特定用地类型地价评估分析
特殊用地评估难点解析
特殊用地评估难点解析作者：张欣欣来源：《中国房地产·综合版》2017年第04期一、特殊用地简介所谓特殊用地，就是非传统的住宅、商业、工业等单一用途或主要用途的占地项目。
即使传统的住宅房地产开发项目，也不可避免留有部分建筑物底层商业、裙楼商业及地下车库等收益性房产，实际变成综合性房地产。
更何况互联网浪潮之后，部分人员只需几台电脑、租间住户，即可变身成为创业团队，亦宅亦商。
至于工业与商业的混合体，则多在产业型城镇出现，如义乌小商品城、潍坊风筝之乡、白沟箱包城等地，均是“前店后厂”“家庭作坊式”企业，当地土地证书也多用“混合用地”来模糊界限。
根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），城乡用地共分为2大类、9中类、16小类，虽说涵盖了大多数城乡现存行业，但如创业产业园区、生态停车场、动漫产业园、供应设施用地等名称，均无法与传统的三大类（商业、住宅、工业）相匹配或者修正。
而之所以提及传统三大类，即是与各地的基准地价修正体系有关。
二、基准地价系数修正法涉及特殊用地的评估业务，一般估价人员第一反应，即是从本地基准地价及修正体系中寻找可参考的用途，能直接匹配最好，不能匹配，也想方设法寻找价值近似的理由加以说明，向预期的标准用途趋同。
但是各地基准地价报告，往往无法穷尽各种用途的修正因素或提炼出该类用途的地价标准。
这一方面是由政府招标和项目预算决定的，不可能大范围地进行调查并对各类用途的地价及影响因素面面俱到，但另一方面也是便于使用，毕竟将各种用途统一归类到“商住工”三大类，总比细分成十余种地价体系清晰明了。
但在实践中发现，往往涉及争议性土地价格时，特殊用地的测算与解释是审核报告的扣分项和技术争端发起的源头，尤其是涉讼司法评估，可能仅仅因为没有二级地类的修正参数，便会拖延案件的审理，及至申请更换评估机构、申请技术裁决等。
早在2008年，沈阳基准地价便有各种用途的二级修正系数，对于估价人员具有极大的参考性和可操作性。
特殊工业用地评估报告
特殊工业用地评估报告特殊工业用地评估是对具备特殊功能和用途的工业用地进行评估分析，以确定其合理的价值范围和市场价格。
该评估过程主要涉及对土地的地理位置、土地规划用途、土地资源、环境状况、用地限制和市场需求等多个方面进行综合研究和评定。
特殊工业用地的评估过程包括以下几个方面。
首先，需对土地所在地的地理位置进行评估。
地理位置是评估工业用地价值的重要因素之一，该位置是否便利、交通是否便利、是否临近城市中心等都会对用地的价值有直接的影响。
第二，对土地的规划用途进行评估。
特殊工业用地的规划用途通常包括工业、科研、实验等特殊性质的用地。
评估师需要了解该用地的规划用途是否符合当地的规划要求，并评估该规划用途是否有较高的市场需求。
第三，对土地的资源情况进行评估。
特殊工业用地的资源情况包括土地面积、土地利用状况、地下水资源、气候条件等。
评估师需要详细了解土地的资源状况，并对资源的供需关系进行分析。
第四，对土地的环境状况进行评估。
特殊工业用地评估需要考虑环境因素对用地的影响。
评估师需要了解周边环境的状况，是否有工业污染、土壤污染等问题，以及是否有环境保护政策的限制。
第五，对土地的用地限制进行评估。
特殊工业用地评估需要考虑土地使用限制的因素。
评估师需要了解用地政策、法规以及用地审批流程，并将其纳入评估报告中进行综合评估。
第六，对市场需求进行评估。
评估师需要了解当地工业用地市场的供需状况，以及该特殊工业用地是否符合市场需求，从而确定其在市场上的竞争力和可行性。
综上所述，特殊工业用地评估需要综合考虑地理位置、规划用途、资源情况、环境状况、用地限制和市场需求等多个因素。
评估师需要进行相关数据的收集和分析，并根据市场实际情况进行判断和预测。
通过评估分析，可以确定该特殊工业用地的合理价值范围和市场价格，为相关投资决策提供依据。
城市特殊用地使用权价格评估方法的适用性研究
城市特殊用地使用权价格评估方法的适用性研究摘要：本文系统地研究城市特殊用地使用权价格的概念、特征、估价方法与技术路线。
本文以机场用地、教育用地、旅游用地、国有种植用地等为例，通过分类分析城市特殊类型用地使用权价格评估过程中的资料收集与整理、估价方法与技术路线,归纳为《城市特殊用地使用权价格估价方法匹配表》，为广大的估价师提供借鉴。
本文认为特殊用地可开发作收益性物业的，宜采用假设开发法；不可开发作收益性物业的，应以成本法为主，其他评估方法根据估价对象的具体情况有条件选用，作辅助性应用，对评估结果进行检验。
本文认为宗地用途转换是解决特殊用地评估难题的一种可行办法。
一特殊用地的概念与特征（一）特殊用地的概念根据住房和城乡建设部主编的《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），特殊用地包括H41军事用地、H42安保用地等有特殊用途的用地。
H41军事用地：专门用于军事目的的设施用地。
H42安保用地：监狱、拘留所、劳改场所和安全保卫设施等用地。
根据国家质检总局和国家标准委联合发布《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007），特殊用地包括军事设施用地、使领馆用地、监教场所用地、宗教用地、殡葬用地等有特殊用途的用地。
军事设施用地：指直接用于军事目的设施用地。
使领馆用地：指用于外国政府及国际组织驻华使领馆、办事处等的用地。
监教场所用地：指用于监狱、看守所、劳改场、劳教所、戒毒所等的建筑用地。
宗教用地：指专门用于宗教活动的庙宇、寺院、道观、教堂等宗教自用地。
殡葬用地：指陵园、墓地、殡葬场所用地。
就估价实务而言，土地估价中的“特殊用地”与现行土地分类体系中的“特殊用地”不尽相同。
本文中的特殊用地特指在土地估价中较之典型的商业、居住和工业三大类土地来说，数量和交易量相对较少，或具有某些特许经营权的土地，即它们是除去典型的商业、居住、工业等用地类型后，余下的非典型的、不具有代表性的各种城市国有土地的统称。
关于划拨土地的价值评估分析
关于划拨土地的价值评估分析一、引言土地是国家的重要资源，其价值评估对于土地的合理利用和管理具有重要意义。
本文旨在对划拨土地的价值进行评估分析，为相关决策提供参考依据。
二、背景介绍划拨土地是指政府将土地划归特定用途或特定对象使用的行为。
在进行土地划拨前，需要对土地的价值进行评估，以确保土地划拨的合理性和公平性。
三、价值评估方法1.市场比较法市场比较法是常用的土地价值评估方法之一。
通过对类似土地交易的市场数据进行比较分析，确定土地的市场价值。
该方法适用于市场交易活跃、数据完备的情况。
2.收益法收益法是基于土地所能产生的收益来评估其价值的方法。
通过估计土地的潜在收入，并综合考虑风险和市场情况，计算出土地的现值。
该方法适用于商业用地等能够产生明确收益的土地。
3.成本法成本法是基于土地开发所需成本来评估其价值的方法。
通过计算土地的开发成本、修复成本等，并考虑折旧和剩余价值，得出土地的价值。
该方法适用于尚未开发或需要重新开发的土地。
四、数据收集与分析1.市场数据收集土地交易市场的相关数据，包括土地面积、交易价格、交易时间等。
通过对这些数据进行分析，可以得出土地市场的价格水平和趋势。
2.土地属性数据收集土地的基本属性数据，包括土地面积、土地用途、地理位置等。
这些数据可以帮助确定土地的适用价值评估方法和参考标准。
3.土地开发成本数据根据土地用途，收集相关的开发成本数据，包括土地准备费用、建设费用、基础设施建设费用等。
这些数据可以用于成本法的价值评估。
4.收益数据对于商业用地等能够产生收益的土地，收集相关的收益数据，包括租金收入、销售收入等。
这些数据可以用于收益法的价值评估。
五、案例分析以某地划拨土地为例，进行价值评估分析。
1.市场比较法根据市场数据，找到与该土地相似的交易案例，计算出土地的市场价值。
假设该土地面积为1000平方米，与相似案例的平均交易价格为每平方米5000元，那么该土地的市场价值为500万。
2.收益法假设该土地用于商业开发，预计每年可产生租金收入100万，考虑风险和市场情况，使用折现率10%，计算出土地的现值为1000万。
特殊用途用地出让地价的评估思路探讨--以污水处理厂为例
评估技术规范》（以下简称“4号 文”）规定，出让地价评估，应至少 采用两种评估方法，包括收益还原
法、市场比较法、剩余法之一，以 及成本逼近法或公示地价系数修正 法，即我们常说的“三选一、二选 一” o作为污水处理厂用地评估 时，除了采用基准地价系数修正法 之外，还可以采用什么方法，在出 让评估时又该如何落实4号文中关于 评估方法选择的规定，笔者通过分 析污水处理厂用地的特点来确定评 估方法的选择。
一般
一般
一般
一般
基础设施用地，其各 方面都与工业用地更接近，其地价水 平也应与工业用地地价水平具有一定 的可比性。在评估时，按照4号文的 要求，可以选择成本逼近法或基准地 价系数修正法（已公布公共服务项目 用地基准地价的地区）满足“二选
一”的要求；“三选一”的要求可参 考工业用地评估方法的选择，采用市 场比较法进行评估，评估时可采用地 价水平相接近的工业用地成交案例作 为比较实例，根据当地实际情况选择 是否进行用途修正。
2016年12月，原国土资源部等八 部门联合印发《关于扩大国有土地有 偿使用范围的意见》（以下简称《意 见》），提出“对可以使用划拨土地 的能源、环境保护、保障性安居工 程、养老、教育、文化、体育及供 水、燃气供应、供热设施等项目，除 可按划拨方式供应土地外，鼓励以出 让、租赁方式供应土地，支持以作价 出资或者入股的方式提供土地”。 2017年起，各地逐渐制定、公布了公 共服务项目基准地价，这为污水处理 厂的评估多提供了一种方法。
由此可见，污水处理厂作为基础 设施行业，收益受政策约束，政府本 着保本微利的原则，也不允许这类行 业有暴利存在，从这个角度分析，经 营性基础设施项目与房地产开发类项 目差异也很大，基本接近工业项目。
不同估价目的的林地宗地地价评估方法参考
不同估价目的的林地宗地地价评估方法参考1林地承包经营价格评估林地承包经营价格是指在承包年期内林地承包经营权的价格。
林地承包经营价格评估还需考虑林地承包经营期限、有无其他经营或权利限制等方面因素。
林地承包经营价格评估方法宜采用收益还原法、市场比较法和基准地价修正法。
确定土地还原率还宜考虑待估林地权益状况和承包经营期限的影响。
2林地转让价格评估林地转让价格是指转让林地经营权或承包经营权的价格。
林地转让最高年限为林地的剩余承包年限。
转让林地的价格评估还需考虑原承包人投资改良林地土壤、建设林业设施等因素。
转让林地价格评估方法宜采用收益还原法、市场比较法和基准地价修正法。
3林地出租（转包）价格评估林地出租（转包）价格是指以出租、转包方式流转林地经营权的价格。
林地出租（转包）最高年限不得超过林地的剩余承包年限。
流转合同对受让方有土壤改良等投入要求的，可在费用中合理体现。
在评估林地经营权价格时，如果存在其他特殊约定，考虑其对土地权能、权益的影响，进行适当修正。
林地出租（转包）价格评估方法宜采用收益还原法、市场比较法。
若林地基准地价体系包含经营权基准地价的，可适用基准地价修正法。
运用收益还原法时，由于经营权受让方面临的市场不确定性较大，经营权的还原率宜略高于承包经营权的还原率。
4林地作价出资（入股）价格评估林地作价出资（入股）价格是以林地经营权作价出资或作价入股的股权价格。
林地作价出资（入股）最高年限为林地的剩余使用年限或承包年限。
当以经营权合法入股时，价格评估参考3,并在估价报告中分析出资风险。
5林地抵押价格评估林地抵押价格是指依法可以抵押的林地经营权的价格。
林地抵押价格评估设定的年限不得超过林地的剩余承包年限。
林地抵押价格评估明确地上附着物、定着物是否一并抵押。
林地抵押价格评估宜采用市场比较法、收益还原法和成本逼近法。
评估时宜充分考虑抵押物强制处置风险、流转合同限制、变现风险、市场变化等因素。
林地抵押价格评估体现谨慎原则，充分考虑承包合同或流转合同约定。
特殊用地价格的评估
• 综合资本化率的确定：
调查分析房地产资本化率：9%左右
商业经营的资本化率：15%--20%
根据评估对象情况进行调整修正(经 营能力、历史业绩及信誉、市场需求 及预期、改良物质量、竞争、交通容 量及可及性等)
确定最终综合资本化率：11%
一个国外案例 比较法：
“It was necessary to expand the comparable search chronologically as far back as April 1999 and geographically to areas outside the Ottawa area. ”.
(1)销售收入
根据该加油站的会计报表，XXXX 年其营业收入为31800350.0元(不含增 殖税)，考虑到XXXX年为该加油站 建成后营业的第一年，该加油站正常 营业后其收入会有所增长，故将其正 常运营的营业收入确定为32000000元 (不含增殖税)则有：销售收入 =32000000元
(2)销售成本
➢土地取得费 ➢土地开发费 ➢利润 ➢增值收益
四、市场比较法的应用要点
1.适用范围 2.应用要点
➢局部单元比较 ➢在“类似供需圈”内寻找案 例 ➢市场状态的判断
五、基准地价系数修正法的应用要点
1.适用范围 2.应用要点
➢明确基准地价内涵 ➢合理进行用途归类 ➢附加修正
第三部分 评估实务分析
一、加油站用地评估 二、学校用地评估 三、休闲旅游开发项目用地评估 四、墓地价值评估 五、温泉用地价值评估 六、道路用地价值评估(略） 七、荒地价值评估（略）
销售成本为加油站商品购入价款 (不含增殖税)，经测算该销售成本占 销售收入的75%，即 销售成本 =32000000*75%=24000000元
特殊用地评估难点解析
特殊用地评估难点解析作者：张欣欣来源：《中国房地产·综合版》2017年第04期一、特殊用地简介所谓特殊用地，就是非传统的住宅、商业、工业等单一用途或主要用途的占地项目。
即使传统的住宅房地产开发项目，也不可避免留有部分建筑物底层商业、裙楼商业及地下车库等收益性房产，实际变成综合性房地产。
更何况互联网浪潮之后，部分人员只需几台电脑、租间住户，即可变身成为创业团队，亦宅亦商。
至于工业与商业的混合体，则多在产业型城镇出现，如义乌小商品城、潍坊风筝之乡、白沟箱包城等地，均是“前店后厂”“家庭作坊式”企业，当地土地证书也多用“混合用地”来模糊界限。
根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），城乡用地共分为2大类、9中类、16小类，虽说涵盖了大多数城乡现存行业，但如创业产业园区、生态停车场、动漫产业园、供应设施用地等名称，均无法与传统的三大类（商业、住宅、工业）相匹配或者修正。
而之所以提及传统三大类，即是与各地的基准地价修正体系有关。
二、基准地价系数修正法涉及特殊用地的评估业务，一般估价人员第一反应，即是从本地基准地价及修正体系中寻找可参考的用途，能直接匹配最好，不能匹配，也想方设法寻找价值近似的理由加以说明，向预期的标准用途趋同。
但是各地基准地价报告，往往无法穷尽各种用途的修正因素或提炼出该类用途的地价标准。
这一方面是由政府招标和项目预算决定的，不可能大范围地进行调查并对各类用途的地价及影响因素面面俱到，但另一方面也是便于使用，毕竟将各种用途统一归类到“商住工”三大类，总比细分成十余种地价体系清晰明了。
但在实践中发现，往往涉及争议性土地价格时，特殊用地的测算与解释是审核报告的扣分项和技术争端发起的源头，尤其是涉讼司法评估，可能仅仅因为没有二级地类的修正参数，便会拖延案件的审理，及至申请更换评估机构、申请技术裁决等。
早在2008年，沈阳基准地价便有各种用途的二级修正系数，对于估价人员具有极大的参考性和可操作性。
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特定用地类型地价评估分析
一、特定用地类型的范围与特点
特定用地类型主要是指除商业用地、住宅用地、工业用地以外的其他需要进行地价评估的用地类型。
按照全国《土地分类》标准，特定用地类型属于建设用地的范畴。
（一）特定用地类型的范围
按照特定用地类型的性质、分布特征、土地的使用功能状况，特定用地类型大体上可以分成以下两类：
1．基础设施用地。
其范围包括：（1）给排水设施用地，如水源地、给排水管网用地等；（2）供电设施用地，如发电场、输电线路、变电站用地等；（3）供热供气设施用地，如锅炉房用地、天然气和煤气输送管网用地等；（4）电讯设施用地，如电信基站用地等；（5）消防设施用地，如消防站用地等；（6）环卫设施用地，如污水处理场、垃圾焚烧场用地等；（7）交通设施用地，如铁路用地、公路用地（包括高速公路、等级公路）、民用机场用地、港口码头用地、管道运输用地（如石油管道运输用地）、城市街巷用地（如城市道路、公共停车场、立交桥用地等）。
2．公共设施用地。
其范围包括：（1）机关团体用地，如国家机关、社会团体、广播电视台、新闻出版单位的办公用地；（2）教育用地，如大中小学校、幼儿园等各种教育机构直接用于教育的用地；（3）科研设计单位用地，如独立的科研院所、勘察规划设计单位用地；（4）文体用地，如提供公共服务的文化、体育设施用地；（5）医疗卫生用地，如医院、防疫站、急救中心、血站等用地；（6）慈善用地，如福利院、孤儿院、养老院等用地；（7）瞻仰景观休闲用地，如名胜
古迹、公园、市民广场、公用绿地等用地；（8）宗教设施用地，如教堂、寺院、道观用地；（9）墓葬地，如陵园、殡葬场、公共墓地等用地。
（二）特定用地类型的特点
1．分布零散，遍布城乡地区。
特定用地类型由于其功能的特定性，往往分布比较零散，遍布城市和农村地区，没有形成一定规模的用地功能分区。
2．用地形态多呈点、线状。
3．土地使用权类型多为划拨土地使用权。
4．土地市场狭小，土地出让、转让、出租、抵押等交易案例较少，评估方法上难以采用市场比较法。
5．有一定的土地收益，但现实土地收益发挥得不充分。
二、特定用地类型的地价影响因素
1．区域因素
（1）交通便捷度。
交通条件对特定用地类型地价的影响，一是对内的联系，包括特定用地类型周围区域内道路类型、宽度、路面状况、道路密度等；二是对外联系，包括特定用地类型周围道路系统同对外公路、过境公路联接状况，距火车站、港口以及其他交通枢纽的距离、可利用程度等。
（2）基础设施完善度。
基础设施完善度对特定用地类型地价的影响是指为特定用地类型服务的基础设施配置以及运行能力。
基础设施包括动力能源、供水能力及保证率、排水设施及能力等。
一般说，基础设施条件好，保证率高，特定用地类型的土地效益就易于得到充分发挥。
（3）共用设施完备度。
主要指为特定用地类型服务的公用设施完善程度，包括学校、幼儿园、医院、邮电所、公园、电影院、游乐场所的配置状况。
（4）环境质量优劣度。
环境质量优劣度主要指区域内的自然条件，包括地质状况、土地承压力、地形和洪水淹没威胁以及区域内水、大气、噪音污染程度等。
（5）城市规划限制。
城市规划对特定用地类型地价的影响主要包括建筑物的高度、密度、消防间距以及土地使用的发展前景等。
（6）其他因素。
影响特定用地类型地价的其他因素，主要指不在以上影响因素中，但因当地条件造成的能对特定用地类型土地价格产生重大影响的因素，如劳动力的市场供求状况、人文因素等。
2．个别因素
影响特定用地类型地价的个别因素还有宗地的形状、面积、宗地用途的限制、土地利用强度等。
三、基础设施用地地价评估
（一）主要参数和地价水平
1．主要参数
基础设施用地地价评估的主要参数，要考虑基础设施用地中不同种类具体基础设施用地的特点及土地收益水平，区分经营性基础设施用地和非经营性基础设施用地，分别考虑评估所应选用的参数。
有关投资利息率、利润率、土地增值收益率及土地还原利率的确定，应把握不同种类具体基础设施用地的投资风险、资金利润率及土地增值的客观差异。
一般地，基础设施用地地价评估中的土地增值收益率要比工业用地的土地增值收益率低5－10个百分点，土地还原利率要比工业用地的土地还原利率高1－2个百分点。
2．地价水平
基础设施用地的地价水平，总体上要与同等土地条件的工业用地的地价水平相当。
但基础设施用地中的交通设施用地，如铁路用地、公路用地（包括高速公路、等级公路）、民用机场用地、港口码头用地、城市街巷用地（如公共停车场用地等），其地价水平，要比同等土地条件的工业用地的地价水平略高。
（二）评估方法
基础设施用地的地价评估方法，一般可采用成本逼近法、收益还原法和基准地价系数修正法等方法估价。
当采用基准地价系数修正法时，基础设施用地的基准地价标准及其修正体系应当参照工业用地的基准地价标准及其修正体系。
当采用收益还原法时，以交通用地为例，年总收益的确定要按交通流量和收费标准计算年总收益。
为保证总收益的客观性，测算的交通流量应折算成标准流量，收费标准应取正常标准。
年总费用的确定应当包括建造成本折旧（固定资产折旧）、管理费用、维修费用、利息、应缴税费、固定资产纯收益及正常投资年利润等。
对于机场、码头用地由于其具有垄断性质，在收益还原法以外的评估方法运用中，应当考虑垄断地租修正。
四、公共建筑用地地价评估
（一）主要参数和地价水平
1．主要参数
公共建筑用地地价评估的主要参数，要考虑公共建筑用地中不同种类具体公共建筑用地的特点及土地收益水平，应把握不同种类具体公共建筑用地的投资风险、资金利润率及土地增值的客观差异。
一般地，公共建筑用地地价评估中的土地增值收益率要比住宅用地的土地增值收益率低3－5个百分点，土地还原利率。