答客问

1、什么是物业？什么是物业服务？物业服务企业？ 答：物业是指已建成或投入使用的房屋建筑及其附属的设备设施、场地等各项的统称。 物业服务是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 物业服务企业是指依法设立专门从事物业服务的企业。 2、物业费的构成？ 答：1、管理、服务人员的工资和按规定提取社会保险、福利费等费用； 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3、物业服务区域清洁卫生费用； 4、物业服务区域绿化养护费用； 5、物业服务区域秩序维护费用； 6、物业管理办公费用； 7、物业服务企业固定资产折旧费； 8、公众责任保险费； 9、与业主协商同意的其他费用。 3、业主、物业公司、房地产开发公司三者是什么关系？ 答：业主是物业的产权所有人。物业公司是有业主或使用人选聘的服务企业。房地产开发公司是房屋的建设开发企业。在房屋出售前房屋的所有权是房地产开发公司的，是物业公司的大业主;物业公司与业主是聘用与被聘用的关系。 4、物业服务是什么?物业服务都包括哪些服务？ 答：物业服务是指物业公司对所管辖物业区域内的公共部位公用设施设备进行日常养护，维修等活动。 物业服务主要包括： 1、对所辖物业区域内的公共部位的清洁卫生服务； 2、对所辖物业区域内的公共部位的绿化服务； 3、对所辖物业区域内的公共秩序维护服务； 4、对所辖物业区域内的公共部位公共设施设备的日常养护，维修等服务； 5、物业公司与业主协商同意提供的各种有偿服务。 5、公用部位与自用部位是如何区分的？公共部位公共设施设备都包括什么？ 答：一栋住宅，按所有权划分可以分为两部分，即专有部分和共有部分。专有部分是指各产权人独立使用的单独空间，共有部分是指不属于单个产权人所有而供全体产权人使用的空间、部位、设施和设备。 可以简单的这样区分，假如某个设施或设备损坏或销毁，影响了两家或两家以上业主使用的，此设备设施便是公用部位公用设施设备，否则极为自用部位。 共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单栋住宅内建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和公用设施设备使用的房屋等。 6、业主入住是为何要签订《前期物业服务协议》？为何是“前期”服务协议？ 答：为了保障物业公司及业主双方的利益，明确双方权利义务关系，明确双方违约责任等各项事宜，编订《前期物业服务协议》保障双方权益。 在业主大会成立之前所进行的物业服务都是前期物业服务，所以双方签订的服务协议是《前期物业服务协议》。 7、除了物业费，业主还需缴纳其他什么费用？ 答：除了物业费，业主还需缴纳生活垃圾处理费36元/年/户（代环卫局代收代缴），公共维修基金（按房款的2%-4%缴纳），水费、电费、燃气费、取暖费、有限电视费、网费等各项能源费等。 8、房屋有质量问题，业主应如何处理？物业公司是否承担责任？ 答：业主在收房时发现房屋有质量问题，同意填写在入住验房表上，报修给物业公司，物业公司联系地产施工方进行维修整改。 物业公司负责公共部位公共设施的维修养护，质保期之内业主的房屋出现问题，由物业公司联系施工单位进行维修。物业公司只负责联系维修，不担负维修责任。 9、关于房屋各项设备设施的质保期？ 答：1、屋面防水：5年 2、卫生间地面、地下室：5年 3、墙面、顶棚抹灰层脱落：2年 4、地面空鼓开裂、大面积起砂：2年 5、门窗、五金件损坏：1年 6、供热、供冷系统和设备：2个采暖期或供冷期 7、卫生洁具：1年 8、灯具、电器开关：6个月 9、电气管线、给排水管道设备安装：2年 10、 什么叫专项维修基金？是怎样缴纳的？怎样管理使用？ 答：物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（简称专项维修资金）是物业保修期满以后,专项用于物业的共用部位、公用设施设备维修、更新、改造的资金。按照国家有关规定，业主在购房时应按购房款的２％－4%缴纳。如日后专项维修资金不足时，按业主大会决定进行续缴。 维修基金由当地房地产行政主管部门统一管理，使用之前由业主大会作出决定后向房地产行政主管部门申请使用。 11、 物业费为什么要预交？ 答：从前期介入、接管验收公司已经投入大量费用，所以采取预收方式来解决。 12、 物业费中包括环境卫生等清理费用，为什么还要缴纳垃圾费？ 答：垃圾费是指生活垃圾处理费用，是代环卫局代收代缴的费用36元/年/户，是环卫局把物业公司集中收集的生活垃圾带出小区做后期处理的费用。与物业公司收取的保洁费用没有冲突。 13、 办理入住手续流程？ 答：1、由业主到客服中心领取入住通知书，并填写回执单，将回执单在客服部存档。 2、在客服中心办理入住手续时，由业主准备好购房合同、贷款合同、及房款收据等。 3、交纳费用：由业主在物业财务部交纳物业费、装修押金、垃圾清运费、公用电费、维修基金；在地产财务部交纳契税、单元可视对讲、防盗门费用等。 4、在交纳相关费用后由业主向客服人员提供业主及家庭成员照片、身份证复印件等资料，以备存档。 5、在办理入住手续时，业主需仔细阅读《前期物业管理服务协议》、《业主临时公约》，并签字确认，填写《业主档案》，以备存档。并领取自家的《质量保证书》《房屋使用说明》《业主手册》等。 6、在客服部填写完相关的文字资料后，领取自家的入户防盗门钥匙，由客服人员详细告之A、B钥匙的使用方法。在工程维修部及施工方的带领下进行验房。按照《业主入住验房表》中的相关款项进行逐项的验收。 14、 办理装修手续流程？ 答：1、在业主入住时缴纳装修押金、装修垃圾清运费及装修管理费。 2、业主装修提前填写装修申请表，并交纳装修押金（装修公司或装修队缴纳）。 3、业主找装修公司装修，需由装修公司带各项资料（装修公司营业执照复印件、资质证明、法人身份证复印件、装修负责人身份证复印件）与业主一起来客服中心办理申请手续，需业主提供业主身份证复印件及户型图。 4、业主自装的，由业主带身份证复印件及户型图提前来客服中心办理装修申请手续。 5、领取装修申请表及装修许可证。 6、业主将装修许可证张贴在入户门内侧，装修工人办理出入证，入场装修。 15、 装修注意事项？ 答：1、装修前先对地暖管及水管进行打压； 2、装修改动线路水路要留存改前改后照片； 3、卫生间厨房等改动水路要进行二次打压； 4、卫生间做二次防水； 5、管道包裹要预留检查口； 6、装修现场备灭火器； 7、装修垃圾装袋于每日下午堆放于楼下指定位臵; 8、装修工人办理出入证； 9、装修现场安装临时坐便； 16、 常见的违章装修？ 答：1、未经批准搭建建筑物、构筑物； 2、未经批准改变住宅外立面，在非承重墙上开门、窗，扩大门、窗尺寸； 3、未经批准拆改、封包、遮挡远程抄表设施系统； 4、破坏小区公共设施设备等行为； 5、改动房屋承重墙，剪力墙等； 6、改变房屋原有用途的； 7、擅自开工； 8、乱拉电线、超负荷用电； 9、擅自改动燃气线路，安装燃气用具； 10、空调外机不按照指定位臵安装的； 11、改变窗台、窗框、玻璃、阳台、护栏、户门颜色、格调； 12、擅自增加线路负荷； 13、擅自占用公共通道、阳台、屋面的； 14、擅自在室外增挂灯、牌、广告等； 15、不遵守小区治安管理规定； 16、随意拆掉阳台配重墙； 17、 装修现场不按规定配臵灭火器； 18、随意改装智能化系统。 17、 怎样开通有线电视、电话网络、燃气等？ 答：有线电视、电话网络、燃气由广电、联通公司及新奥燃气直接负责。 业主可以直接拨打电话开通有线电视96888、电话网络10010、新奥燃气95158 18、主家出现丢车、入室盗窃等现象，物业公司应该如何处理？ 答：物业公司接到业主来电来访后，第一时间提醒业主报警，由派出所出警处理，物业公司协助公安机关调查。 物业公司负责公共区域秩序维护，公共财产的安全，物业保安24小时定期巡逻，保留巡逻记录，发现可疑人员及时上报；小区主要出入口设24小时门岗，主要出入口设监控，并保存监控录像。 19、一层的业主也需要缴纳电梯费吗？为什么？ 答：电梯是业主的共有财产，电梯的日常养护费用及运行等费用是由全体业主共同承担的，如果一层业主以不用乘电梯为由拒绝交纳电梯运行维护费，则会引起一系列的连锁反映，二层住户就会以不需要电梯服务为由，拒交纳电梯运行维护费，三层、四层甚至高层的住户也会以同样的理由拒绝缴纳费用，结果必然导致没有人交纳电梯费用，电梯服务因此而停止。最终损坏的将是全体业主的利益。 也有部分地区按照楼层等因素分担制定的，但电梯运行费用是按电梯电表计费的，反应的是总体的运行费用，并且电梯的运行费除了与升降楼层由关，也与运行次数有关。因此，这种分摊方法并没有得到广泛采用。大部分地区都是由全体业主共同分担电梯费的。 20、物业公司能提供什么样的有偿服务？收费标准是什么？ 答：物业公司可以提供工程类、保洁类等各项有偿服务，也可以由业主与物业公司协商提供其他有偿服务。 收费标准是由当地物价局批准，同时与业主商定的。 21、业主委员会是怎样成立的？何时成立？有哪些权利？ 答：业主委员会是指物业服务区域内代表全体业主，对物业实施资质管理的组织。 业主委员会应在入住率达到2/3以上或第一户业主入住满一年时成立。 业主委员会应履行以下权利： 1、召集并主持业主大会（业主代表大会）； 2、与物业服务企业协定服务费用的收取标准及方法； 3、负责维修基金的筹集、使用和管理； 4、选聘或者解聘物业管理企业，与物业服务企业订立、变更或者接触物业服务合同； 5、审定物业服务企业提出的物业服务年度计划、年度财务预算和决算； 6、监督公共建筑、公共设施的合理使用； 7、组织环节改选业主委员会； 8、提出修订业主公约、业主委员会章程的议案； 9、业主赋予的其他职责和权利。 22、业主称不在这住，房屋也未装修过，为什么还要按时全额缴纳物业费？业主未领钥匙未收房也要缴纳物业费吗？未售出的房屋呢？ 答：物业的公用部位共用设施设备的维修与养护的费用是从物业费中提取产生的，业主即使不在小区居住，公共设施的维修养护也不会因此停止或减少，小区