不动产评估_收益法
房地产评估收益法
r1 rt 1 rt 1
第三十页，编辑于星期五：八点 三十九分。
例题
某宗房地产收益年限40年，判定其未来净收益每年不变，通过 预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元， 还原利率为10％。试求该宗房地产的收益价格。
1
9%
1
1
9%36
229.21万元
V=V1+V2=375.69+229.21=604.90（万元）
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净收益流量的类型
1、每年基本上固定不变； 2、每年基本上按某个固定的数额递增或递减； 3、每年基本上按某个固定的比率递增或递减； 4、其他有规则的变动情况。
(2)资本化率不等于零为r； (3)收益年限有限为n，且，n≤a／b。
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⑦净收益按一定比例递增的公式
a.收益年限无限年的公式
式中g——净收益逐年递增的比率。 此公式的假设前提是：
(1)净收益按一定比例递增； (2)资本化率r大于净收益逐年递增的比率g；
(3)收益年限n为无限年。
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（二）不同类型房地产的净收益求取
1、出租型房地产净收益的求取
净收益=租赁收入－维修费－管理费－保险费－房地产税－租赁代理费－……
2、直接经营型房地产净收益的求取
（1）商业
净收益＝商品销售收入－商品销售成本－ …… －商业利润
（2）工业
净收益＝销售收入－生产成本－ …… －生产利润
该公式在实际估价中难以操作，除非收益年限短
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②收益年限无限年其他因素不变的公式
房地产评估 收益法
欢迎大家来到环球职业教育在线，下面由我给各位讲授《房地产估价理论与方法》2007年房地产估价师考前辅导精讲课程。
第16讲收益法(2)第三节净收益一、净收益测算的基本原理收益性房地产获得收益的方式，主要有两种：(1)出租；(2)营业。
因此，净收益测算的途径也可以分为两种：(1)基于租赁收入来测算净收益，它适用于可租赁的房地产。
例如：住宅、公寓、写字楼、商铺、标准厂房、仓库等；(2)基于营业收入来测算净收益，它适用于有经营行为的房地产。
例如，旅馆、影剧院、娱乐场所，加油站、餐馆等。
当然有些房地产既可以租赁又可能存在经营行为，但无论如何分类，只要能够测算净收益就行。
(一)、基于租赁收入的测算净收益基于租赁收入的测算净收益公式为：净收益＝潜在毛收入－空置等造成的收入损失－运营费用＝有效毛收入－运营费用其中：净运营收益：是由有效毛收人扣除运营费用后得到归因于房地产的收益。
潜在毛收入：是房地产在充分利用、无空置状况下所能获得的归因于房地产的收入。
写字楼等出租型房地产的潜在毛收入，一般是潜在毛租金收入加其他收入。
潜在毛租金收入=全部可出租面积×最可能的租金水平其他收入=租赁人保证金或者押金的利息收入+其他营业外收入收租损失：是出租的面积因拖欠租金，包括延迟支付租金/少付租金或者不付租金所造成的损失。
有效毛收入：是从潜在毛收入扣除空置和收租损失以后得到的归因于房地产的收入。
运营费用：是维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用。
运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，如不包含房地产抵押贷款偿还额、房地产折旧费额、房地产改扩建费用和所得税。
具体的原因见教材P285页。
运营费用率：是运营费用与有效毛收入之比，用OER表示。
其作用是：有些类型的房地产，其运营费用率有一个相对固定的范围，估价人员可在当地市场上找出其运营费用率，为在估算运营费用或净收益时使用。
净收益占有效毛收入的比率，称为净收益率，是运营费用率的补集，即：净收益率=1-运营费用率(二)、基于营业收入的测算净收益当业主自行经营时，该收益性房地产的净收益按营业收入来测算。
谈房地产评估收益法
谈房地产评估收益法房地产行业已经成为我国经济发展的重要支柱产业，当前房地产出售、转让、投资、抵押等业务十分频繁，这些都需要确定房地产的价值。
收益法是房地产估价中常用的方法之一，其主要运用于有收益的房地产的价值评估，房地产的收益性体现在两个方面：一是现实存在的有收益性的房地产，例如正在经营的商店、宾馆，已出租的房屋等；二是存在有潜在性收益的房地产，例如一块将产生预期收益的空地，新建的还未出租或经营的房地产，这些都属于没有现实收益，但有潜在收益的房地产。
由于收益法中三个关键指标收益年限、预期收益、还原利率的确定易受主观因素的影响，本文试从收益法的基本原理出发，分析如何选取确定这三个指标，使评估结果更为客观、准确。
一、收益法的基本原理收益法的理论依据为效用价值论，认为房地产的价值在于该房地产未来所带来的收益。
收益法本着收益还原的思路对房地产进行评估，即把房地产未来预计收益还原为基准日的资本额或投资额。
具体评估办法是通过估算被评估房地产在未来的预期收益，并采用恰当的折现率或资本化率折现成基准日的现值，然后累加求和，得出房地产评估值。
假设评估基准日为年初，则它的公式为：P=a1/（1+r1）+a2/（1+r1）（1+r2）+a3/（1+r1）（1+r2）（1+r3）+…+an/（1+r1）（1+r2）（1+r3）…（1+rn）式中：P为房地产价格；ai为房地产在未来的第i年的净收益；ri为房地产在未来i年的还原利率；n为房地产的有效收益年限。
从上面的公式可以看到：房地产的价格和其收益年限、预期的净收益、还原利率密切相关。
同时可见，房地产不但每年净收益an经常变化，还原利率也不是一个常量。
所以，上述公式只有理论分析上的意义，实际估价中无法操作。
因此，在评估实务中对净收益的确定常会依据具体情况做出一定的假设形成较为简化的数值。
《房地产估价规范》中将还原利率调整为一个恒值，简化其测算。
二、收益年限的确定收益年限是估价对象自估价时点至未来可以获得收益的时间。
房地产估价师-收益法公式汇总
一、等差数列通项公式:求和公式:前n项和公式：二、等比数列通项公式:前n项和公式：三、报酬资本化法最一般的公式四、净收益每年不变的公式【例】某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5％。
试计算该宗房地产的收益价格。
【例】已知某宗收益性房地产30年土地使用权、报酬率为10%的价格为3000元/㎡，试求该宗房地产50年土地使用权、报酬率为8%的价格。
五、净收益按一定数额递增的公式【例】预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万七、净收益按一定比率递增的公式收益期限为48年，该类房地产的报酬率为10％。
试计算该宗房地产的收益价格。
【例】预计某宗房地产未来第一年的净收益为200万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2％，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为10％。
试计算该宗房地产的收益价格。
八、净收益按一定比率递减的公式【例】预计某宗房地产未来第一年的净收益为240万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上递减2％，2、在有效毛收入始终大于运营费用的前提下，收益期限为无限年的计算公式为：【例】预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为16万元，运营费用第一年为8万元，此后每年会十、净收益在前后两段变化规律不同的公式【例】某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10％。
试计算该宗房地产的收益价格。
【例】通过预测得到某宗房地产未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到无穷远每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10％。
试计算该宗房地产的收益价格。
浅析房地产估价中的收益法
浅析房地产估价中的收益法摘要：收益法是一种常用的估价方法，如何合理正确地使用收益法，关系到估价结果的准确性.本文就收益法的应用及存在问题作了简要分析，并接合估价实务提出了相应解决方案。
关键词：房地产估价收益法一、收益法概述（一）收益法的含义收益法又称收益还原法、收益资本化法，是预测估价对象的未来收益,然后通过资本化率或者乘以适当的收益乘数折现到估价时点来求取估价对象价值的方法。
这里的资本化率是指将房地产的未来预期净收益折算成现值的比率,也称报酬率、折现率、还原利率。
收益乘数是指未来预期净收益与资产价格的比例关系，通俗来讲就是价格的收益系数。
在我们日常估价实务中，主要运用报酬资本化法来求取估价对象的价值。
报酬资本化法，即房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和,具体是预测估价对象未来各期的净收益，采用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法.收益法的理论依据是预期原理,房地产价值基于市场未来所能带来的收益。
如同一笔资金存于银行，银行按期支付利息,在未来一定期限内，本金与利息之和即为该笔资金的时间价值.如果将收益性房地产出租，在未来一定期限内，每年均可按约定获得一定数量的租金收益，若干年后的总收益现值等同于出售同类型物业的价格，可理解总收益现值即为房地产目前的价格。
用等式可表述为:房地产价格＝房地产净收益/收益率（二）报酬资本化法的公式在实际估价中,一般假定报酬率长期维持不变,简化公式为：其中:V：房地产在估价时点的收益价格；A：房地产的未来净收益，假设净收益发生在期末；Y：房地产的报酬率，Y不等于0；n:房地产的收益期限，n为有限年。
如果房地产每年净收益相同，公式可简化为：在实际估价中,我们还可能遇到未来收益每年变化一次或隔几年变化一次的情况，还有的物业在出租若干年后变卖折现的情况等，但基本原理是一样的，都要将收益或变卖价值折为现值再求和。
（三）收益法应用的范围收益法适用于有收益性的房地产的评估,如商场、酒店、办公楼、公寓、旅馆等，也可用于出租型都市工业园价值评估。
房地产评估的收益法
房地产评估的收益法房地产评估的收益法一、简介房地产评估是指对房地产的价值进行评估。
估价方法主要有：比较法、收益法和成本法。
收益法是一种比较常见的方法，它以产权人所获得的收益作为房地产价值的核心要素。
二、收益法的原理收益法的核心原理是根据产权人所获得的未来经济收益来计算该房地产的价值。
三、收益法的计算步骤1. 预测未来经济收益：收益法的前提是产权人能够持续获得经济收益。
因此，需要对未来的收益进行预测。
这个预测过程需要基于当前市场的情况，包括租金、房屋价格等。
2. 确定弊益期：弊益期是指能够持续获得经济收益的时间期限。
在估算弊益期的时候，需要考虑到当前市场的情况，以及可能的未来情况。
3. 计算盈利能力：盈利能力是指投资所能获得的全部收益与全部成本的比率。
其计算公式为：盈利能力 = 净收益 / 资产现值4. 计算资产现值：资产现值是指未来一段时间内所有收益的现值之和。
它包括分期收益和非分期收益。
5. 计算房地产价值：房地产价值 = 资产现值 + 不动产附属设施的市场价值四、实际执行中可能遇到的艰难及解决办法1. 无法确定预测结果：在收益法中，预测未来经济收益是非常关键的一步。
如果预测错误，将会影响到整个估价的结果。
此时，需要进行足够的市场调查和分析。
2. 无法确定弊益期：弊益期是估价中的一个重要参数，但是它的确定往往会受到不同的因素影响。
为此，在估价时，需要结合历史数据和当前市场情况进行判断。
3. 计算难度较大：对于一些大规模、复杂的项目，收益法的计算难度会较大。
此时，需要使用专业的评估软件或者寻求专业人员的匡助。
五、本文所涉及附件无六、本文所涉及的法律名词及注释无。
简述收益法评估机房地产的思路及相关公式》
首先：要确定收益额（不一定是按评估对象目前的使用状况而得到的收益，应该遵守最有效益原则，客观得到的收益）。
其次：要确定费用（同上）
净收益额=收益额-费用
如果收益期限为永续额且净收益额不变的话：评估价值=净收益额/资本化率
收益期限有限且收益额不变的话：评估价值=净收益额/资本化率*（1-1/（1+资本化率）的N次方）
N代表收益期限
根据收益额和收益期限的不同，公式也就不同，在这我就不一一列举了。
总而言之：收益法，最重要的就是收益额和资本化率的确定。
（资本化率=无风险报酬率+风险报酬率，无风险报酬率一般取银行存款利率或者国库券利率，风险报酬率根据行业的不同而不同，风险越大的系数越大）
1、分为详细预测期和永续预测期；
2、对于详细预测期，预测每年利润表的收入、成本、利润，然后预测资产负债表，最后计算每年的实体现金流，即公司自由现金流；
3、对于永续预测期，一般仅考虑合理的增长率，比如宏观经济增长率，假设进入可持续增长状态，即经营效率不变、财务政策不变，计算每期的实体现金流；
4、将详细预测期和永续预测期的实体现金流折现，就是实体价值；
5、股权价值=实体价值-债务价值（等于基期的账面），就是你要的资产评估收益法评估值了。
房地产估价第五章 收益法
二、收益法的计算公式
收益法
基本原理 计算公式 净收益 资本化率 派生方法 运用举例
收益会不 会减为零
（九）净收益按一定比率递减的公式
无
式中：g—净收益逐年递减的比率
A
假设前提是：
限 v
（1）净收益按等比级数递减；
年
(r g ) （2）资本化率r大于零； （3）收益年限为无限年。
【例5-10】某宗房地产预计未来第一年的净收益为20万元，
收益法
基本原理 计算公式 净收益 资本化率 派生方法 运用举例
二、收益法的计算公式
（五）预知未来若干年的转净售收价益格及-销若干年
后的价格的公式
售税费=Vt
t
V
i1
Ai (1r)i
(1Vtr)t
Vt 未来t年 第房地产的价格 或（ 转残 售值 价
（1）已知房地产在未来第t年末的价格为Vt ； （2）房地产在未来前t年（含第t年）的净收益有变化且已知； （3）期间收益和期末转售收益具有相同的报酬率r。
【例5-4】某宗房地产现行的市场价格为2000元/m2，年 净收益为200元/m2，资本化率为10%。现获知该地区将 兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投 入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁 华程度，在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为 5000元/m2。据此预计新火车站建成后，该地区该类房地 产的价格价格达到5000元/m2。试求获知兴建火车站后该 宗房地产的价值。
V＝
A b r r2
111rn
b n
r 1rn
82%08% 22 1181%3082%138% 030 432.0万 7 元
收益法
房地产估价 收益法原理公式
房地产估价收益法原理公式房地产估价中的收益法是一种常用的评估方法，它基于未来收益的预期来确定房地产的价值。
咱们先来说说收益法的原理。
想象一下，你有一套房子，你可以把它租出去，每个月能收到租金。
这租金就是房子给你带来的收益。
那怎么通过这些收益来算出房子值多少钱呢？这就用到了收益法。
收益法的核心原理就是把未来预期的收益，通过一定的方法折算成现在的价值。
简单来说，就是考虑到货币有时间价值，未来的钱没有现在的钱值钱，所以要把未来的收益“打折”算到现在。
咱们来看看收益法的公式。
收益法的基本公式是：V = A / r × [1 - 1/ (1 + r)ⁿ] 。
这里的 V 代表房地产的价值，A 是房地产每年的净收益，r 是折现率，n 是收益年限。
比如说，有一套房子，每年能稳定收租金 5 万块，折现率假设是8%，预计能收租 20 年。
那这套房子的价值大概就是：5 万 / 8% × [1 -1 / (1 + 8%)²⁰] 。
我之前碰到过这么一个事儿。
有个朋友想卖一套小公寓，找我帮忙估估价。
那套公寓位置不错，周边租房需求挺旺的。
我去调查了一下周边类似公寓的租金情况，发现平均每个月能租到3000 块。
一年下来，净收益大概就是 3 万 6 。
然后我又参考了当时的市场情况，确定折现率为 7%，并且预计这套公寓还能租 15 年。
按照收益法的公式一算，这公寓的价值就出来了。
朋友一开始还不太相信，觉得我算得太简单。
我就给他仔细解释，告诉他每年的收益怎么折算到现在，为什么要考虑折现率等等。
最后他算是明白了，还直夸我专业。
其实在实际运用中，收益法也不是那么简单的。
确定每年的净收益就不容易，要扣除各种费用，比如物业费、维修费啥的。
而且折现率的确定也很关键，它受到市场利率、风险等多种因素的影响。
要是算错了，那估价可就差得远了。
所以啊，房地产估价用收益法，虽然公式看起来简单，但实际操作得仔细认真，考虑各种因素，才能得出比较准确的结果。
收益法在房地产评估中的应用分析
收益法在房地产评估中的应用分析收益法是房地产评估中常用的一种方法，通过对房地产的收益情况进行分析来确定其价值。
作为房地产行业中的重要评估手段，收益法在房地产投资、融资、交易等方面发挥着重要作用。
本文将从收益法的基本原理、应用步骤及在房地产评估中的具体应用进行分析，以期能够深入探讨收益法在房地产评估中的价值和意义。
一、收益法的基本原理收益法是一种通过对资产未来收益进行分析，来确定资产价值的评估方法。
在房地产评估中，收益法主要通过对房地产未来的租金收益或销售收益进行分析，来确定房地产的价值。
其基本原理可以归纳为：收益决定价值，价值受益影响。
具体来说，收益法是通过对房地产的未来收益进行预测，然后将未来的收益折现到现值，通过这种方式来确定房地产的价值。
在这个过程中，需要考虑到房地产的租金、增值潜力、市场需求等因素，来综合评估房地产的价值。
这种方法的优势在于能够从经济和市场的角度全面分析房地产的价值，是一种非常具有说服力的评估方法。
二、收益法的应用步骤收益法在房地产评估中的应用主要包括三个步骤：确定未来收益、折现未来收益、确定房地产的价值。
1.确定未来收益确定未来收益是收益法评估的第一步，也是最为重要的一步。
在这个过程中，需要对房地产未来的租金收益或销售收益进行预测。
对于商业地产来说，需要对其未来的租金收益进行预测，包括租金水平、租金增长率、租赁周期等因素；对于住宅地产来说，需要对其未来的销售收益进行预测，包括房价水平、销售周期、市场需求等因素。
通过这种方式，可以得出房地产未来的收益情况。
折现未来收益是收益法评估的第二步，是通过将未来的收益折现到现值来确定房地产的价值。
在这个过程中，需要考虑到通货膨胀率、资本成本率等因素，来确定折现率，然后将未来的收益折现到现值。
通过这种方式，可以得出房地产的现值，即其当前的价值。
3.确定房地产的价值收益法在房地产评估中的具体应用主要体现在以下几个方面：房地产投资、融资、交易等。