房地产法试题
真题考试：2022 房地产法真题及答案(2)
真题考试：2022 房地产法真题及答案(2)1、下列房地产中，不能设定抵押的是（单选题）A. 以出让方式取得的国有土地使用权B. 张某个人所有的房屋C. 我国某名牌大学的教学楼D. 某民营企业的国有土地使用权试题答案：C2、下列化合物中，作为一碳单位载体的是（单选题）A. 叶酸B. 泛酸C. 二氢叶酸D. 四氢叶酸试题答案：D3、从自然属性来看，土地是万物之本，是一切生产和一切存在的源泉，其特征除具有基础性外，还具有（单选题）A. 强制性B. 有限性C. 永续性D. 阶段性试题答案：C4、住房公积金所具有的特征主要有【】（多选题）A. 社会性B. 互助性C. 保障性E. 自愿性试题答案：A,B,C,D5、下肢丝虫病感染常引起的水代谢紊乱是（单选题）A. 低渗脱水B. 高渗脱水C. 全身浮肿D. 局部水肿试题答案：D6、下列属于业主大会职责的是（单选题）A. 制定和修改管理规约B. 监督管理规约的实施C. 监督和协助物业服务企业履行物业服务合同D. 召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况试题答案：A7、下列需要纳入储备的土地包括（多选题）A. 依法收回的国有土地B. 收购取得的土地C. 行使优先购买权取得的土地D. 未办理农用地转用、土地征收未获批准的土地E. 其他依法取得的土地试题答案：A,B,C,E8、随胆汁进入肠道，并且大部分在小肠下段被重吸收回肝的物质是（单选题）A. 胆红素C. 胆汁酸盐D. 尿胆素原试题答案：C9、下列关于业主大会性质的表述中，不正确的是【】（单选题）A. 业主大会是自治组织B. 业主大会由全体业主组成C. 业主大会是独立的社会组织D. 业主大会相当于居民委员会试题答案：D10、糖原分解的关键酶是（单选题）A. 糖原磷酸化酶B. 葡萄糖一6一磷酸酶C. 葡萄糖一1一磷酸酶D. 葡萄糖激酶试题答案：A11、下列物质中，抑制钙吸收的是（单选题）A. 胃酸B. 乳酸C. 乳糖D. 草酸试题答案：D12、房地产评估机构从事房地产估价活动需要依法设立并取得房地产评价资质。
房地产法自考试题及答案
全国2011年1月自学考试房地产法试题一、单项选择题（本大题共33小题，每小题1分，共33分）1.在我国，土地使用权（）A.不得转让或抵B.可以转让或抵押C.可以转让不能抵押D.不能转让可以抵押2.城市房地产管理关系属于（）A.物业公司监督管理行为B.建筑规划投资行为C.开发商与所有权人交易行为D.政府管理、监督行为3.房地产法律关系的客体是（）A.国家机关B.企事业单位C.土地和房屋D.社会团体4.承包方对其承包的基本农田，不得进行．．．．的行为是（）A.有偿流转土地承包经营权B.自主地进行生产经营C.在承包的基本农田上挖鱼塘D.与其它承包方互换经营权5.针对荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，不宜采取．．．．的承包方式是（）A.招标B.拍卖C.公开协商D.家庭承包6.实行基本农田保护区制度是保护耕地的一项基本措施，不应划．．．入．基本农田保护区的是（）A.铁路公路交通沿线的耕地B.农业科研教学示范田C.退耕还牧、还林、还湖的耕地D.城镇建设用地周边的耕地7.国家建设用地必须是（）A.荒山荒地B.国有土地C.未栽种的农用地D.农民集体所有的土地8.下列各项中，属于房屋共有特征的是（）A.房屋主体是单一的B.房屋主体不同，但客体是同一项房产C.房产属于不同的主体，不同主体共同使用房产的某一部分D.因享有共有权，共有人可违反其他共有人意志擅自对房屋进行处分9.县级以上人民政府在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记，该登记为（）A.初始登记 B.变更登记 C.转移登记 D.总登记10.房地产开发用地是指取得开发用地的（）A.使用权B.所有权C.占有权D.收益权11.土地使用权的出让方只能是（）A.国家B.各级人民政府土地管理部门C.法人D.自然人12.土地使用权出让实践中，容易产生土地条件相当而出让金差别较大的情况是（）A.拍卖B.招标C.协议D.公开竞投13.拆迁补偿的范围包括被拆除的（）A.所有的房屋及其附属物B.违章建筑物C.超过期限的临时建筑物D.未超过期限的临时建筑物14.被拆迁人，是指被拆迁房屋的（）A.所有人B.使用人C.租赁人D.抵押权人15.拆迁出租房屋时，被拆迁人和承租人对解决租赁关系达不成协议的，拆迁补偿应当实行（）A.货币补偿，再由被拆迁人承担违约责任B.货币补偿，被拆迁人无需承担违约责任C.房屋产权调换D.产权调换和货币补偿结合16.依照城市房地产交易法律制度的有关规定，房地产交易的形式不包括．．．（）A.房地产转让B.房地产抵押C.房地产开发D.房屋租赁17.以出让方式取得土地使用权的房地产转让的条件之一是按照出让合同约定已经支付一定比例的土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，该比例是（）A.30％B.50％C.80％D.100％18.下列各项中，属于房地产抵押人权利的是（）A.对抵押房地产的占有、使用和获取收益权B.保持抵押房地产的价值权C.物上代位权D.优先受偿权19.职工购买公房，可以一次付款，也可以分期付款。
月全国自考房地产法00169试题和答案
全国2012年1月高等教育自学考试《房地产法》试题和答案课程代码：00169一、单项选择题(本大题共33小题，每小题1分，共33分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。
错选、多选或未选均无分。
1．在我国，按照土地资源状况和土地利用总体规划，将土地分为( A)1-1A．农用地、建设用地、未利用地B．农业用地、工业用地、建筑用地C．农用地、建筑用地、荒山荒地D．农业用地、工业用地、建设用地2．在地方权限范围内，行使征收土地批准权的机关是( B)1-31A．中央人民政府B．省级人民政府C．地市级人民政府D．县级人民政府3．征用基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的、其他土地超过70公顷的须由相关机关批准，该机关是( A) 1-30A．国务院B．省级人民政府C．县人民政府D．镇人民政府4．发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议2／3以上的成员或者( C)2-53A．1／3以上村民代表的同意B．1／2以上村民代表的同意C．2／3以上村民代表的同意D．3／4以上村民代表的同意5．为了保障农民的土地承包经营权利，《土地承包法》规定，草地的承包期限为( B )2-50A．30年B．30~50年C．30~70年D．经相关部门批准可无限期延长6．某村为修建村公共设施，占用了本村甲村民小组所有的土地，则该土地所有权归( C)2-71A．村民委员会B．国家C．甲村民小组D．该公共设施的管理者7．房屋结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑物而为不同所有人共有的房屋是( C) 3-78A．房屋共同共有B．房屋按份共有C．异产毗连房屋D．房屋相邻8．职工对于以标准价购买的公有住房，享有( B)7-191A．独立产权B．部分产权C．完全产权D．公有产权9．房屋因买卖、交换、赠与等原因而致使其权属发生转移，办理产权过户手续时所进行的登记是( D)3-98 A．变更登记B．他项权利登记C．注销登记D．转移登记10．下列建设用地中，不能．．通过行政划拨的方式取得土地使用权的是( A)4-117A．住宅用地B．城市基础设施用地C．社会公用事业用地D．军事用地11．居住用地土地使用权出让的最高年限为( D)4-114A．40年B．50年C．60年D．70年12．通过划拨获得土地使用权后，可以转让、出租、抵押土地使用权的单位和组织是( D ) 4-118A．社会团体B．事业单位C．行政机关D．企业13．征收范围确定后，被征收人可以进行的活动是( C)5-142A．改变房屋用途B．改建房屋C．暂时居住房屋D．扩建房屋14．下列关于房屋征收补偿的表述中，不正确．．．的是( A)5-144,146A．因征收房屋造成的停产停业损失不予补偿B．被征收人可以自己选择补偿方式C．被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换D．因征收房屋造成的搬迁、临时安置应给予补偿15．房屋征收的补助和奖励办法由一定级别的人民政府规定，该级别是( D)5-136A．乡镇级B．市、县级C．地市级D．省级16．依照城市房地产交易法律制度的有关规定，房地产交易的对象不包括．．．( A)6-151A．土地使用权B．土地上的房屋所有权C．土地所有权D．土地上的其他建筑物的所有权17．以出让方式取得土地使用权的房地产转让的条件之一，是按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成一定比例以上的开发投资总额，该比例是( C ) 6-154A．10％B．15％C．25％D．50％18．依照《城市房地产管理法》的规定，商品房预购人将其购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由相关机构规定，该机构为( D)6-160A．国家工商行政管理总局B．省级人民政府C．全国人大常委会D．国务院19．职工以标准价购买的公有住房，经过一定年限后可依法进入市场，该年限一般为( B ) 7-191A．3年B．5年C．8年D．10年20．公房出售的对象是( A)7-192A．职工家庭B．职工个人C．职工及其成年家属D．职工及出资购买该公房的其他家庭成员21．我国开始全面推行住房公积金制度是在( C )7-185A．1980年B．1986年C．1994年D．1998年22．业主大会的执行机构是( C)8-204A．物业管理公司B．居民委员会C．业主委员会D．房地产公司23．物业管理服务公司的权利源于( A )8-211A．业主大会和业主委员会B．政府土地管理部门C．居民委员会D．房地产开发企业24．下列属于物业管理服务企业义务的是( D)8-212A．向房地产行政管理部门提交重大管理措施B．减免业主委员会成员的物业管理费C．为业主提供个性化健康咨询D．定期向全体业主公布管理费用收支账目25．经济适用住房开发贷款期限由借贷双方根据经济适用住房建设周期协商确定，最长不得超过．．．．( C )9-220A．1年B．2年C．3年D．4年26．下列属于个人住房贷款借款人条件的是( A )9-217A．有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力B．具有中国国籍，年满23周岁C．已接受九年义务教育D．无犯罪记录27．个人住房贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，应该( A)9-219A．按相应利率档次执行新的利率规定B．按相应利率档次执行旧的利率规定C．经借贷双方协商确定利率标准D．由金融行政主管部门重新确定利率标准28．下列属于狭义房地产税的是( D) 10-229A．企业所得税B．个人所得税C．营业税D．土地增值税29．土地增值税的征税范围( A)10-233A．为土地使用权、地上建筑物及其他附着物B．仅为土地使用权C．为土地使用权和地上建筑物D．为地上建筑物及其他附着物30．在农村新建住宅时，可以给予减免耕地占用税的情形是( D)10-237A．农村致富带头人B．到农村创业的高校毕业生C．投资农业的外资企业D．农村革命烈士家属、革命残废军人、革命老根据地生活困难的农户31．外国人办理房屋登记时所提交的证件及文书( D)11-253A．可以提交副本B．经房屋登记部门同意可以提交副本C．经外国人国籍所在国证明可以提交副本D．须提交正本32．出现土地侵权纠纷时，当事人( C)12-262A．只能提交土地管理部门调解B．必须经过土地管理部门调解后提起诉讼C．可以直接提起诉讼D．必须申请仲裁33．阻碍土地行政管理部门的工作人员依法执行职务，应依法给予( D) 13-285A．行政处分B．纪律处分C．行政处分和治安管理处罚D．治安管理处罚或追究刑事责任二、多项选择题（本大题共5小题，每小题2分，共10分）在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。
(房地产管理)房地产法试题及答案
（房地产管理）房地产法试题及答案全国2006年10月高等教育自学考试房地产法试题课程代码：00169一、单项选择题（本大题共30小题，每小题1分，共30分）在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。
错选、多选或未选均无分。
1.权利人能够在某特定物之上直接行使支配力并享受一定利益的权利，称为( A )A.物权B.债权C.请求权D.形成权2.从1991年1月1日起，新增建设用地的土地有偿使用费，不管是上缴中央财政的部分还是留给地方政府的部分，都必须专项用于( B )A.土地开发B.耕地开发C.水土保持D.公益建设3.以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，如果超出出让合同约定的动工开发日期满2年未动工的，国家可以( D )A.处以罚款B.要求其在一个月内马上动工C.收回土地使用权，并退回土地出让金D.无偿收回土地使用权4.征收基本农田或者基本农田以外耕地超过35公顷的，必须由( B )A.省级人民政府批准B.国务院批准C.县级人民政府批准D.乡级人民政府批准5.复垦的土地应当优先用于( C )A.国防建设B.公用事业C.农业D.居民生活用地6.村办公共设施和公益事业建设占用本村集体所有的土地的，应对使用土地上属于个人的青苗及附着物( D )A.作适当处理B.进行妥善安置C.给予双倍补偿D.给予适当的补偿7.房地产相邻权的主体可能是( A )A.两个或两个以上房地产所有人B.一个房地产所有人C.一个房产所有人D.一个地产使用人8.在租赁期限内，房屋产权人转让房屋所有权，( B )A.租赁关系随之终止B.原租赁协议继续履行C.承租人可以单方终止租赁关系D.原所有权人应当补偿承租人的损失9.资质一级的房地产专营企业，必须连续4年建筑工程质量合格率达到( A )A.80%B.90％C.99％D.100％10.房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议的生效必须经过的特殊程序是( A )A.经过公证机关公证B.经过房屋所在地政府房管部门认可C.经过被拆迁人所在单位批准D.将协议保存于人民法院11.拆迁人对被拆迁人在过渡期内自行过渡可能发生费用的补助，称为( A )A.过渡费B.临时补助费C.安置费D.补偿金12.以划拨方式取得的土地使用权，( B )A.一律不得进入房地产市场B.原则上不得进入房地产市场C.领有国有土地使用证即可进入房地产市场D.具有地上建筑物的合法产权证明即可以转让13.房地产抵押权是( C )A.以物的使用价值为内容B.债权C.从权利D.平等受偿权l4.房地产抵押合同从( D )A.公证之日起生效B.抵押合同签订之日起生效C.主合同履行之日起生效D.抵押登记之日起生效15.可以出租房屋的条件之一是( A )A.共有房屋取得了共有人的同意B.共有房屋的共有人之一同意C.未取得房屋所有权证D.房屋的权属有争议16.房屋所有权人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，( B )A.应当将租金上缴国家B.应当将租金中所含土地收益上缴国家C.租赁关系无效D.应当由国家终止租赁关系17.城镇住房制度改革后，国家投入住房建设的资金将( B )A.全部转变为职工的货币工资B.主要转变为职工的货币工资C.主要用于房地产的开发D.主要用于住房公共设施的建设18.职工的住房公积金( D )A.由职工家庭的节余开支中缴纳B.在职工及其家庭出现生活重大困难时可以启用C.由职工个人自愿缴纳D.可以用于职工及其家庭购买房屋19.职工以标准价购买的公有住房，( C )A.不得进入市场B.不得继承C.职工拥有部分产权D.单位有要求其退回的权利20.物业公司为满足物业产权人、使用人的个别需求，受其委托而提供的服务称为( A )A.特约服务B.针对性的专项服务C.常规性的公共服务D.公众代办性质的服务21.召开业主大会会议，( B )A.应当于会议召开1个月前通知全体业主B.应当于会议召开15日前通知全体业主C.应当于会议召开15日前告知居民委员会D.每位业主应当作好业主大会会议记录22.业主委员会经业主大会选举产生，应当自产生之日起30日内( C )A.向所在居民委员会备案B.向物业所在地区、县级工商行政管理部门备案C.向物业所在地区、县级人民政府房地产部门备案D.向物业所在地区、县级人民政府宣誓就职23.公积金制度是一种住房社会保障措施，具有( A )A.互助性B.救济功能C.融资功能D.扶助功能24.经济适用住房贷款的期限最长不得超过( d )．．．．A.2年B.3年C.10年D.20年25.住房公积金管理委员会的主任( A )A.应当由具有社会公信力的人士担任B.是管理委员会的法人代表C.应当由政府负责人担任D.应当由人大代表担任26.土地增值税采用四级超额累进税率( A )A.增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%B.增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为50%C.增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为60%D.增值额超过扣除项目金额100%的部分，税率为70%27.耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，( C )A.按照规定税额在耕地使用完毕后征收B.按照规定税额分次征收C.按照规定税额一次性征收D.按照规定税额在耕地尚未使用时征收28.外国人作为私房所有人不能亲自办理房产登记手续的，可以( C )A.延期办理B.委托中国某机关代为办理C.委托中国律师代为办理D.不予办理但承认其产权29.在解决房地产纠纷的法律方式中，( D )A.涉外房地产纠纷只能通过诉讼解决B.当事人可以不通过协议而直接提起仲裁C.一切房地产纠纷均可以进行行政处理D.仲裁和诉讼不能同时适用30.破坏或者擅自改变基本农田保护标志的，( B )A.由人民法院认定其行为的性质B.由县级以上人民政府土地管理部门责令恢复原状C.由土地所在地的乡人民政府处以罚款D.由土地所在地的县人民政府处以罚款二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共10分)在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。
历年自考房产法试题打印版
全国2005年1月高等教育自学考试房地产法试题一、单项选择题1.在我国，房地产业属于第( )产业。
A.一B.二C.三D.支柱2.地方人民政府征用土地批准权只能由( )行使。
A.县一级人民政府B.市一级人民政府C.省一级人民政府D.国家建设行政主管部门3.招标是国有土地使用权( )的一种方式。
A.出让B.租赁C.作价出资D.作价入股4.住宅用地土地使用权出让的最高年限规定为( )年。
A.90B.70C.50D.405.被征用土地的集体经济组织应当服从国家需要，不得阻挠国家的征用，体现了国家建设征用土地的( )法律特征。
A.征地主体的唯一性B.征地手段的强制性C.征地行为的行政性D.征地条件的补偿性6.土地所有权的权能与土地使用权的内容中最主要的区别在于( )的有无。
A.占有权B.使用权C.收益权D.处分权7.土地使用权变更中共有权分割属于( )变更。
A.主体B.客体C.内容D.其它事项8.根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产企业须有( )名以上持有房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员。
A.1B.2C.3D.49.房屋交换是指房屋所有人互相交换( )的行为。
A.房屋使用权B.房屋所有权C.房屋租赁权D.房屋抵押权10.我国于( )年开始全面推行住房公积金制度。
A.1992B.1994C.1996D.199811.消防管理属于物业管理的( )。
A.常规性的公共服务B.针对性的专项服务C.委托性的特约服务D.授权性的管理服务12.外商投资成片开发土地使用土地超过2000亩，需经( )审批。
A.国务院B.省级人民政府C.市级人民政府D.县级人民政府13.房产税依照房产余值计算纳税的，其税率为()。
A.1.2%B.6%C.12%D.15%14.土地增值税是依房地产转让人所取得的增值额按四级超额累进制征收的，其中最低一级的税率( )。
A.10%B.20%C.30%D.40%15.房屋拆迁当事人对行政裁决不服的，可以在接到裁决之日起( )天内向人民法院起诉。
全国2020年10月自学考试房地产法试题答案
全国2020年10月自学考试房地产法试题答案一、选择题（每题2分，共20分）1. 下列关于房地产法的说法，错误的是（）A. 房地产法是调整房地产开发、交易、管理过程中各种社会关系的法律规范的总称B. 房地产法的立法目的是保障公民的住房权利C. 房地产法主要调整土地、房屋等不动产的权属关系D. 房地产法是调整房地产市场中各种经济关系的法律规范答案：D2. 下列关于土地使用权出让的说法，正确的是（）A. 土地使用权出让是指国家将土地使用权出让给土地使用者，土地使用者支付土地使用权出让金B. 土地使用权出让合同应当由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订C. 土地使用权出让的最高年限为70年D. 土地使用权出让金应当根据土地的用途、地理位置等因素确定答案：B3. 下列关于房地产开发企业的说法，错误的是（）A. 房地产开发企业应当具备房地产开发资质B. 房地产开发企业应当依法进行项目可行性研究C. 房地产开发企业应当依法进行土地使用权出让D. 房地产开发企业应当对开发项目进行质量监督答案：C（以下为简答题和论述题，每题20分，共60分）二、简答题1. 简述房地产法的立法宗旨。
答：房地产法的立法宗旨主要包括以下几个方面：（1）保障公民的住房权利。
房地产法规定，国家保障公民的住房权利，禁止任何组织或者个人侵占、损害公民的住房权益。
（2）维护房地产市场秩序。
房地产法对房地产市场的开发、交易、管理等活动进行规范，保障市场公平竞争，维护房地产市场秩序。
（3）促进房地产市场的健康发展。
房地产法通过调整房地产市场的各种社会关系，促进房地产市场的健康发展。
（4）保护环境。
房地产法要求房地产开发企业依法进行环境保护，防止污染环境，保障人民群众的生活环境。
2. 简述土地使用权出让的方式。
答：土地使用权出让的方式主要有以下几种：（1）招标。
招标是指国家通过公开招标的方式，将土地使用权出让给符合条件的土地使用者。
（2）拍卖。
2014电大《房地产法》最新题库试题及答案(名词解释)
2014电大《房地产法》最新题库试题及答案（名词解释）名词解释（合计 22 题）1．临时安置补助费：是指拆迁人对被拆迁人或者房屋承租人在过渡期内自行过渡可能发生费用的补助，通常又称为过渡费。
2．房地产相邻权：是指两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产的占有、使用、收益和处分权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。
3．住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业以及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。
4．涉外房地产：广义上是指房地产法律关系主体、客体、内容三要素中，有与国外或境外相联系的某一具体因素的房地产。
狭义上是指房地产法律关系的客体一房屋、土地位于我国境内和主体具有涉外因素的房地产。
5．房地产纠纷：是指当事人因有关房地产的权益而引起的争议。
6．土地登记制度：是指国家依照规定程序将土地的权属、用途、面积、政府对该宗地的利用设置的管理条件等情况登记在专业的簿册上，同时向土地所有者和土地使用者颁发土地证书的制度。
7．房地产抵押：是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
8．经济适用住房：是指已列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。
9．住房公积金：是指国家机关国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业以及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。
10．房地产关系是指人们取得、开发、利用、经营和管理土地房屋而形成的社会关系。
11．仲裁：亦称公断，指的是由第三者（专门的仲裁机构、仲裁员）根据发生房地产纠纷的当事人双方的仲裁协议和一方的申请，对他们的争议作出判断和裁决。
12．建筑物区分所有权：是指建筑物所有人对建筑物专有部分的所有权、共用部分的持分权以及因共词关系所生的成员权。
房地产法案例习题
案情：甲公司从某银行贷款1200万元,以自有房产设定抵押,并办理了抵押登记;经书面协议,乙公司以其价值200万元的现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品为甲公司的贷款设定抵押,没有办理抵押登记;后甲公司届期无力清偿贷款,某银行欲行使抵押权;法院拟拍卖甲公司的房产;甲公司为了留住房产,与丙公司达成备忘录,约定：“由丙公司参与竞买,价款由甲公司支付,房产产权归甲公司;”丙公司依法参加竞买,以1000万元竞买成功;甲公司将从子公司筹得的1000万元交给丙公司,丙公司将这1000万元交给了法院;法院依据竞拍结果制作民事裁定书,甲公司据此将房产过户给丙公司;法院裁定书下达次日,甲公司、丙公司与丁公司签约：“甲公司把房产出卖给丁公司,丁公司向甲公司支付1400万元;合同签订后10日内,丁公司应先付给甲公司400万元,尾款待房产过户到丁公司名下之后支付;甲公司如果在合同签订之日起半年之内不能将房产过户到丁公司名下,则丁公司有权解除合同,并请求甲公司支付违约金700万元,甲公司和丙公司对合同的履行承担连带责任;”在甲公司、丙公司与丁公司签订房产买卖合同的次日,丙公司与戊公司签订了房产买卖合同;丙公司以1500万元的价格将该房产卖给戊公司,尚未办理过户手续;丁公司见状,拒绝履行支付400万元首付款的义务,并请求甲公司先办理房产过户手续,将房产过户到丁公司名下;甲公司则要求丁公司按约定支付400万元房产购置首付款;鉴于各方僵持不下,半年后,丙公司索性把房产过户给戊公司,并拒绝向丁公司承担连带责任;经查,在甲公司、丙公司和丁公司签订合同后,当地房地产市场价格变化不大;问题：1.乙公司以其现有的及将有的生产设备等动产为甲公司的贷款设立的抵押是否成立为什么2.成立;因为根据物权法规定,经当事人书面协议,乙公司可以现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品设定抵押,无须以登记为设立要件;2.某银行是否必须先实现甲公司的房产的抵押权,后实现乙公司的现有的及将有的生产设备等动产的抵押权为什么不是;因为甲公司房产抵押与乙公司现有的及将有的生产设备等动产的抵押没有明确约定抵押份额,属于连带抵押;抵押权人即银行可以选择就任一财产实现抵押权;3.甲公司与丙公司达成的备忘录效力如何为什么具有法律效力;因为在法院依据竞买结果制作裁决书后,甲公司将房产过户给了丙公司,丙公司是房产所有人;当事人对房产权属作的特别约定,不具有物权效力;但是该备忘录没有违背法律的强制性规定,具有债权效力,丙公司对甲公司负有合同义务,即依约履行将房产过户给甲公司的义务;4.丙公司与戊公司签订房产买卖合同效力如何为什么有效;因为丙公司是房产所有权人,有权对房产进行处分,且就同一房产签订多份买卖合同,合同效力既不会仅因为房产没有过户而受影响,也不会仅因为是一物多卖而受影响;5.丁公司是否有权拒绝履行支付400万元的义务为什么有权;因为丁公司可以行使不安抗辩权;虽然在甲公司、丙公司与丁公司签订的房产买卖合同中约定,丁公司应先交首付,甲公司后办理房产过户;但是,房产产权人丙公司在签约次日就和戊公司签订房产买卖合同;该行为已经明确表明,甲公司有无法履行交房义务的可能;作为先交首付款义务的丁方,有权行使不安抗辩权;6.丁公司是否有权请求甲公司在自己未支付400万首付款的情况下先办理房产过户手续为什么无权;因为甲公司可以行使先履行抗辩权;甲公司办理房产过户手续的义务在后;丁公司享有不安抗辩权,可以拒绝履行自己的先给付义务,但是不能以不安抗辩权要求甲公司履行在后的义务;7.丁公司能否解除房产买卖合同为什么能;因为甲公司在合同订立半年内没有履行办理房产过户手续的义务,丁公司行使约定解除权的条件已经成就;8.丙公司能否以自己不是合同的真正当事人为由拒绝向丁公司承担连带责任为什么不能;因为甲公司、丙公司与丁公司签订房产买卖合同中约定丙公司和甲公司对合同的履行承担连带责任;该约定属于当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益,具有法律约束力;9.甲公司可否请求法院减少违约金数额为什么可以;因为根据合同法和相关司法解释,合同约定的违约金超过造成损失的百分之三十,数额过分高于损失,当事人可以请求法院予以适当减少;案例分析商品房买卖中惩罚性赔偿与双倍返还赵云梧诉北京海开房地产集团公司商品房买卖合同纠纷案案情介绍赵云梧系白颐路北延市政工程项目建设的被拆迁户;1999年7月19日,赵云梧与北京市海淀区房地产经营开发总公司以下简称海淀房地产公司签订了商品房购销合同;合同约定：赵云梧购买位于北京市海淀区上地南路6号院2一4一603室商品房一套,房屋单价每平方米4350元;合同签订后,赵云梧按约履行了付款义务,并人住上述房屋;海淀房地产公司于2000年6月28日变更为海开公司;2000年6月28日海开公司取得海淀区上地南路6号院房屋所有权证,2002年1月7日海开公司与北京市国土资源和房屋管理局签订北京市国有土地使用权转让合同,2002年4月海开公司取得国有土地使用权证;2002年10月25日,北京海淀区国土资源和房屋管理局作出关于对上地6号院购房产权性质的答复,答复中确认：“海开公司已经取得国有土地使用权证和房屋所有权证,属于现售商品房”;2001年9月3日,海开公司与赵云梧签订了补充协议,该协议约定海开公司在2002年6月30日日前为赵云梧办理房屋产权证,海开公司于2002年5月22日开始在海淀区上地南路6号院内贴办理房屋产权证的通知;赵云梧未办理房屋产权证;海开公司将海淀区上地南路六号院的房屋产权中一幢一层及地下室、二幢一层等部分房屋进行了抵押,但赵云梧购买房屋未在抵押范围之内;原告诉称赵云梧诉称：海开公司在房屋买卖前后,采用了隐瞒事实真相、欺骗的手段,即把北京市计划委员会批复其建造的职工住宅当作商品房卖给我;当我发现海开公司的欺诈行为后,多次找其协商,海开公司又于2001年9月3日与我签订了补充协议,该协议约定海开公司在2002年6月30日前为我办理房屋产权证,但时至今日海天公司未办理产权证;海开公司于2000年6月28日把海淀区上地南路6号院的房屋产权整体抵押给中国银行北京市昌平分行,抵押期限为2001年4月至2002年4月14日,海开公司无证据说明该抵押已解除;因海开公司的欺诈及抵押行为,已经严重地侵犯了我的合法权益,现根据合同法及最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第九条的规定,要求解除商品房购销合同,海开公司双倍返还我购房款763680元及银行利息170606元;被告辩称海开公司辩称：1997年7月我公司开始在上海南路甲1号进行海开公司职工住宅建设,虽然我公司没有销售许可证,但有房地局的文件,我公司销售的房屋作为商品房出售不需要许可证,我们交了土地出让金;我公司通知购房人办理房产证,但他们不配合,有的人已经办理房产证;我公司房屋是进行过抵押,但不是整体抵押,抵押房屋不包括销售的房屋;我公司没有欺诈行为,根据规定我公司的房子有产权证及土地使用证就可以不再办理销售许可,现不同意赵云梧的诉讼请求;问题一、原告的诉求涉及到商品房买卖合同纠纷案件处理中的什么问题：参考答案：惩罚性赔偿;本案中,原告主张被告因在商品房销售中存在欺诈行为而要求法院判决双倍返还购房款,亦即适用惩罚性赔偿规则;惩罚性损害赔偿具有补偿受害人遭受的损失、惩罚和遏制不法行为等多重功能;2003年最高人民法院颁布的关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释中的第八、九两条明确规定了商品房买卖合同中在特定条件下可以适用惩罚性赔偿;第八条规定：“具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：1商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；2商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人;”第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：1故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；2故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；3故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;”二、本案的原告诉求能否得到法院的支持为什么三、不能;因为本案的被告不存在原告所说的欺诈、违约不予办理房产证和抵押等致使不能实现合同目的行为;三、我国立法和司法解释是否允许商品房先出卖后抵押又是否允许商品房先抵押后出卖第一问：商品房先出卖后抵押也称商品房的先卖后抵：是指出卖人与买受人签订商品房买卖合同后,为获取建设资金,在尚未转移房屋所有权与买受人之前,又将该房屋抵押给第三人的行为;根据最高人民法院关于＜担保法＞若干问题的解释第四十七条规定：以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的,当事人办理了抵押物登记,人民法院可以认定抵押有效;也就是说,房地产开发企业以期房或者现房进行抵押的,只要房屋所有权没有转移给买受人前,依法办理抵押登记手续的即可认定抵押合同有效成立;这样,在同一房屋之上,就可以同时存在着买受人的债权和银行的抵押权;因此,根据我国现行法律和司法解释的规定,出卖人就同一房屋是可以先卖后抵的商品房解释第八条规定,只要先卖后抵的行为导致买受人无法取得房屋的,出卖人就属于恶意违约,要承担惩罚性赔偿责任;第二问：为了加速经济流转,更好的发挥财产的功能,法律允许财产所有人在抵押期间将抵押物转让,但为了保障抵押权人和转让物的受让人的合法权益,转让财产必须受到一定的限制;担保法第四十九条第一款规定：抵押期间,抵押人转让已经办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵钾人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效;关于适用＜担保法＞若千问题的解释第六十七条规定：抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的,如果抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人,可以代替债务人清偿其余部分债务,使抵押权消灭;受让人清偿债务后可以向抵押人追偿;如果抵押物未经登记的,抵押权不得对抗受让人,因此给抵押权人造成损失的,由抵押人承担赔偿责任;物权法第一百九十一条规定：抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存;转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿;抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外;四、我国立法和司法解释有关惩罚性赔偿的规定有哪些参考答案：1、消费者权益保护法1999年1月第四十九条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的,应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失,增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用一倍;”这一条款在开创了我国惩罚性赔偿之先河;2、合同法1999年10月第一百一十三条规定：“经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的,依照中华人民共和国消费者权益保护法的规定承担损害赔偿责任;”这是我国现行法律对惩罚性赔偿进一步确定;合同法第一百一十四条第二款的规定看,对当事人在合同中约定的违约金不是过分高于损失的情况也予以认可,而在这高于实际损失的违约金中就包含了对违约方违约行为的惩罚;3、商品房销售管理办法2001年6月第二十条规定：产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内含3%部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人;4、关于审理商品忘记买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释2003年3月的第八条、第九条的规定,见上文;案例分析题1、某工厂为了扩大生产规模,拟投资80万元人民币兴建一个分厂,遂向某县人民政府申请用地2亩以有偿出让方式取得土地使用权,经县政府审核批准同意其使用城市规划内属于A村集体所有的非耕地2亩;为保证按时使用土地,该工厂与A村签订了土地使用权出让合同;该合同规定：由A村向工厂出让土地2亩,土地使用权出让金30万元,土地用途为工业用地,土地使用权出让年限为70年,合同的其他款项均参照国家关于出让土地使用权的标准合同注明;请问：1该土地使用权出让合同是否有效为什么答：合同无效;该合同存在违法：1、集体土地使用权不能以裸地出让土地使用权；根据我国土地管理法规定农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;2、A村不符合出让主体资格；3、出让土地使用权使用期限超过工业用地使用期限50年的最高期限;2）县级人民政府批准该工厂用地70年是否合法为什么3）答：不合法,因为根据土地管理法的规定,.出让土地使用权使用期限超过工业用地使用期限50年的最高期限;4）依照有关法律规定,该工厂应当如何取得合法的土地使用权答：应当首先由人民政府依法定权限批准征用A村的土地,将集体土地变为国有土地,然后再将土地使用权出让给工厂,由土地管理局代表政府与工厂签订土地使用权转让合同工厂缴纳土地使用权出让金给政府,并依法登记领取土地使用权证书,取得土地使用权;2．2004年3月20日,张某与李某签订了一份房屋租赁合同;合同约定：张某将自有住房一套出租给李某居住,每月租金1000元,按月收租,租期二年,到2006年9月20日为止;合同签订后,双方到房地产管理部门办理了登记手续;当日,李某交付了押金和租金后入住;此后,李某每月按期交租;2005年4月,张某因欠王某50万元,便将该房屋抵押给王某,双方订立了抵押合同,合同约定：如张某不能在2005年6月底还债,王某有权将该房屋折价抵债;王某于2005年7月起开始实现其抵押权,要求李某向其缴纳押金,被李某以王某无权收取押金为由拒绝;以后,即从2005年7月至2006年5月,无论张、王怎样催促,李某均以张、王之间存在的抵押合同不成立为由,既拒绝向张某交租,也不向王某交租,遂张某决定终止租赁合同;经查获知,自2005年7月起,张、王因抵押合同发生了诉讼,法院对该案尚未判决;问题：1张某能否将已出租的房屋抵押给王某,为什么答:可以;尽管张某已经将房屋出租,但他仍是房屋的产权所有人,根据我国房地产法的规定,房屋所有人依法对自己的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利,故不影响他行使抵押的权力;2王某与张某的抵押合同是否有效,为什么答:无效;理由：因为张、王的抵押合同虽然是双方共同意思表示的结果,但是根据我国法律规定,房地产抵押,应当根据规定办理抵押登记,即到房地产管理部门办理抵押登记,由房地产管理部门发给房地产他项权证;既然张、王未办此手续,故该合同无效;抵押合同中不能有流质的约定;张某与王某约定张某不能还债以房屋折价抵债违反了这一规定；该抵押合同没有登记;抵押合同自合同登记之日起生效;3王某是否有权向李某收取押金和租金,为什么答:王某无权向李某收取租金和押金;虽然王某是抵押权人,但是并非房屋产权所有人,只有业主才能向承租人收取押金和租金,王某如要收取押金和租金,必须成为该房屋的产权所有人,或者获得张某的授权,另由于抵押合同无效,王某无权取得该房屋所有权;4张某和王某是否有权终止租赁合同,收回房屋,为什么答:1、王某无权终止租赁合同,理由同上,他不是该合同的签约人,更非产权所有人;2、张某有权提前终止租赁合同,收回房屋;根据法律规定,承租人拖欠租金6个月以上的,出租人有权收回房屋,终止合同,因为李某无理由未交纳租金满6个月,此外,张、王之间的抵押合同是另一法律关系,与张某与李某之间的租赁合同无关,故不能成为李某拒付租金的理由;3、案由：1995年10月,某市一房地产开发公司与该市土地管理局签订了200亩土地使用权出让合同,每亩地价为10万元;该公司受让土地后,在未经任何开发的情况下开始转让其所获得的土地使用权;1995年6月该公司另一房地产开发公司签订了土地使用权转让合同,以每亩12万元的价格转让,合计地款项共计2400万元;市土地管理局获知此事后,下达了行政处罚决定书,没收其违法所得400万元;请问：1两房地产开发公司签订的合同是否有效为什么答；转让合同无效;理由；根据城市房地产管理法和城市房地产转让管理规定以出让方式取得土地使用权的房地产转让应当具备以下条件：1按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书：2按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的,依照规划对土地进行开发建设,完成供水、电、热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设,达到场地的平整,形成工业用地或着其他建设用地条件3转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书;以出让方式取得土地使用权不具备上述条件的,就属于不符合法律规定的有关转让条件;由此可见以上两公司都不符合法律规定的有关转让条件;在未进行任何开发的情况下转让土地使用权是典型的非法“炒卖”土地使用权,因此转让合同无效;2土地管理局的行政处罚是否合法答：合法,土地管理局根据城市房地产管理法和城市房地产转让管理规定以及我国其他有关法律规定所作出的处罚决定,是合法的;违反法律规定转让土地使用权的,由县级以上任命政府土地管理部门没收违法所得,可以并处罚款;3)若管理相对人对此处罚不服,可通过什么途径得到法律救济答：1、是申请行政复议;相对人可以自知道该具体行政行为之日起60天之内向该市人民政府或者上级国土管理部门申请复议,对复议决定不服的,可以向人民法院提起诉讼；2、直接向作出处罚决定的机关所在地的人民法院提起诉讼;。
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房地产法试题题
一、不定项项选择题（共35小题，每小题2分，共70分）
1、以下不属于国有土地使用权有偿出让的是（D）
正确答案：D
A、拍卖 B、招标
C、协议 D、划拨
2、关于土地使用权出让的最高年限规定错误的是（ABD）
正确答案：ABD
A、居住用地80年 B、工业用地60年
C、教育科技文化卫生用地50年 D、商业旅游娱乐用地50年
3、城市房屋拆迁应遵循以下哪些原则（ABCD）
正确答案：ABCD
A、符合城市规划的原则 B、有利于城市旧区改造原则
C、有利于城市生态环境改善原则 D、保护文物古迹原则第六章房地产开发
4、房地产法律关系是法律调整的（C）
正确答案：C
A、对象 B、原因
C、结果 D、目的
5、下列不属于业主委员会权利的是（D）
正确答案：D
A、审议年度工作管理计划年度费用预算 B、监督检查物业管理公司的工作
C、召集和主持业主大会 D、通过业主公约和业主委员会的章程
6、根据我国《土地管理法》的规定在我国征用耕地的补偿费包括（ABCD）
正确答案：ABCD
A、土地补偿费 B、安置补偿费
C、青苗补偿费 D、地上附着物补偿费
7、拆迁人与被拆迁人对补偿形式、补偿金额等事项经协商达不成协议的由下列哪个机构解决（A）。
正确答案：A
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A、房屋所在地县级人民政府 B、房屋所在地房管部门
C、批准拆迁的房屋拆迁主管部门 D、人民法院
8、土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付
使用或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依据有关法律规定下列哪些建设用地项目不
能取得划拨土地使用权（C）
正确答案：C
A、望湖乡政府办公楼建设用地 B、西关镇人民医院建设用地
C、南湖别墅区通往南山镇的道路建设用地 D、民办北岭大学校区扩建用地
9、根据我国有关法律规定,以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约
定的动工开发期限开发土地,满二年未动工开发的,国家将无偿收回土地使用权,但是,下列哪些情况例外
（ABD）。
正确答案：ABD
A、东南亚金融危机,作为投资一方的外方资金没有到位 B、某工程动工开发所必需的前期工作未完成造
成动工开发迟延
C、房地产价格的急剧下跌,致使动工开发将造成极大亏损 D、政府及政府有关部门的行为使得无法按
期开发造成延误的
10、房地产法所称房地产交易包括房地产转让房屋租赁和（B）
正确答案：B
A、房屋抵押 B、房地产抵押
C、土地使用权出让 D、房地产开发
11、房屋发生扩建、翻建、改建及相应的宅基地使用范围的增、减时所进行的登记属于（B）
正确答案：B
A、原始登记 B、变更登记
C、转移登记 D、其他登记
12、根据《城市房地产管理法》的规定,设立房地产开发企业,应当具备下列哪些条件（ABCD）
正确答案：ABCD
A、有自己的名称和组织机构 B、有固定的经营场所
C、有符合国务院规定的注册资本 D、有足够的专业技术人员
13、某县政府以“振兴本县经济为由”在土地利用总体规划以外批准征用农用地公顷包括基本农田5公顷
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供该县经济开发总公司建设工业园区。对该批准行为的下列表述何者为正确（A）
正确答案：A
A、县政府无权批准征用基本农田也无权批准该宗农用地转为建设用地 B、县政府无权批准征用基本
农田但有权批准该宗农用地除去基本农田以外的部分转为建设用地
C、县政府可以先将该基本农田转为一般农用地然后批准该宗农用地转为建设用地 D、县政府可以先修
改土地利用总体规划然后在该规划范围内批准该宗农用地除去基本农田以外的部分转为建设用地
14、房地产市场管理的主要内容是（ABCD）
正确答案：ABCD
A、限制房地产交易的客体 B、规范交易行为
C、调控房地产价格 D、保证国家契税收入
15、依据《城市房地产管理法》的规定,下列机构中哪些属于房地产中介服务机构:（B、C、D）
正确答案：B、C、D
A、城市物业管理机构 B、房地产咨询机构
C、房地产价格评估机构 D、房地产经纪机构
16、房地产服务主体包括（ABCD）
正确答案：ABCD
A、交易所 B、评估事物所
C、经纪人 D、物业管理公司
17、临时使用土地的期限一般不超过（B）
正确答案：B
A、1年 B、2年
C、3年 D、5年
18、4以下不属于房地产开发主要特征的是（A）
正确答案：A
A、建设周期短 B、涉及面广
C、多部门协作 D、投资大
19、下列叙述中不正确的是（BCD）
正确答案：BCD
A、城市市区的土地属于国家所有 B、农村和城市郊区的土地除法律规定属于集体所有的以外属
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国家所有
C、划拨土地使用权在任何情况下都不得转让 D、集体土地使用权的转让不受限制
20、业主大会的执行机构是（D）
正确答案：D
A、业主 B、物业管理公司
C、居民委员会 D、业主委员会
21、依《土地管理法》的规定征用以下哪些土地无须国务院批准（D）
正确答案：D
A、农业研究教学试验田 B、基本农田以外的耕地50公顷
C、建设用地100公顷 D、荒地50公顷