集体土地使用权地价评估技术指引
国有建设用地使用权出让地价评估技术规范样本
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国有建设用地使用权出让地价评估技术规范
前言
为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，依照《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国都市房地产管理法》、《中华人民共和国资产评估法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《合同出让国有土地使用权规定》等有关规定和土地估价国标、行业原则，制定本规范。
本规范由国土资源部提出并归口。
本规范起草单位：国土资源部土地运用管理司、中华人民共和国土地估价师与土地登记代理人协会。
本规范由国土资源部负责解释。
1合用范畴
在中华人民共和国境内出让国有建设用地使用权涉及地价评估，以及因调节土地使用条件、发生土地增值等状况需补缴地价款评估，合用本规范；国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权依法入市、国有农用地使用权出让等涉及地价评估，可参照本规范执行。
2引用原则
下列原则所包括条文，通过在本规范中引用而构成本规范条文。本规范颁布时，所示版本均为有效。使用本规范各方应使用下列各原则最新版本。
GB/T 18508-《城乡土地估价规程》
GB/T 18507-《城乡土地分等定级规程》
GB/T 21010-《土地运用现状分类》
GB/T 28406-《农用地估价规程》
TD/T 1052-《标定地价规程》
TD/T 1009-《都市地价动态监测技术规范》
3根据
（1）《中华人民共和国物权法》
（2）《中华人民共和国土地管理法》
（3）《中华人民共和国都市房地产管理法》
（4）《中华人民共和国资产评估法》 （5）《中华人民共和国城乡国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）
（6）《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）
（7）《合同出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）
（8）《节约集约运用土地规定》（国土资源部令第61号）
（9）《国务院关于加强国有土地资产管理告知》（国发〔〕15号）
采用成本法评估集体建设用地使用权
在以成本法评估上海市集体建设⽤地使⽤权时，通常采⽤以下公式：
集体建设⽤地使⽤权价值=⼟地取得费⽤+⼟地开发费⽤+利息+利润+⼟地增值收益
1、⼟地取得费⽤的构成与取值依据
⼟地取得费⽤⼀般由以下A、B、C或D、E、F五部分组成：
A ⼟地补偿费
⽂件标准：沪价房（1999）第316号、沪财综（1999）第49号B 青苗补偿费
⽂件标准：沪价房（1999）第316号、沪财综（1999）第49号C 耕地开垦费
⽂件标准：沪价商（2001）53号、沪财预（2001）122号
合并原“⼟地垦复基⾦”和“耕地有偿置换费”，征收标准2.5万元/亩（或37.5元/平⽅⽶）（2002年1⽉1⽇起执⾏）。
D 新菜地开发建设基⾦
⽂件标准：沪价商（2001）53号、沪财预（2001）122号
合并原“新菜地建设基⾦”和“耕地有偿置换费”，征收标准：占⽤耕地的，属市蔬菜保护区、蔬菜⾮保护区、蔬菜园艺场分
别为4.5、3.3、7.5万元/亩或67.5元/平⽅⽶、49.5元/平⽅⽶、112.5元/平⽅⽶；
占⽤⾮耕地的，属市蔬菜保护区、蔬菜⾮保护区、蔬菜园艺场分别为3、1.8、6万元/亩或45.0元/平⽅⽶、27.0元/平⽅
⽶、90.0元/平⽅⽶（2002年1⽉1⽇起执⾏）。
《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》
精品文章
《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》
附件
前言
为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国资产评估法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规定》等相关规定和土地估价国家标准、行业标准，制定本规范。
本规范由国土资源部提出并归口。
本规范起草单位。国土资源部土地利用管理司、中国土地估价师与土地登记代理人协会。
本规范由国土资源部负责解释。1适用范围
在中华人民共和国境内出让国有建设用地使用权涉及的地价评估，以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需补缴地价款的评估，适用本规范；国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权依法入市、国有农用地使用权出让等涉及的地价评估，可参照本规范执行。
2引用的标准
下列标准所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本规范的条文。本规范颁布时，所示版本均为有效。使用本规范的各方应使用下列各标准的最新版本。 精品文章
gb/t18508-202x《城镇土地估价规程》gb/t18507-202x《城镇土地分等定级规程》gb/t21010-202x《土地利用现状分类》gb/t28406-202x《农用地估价规程》td/t1052-202x《标定地价规程》
td/t1009-202x《城市地价动态监测技术规范》3依据
（1）《中华人民共和国物权法》（2）《中华人民共和国土地管理法》（3）《中华人民共和国城市房地产管理法》（4）《中华人民共和国资产评估法》
（5）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）
（6）《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）
（7）《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）
（8）《节约集约利用土地规定》（国土资源部令第61号）
集体建设用地基准地价评估体系构建
集体建设用地基准地价评估体系构建
集体建设用地基准地价评估体系的构建是为了更准确、更公正地确定集体建设用地的地价，保证土地资源合理利用和农民收益最大化。本文将从需求背景、体系构建原则、评估指标和评估方法等方面进行阐述，以期为相关研究和实践提供参考。
一、需求背景
集体建设用地是指农村集体经济组织按照国家法律和政策规定，将土地使用权授予其他组织或个人用于建设的土地。随着我国城镇化进程的加快，集体建设用地的规模和价值不断增长。当前存在着评估标准不统一、定价不科学、公平性和透明度不足等问题，给土地资源管理和农民权益保护带来一定的困扰，构建基准地价评估体系具有重要的现实意义。
1.科学性原则：评估体系的构建应有科学性的理论和方法支撑，充分考虑土地资源的自然属性、区位条件、经济潜力、市场需求等因素，保证评估结果科学准确。
2.公平性原则：评估体系的构建应公平公正，确保各类土地评估时基准地价的一致性，避免因评估结果不公平而引发各类纠纷或诉讼。
3.可操作性原则：评估体系的构建应具备一定的操作性，能够满足农民和政府等相关利益主体对集体建设用地基准地价的评估需求，并能够实际应用于评估实践中。
三、评估指标
在构建集体建设用地基准地价评估体系时，需要综合考虑土地的自然属性、区位条件、经济潜力和市场需求等因素，建立相应的评估指标体系。常用的评估指标包括：
1.土地规模指标：包括土地面积、土地坡度、土地形状等因素，用于评估土地的利用潜力和开发难度。
2.土地位置指标：包括土地所处的区域经济、社会、环境等条件，用于评估土地的区域发展潜力和市场需求。
四、评估方法
基于以上指标构建的集体建设用地基准地价评估体系，可以采用多种评估方法进行实施。常用的评估方法包括：
1.比较法：通过对比相似用地的交易价格或租金水平，推断目标用地的市场价值。
国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)
精品
可编辑 国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）
为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，根据《物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规定》等相关规定和土地估价的国家标准、行业标准，制定本规范。
本规范由国土资源部提出并归口。
本规范起草单位：国土资派部土地利用管理司、中国土地估价师协会。
本规范由国土资源部负责解释。
1适用范围
在中华人民共和国境内出让国有建设用地使用权涉及的地价评估，以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需缴补地价款的评估，适用本规范。国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权流转、国有农用地使用权出让、土地他项权利出让涉及的价格评估，可参照本规范执行。
2引用的标准
下列标准所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本规范的条文。本规范颁布时，所示版本均为有效。使用本规范的各方应使用下列各标准的最新版本。
GB/T 185O8一2001《城镇土地评估规程》
GB/T 18507一2001《城镇土地分等定级规程》
GB/T 210lO一2007《土地利用现状分类》
TD/T 10O9一2007《城市地价动态监测技术规范》
3依据
(1）《中华人民共和国物权法》
(2）《中华人民共和国土地管理法》
(3）《中华人民共和国城市房地产管理法》
(4）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）
(5）《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）
(6）《协议出让国有土地使用权规定》《国土资源部令第21号）
(7）《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）
(8）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）
(9）《国务院关于促进节约集约用地的通知》《国发〔2008〕3号）精品
【7A版】全面解读《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范【2018】4号文》
7A版优质实用文档
7A版优质实用文档 1 全面解读《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》
为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，20GG年4月8日，国土资源部制订并公布了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（以下简称“旧版《规范》”），文件有效期5年。在过去5年里，该文件有效规范了国有建设用地使用权出让地价评估以及补缴地价款的评估活动。
鉴于旧版《规范》将于今年4月8日失效，加之旧版《规范》在执行过程中遇到的诸多问题，2018年3月9日，国土资源部制定并印发了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（以下简称“新版《规范》”）。新版《规范》自2018年4月9日起施行，但并未明确文件的有效期。
本文就新旧两版《规范》的内容进行对比，以期为大家在该文件的理解和应用上提供帮助。
一、出台背景
在地价管理层面。为加强国有土地资产管理，优化土地资源配置，完善国有土地使用权出让制度，规范国有土地使用权出让程序，国土资源部相继发布了《协议出让国有土地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第21号）、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第39号）等一系列文件。这些文件明确了国有土地招标拍卖挂牌和协议出让的范围，规范了招标拍卖挂牌和协议出让的程序，确立了经营性土地招标拍卖挂牌出让制度，通过实行地价评估、出让底价集体决策和出让结果公开等制度，促进决策的民主化、科学化和规范化，保证土地市场的健康发展。
但是，国有土地出让过程中仍然存在着一些问题，其中主要是少数地方政府国有土地出让信息公开程度较低，操作行为和操作程序不够规范，存在诸如行政部门按已有文件确定底价或直接自定底价的情况。这不但有悖于制度的公平、公7A版优质实用文档
7A版优质实用文档 2 正性原则，而且也不利于国有土地出让制度的真正落实，不利于更大程度地发挥由市场配置土地资源的基础性作用。
在地价评估层面。在实际地价评估过程中，土地估价机构也面临由于相关评估规定不够具体，地价评估缺乏相关技术指引的难题；同时，存在评估地价时受到行政干预，以及市场不断出现新情况等问题。
《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》 2
《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》
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全面解读《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》
为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为， 2013 年 4 月 8 日，国
土资源部拟定并宣告了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范
（试行）》（以下简称“旧版《规范》”），文件有效期 5 年。在过
去 5 年里，该文件有效规范了国有建设用地使用权出让地价评估以及补缴地价款的评估活动。
鉴于旧版《规范》将于今年 4 月 8 日无效，加之旧版《规范》在执行过程中碰到的诸多问题， 2018 年 3 月 9 日，国土资源部拟定并印发了
《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》 （以下简称 “新版 《规
范》”）。新版《规范》自 2018 年 4 月 9 日起推行，但并未明确文件的有效期。
本文就新旧两版《规范》的内容进行比较，以期为大家在该文件的理
解和应用上供应帮助。
一、出台背景
在地价管理层面 。为加强国有土地财富管理， 优化土地资源配置，完满国有土地使用权出让制度，规范国有土地使用权出让程序，国土
资源部接踵宣告了《协议出让国有土地使用权规定》（中华人民共和
国国土资源部令第 21 号）、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权
规定》（中华人民共和国国土资源部令第 39 号）等一系列文件。这些文件明确了国有土地招标拍卖挂牌和协议出让的范围，规范了招标拍
卖挂牌和协议出让的程序， 确立了经营性土地招标拍卖挂牌出让制度，
. 《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》
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经过推行地价评估、出让底价集体决讲和出让结果公开等制度，促进决策的民主化、科学化和规范化，保证土地市场的健康发展。
但是，国有土地出让过程中依旧存在着一些问题，其中主若是少许地方政府国有土地出让信息公开程度较低，操作行为和操作程序不够规范，存在诸如行政部门按已有文件确立底价或直接自定底价的状况。这不仅有悖于制度的公正、公正性原则，而且也不利于国有土地出让制度的真实落实，不利于更大程度地发挥由市场配置土地资源的基础性作用。
【7A版】全面解读《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范【2018】4号文》 2
7A版优质实用文档
7A版优质实用文档 1 全面解读《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》
为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，20GG年4月8日，国土资源部制订并公布了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（以下简称“旧版《规范》”），文件有效期5年。在过去5年里，该文件有效规范了国有建设用地使用权出让地价评估以及补缴地价款的评估活动。
鉴于旧版《规范》将于今年4月8日失效，加之旧版《规范》在执行过程中遇到的诸多问题，2018年3月9日，国土资源部制定并印发了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（以下简称“新版《规范》”）。新版《规范》自2018年4月9日起施行，但并未明确文件的有效期。
本文就新旧两版《规范》的内容进行对比，以期为大家在该文件的理解和应用上提供帮助。
一、出台背景
在地价管理层面。为加强国有土地资产管理，优化土地资源配置，完善国有土地使用权出让制度，规范国有土地使用权出让程序，国土资源部相继发布了《协议出让国有土地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第21号）、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第39号）等一系列文件。这些文件明确了国有土地招标拍卖挂牌和协议出让的范围，规范了招标拍卖挂牌和协议出让的程序，确立了经营性土地招标拍卖挂牌出让制度，通过实行地价评估、出让底价集体决策和出让结果公开等制度，促进决策的民主化、科学化和规范化，保证土地市场的健康发展。
但是，国有土地出让过程中仍然存在着一些问题，其中主要是少数地方政府国有土地出让信息公开程度较低，操作行为和操作程序不够规范，存在诸如行政部门按已有文件确定底价或直接自定底价的情况。这不但有悖于制度的公平、公7A版优质实用文档
7A版优质实用文档 2 正性原则，而且也不利于国有土地出让制度的真正落实，不利于更大程度地发挥由市场配置土地资源的基础性作用。
在地价评估层面。在实际地价评估过程中，土地估价机构也面临由于相关评估规定不够具体，地价评估缺乏相关技术指引的难题；同时，存在评估地价时受到行政干预，以及市场不断出现新情况等问题。
集体经营性建设用地地价评估方法研究
85农村建设用地由宅基地、公共基础设施
用地以及经营性建设用地三个方面组
成，当前国家对农村建设用地的改革，
主要集中在对农村经营性建设用地的改革，通过
改革来实现集体经营性建设用地与国有建设用地
的“同等入市、同权同价”。伴随农村集体经营
性建设用地入市改革的深入推进，社会各界越来
越重视集体经营性建设用地地价评估方法。由于
在对集体经营性建设用地地价评估的过程中，会
受到价值构成、价值实现等多种因素的影响，所
以有必要对有关评估方法进行研究和分析，以此
来提高集体经营性建设用地价值评估的准确性。
一、集体经营性建设用地影响价值的因素
分析
（一）价值构成方面
从目前我国农村集体建设用地的用途来看，
主要是以工业用地为主，用于乡镇企业的生产和
经营。土地的价值构成具体表现为：土地本身以
及在这块土地上建筑物的拆迁补偿安置费和用于
乡镇企业生产和经营而产生的土地开发费，其中
土地开发费在农村建设用地的价值构成中所占的
比例很小。事实上，在很长的一段时间内，国有
建设用地的出租和转让价格远高于农村集体建设
用地，而造成这种现象的很大一部分原因是因为
国有建设用地具有较强的区位优势和产业集聚优势，另外一个更主要的原因是，国有建设用地
与农村建设用地尚未真正的“同等入市、同权同
价”。因此，在大多数时候，即便是差不多的条
件下，国有建设用地的价值也总是高于农村集体
经营性建设用地以及土地上建造的建筑的补偿安
置费。总而言之，基于价值构成的角度，制定合
理的补偿标准，不仅有利于对集体经营性建设用
地价值进行准确的评估，还有利于推动农村建设
用地入市改革的发展。
（二）价值实现方面
简单来说，集体经营性建设用地的价值主要
体现在增值上，也就是能否创造出额外的收入，
不过集体经营性建设用地自身不会产生额外的收
入，收益必须依赖于与之相关联的产业，通过与
相关产业的关联与互动，才能产生额外收入。换
句话说，集体经营性建设用地的价值与其创造额
外收入的能力有很大的关系，既取决于土地的基
本条件，又与这块土地的使用方式、生产经营等
国土资源部办公厅关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》的通知
国土资源部办公厅关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》的通知
文章属性
• 【制定机关】国土资源部(已撤销)
• 【公布日期】2013.04.08
• 【文 号】国土资厅发[2013]20号
• 【施行日期】2013.04.08
• 【效力等级】部门规范性文件
• 【时效性】失效
• 【主题分类】土地资源
正文
国土资源部办公厅
关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》的通知
国土资厅发〔2013〕20号
各省、自治区、直辖市国土资源主管部门，解放军土地管理局，新疆生产建设兵团国土资源局：
为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，部制订了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（见附件，以下简称“《规范》”），现予发布。请转发至辖区内各级国土资源主管部门、相关行业协会和土地估价中介机构，结合本地实际遵照执行。同时，为进一步完善国有土地出让底价确定程序，加强出让地价评估管理，促进土地市场平稳健康运行，现就有关问题通知如下：
一、要进一步健全国有建设用地使用权出让的定价程序，地价需经专业评估，底价应由集体决策。在国有建设用地使用权出让前，市、县国土资源主管部门应当组织对拟出让宗地的地价进行评估，为确定出让底价提供参考依据。委托给土地估价中介机构的，应采用公开方式。因改变土地使用条件、发生土地增值等情况，需要补缴地价款的，市、县国土资源主管部门在确定补缴金额之前，也应按照上述要求组织评估。
二、出让土地估价报告应由土地估价师完成，并且符合《城镇土地估价规程》和《规范》。市、县国土资源主管部门不应干预评估活动，由被委托方客观、独立、公正地出具土地估价报告。
三、出让土地估价报告，一律按照《关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知》（国土资厅发〔2012〕35号）要求，由报告出具方履行电子备案程序，取得电子备案号。报告出具方无法登录“土地估价报告备案系统”的，市、县国土资源主管部门应将单位名称、单位性质、土地估价师姓名和资格证书号等情况，经省级国土资源主管部门核实汇总后，报部土地利用管理司，按规定登录。