旅游用地地价评估研究
旅游用地地价评估研究
旅游用地地价评估研究作者：王莉来源：《中国房地产业》 2016年第10期文/ 王莉上海市地质调查研究院上海 200000【摘要】随着旅游业的快速发展，旅游项目对土地的需求急剧增加。
为提高旅游用地的节约集约利用水平，三部委出台文件明确规定部分旅游用地须采取招拍挂方式出让，出让价格按旅游用地确定。
但当前对旅游用地的地价评估尚处于初步探索阶段，本文对出让旅游用地的界定，旅游用地价格影响因素，运用市场比较法、收益还原法、公示地价系数修正法评估旅游用地地价等进行探索研究，为评估旅游用地价格提供参考。
【关键词】旅游用地；地价；影响因素；评估随着居民对旅游需求的扩大，近些年我国旅游业快速发展，旅游项目对土地的需求急剧增加，为提高旅游业用地市场化配置和节约集约利用水平，国土资源部、住房和城乡建设部、国家旅游局出台《关于支持旅游业发展用地政策的意见》（国土资规〔2015〕10 号），意见明确提出“旅游相关建设项目用地中，用途混合且包括经营性用途的，应当采取招标拍卖挂牌方式供应，其中影视城、仿古城等人造景观用地按《城市用地分类与规划建设用地标准》的‘娱乐康体用地’办理规划手续，土地供应方式、价格、使用年限依法按旅游用地确定”。
但当前旅游用地的地价评估尚处于初步探索阶段，在估价行业尚未形成共识，有些地方一刀切按照工业用途评估，以致部分地块的地价偏低，造成国有资产流失；有些地方一刀切按照商业用途评估，以致部分地块的地价偏高，制约了当地旅游投资的积极性。
本研究通过分析旅游用地的地价影响因素，对评估旅游用地地价的不同方法进行研究。
1、旅游用地的界定1.1 学术界的旅游用地学术界对旅游用地的内涵从各个学科、角度有不同的界定（具体的如表1），概括来讲，学术界的旅游用地有狭义、广义之分[1]。
狭义的旅游用地是指景区内的土地；广义的旅游用地是指景点内及景点周边服务于旅游景点上、下游产业的相关所有用地，比如紧邻旅游景点的旅馆、餐饮、纪念品商店、疗养、交通设施、旅游加工、农家乐以及住宅等。
旅游资源调研与评估方法
旅游资源调研与评估方法随着人们旅游需求的不断增长，旅游资源的调研与评估成为了旅游业发展不可或缺的重要环节。
本文将介绍一些常用的旅游资源调研与评估方法，以帮助旅游从业者更好地了解和评估旅游资源的价值和潜力。
一、问卷调查法问卷调查法是旅游资源调研与评估中常用的方法之一。
通过设计问卷并向游客、当地居民以及旅行社等相关群体进行调查，可以获取到各种关于旅游资源的信息。
问卷可以包括对旅游景点的认知、满意度、消费行为等内容，同时也可以通过开放性问题了解被调查者对旅游资源的看法和建议。
通过对问卷结果的统计分析，可以得出对旅游资源的评估和改进建议。
二、观测法观测法是通过直接观察旅游资源来进行评估的方法之一。
观测法可以分为定性观测和定量观测。
定性观测主要是通过对旅游资源的审美特点、自然环境、服务质量等进行主观的观察和描述，通过专家评分或者群体讨论的方式得出评估结果。
定量观测则是通过对旅游资源相关数据的测量和统计，例如游客数量、游客满意度、收入等指标，来进行评估和比较分析。
三、案例研究法案例研究法是通过研究国内外类似旅游资源的案例，借鉴其成功经验和教训，从而对特定旅游资源进行评估和改进的方法。
通过对案例的深入研究，可以了解到不同旅游资源的运营模式、市场特点、管理经验等信息，为旅游资源评估提供参考和借鉴。
四、专家评价法专家评价法是通过邀请相关领域的专家对旅游资源进行评价和打分的方法。
专家可以根据自身的经验和专业知识，从不同的角度对旅游资源的质量、独特性、市场潜力等进行评估。
通过专家评价的结果，可以得出对旅游资源的综合评估和发展建议。
五、SWOT分析法SWOT分析法是一种常用的管理工具，也可以用于旅游资源的评估与规划。
SWOT分析将旅游资源的优势、劣势、机遇和威胁进行系统性的整理和分析，帮助旅游从业者了解旅游资源的内外部环境，并制定相应的发展策略。
在进行旅游资源调研与评估时，需要根据实际情况结合以上方法的优势和特点来选择合适的方法。
旅游目的地的旅游资源评估与开发潜力分析
旅游目的地的旅游资源评估与开发潜力分析随着旅游业的迅猛发展，越来越多的人选择旅游作为休闲和放松的方式。
因此，选择合适的旅游目的地成为了人们日常生活中的重要决策。
而如何评估一个旅游目的地的旅游资源，并发掘其潜力进行开发，就成为了旅游业界的关键问题。
本文将针对旅游目的地的旅游资源评估与开发潜力进行分析。
1. 旅游资源评估1.1 自然资源评估自然资源是一个旅游目的地不可或缺的组成部分。
自然风光、地理位置和气候条件等因素都会直接影响旅游的吸引力和可持续发展能力。
评估一个旅游目的地的自然资源包括对其地质和地貌特征的分析，研究其生态系统的保护状况以及对气候变化的适应能力。
1.2 历史文化资源评估历史文化资源是吸引游客的另一个重要方面。
一个丰富的历史文化资源可以为游客提供独特的体验和教育价值。
评估一个旅游目的地的历史文化资源需要研究其历史遗迹、文化传统和民俗风情等方面。
1.3 社会经济资源评估旅游业对当地社会经济发展有着直接影响。
评估一个旅游目的地的社会经济资源需要分析当地的基础设施、交通状况和服务质量等因素。
此外，还需考虑当地居民对旅游业的接受程度以及旅游业对当地就业的贡献。
2. 旅游资源开发潜力分析2.1 市场需求分析市场需求是旅游资源开发的重要依据。
通过分析目标市场的规模、消费习惯和旅游偏好等因素，可以进一步了解潜在的游客需求，从而确定旅游产品的特色和定位。
2.2 竞争分析任何一个旅游目的地都会面临激烈的竞争。
分析竞争对手的产品定位、服务质量和市场占有率等因素，可以帮助旅游目的地确定自身的竞争优势和差异化策略。
2.3 可持续发展分析可持续发展是旅游业长期发展的关键。
通过评估旅游目的地的环境保护措施、社会责任和经济效益等方面，可以判断其可持续发展的潜力和可行性。
3. 旅游资源评估与开发潜力分析的应用3.1 有针对性的开发规划通过对旅游目的地的资源评估和开发潜力分析，可以为该目的地提供有针对性的开发规划。
根据评估结果，制定相应的资源开发策略，提升旅游目的地的吸引力和竞争力。
分析关于自驾游营地建设的旅游用地问题
2014年10月下半月刊旅游管理研究近年来，随着自驾游营地的不断发展，旅游相关研究也不断深入。
旅游用地作为自驾游营地建设的载体，已成为重要的研究对象。
目前，对于旅游用地的概念尚无统一的说法，学术界对于旅游用地的定义主要定位于风景旅游区内的土地或旅游业土地。
朱德举（1996）认为旅游用地是风景旅游区内人们从事旅游活动的场所，是自然作用与人类活动之间进行物质循环、能量循环、信息传递的复杂系统，是最基本最广泛的具有旅游功能的各种因素的组合；毕宝德（2000）认为旅游用地就是旅游业用地，即在旅游地内为旅游者提供游览、观赏、知识、乐趣、度假、疗养、娱乐、休息、探险、猎奇、考察研究等活动的土地等等。
旅游用地的相关定义尚无一致的定论，更不用说其所面对的各式各样的问题，如营地利益相关者对其建设的态度问题研究、“保护”与“开发”的可持续发展的把握程度问题等。
自驾游营地要发展，应借鉴学者们对旅游用地的相关研究，结合营地建设的特殊情况，切实的解决阻碍其发展的主要问题。
一、文献研究旅游用地的如何开发，必然牵涉到多个方面的人、事、物问题。
土地的如何利用与当地旅游用地相关者息息相关，所以国外学者们重点从其态度方面来研究相关的问题，比如Wesley 和Fesenmaier（1987）以及Yalcln Kuvan 和Perran Akan（2005）都从当地居民所持态度的角度来探讨了旅游用地所面临的问题。
而土地资源是不可再生资源，因此旅游用地的可持续发展问题一直是学者们关注的热点。
这方面的研究往往主要集中在风景名胜区土地、国家森林公园土地、滑雪旅游用地和海滨型旅游用地等方面，例如Healy（1994）认为风景名胜景观用地的管理存在着一些问题，如容易过度使用，资源容易被破坏，通过产权制度保障风景景观用地中的可持续发展问题。
但是，对于中国人口多、用地少的基本国情，再加上露营地又是介于观光旅游和宾馆住宿之间的产物，是集观光、休闲、娱乐于一体的综合性的户外活动场所，所以面积通常也相对较大，一般在4-10公顷以上，供给与需求两者的差值问题，就让仅仅处于自驾游发展初期的中国学者开始注重研究如何权衡“保护”与“开发”。
乡村旅游资源评价研究报告
乡村旅游资源评价研究报告1. 引言乡村旅游作为一种新兴的旅游形式，旨在通过提供独特的自然和人文资源吸引游客，带动乡村经济发展。
然而，在开展乡村旅游项目之前，对乡村旅游资源进行全面评估和评价是至关重要的。
本报告旨在研究乡村旅游资源评价的方法和工具，以及评价结果对乡村旅游开发的指导作用。
2. 研究方法为了评价乡村旅游资源的质量和潜力，我们采取了以下研究方法：2.1 数据收集我们首先收集了相关乡村旅游资源的数据，包括自然资源、人文资源、交通便利度和旅游设施等方面的信息。
这些数据可以通过现场调查、问卷调查和网络搜索等方式获取。
2.2 评价指标制定基于收集到的数据，我们制定了一套评价指标体系，用于评价乡村旅游资源的各个方面。
这些评价指标包括自然景观、文化遗产、乡村风貌、交通便利度、旅游设施和服务等。
每个评价指标都根据重要程度进行了权重设置。
2.3 评价模型构建根据评价指标，我们构建了一个评价模型，将不同指标的评价结果综合计算，得到每个乡村旅游资源的综合评价结果。
评价模型可以是定量的或定性的，具体根据乡村特点和评价目的选择适当的模型。
2.4 数据分析和结果解释通过对收集到的数据进行分析和计算，我们得到了每个乡村旅游资源的评价结果。
同时，我们对结果进行解释和分析，指出每个资源的优点和不足之处，为乡村旅游开发提供指导意见。
3. 评价结果根据我们的研究方法，评价结果如下：3.1 自然景观评价经过评估，我们认为有两个乡村旅游资源拥有独特而美丽的自然景观，适合开展旅游活动。
这些资源分别是A村和B山。
A村位于山脚下，环境优美，有丰富的自然生态资源；B山则是一个高山景区，山上有植被茂盛的森林和瀑布。
这些自然景观将成为吸引游客的重要亮点。
3.2 文化遗产评价在考察乡村旅游资源的文化遗产方面，我们发现C镇和D村都有丰富的传统文化和历史遗迹。
C镇有一座古老的寺庙和传统的手工艺，吸引了很多文化爱好者。
D村则以其古老的民居和民俗活动而闻名，游客可以体验到传统的乡村生活。
城市特殊用地使用权价格评估方法的适用性研究
城市特殊用地使用权价格评估方法的适用性研究摘要：本文系统地研究城市特殊用地使用权价格的概念、特征、估价方法与技术路线。
本文以机场用地、教育用地、旅游用地、国有种植用地等为例，通过分类分析城市特殊类型用地使用权价格评估过程中的资料收集与整理、估价方法与技术路线,归纳为《城市特殊用地使用权价格估价方法匹配表》，为广大的估价师提供借鉴。
本文认为特殊用地可开发作收益性物业的，宜采用假设开发法；不可开发作收益性物业的，应以成本法为主，其他评估方法根据估价对象的具体情况有条件选用，作辅助性应用，对评估结果进行检验。
本文认为宗地用途转换是解决特殊用地评估难题的一种可行办法。
一特殊用地的概念与特征（一）特殊用地的概念根据住房和城乡建设部主编的《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），特殊用地包括H41军事用地、H42安保用地等有特殊用途的用地。
H41军事用地：专门用于军事目的的设施用地。
H42安保用地：监狱、拘留所、劳改场所和安全保卫设施等用地。
根据国家质检总局和国家标准委联合发布《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007），特殊用地包括军事设施用地、使领馆用地、监教场所用地、宗教用地、殡葬用地等有特殊用途的用地。
军事设施用地：指直接用于军事目的设施用地。
使领馆用地：指用于外国政府及国际组织驻华使领馆、办事处等的用地。
监教场所用地：指用于监狱、看守所、劳改场、劳教所、戒毒所等的建筑用地。
宗教用地：指专门用于宗教活动的庙宇、寺院、道观、教堂等宗教自用地。
殡葬用地：指陵园、墓地、殡葬场所用地。
就估价实务而言，土地估价中的“特殊用地”与现行土地分类体系中的“特殊用地”不尽相同。
本文中的特殊用地特指在土地估价中较之典型的商业、居住和工业三大类土地来说，数量和交易量相对较少，或具有某些特许经营权的土地，即它们是除去典型的商业、居住、工业等用地类型后，余下的非典型的、不具有代表性的各种城市国有土地的统称。
旅游资源的价值评估和价值分配方法
旅游资源的价值评估和价值分配方法随着旅游业的蓬勃发展，旅游资源的价值评估和价值分配成为了一个备受关注的话题。
旅游资源的价值评估是指对旅游资源进行综合评估，确定其在经济、社会和环境等方面的价值。
而价值分配则是指如何合理地分配旅游资源的价值，使得各方共享旅游资源带来的利益。
本文将探讨旅游资源的价值评估和价值分配方法，以期为旅游业的可持续发展提供一些思考。
一、旅游资源的价值评估方法1.经济价值评估经济价值评估是对旅游资源在经济方面的价值进行评估。
这包括对旅游资源的直接经济效益和间接经济效益进行评估。
直接经济效益主要包括旅游业的收入、就业和税收等；间接经济效益则包括对相关产业的拉动效应和对地方经济的促进作用等。
通过对旅游资源的经济价值评估，可以为旅游资源的开发和管理提供决策依据。
2.社会价值评估社会价值评估是对旅游资源在社会方面的价值进行评估。
这包括对旅游资源对社会文化的传承和促进作用、对社会公平和社会和谐的贡献等进行评估。
社会价值评估的目的是为了更好地了解旅游资源对社会的影响，从而为旅游资源的保护和利用提供参考。
3.环境价值评估环境价值评估是对旅游资源在环境方面的价值进行评估。
这包括对旅游资源对自然环境的保护和修复作用、对生态系统的影响等进行评估。
通过对旅游资源的环境价值评估，可以为旅游资源的可持续发展提供指导。
二、旅游资源的价值分配方法1.市场机制市场机制是一种常见的价值分配方法。
按照市场规律，旅游资源的价值将通过市场交易进行分配。
例如，旅游景区可以通过门票销售获得收入，从而实现资源的价值分配。
市场机制的优势在于能够根据市场需求和供求关系进行资源配置，但也存在着资源过度商业化和利益不均衡的问题。
2.政府调控政府调控是一种重要的价值分配方法。
政府可以通过政策引导和管理手段来实现旅游资源的价值分配。
例如，通过设立旅游资源税收、制定旅游资源开发和保护规划等方式来引导资源的合理利用。
政府调控的优势在于能够平衡各方利益，但也需要注意政府的权力滥用和决策不公平的问题。
洞穴旅游资源价值评估
洞穴旅游资源价值评估洞穴旅游资源是指由地下溶洞、洞穴系统、石灰岩洞穴等地质形态构成的自然旅游景区。
近年来，随着人们旅游需求的增加以及旅游业的蓬勃发展，洞穴旅游资源的开发与利用越来越受到人们的关注。
而洞穴旅游资源的价值评估，不仅可以直观地了解其经济价值，还可以为资源的科学开发、合理利用提供依据。
本文将对洞穴旅游资源的价值进行评估，探讨其在旅游业及地质科学领域所具有的重要意义。
一、洞穴旅游资源的自然价值洞穴旅游资源作为地质遗迹，自然价值不言而喻。
它们是地质学研究的重要对象，可以为地质学家提供大量的实际例证，对地壳构造、地貌发育、矿床成因等方面的研究起到重要作用。
洞穴内的地质构造、岩层组合、地质构造、形成机理等信息，可以帮助科学家了解地质历史和地质演变的过程，为进一步研究提供了宝贵的资料。
洞穴内的景观丰富多样，如钟乳石、石笋、石幔等，这些地质景观本身就是自然界的精华之一，具有很高的科研价值。
洞穴内部环境相对封闭，与外部环境隔离，形成了独特的生态系统。
这些生态系统对于研究生物多样性、生物适应性等方面具有极大的科学价值。
洞穴是一种较为特殊的生态环境，洞穴内温度稳定、湿度适宜，这种稳定的环境条件为一些特殊的生物，如蝙蝠、蛇类、节肢动物等提供了良好的生存环境，洞穴是研究生物多样性和生态过程的重要场所。
洞穴中的一些生物群体也形成了相对封闭的生态系统，如洞穴内的蝙蝠种群、洞穴内的生物共生系统等，这些都是生物学研究的重要课题。
洞穴旅游资源在历史、文化方面也具有一定的价值。
一些具有历史、文化价值的洞穴，如古代墓葬、千年古洞、宗教圣地等，具有很高的文化遗产价值，能够为古代文明、宗教信仰的研究提供实物依据。
洞穴内的一些岩画、岩雕、石刻等文化遗产，也能够为人类文化和艺术史的研究提供丰富的资料。
洞穴旅游资源具有丰富的文化内涵，也是人文旅游的重要景点。
随着旅游业的蓬勃发展，洞穴旅游资源的经济价值也越发显现。
洞穴景区的开发建设，不仅可以为当地带来丰厚的旅游收益，还能促进当地旅游产业的发展，带动当地经济的发展。
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旅游用地地价评估研究随着旅游业的快速发展，旅游项目对土地的需求急剧增加。
为提高旅游用地的节约集约利用水平，三部委出台文件明确规定部分旅游用地须采取招拍挂方式出让，出让价格按旅游用地确定。
但当前对旅游用地的地价评估尚处于初步探索阶段，本文对出让旅游用地的界定，旅游用地价格影响因素，运用市场比较法、收益还原法、公示地价系数修正法评估旅游用地地价等进行探索研究，为评估旅游用地价格提供参考。
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但当前旅游用地的地价评估尚处于初步探索阶段，在估价行业尚未形成共识，有些地方一刀切按照工业用途评估，以致部分地块的地价偏低，造成国有资产流失；有些地方一刀切按照商业用途评估，以致部分地块的地价偏高，制约了当地旅游投资的积极性。
本研究通过分析旅游用地的地价影响因素，对评估旅游用地地价的不同方法进行研究。
1、旅游用地的界定1.1学术界的旅游用地学术界对旅游用地的内涵从各个学科、角度有不同的界定（具体的如表1），概括来讲，学术界的旅游用地有狭义、广义之分[1]。
狭义的旅游用地是指景区内的土地；广义的旅游用地是指景点内及景点周边服务于旅游景点上、下游产业的相关所有用地，比如紧邻旅游景点的旅馆、餐饮、纪念品商店、疗养、交通设施、旅游加工、农家乐以及住宅等。
1.2国标分类体系中的旅游用地旅游用地作为一种特殊用地，其内涵界定在各项法规或相关文件中尚无确切提法，仅有相关或相近的名词术语，例如，2002年国土资源部研究制订的《全国土地分类（试行）》中最相关的为“瞻仰景观休闲用地”；2011年建设部修订的新版《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB 50137-2011）中最相关的为“娱乐用地”、“康體用地”及“公园绿地”；2007年中国土地勘测规划院和国土资源部地籍管理司起草的《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）中最相关的为“文体娱乐用地”、“公园与绿地”及“风景名胜设施用地”[2]。
概括来讲，旅游用地可以被划分至商业服务用地或公共服务用地这两种大类。
1.3本文研究的旅游用地广义的旅游用地虽然内涵更加丰富、分类更复杂，更能科学地反映土地资源的实质，但是景区外的相关旅游产品用地多以住宅、商业或其他用途供应出让，其地价内涵及评估方法、技术路径相对成熟，不属于本文研究的范围。
狭义的旅游用地以景点为依托，包括景点及景区内配套的旅游设施、服务设施等建设项目用地。
因此，本文分析的旅游用地指狭义的旅游用地。
从现有分类体系可以看出，旅游用地可以按照其商业性、盈利性分为两类，一类是经营性旅游用地，其特点是经营性、盈利性相对明显，消费较高，景观设施等多为人造，典型代表包括度假村、游乐场、影视城等；另一类是公益性旅游用地，其特点是公益性相对明显，适合广大群众的普通消费，风景等多为天然形成，或景观富涵历史、文化底蕴及教育意义，典型代表是森林公园、风景名胜、革命遗址等。
公益性旅游用地多符合划拨范围，本文重点对通过招拍挂出让的经营性旅游用地的出让地价评估进行研究。
2、旅游用地地价影响因素根据《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014），土地价格的影响因素包括一般因素、区域因素与个别因素。
2.1一般因素一般因素指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，主要包括影响城镇地价总体水平的社会经济状况、土地市场状况、金融政策等。
在一般因素方面，旅游用地与住宅用地、商业用地、办公用地等具有相似性，比如，对于商住办用地和旅游用地而言，社会发展情况平稳、经济环境健康、土地市场平稳有序发展、金融政策有利于房地产项目的开发建设等对地价有积极正面影响，而经济萧条落后、政治动荡不安、金融政策不支持等对地价都有负面减分作用。
2.2区域因素区域因素指影响城镇内部区域之间地价水平的因素，主要包括区域环境条件、交通条件、公共基础设施完善程度、区域规划等。
在区域因素方面，旅游用地与商住办用地等具有相似性，比如，对于商住办用地和旅游用地而言，区域自然环境优美、人文环境良好、交通便捷度较高或可达性高、公共基础设施齐全、区域规划有利于旅游项目的发展等对地价有积极正面影响，而位置偏僻、交通不发达、公共配套落后等对地价都有负面作用。
2.3个别因素个别因素指与宗地直接有关的、宗地自身的地价影响因素，主要包括土地面积、地块形状、地质条件、容积率等。
旅游用地与商住用地在个别因素方面存在一定差异性：一是土地面积方面，对于商住办用地而言宗地面积偏大时面积越大土地单价水平越低，但对于旅游用地，占地面积越大越有利于开发布局、游客承载量越大，对地价产生积极正面影响。
二是地质条件方面，地形地貌复杂加大了基础工程难度、不利于商住办用地的开发建设，但相反，复杂的地形地貌有利于景观的错落有致，并减少了基础工程量，对旅游用地影响积极正面[3]。
3、旅游用地估价方法地价评估方法主要有市场比较法、剩余法、收益还原法、成本逼近法及公示地价系数修正法。
根据各估价方法的特点及适用范围进行筛选，市场比较法、收益还原法及公示地价系数修正法适用于旅游用地地价评估[4]。
3.1市场比较法市场比较法是根据市场中替代原理，将估价对象与具有替代性的、且在估价期日近期市场上交易的类似宗地进行比较，并对案例的成交价格作适当修正，以此估算估价对象客观合理价格的方法。
运用市场比较法评估土地价格的公式为V=VB×A×B×D×E，其中：V为估价对象土地价格；VB为比较实例价格；A为估价对象情况指数/比较实例宗地情况指数；B为估价对象估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数；D为估价对象区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数；E为估价对象个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数。
首先，在同一供需圈选取近几年成交的相同或类似用途的土地案例，获取土地案例的基本信息，包括地块位置、地块面积、成交时间、规划用途、成交价格、交易方式等。
其次，将估价对象与案例进行比较，包括区域因素中的区位条件、交通条件、环境条件、周边配套设施、区域地质条件以及个别因素中的规划景观质量、游客承载量、景区内的停车场、餐饮、住宿、廁所等配比。
然后，建立比较因素的指数体系，如以估价对象的因素条件为基础，将比较实例相应因素条件与估价对象相比较，确定比较实例各因素的指数，在此基础上编制比较因素指数表。
最后，在各案例的比准价格基础上根据权重加权平均计算得到市场比较法的计算结果。
3.2收益还原法通过收益还原法评估旅游用地地价主要遵循了估价中的预期收益原则和贡献原则。
预期收益原则，即旅游用地能够在未来一定年期内持续产生有效收益；贡献原则，即旅游用地的收益由土地及其他生产要素共同作用的结果，包括配套设施房屋、大片的绿地及花卉植被等，而土地价格根据土地对不动产收益的贡献大小确定。
根据贡献原理土地年均纯收益a通过旅游景区内不动产年收益扣除地上建筑物年收益、绿地及花卉的年收益获得。
不动产年收益、建筑物年收益以及绿地花卉的年收益均根据收益还原法的演变公式，通过求取不动产、建筑物、绿地花卉的价格后配合对应的还原率求取而得。
不动产的价格通过报酬资本化法求取、建筑物价格及绿地花卉的价格分别通过成本法求取。
首先，根据报酬资本化法公式求取不动产在估价时点的收益价格。
V为不动产在估价时点的收益价格。
n为不动产收益期限，是从估价时点开始计算的预期未来可以获取收益的时间。
Ai为不动产未来各期的净运营收益，通常简称净收益，A1，A2，…An分別为相对于估价时点而言的未来第1期，第2期，…，第n期末的净收益。
其中，A1=收入-运营费用，收入包括以下几个方面：（1）门票收入，通过调查同类景点的客观门票价，乘以游客承载量进行估算；（2）餐饮等消费收入，参考相关统计年鉴中的人均消费或餐饮消费占门票收入比例等数据估算；（3）住宿及停车等收入，通过参考同类景点的住宿或停车单价乘以对应数量估算；（4）运营费用，按照行业运营费用占收入比例进行估算。
A2，A3…An在第一年收入的基础上按一定比例递增。
Yi为房地产未来各期的报酬率，也称为折现率。
其中，Y1，Y2，…Yn分別为相对于估价时点而言的未来第1期，第2期，…，第n期的报酬率。
其次，通过收益还原法的推演公式求得不动产年收益a总。
然后，求取建筑物年收益a建及绿地花卉的年收益a绿。
建筑物及绿地花卉的年收益通过将建筑物及绿地花卉的价格经收益还原法的演变公式计算而得，其中建筑物、绿地花卉的价格通过成本法求取，即建造类似建筑物所需的各项成本之和、种植绿地花卉所需的成本之和为建筑物、绿地花卉的价格。
最后，通过a=a总-a建-a绿求得土地年净收益，并经收益还原法的公式求得旅游用地土地价格。
3.3公示地价系数修正法经营性旅游用地属于娱乐康体用地，归属于商业服务用地大类，在具备完善的地价用途修正体系的情况下，可在参考商业用地地价修正体系的基础上进行修正，最后以商业修正价格乘以旅游用地的地价修正系数即为旅游用地地价。
虽然这一评估方法操作过程相对简单，但采用这种方法进行评估，在具体的修正因素及指数方面，难以体现影响旅游用地地价的个别因素区别于普通商业用地的特殊性，在估价结果方面的可靠性不如市场比较法及收益还原法。
根据目前各省市公布的用途修正体系，将旅游用地明确界定列出的较少，其中较为典型的为《北京市2014年基准地价更新成果》中的用途修正系数表，度假村参考商业0.9进行修正、影视基地参考商业的0.8进行修正。
参考文献：[1]张娟.旅游用地分类的探讨[J].资源与产业，2008，（01）：63-68.[2]曹玲燕.大都市基准地价土地用途细化分类研究——以上海市为例[J].上海国土资源，2013，（02）：37-40.[3]刘宗奎，于礼，李振波.旅游用地地价影响因素分析[J].经济视角（下），2009，（05）：17-19+55.[4]郝娜，牛彦斌，李子良，齐跃普.秦皇岛城市区旅游用地定级及地价评估[J].国土资源科技管理，2013，（01）：26-30.。