据。
本文将详细介绍宅基地地价评估的标准格式和相关要求。
二、评估目的宅基地地价评估的目的是确定宅基地的市场价值，为土地交易提供参考。
评估结果将作为宅基地的定价依据，确保交易的公平、合理和合法。
三、评估方法1. 市场比较法：通过对相似宅基地交易价格的比较，确定宅基地的市场价值。
评估人员将收集、整理和分析相关的市场交易数据，比较宅基地的地理位置、土地面积、土地用途等因素，找出相似的宅基地交易案例，并根据这些案例确定宅基地的市场价值。
2. 收益法：通过评估宅基地的潜在收益，确定宅基地的市场价值。
评估人员将考虑宅基地的规划用途、土地面积、开发潜力等因素，分析宅基地可能带来的收益，如住宅建设、农业种植等，从而确定宅基地的市场价值。
3. 成本法：通过评估宅基地的建设成本，确定宅基地的市场价值。
评估人员将考虑宅基地的土地面积、土地开发难度、建设费用等因素，计算出宅基地的建设成本，并根据建设成本确定宅基地的市场价值。
四、评估要求1. 数据来源：评估人员应从权威的土地交易市场、政府部门、房地产开发商等渠道获取相关数据，确保数据的准确性和可靠性。
2. 数据分析：评估人员应对收集到的数据进行综合分析，考虑宅基地的地理位置、土地面积、土地用途等因素，确定合适的评估方法，并进行相应的数据处理和计算。
3. 评估报告：评估人员应编写详细的评估报告，包括评估目的、评估方法、数据来源、数据分析过程、评估结果等内容。
评估报告应清晰、准确地描述宅基地的市场价值，并提供相应的证明材料和数据支持。
4. 专业资质：评估人员应具备相关的专业背景和资质，如土地评估师资格证书等。
评估人员应熟悉相关法律法规和评估准则，确保评估工作的合法性和规范性。
五、案例分析以某地区的宅基地为例，评估人员通过市场比较法、收益法和成本法对宅基地进行评估。
土地估价方法的介绍
估价方法的介绍1，收益还原法定义：收益还原法是将待估土地未来正常年收益（地租），以一定的土地还原率还原，以此估算待估土地价格的方法。
其基本公式如下。
（1），无限年期公式为V=a/r（2），有限年期公式为：V=a/r[1-1/(1+r)]式中V----土地价格a----年土地收益r----土地还原利率n----未来土地使用年限收益还原法估价原则（1）预期收益原则（2）最有效使用原则（3）变动原则（4）需求与供给原则（5）替代原则收益还原法特点收益还原法使用范围（1）能够出租或者自己作为场地使用的土地，如停车场，货物堆放场地，临时租赁用地。
（2）出租或自己使用的农业林业生产用地。
（3）出租或自己使用已有建筑物的土地，依靠出租建筑物间接获取土地收益。
（4）自己经营的企业用地，如酒厂，食品产，电厂等用地。
收益还原法的估价程序（1）估算土地总收益（2）估算土地总费用（3）计算土地纯收益（4）确定土地还原率（5）估算土地收益价值（6）确定估价对象的土地价格2，市场比较法定义：市场比较法的基本含义是：在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况，期日，区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估时日地价的方法。
其基本公式如下：（1）直接比较过程P=P×A×B×D×E式中P -----待估宗地价格P-----比较案例宗地价格A：待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数=正常情况指数/比较实例宗地情况指数B：待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数D：待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数E：待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数（2）间接比较过程P=P×A×B×C ×D×E式中C：标准宗地条件评价系数/比较案例宗地条件评价系数其他符号意义同前市场比较法的原则（1）替代原则（2）供需均衡原则（3）外部性原则市场比较法的特点市场比较法的使用范围（1）未开发或已经完成一级开发可以买卖的土地。
地价评估的几种常用方法
地价评估的几种常用方法土地的特殊性决定了当土地权利作为一种特殊商品在市场中交换时，其价格也不同于普通商品。
首先，地价是一定内涵下的价格，主要包括权利内涵、利用条件内涵、基准日内涵等；其次，地价具有明显的区域特征，不同区位的地价可能存在显著差异；再其次，土地需求表现为一种引致需求，即人们对以土地为生产要素的产品的需求导致对土地的需求，因此，“土地产品的价格决定地租”，进而决定地价。
对具体宗地而言，地价可以分为交易价格和评估价格，前者是市场中实际发生的价格，在公开竞争的市场中，它体现了供需双方经过共同认可、实现的价格，是市场机制作用的结果。
后者是基于不同目的，运用专业评估技术与方法测算得到的一定条件下的土地价格。
通常，评估价格的内涵为基准日时估价对象在公开市场上能够实现的客观价格。
按照国家标准《城镇土地估价规程》，地价评估的基本方法主要有：市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法，其各自特点如下：市场比较法：选取与待估对象在相同区域或同一供需圈内的三个（含三个）以上可比案例，通过对案例的成交价格进行比较、修正得到待估对象的评估价格。
运用该法测算所得价格最贴近市场的真实水平，因此，在条件许可情况下，市场比较法通常为估价首选方法。
收益还原法：选取一定的还原利率，将未来若干年中，预期从土地上获取的纯收益折算为评估基准日时的收益总和，即为地价。
收益还原法的评估原理体现了地价的本质，即地租的资本化或预期收益的现值。
因此，正确运用该法能够测算出土地的客观价值，它往往适用于商业等有稳定收益或潜在收益的土地。
剩余法：也称假设开发法，通过从开发完成后的房地总价中扣除所需花费的建筑成本、相关税费、各类预付资本利息及开发利润等，从而剥离出土地价格。
剩余法常用于房地产等经营性用地出让转让时，从开发企业的角度测算能够承受的土地购置价格。
成本逼近法：即以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，加上一定的利润、利息、税费和土地增值收益来推算土地价格。
土地估价基本方法
土地估价基本方法土地价格评估的基本方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法，另外路线价法也是土地价格评估中常用的方法。
（一）市场比较法市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。
市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。
市场比较法的理论依据是替代经济原理。
根据经济学理论，在同一市场上，对于具有相同效用的商品，应该具有相同的市场价格，即具有完全的替代关系。
在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因为相互竞争而使其价格相互牵制而趋于一致。
市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正，求得待估宗地的价格。
基本公式：Vd=Vb x A x B x D x EVd—待估宗地的价格Vb—比较实例宗地价格A—待估宗地情况指数/ 比较实例宗地情况指数= 正常情况指数/ 比较实例宗地情况指数B—待估宗地估价期日地价指数/ 比较实例宗地交易日期地价指数D—待估宗地区域因素条件指数/ 比较实例宗地区域因素条件指数E—待估宗地个别因素条件指数/ 比较实例宗地个别因素条件指数归结起来看，这种方法是在两个可比的土地商品之间按照它们的情况指数、价格指数、区域因素和个别因素的比值来确定待估地的价值。
（二）收益还原法收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。
是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。
由于土地具有永续性，因而人们可以期待外来的土地收益。
当把这未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时，它就表现为土地价格。
从理论上讲，具有永续性的财产都可以出售，即都有市场价格。
而这个市场价格也就是财产的现值，亦即等于其未来纯收益的折现价值。
其简单意义就是，投资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。
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地价评估的表述方式
地价评估的表述方式
估价、地价是土地资产管理的核心内容，要做好这项工作，并使之制度化、规范化，必须正确地掌握地价评估的表述方式，才能合理有效地确定地价，促进土地使用制度改革向纵深发展。
准确地表述地价并正确地确定地价首先必须明确土地的使用类型，这是较好地评估地价的基础。
根据国家有关土地管理的规定，结合城镇土地规程，用地类型可划分为商业、工业、住宅三种，在实践中，对商业性房地产、科研医院、营业性公用设施等用地性质的认定界线较为模糊，缺少层次，有必要在实践中进一步研究解决。
在日常土地估价中，可以依据主导用途确定，如工业项目中，配套的办公、内部食堂、单身宿舍、娱乐场所等。
依照实际用途和用地面积比例计算：商业用地中仓储类用地不能单独列出，视为商业用地。
在确定了划分土地使用类型的基础上，才能根据市场特点进行表述和确定地价。
其表述方式是：
1、基准地价的表述方式。
目前。
国内基准地价的表述方式基本是两种：一是地租还原性基准地价的表述方式。
即地价等于地租资本化，用测算的年级差地租除以土地还原率，然后用每类用地的出让年期修正。
二是成本法基准地价的表述方式。
将基准地价划分为几部分，如划分为土地开发及其他费用、各级别基准地价由各部分调整后累加而来，近似于成本估价法。
从实践上看，地租还原法表述的地价静态上符合地价理论，而在当前土地市场培育及实地运用上则缺乏弹性，有些问题难以解决。
地价测算本质上与土地的地租量多少有关，可是准确地测定地租量是一大难题。
成本法表达的地价在当前多数城市运用起来较灵活，符合现行市场规律，有利于土地市场培育。
待将来土地市场发育到一定程度时，可以采用市场比较法估价。
2、宗地出让金的表述方式。
为确保土地超额利润收归国家，一是出让金的数量水平，如何定价才能使土地使用者可以承担，同时也可以保证国家尽可能多的土地收益；二是用何种方式去定价。
根据估实践，我认为，应将各级别测算的理论级差地租的一定比例作为国家收
归的最低出让金，经区域及个别因素修正后，作为协议出让某宗土地的出让金最低限价。
在一定期限内向上调整比例，在测算商业专用或房地产开发用地出让金时，同时采用剩余法或收益还原法估价，当高于最低限价时，可采用测算的地价收取出让金。
当低于最低限价时，则必须执行最低限价，从而确保土地超额利润收归国家。
3、划拨土地价格评估的表述方式。
对于一个已经拥有划拨土地的使用者来说，土地资产中有没有应该属于他所有的价值呢？这是一个不容回避的问题。
无论怎样的土地制度，无论改革如何进行，土地收益是客观存在的，而国家和土地使用者对收益如何分析，直接影响土地市场的培育与发展。
原划拨土地能否公开合法，很大程度上取决于市场主体对土地的收益分配制度。
因此，对划拨地价评估必须依实际需要进行表述，使其与深化土地改革制度相适应，与市场的展相配套。
4、宗地估价的表述方式。
在日常地价评估中，主要结合估价目的、土地权利关系、交易方式等科学确立地价构成，根据不同宗地地价的内涵，确定不同的宗地价格：（1）出让金的计算方式。
根据发布的地价文件，确定出让地块土地级别、有效使用面积、土地用途及容积率、建筑系数等规划指标计算。
对转让价格的评估要根据评估目的确定土地价格结构。
如划拨土地转让，价格为土地使用者所拥有的土地资本价格。
指基础地价、开发费部分；又如出让土地的转让，价格构成含在当时条件下相当剩余年限的出让金部分。
（2）租赁价格的计算方式。
要点是评估土地价格后，根据价格构成部分确定产权所有者，如某拥有的划拨土地租赁给一外商使用，采用租赁方式，还原率为10.6％。
其租金计算方法是，宗地指定地价100万元，企业拥有土地资本部分40万元，国家拥有60万元，外商应付给企业年租金4.24万元，支付给国家的租金是6.36万元，加土地使用金之和。
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