XX住宅产品规划建议
杭州项目住宅产品深化研究
一、房地产市场走势和需求变化特点
1.市场表现及其走势
随着政府宏观调控的不断加强，杭州房地产市场开始出现全面下滑。市场成交锐减，陷入低迷状态。从1-6月份统计看，纳入杭州房地产信息网的八大区域成交量不断下降，到6月份，成交套数仅为818套，日均成交套数不足28套。相比1月份2879套而言，简直就跌入冰点。杭州市场观望气氛日益浓厚，开发商业需求者信心全面下跌，多方市场调研表明，杭州市场开发商和需求者的市场信心均跌至12年以来的最低点，目前的市场行情不容乐观。
房地产市场衰退可以分为如下三个阶段：第一个阶段成交量急剧减少，价格小幅下跌；第二阶段成交量继续减少，幅度不大，但是价格急剧下跌；第三阶段成交量开始回升，价格低位徘徊，处于阴跌，市场逐步出清。从杭州目前的市场表现看，正处在第一个阶段，市场观望切分浓厚。
从价格看，杭州房价已经开始松动，价格出现一定下跌。6月份的成交均价为7440元/平米，与最高价月份3月份9226元/平米相比，下跌1786元/平米。
众多项目开始变相降价，如购房送车、实行98折甚至92折优惠等等。最近开盘的萧山佳境天城对购房者提供200-300元/平米的价格优惠。
2.需求变化特点
市场成交低迷，市场投机开始淡出市场。杭州楼市存在比较严重的市场投机，这一点毫无疑问。从杭州本地经济水平和收入水平而言，支撑9000多元的房价，简直难以想象。杭州城市收入房价比已经突破13：1的危险水平。经过4年的繁荣，杭州楼市的市场拐点已经逐渐显露，而今年政府政策的出台，就直接使这一拐点提前到来。
市场转向，需求结构中变化最大的就是投机客群的急速退场。伴随市场转向，市场“羊群心理”开始作用，自住需求客群跟随退场。从目前市场需求去客群看，主要分为如下几类：
（1）杭州本地自住人群。他们目前构成杭州主要需求人群，从目前在售多个项目购买对象看，目前的需求人群已经以自住需求人群为主。如今
年6月25日开盘的顺发·佳境天城，70%都是杭州本地自住客。
（2）开发商的忠实跟随客户。一些知名开发商在发展过程中，已经逐渐形成了自己一批比较忠实的市场客户群，这群人和开发上形成良好的关
系，他们非常愿意购买这些开发商的产品，即使市场出现一定的波动。
由于良好的关系，开发商对这群人一般多有额外的特别优惠，因此，
也促进他们的需求。
（3）外地入杭定居人群。这主要以浙江人为主，由于进城思想、子女读书、业务需要、长期投资等多种原因，富裕的浙江人纷纷来杭置业，处于
长期打算，而不是短期投机。
（4）少量投机者。虽然主要的投机者已经退出市场，但是仍然存在少量的投机者，在目前价格下跌的情况下，伺机购入，但是他们已经不是市
场的主体。
二、住宅产品走势研判
投资客户纷纷撤离，自住客户成为主体，杭州本地购买比重大幅增加。因此，面对这种变化的市场行情，本项目的住宅产品必须做出相应的调整。产品定位原则如下：
（1）自住导向的产品定位。
（2）品质之上，打造精品，构建扎实的价值基础
（3）分散市场风险，多元化定位。
（4）充分发挥地块特色，扬长避短。
根据上述原则，我们认为必须全力打造适合居住的杭州住宅社区新典范，仔细规划产品，
三、产品规划建议
（一）项目情况简介
1.现状介绍
本项目位于江干区新风路，西面为铁路，北面为机场路，南面直达天城路。邻杭州火车东站，地块为200*500长方状，地块呈东南、西北斜角分布。
从项目地现状和未来规划看，有如下几个方面的特点：
（1）紧邻铁路，噪音问题比较突出。因此，在产品规划中，必须重点考虑消除噪音的问题。
（2）西面隔绝，人流车流完全集中于新风路。必须很好解决小区入口问题，方便居民进出。
（3）新风路临街面和南面为商业区，住宅分布于西、北面和中央区域。
（4）地块长宽比例不是很协调，朝南面过于狭窄，不利于住宅的排布。这导致传统的板式排布格局很难实现。
（5）紧邻火车东站，未来流动人口聚集，环境复杂，这容易产生安全问题，而且整体环境会难以保证。
针对上述问题，需要采取相对应的规划措施，加以规避，树立自身独特的产品地位。
2.项目建筑指标
方案一：
占地面积：100000平方米
总建筑面积：250000平方米
容积率：2.5
限高：54米
住宅部分面积：180000平方米
酒店式公寓面积：18000平方米
商业部分面积：50000平方米
方案二：
占地面积：
总建筑面积：210000平方米
容积率：2.5
限高：54米
住宅部分面积：
酒店式公寓面积：
商业部分建筑面积：
（二）产品建议
1、整体规划布局建议
总体规划为开放式围合型花园社区，商住分离、人车分流、体验式园林景观、。充分体现杭州国际性旅游城市特色，建设全景观花园式社区，打造杭州东部高品质楼盘典范。
小户型产品设置在临近铁路沿线，朝向设置偏向东南，降低噪音干扰，大户型则位于西部分。
西面通过坡体、树木和隔音板降低火车噪音。
摆脱传统单调乏味的板式布局，开放式围合型组团、组团内景观园林，同时点缀以点式建筑。
开放式围合：
人车分流、阳光车库
花园式阳光车库：
车库
2、外立面建议
现代风格，融入江南民居元素，多阳台设计，大视角空间，增大通透空间。
空调隐藏设计（参照深圳万科东海岸项目），从而使建筑外立面更加纯粹、整洁。
3、景观和休闲配套建议
建筑、景观的有效融合，观赏性和实用性的完美兼顾。充分体现江南园林特色，通过绿化、亲水池、情景雕塑、亭子、景观喷泉、假山、木走廊等营造出园林化、花园式情景生活社区。
景观水池：
雕塑：
公共亭：
景观喷泉：
套等，增强社区温馨家庭氛围，使社区居民的生活更多的从室内引入室外，营造
崇州项目产品规划建议及推盘思路
崇州项目产品规划建议及推盘思路 一、崇州市场分析 （一）崇州概况 崇州市（原崇庆县）地处美丽富饶的川西平原，东距成都37公里，位于天府之国的腹心。全市面积1090平方公里，平坝区占总面积的52%，山区占总面积的43%，丘陵区占总面积的5%。总人口64.15万人。市辖25个乡镇。 崇州市历史悠久，古称蜀州，其建制历史长达2200年，公元316年设立县制，1994年撤县设市。崇州自古为繁荣富庶之地，有“蜀中之蜀”、“蜀门重镇”之称。崇州市政府所在地崇阳镇为四川省首批命名的历史文化名城。 1994年6月经国务院批准撤县设市，"崇庆县"之名自此成为历史。 崇州市有“天府粮仓”之美誉，是全国商品粮基地县、瘦肉型猪基地县、粮棉专贷大县和国家级农业综合开发区。崇州主产川芎、郁金，为全国川芎生产基地县。其怀远一带生产的乌梅远销日本等地。崇州枇杷茶宋代以来即进贡朝廷。称为“龙门贡茶”。其所产的黑香糯米被称为“黑米之王”，驰名中外。此外该市的竹编、藤编制品也远近闻名。 崇州市山、丘、坝、河兼有的地理条件，造就了众多的旅游风景，省级风景旅游区九龙沟、省级森林公园鸡冠山是其中的代表。崇州市悠久的历史形成了多彩的人文景观，罨画池、州文庙、陆游祠、光严禅院为川西不可多得的历史胜迹。 水系发达，市境内主要河流有3条：西河、黑石河和金马河。3条主要河流同市境内180多条大小支流相联结，在全市构成水道网，至新津县境内汇入岷江。 矿产资源丰富；森林植被树种繁多，全市森林覆盖率为42.1%；野生动物种类繁多,崇州市是全国十四个熊猫生态自然保护区之一。 交通便捷，作为历史文化名称城、中国优秀旅游城市的崇州市，距成都37公里。现有成温邛公路、成温邛高速公路等直通成都市，于2006年与光华大道
成都西部国际装饰石材城住宅项目建筑规划设计建议书
成都西部国际装饰石材城住宅项目建筑规划设 计建议书 集团标准化工作小组 [Q8QX9QT-X8QQB8Q8-NQ8QJ8-M8QMN]
西部国际装饰（石材）城住宅项目 建筑设计建议书 成都市创展作为置业顾问有限公司
一、项目基本信息 此项目因规划要求、功能要求、市场要求而进行规划及建筑设计。1、建筑规划要求 （1）后退城市道路红线距离：建筑一层外边缘到犀团道路牙边≥20米；（2）整体建筑布局规划按《成都市城市规划管理技术规定》； （3）建筑高度：犀团路沿线、临近石材市场≤100米，内部布控≤80米。（4）小区北入口尽量放在项目地块靠犀团路的一侧，以便控制商业整体性和节约用地，方便小区整体管理。 2、开发商对于面积、容积率的意见 （1）地上建筑面积：200000㎡左右 （地下设人防及停车库，地面设置停车楼） （2）容积率： （按住宅用地总土地面积计算） 3、周边项目情况及相关图片资料 详见现状图、实地察看。 地块周边伊萨贝拉项目现状项目临犀团路地块现状
第二章、规划控制条件 一、规划设计控制条件 二、市调消费者意向选择的物业总层 物业层数选择 24.67% 26.00% 单项来看，作为低公摊、通风、采光好的多层住宅（比重37%）得到消费者较大认可，消费者对这类产品的喜好程度偏高，但随着市场电梯公寓的增多，电梯类产品的抗性也正在减小，可接受的消费者占58%（小高层和高层之和，其中7-18层产品比重%）。 三、消费者意向面积：
购房面积选择 26.00% 在改善型需求占据主力的消费者中，选择80平米以上面积的消费者达到78%，其中，81—100平米的房屋最受青睐，需求度达到%，其次为100—120平米的需求，比重为26%。 四、消费者意向户型： 户型选择 21.33% 8.67% 与购房面积选择相对应，消费者对于户型的需求集中在二室二厅到三室二厅之间，占到总需求量的83%。
住宅产品设计方案产品篇
产品篇 因本项目的产品设计已基本完成，并且户型设计比较合理。我公司策划部仅对本项目的立面、物管、大堂及智能化等细节问题提出部分建议，仅供参考。 第一部分立面处理建议 1、现代精神：无论是外在还是建筑的精神内涵都体现了现代人的快节奏，高效率， 意气风发的生活实质。 2、时尚视界：使人们从看到的第一眼就认同了它与时尚的同步，与现代生活的融 洽。 虽然建筑物为单体点式建筑，在建筑形体上存在一定的弊端，但在色彩和材质的设 计同样可以用心体现出鲜明的设计个性， ◆底层采用深色系毛面板岩贴面：用材料的质感体现楼盘的沉稳。 ◆大型落地外挑凸窗或玻璃厅墙结合部分面砖外墙丰富外立面的变化，色彩用明 快的冷色调强化建筑的现代感 ◆窗台线脚和外分隔线条等细部处理上采用不同颜色的色带 ◆在楼顶的处理上采用上翘的飘顶或独特造型丰富现代建筑普遍存在的楼顶单 调的视觉感。
简洁明快的立面风格时尚、现代感十足
楼顶示意： 楼顶丰富的造型处理使楼盘顿时鲜明活跃了起来 第二部分细节处理建议 为营造出整个小区的生活艺术，在楼宇细节处理上要做到于无声处，使住户悄然感受整个生活的艺术化。本案地形特征决定了在园林设计上没有太多的可塑之处。因此，更多的细节就体现在了楼盘自身上。 一．艺术性的大堂 大堂是业主进入小区后第一直观接触的地方。因此大堂的营造要有一定的艺术性，雕塑、背景音乐等艺术元素的完美体现，在塑造艺术的同时还要融进生活化的元素。做到艺术生活化，生活艺术化。 二．艺术走廊 在每层入户走廊设置艺术字画、名人名言等具有浓厚艺术气息的装饰品。在提升整个楼盘艺术品位的同时，将“雅致”房产之所谓为雅致的开发理念展现给住户。 第三部分物业管理建议 本项目物业管理应注重以下几个方面： ◆树立超前物业管理服务理念，大胆外聘专业品牌物业管理公司。物业公司主要做到： 其一：负责制定和解释小区管理的有关规章制度；
住宅户型设计之分析和建议
住宅户型设计之分析和建议 户型设计的创新程度直接反映区域住宅产业发展水平。目前国内户型设计水平走在前列的城市有深圳、广州等地,主要特征是户型设计功能更丰富合理更人性化,面积区间更宽更合理,而广大地级以下城市的户型设计还处在粗放阶段,表现在面积浪费、功能单一、结构混乱等方面。颇为意外的是,作为地产价格高地的北京、上海,笔者抽样发现其户型设计差强人意,与xx等广大省会城市相比,优势很小。现在针对xx户型设计现状,做以下小评和建议。 一、xx户型设计之现状 1、主流取向: 崇拜“三大”户型:大面积、大客厅、大阳台 崇拜板式结构:一梯两户、南北通透 崇拜卧室大阳台:主卧室或者次卧室有大阳台(用于洗、晾衣服,笔者试住此户型后,深恶痛绝) 崇拜正南正北超向:卧室和阳台必须在户型南边向阳处 2、几个成因: xx冬冷夏热的气候原因,要求冬天晒太阳、夏天通风。 本土建筑设计自主创新能力直接制约了开发商创新能力和媒体鉴别能力。 消费群的传统居住理念和对户型优劣的甄别能力比较
低。 二、xx户型设计若干问题 面积浪费: 三房分大、中、小三房,大三房建筑面积在130以上,小三房在90以下。xx三房110以上居多,集中分布在130-140之间。大多抽样户型中的客厅在30平米以上。 功能单一: 超过130平米的三房属于舒适型三房,在功能方面要求更多,如门厅过渡空间、玄关、衣帽间、纯粹生活卫生阳台、储藏间、多功能空间等。而大多户型缺少玄关和过渡空间、缺少生活阳台、缺少娱乐活动空间。 私密性较差: 兵营式板式结构的最大问题是楼宇对视严重,卧室和对面阳台之间无视觉障碍。 卧室门正对客厅,洗手间正对大门或客厅,工人房无专用洗手间等问题比较严重。 人流动线不合理: 家庭行人流线混乱,公共流线和私人流线相交叉、家庭流线经过客厅。公共区域和相对私人区域界限不清晰。 问题户型1:客厅流线干扰大,生活阳台次卧中。(申奥美域) 动静干湿不分:
商业项目规划建议20110928
大武口项目规划建议 一、市场状况分析 1、大武口主要楼盘概览 大武口区坚持旧城和新城区两大板块统一整合、梯次整体“挥师南下”，建设大武口别具特色的南部新区。目前大武口房地产市场比较活跃，但相对来说市场处于上升的时期，老城区中可售房源不多，随着新城区规划的进一步深入，新城区将成为房地产开发的重点区域。大武口房地产市场在近几年才迅速发展，所以相对于银川来讲，一些专业的产品，如精装小公寓、专业写字楼等还没有在此地区大规模投入使用，尽管有地段较好的项目也捎带建设公寓及商务写字楼等，但都属于小打小闹型开发。例如市区中心项目创展大厦本来打算在2010年年底投入使用，但是因为招商招租等情况并不乐观，最后将其改为酒店运营。 2、市场分析小结 1）价格方面：据调研，大武口在建项目共有20多个，其中住宅开发仍是主流，而公寓、商务写字楼、商场等更多的则是作为住宅的配套产品面市。没有任何一家开发商单独运作其中的某一块产品。大武口市2011年9月份公寓无装修均价4000元/㎡左右，精装产品相对较少。产品规划理念和产品形式等逐渐呈现正规化、现代感的趋势；现各楼盘商业销售售价从5000元/㎡—到9000元/㎡不等，差距较大。影响因素主要有地段、环境和配套等，其中地段问题是形成各楼盘价格差异的最主要因素； 2）体量方面：近几年，大武口房地产由市中心向“东南沿海”方向发展。从建筑面积看，市中心的楼盘体量最小，接着则是开发区、沿星海湖一带依次向外延伸。市中心的楼盘总建筑面积大多在10万左右，开发区、星海湖一带总建筑面积大多在40万左右。专业产品还未形成，市场现供应量以近两年的货量居多；大部分房源于2010年到11年之间成交；公寓、住宅户型方面：住宅的主力户型为两室、三室，比例为30%∕70%左右。两室面积区间70—100㎡，套价25—35万（不含车库和储藏室）；三室面积区间100—150㎡，套价35—45万； 3）档次方面：也是由于大武口房地产处在一个发展中的起步阶段，而且以住宅开发为主流。所以在档次上基本不存在高低优劣之分，从装修程度及外立面等来看，恒大绿洲项目属于大武口首座精装修住宅产品，在消费者心中已经树立了高端的概念。还有一少部分相对优质的项目，其公寓也做了精装修，且消费者比较认可，加上开发商的推广，他们就认为其是高端项目。目前大武口主流在售项目，售楼中心包装较差，销售人员素质一般，操作水平
地产品定位及户型规划建议
万国花苑住宅小区1#地产品定位及户型规划建议 ——9月20日 目录 一、项目定位 1、项目评判 1.1渭南城市发展趋向 1.2目前渭南房地产发展状态及热点区域 1.3基地分析 1.4本项目SWOT分析 2、市场形象定位 2.1渭南房地产项目的总体特征 3、目标客户定位 3.1目标客户调查 3.2客户宏观类型 3.3微观市场调查 4、目标客户分析 4.1周边生活配套分析 4.2客户主要特征表现为 4.3本期产品数据 二．推广策略 1、策略概述 2、推广阶段 3、推广费用预算 三．广告企划 1、广告总精神 2、阶段广告执行计划 3、媒体计划 四．工作进度表 项目定位 一、项目评判 对于房地产而言，第一重要的是地段，第二重要的是地段，第三重要的还是地段。
———李嘉诚 1、渭南城市发展趋向：西进。 房地产的发展总是以城市的改造、扩建，重心偏移为发展契机，根据相关资料我们可以看出，陕西省渭南市城市发展的总趋势是城市重心一西部，这说明将渭南房地产发展的总趋向也将是城市的西部。 2、目前渭南房地产发展状态及热点区域： 渭南市按照房地产业的发展状况可大致区分为：中心区（包括朝阳大街、东风大街、乐天大街等三个部分）、开发区、老城区等三个区域。 中心区是城市经济文化中心，配套完配，交通便捷，是大多渭南人理想的居住地。渭南目前的大型房产项目业集中于此区域。 开发区正处于建设开发阶段，大片为开发绿地较多，其中一部分已被作为房地产用地征用，但目前尚无大规模开发建设。 老城区同城市中心地带被沋河分割成两个部分，随着城市的西移，老城区已越来越发偏远。 三大区域在渭南人心目中的排序：中心区≥开发区≥老城区 3、基地现状分析： 基地为2块不连接方形地块，1#地西临新盛路主干道，北临朝阳大街，面积35146㎡（包含新盛时代规划用地）。用地面积较大，可修建规模化住宅，沿街裙房可修建成片商业。据调查，周围娱乐设施较少，活动场地不足。可考虑部分体育用地规划，适应新时代体育健身越来越热门的需要。2#地不临主干道，面积7600㎡，北边为已建好6层居民楼，西边为家怡房地产开发项目，南边为良田乡政府住宅楼。地块被三面围合，用地空间受限制。只能修建底层住宅、大型市场、学校 3、本项目SWOT分析 a、优势：本案所处位置属于渭南中心区偏西地段，临主干道，交通方便，有较大的发展空间和群众基础，地段良好 b、劣势：项目前期规划所限，基地东面部分地块现已建6层板式住宅，西北角建成新盛时代，占据最好的商业位置，这使得区域内整体规划受到很大的局限性。 c、机会：城市中心向西发展正是迎合了西咸新区的发展趋势，住房的紧张和最大化的年轻人步入工作岗位，住房需求大量增加。在新的大环境下，新一轮的地产开发热潮即将来临，如何在这次机会中崭露头角，将渭南房地产品牌打出去，这将成为重中之重。 d、威胁：近几年来西咸新区的发展，是的更多大开发商进驻渭南，彼此的竞争必然少
上海住宅小区设计总说明范例
设计总说明 设计总说明： 一、设计依据 1、市闵行区计划委员会，闵计基审发246号《关于对梦景苑商品住宅项 目建议书的批复》。 2、市闵行区规划管理局，闵规（２００１）１０４２号，《关于核发乾泰 房地产新建梦景苑商品住宅工程建设用地规划许可证的通知》。 ３、市房屋土地测绘中心《梦景苑商品住宅房屋土地测绘技术报告书》。４、建设用地围地形图。 ５、市乾泰房地产提供的设计任务书。 ６、批准的《市梦景苑商品住宅》建筑设计方案。 二、基地概述及环境条件 梦景苑位于市闵行区梅陇镇慕村，北邻罗秀路，南侧为淀浦河绿化带，西至莲花路，地块位置区域优势明显、环境条件优越。 三、工程规模及设计围 梦景苑商品住宅组团用地1.9917公顷，总建筑面积4.6587万平方米，由六栋高层住宅，底层沿街商业店铺，社区活动中心，地下车库，半地下自行车库及配套公建组成。其设计容包括上述各栋的建筑、结构、给排水、暖通、煤气、电气、弱电及总图专业设计。 四、设计原则 １、符合国家和市指定的有关规、规定和标准。 ２、体现以人为本的人文思想、营造一个功能合理、环境优美、舒适安全的宜人人居环境，表达“人：诗意居住”的理念。 ３、引入“生态建筑”的设计手法，通过总体布局和建筑单体的技术处理，使组团建筑对自然界的、风、绿化等具备更强的亲切力，响应“绿色和环境”新潮流的呼唤。４、组团道路系统骨架清楚，顺畅通达，减少人车相互干扰，必须保证交通安全并满足消防救护要求；停车场地地面地下相结合。 ５、住宅设计要以满足居住生活行为为依据，做到明厅、明卧、明厨、明卫，套型具有灵活性、多样性和适应性，满足多层次的面积标准和性能标准。 建筑设计 一、设计依据 １、市城市规划管理技术规定。 ２、民用建筑设计通则。 ３、高层民用建筑设计防火规GB50045-95（2001年版） ４、建筑设计防火规GBJ16-87（2001年版） ５、汽车库设计防火规GBJ67-84。 ６、建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准DBJ08-7-96。 ７、住宅建筑设计标准DBJ08-20-94。 ８、甲方提供的１:500红线图及测量图。 二、总平面设计 １、总评面布局 总平面设计以中心绿化为轴心，环绕布置六栋高层住宅建筑，形成组团格局。将绿化用地、道路系统、建筑与建筑间距有机地构成生态系统；使、空气、绿化、建筑、和谐共生，并通过４、５、６号楼的开口与淀浦河绿化带形成了开阔的视觉通道，争取了更多的沿绿带建筑立面。 ２、道路与交通 （１）道路与交通组织 组团设二个出入口，主出入口设在沿罗秀路的１号、２号楼中间，
XX住宅产品规划建议
杭州项目住宅产品深化研究 一、房地产市场走势和需求变化特点 1.市场表现及其走势 随着政府宏观调控的不断加强，杭州房地产市场开始出现全面下滑。市场成交锐减，陷入低迷状态。从1-6月份统计看，纳入杭州房地产信息网的八大区域成交量不断下降，到6月份，成交套数仅为818套，日均成交套数不足28套。相比1月份2879套而言，简直就跌入冰点。杭州市场观望气氛日益浓厚，开发商业需求者信心全面下跌，多方市场调研表明，杭州市场开发商和需求者的市场信心均跌至12年以来的最低点，目前的市场行情不容乐观。 房地产市场衰退可以分为如下三个阶段：第一个阶段成交量急剧减少，价格小幅下跌；第二阶段成交量继续减少，幅度不大，但是价格急剧下跌；第三阶段成交量开始回升，价格低位徘徊，处于阴跌，市场逐步出清。从杭州目前的市场表现看，正处在第一个阶段，市场观望切分浓厚。 从价格看，杭州房价已经开始松动，价格出现一定下跌。6月份的成交均价为7440元/平米，与最高价月份3月份9226元/平米相比，下跌1786元/平米。 众多项目开始变相降价，如购房送车、实行98折甚至92折优惠等等。最近开盘的萧山佳境天城对购房者提供200-300元/平米的价格优惠。 2.需求变化特点
市场成交低迷，市场投机开始淡出市场。杭州楼市存在比较严重的市场投机，这一点毫无疑问。从杭州本地经济水平和收入水平而言，支撑9000多元的房价，简直难以想象。杭州城市收入房价比已经突破13：1的危险水平。经过4年的繁荣，杭州楼市的市场拐点已经逐渐显露，而今年政府政策的出台，就直接使这一拐点提前到来。 市场转向，需求结构中变化最大的就是投机客群的急速退场。伴随市场转向，市场“羊群心理”开始作用，自住需求客群跟随退场。从目前市场需求去客群看，主要分为如下几类： （1）杭州本地自住人群。他们目前构成杭州主要需求人群，从目前在售多个项目购买对象看，目前的需求人群已经以自住需求人群为主。如今 年6月25日开盘的顺发·佳境天城，70%都是杭州本地自住客。 （2）开发商的忠实跟随客户。一些知名开发商在发展过程中，已经逐渐形成了自己一批比较忠实的市场客户群，这群人和开发上形成良好的关 系，他们非常愿意购买这些开发商的产品，即使市场出现一定的波动。 由于良好的关系，开发商对这群人一般多有额外的特别优惠，因此， 也促进他们的需求。 （3）外地入杭定居人群。这主要以浙江人为主，由于进城思想、子女读书、业务需要、长期投资等多种原因，富裕的浙江人纷纷来杭置业，处于 长期打算，而不是短期投机。 （4）少量投机者。虽然主要的投机者已经退出市场，但是仍然存在少量的投机者，在目前价格下跌的情况下，伺机购入，但是他们已经不是市 场的主体。