特定用地类型地价评估分析

特定用地类型地价评估分析

一、特定用地类型的范围与特点

特定用地类型主要是指除商业用地、住宅用地、工业用地以外的其他需要进行地价评估的用地类型。按照全国《土地分类》标准，特定用地类型属于建设用地的范畴。

（一）特定用地类型的范围

按照特定用地类型的性质、分布特征、土地的使用功能状况，特定用地类型大体上可以分成以下两类：

1．基础设施用地。其范围包括：（1）给排水设施用地，如水源地、给排水管网用地等；（2）供电设施用地，如发电场、输电线路、变电站用地等；（3）供热供气设施用地，如锅炉房用地、天然气和煤气输送管网用地等；（4）电讯设施用地，如电信基站用地等；（5）消防设施用地，如消防站用地等；（6）环卫设施用地，如污水处理场、垃圾焚烧场用地等；（7）交通设施用地，如铁路用地、公路用地（包括高速公路、等级公路）、民用机场用地、港口码头用地、管道运输用地（如石油管道运输用地）、城市街巷用地（如城市道路、公共停车场、立交桥用地等）。

2．公共设施用地。其范围包括：（1）机关团体用地，如国家机关、社会团体、广播电视台、新闻出版单位的办公用地；（2）教育用地，如大中小学校、幼儿园等各种教育机构直接用于教育的用地；（3）科研设计单位用地，如独立的科研院所、勘察规划设计单位用地；（4）文体用地，如提供公共服务的文化、体育设施用地；（5）医疗卫生用地，如医院、防疫站、急救中心、血站等用地；（6）慈善用地，如福利院、孤儿院、养老院等用地；（7）瞻仰景观休闲用地，如名胜

古迹、公园、市民广场、公用绿地等用地；（8）宗教设施用地，如教堂、寺院、道观用地；（9）墓葬地，如陵园、殡葬场、公共墓地等用地。

（二）特定用地类型的特点

1．分布零散，遍布城乡地区。特定用地类型由于其功能的特定性，往往分布比较零散，遍布城市和农村地区，没有形成一定规模的用地功能分区。

2．用地形态多呈点、线状。

3．土地使用权类型多为划拨土地使用权。

4．土地市场狭小，土地出让、转让、出租、抵押等交易案例较少，评估方法上难以采用市场比较法。

5．有一定的土地收益，但现实土地收益发挥得不充分。

二、特定用地类型的地价影响因素

1．区域因素

（1）交通便捷度。交通条件对特定用地类型地价的影响，一是对内的联系，包括特定用地类型周围区域内道路类型、宽度、路面状况、道路密度等；二是对外联系，包括特定用地类型周围道路系统同对外公路、过境公路联接状况，距火车站、港口以及其他交通枢纽的距离、可利用程度等。

（2）基础设施完善度。基础设施完善度对特定用地类型地价的影响是指为特定用地类型服务的基础设施配置以及运行能力。基础设施包括动力能源、供水能力及保证率、排水设施及能力等。一般说，基础设施条件好，保证率高，特定用地类型的土地效益就易于得到充分发挥。

（3）共用设施完备度。主要指为特定用地类型服务的公用设施完善程度，包括学校、幼儿园、医院、邮电所、公园、电影院、游乐场所的配置状况。

（4）环境质量优劣度。环境质量优劣度主要指区域内的自然条件，包括地质状况、土地承压力、地形和洪水淹没威胁以及区域内水、大气、噪音污染程度等。

（5）城市规划限制。城市规划对特定用地类型地价的影响主要包括建筑物的高度、密度、消防间距以及土地使用的发展前景等。

（6）其他因素。影响特定用地类型地价的其他因素，主要指不在以上影响因素中，但因当地条件造成的能对特定用地类型土地价格产生重大影响的因素，如劳动力的市场供求状况、人文因素等。

2．个别因素

影响特定用地类型地价的个别因素还有宗地的形状、面积、宗地用途的限制、土地利用强度等。

三、基础设施用地地价评估

（一）主要参数和地价水平

1．主要参数

基础设施用地地价评估的主要参数，要考虑基础设施用地中不同种类具体基础设施用地的特点及土地收益水平，区分经营性基础设施用地和非经营性基础设施用地，分别考虑评估所应选用的参数。有关投资利息率、利润率、土地增值收益率及土地还原利率的确定，应把握不同种类具体基础设施用地的投资风险、资金利润率及土地增值的客观差异。一般地，基础设施用地地价评估中的土地增值收益率要比工业用地的土地增值收益率低5－10个百分点，土地还原利率要比工业用地的土地还原利率高1－2个百分点。

2．地价水平

基础设施用地的地价水平，总体上要与同等土地条件的工业用地的地价水平相当。但基础设施用地中的交通设施用地，如铁路用地、公路用地（包括高速公路、等级公路）、民用机场用地、港口码头用地、城市街巷用地（如公共停车场用地等），其地价水平，要比同等土地条件的工业用地的地价水平略高。

（二）评估方法

基础设施用地的地价评估方法，一般可采用成本逼近法、收益还原法和基准地价系数修正法等方法估价。

当采用基准地价系数修正法时，基础设施用地的基准地价标准及其修正体系应当参照工业用地的基准地价标准及其修正体系。

当采用收益还原法时，以交通用地为例，年总收益的确定要按交通流量和收费标准计算年总收益。为保证总收益的客观性，测算的交通流量应折算成标准流量，收费标准应取正常标准。年总费用的确定应当包括建造成本折旧（固定资产折旧）、管理费用、维修费用、利息、应缴税费、固定资产纯收益及正常投资年利润等。对于机场、码头用地由于其具有垄断性质，在收益还原法以外的评估方法运用中，应当考虑垄断地租修正。

四、公共建筑用地地价评估

（一）主要参数和地价水平

1．主要参数

公共建筑用地地价评估的主要参数，要考虑公共建筑用地中不同种类具体公共建筑用地的特点及土地收益水平，应把握不同种类具体公共建筑用地的投资风险、资金利润率及土地增值的客观差异。一般地，公共建筑用地地价评估中的土地增值收益率要比住宅用地的土地增值收益率低3－5个百分点，土地还原利率