城市规划现状分析

金桂咸宁咸宁市城市规划

2009301130137 彭宝江资环院地信四班

目录

咸宁市发展现状 (1)

人口 (1)

教育 (3)

产业 (4)

交通 (6)

建筑设施 (7)

咸宁市发展规划 (8)

城市发展方向 (8)

城市发展战略 (9)

城市发展具体规划 (10)

城市发展中的问题与思考 (12)

老城区与新城区不协调发展 (12)

咸宁市房地产业发展 (15)

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咸宁市城市规划

咸宁市位于武汉南部80公里处，是湖北省的南大门，与湖南、江西接壤，成为武汉、长沙、南昌金三角（长江中游城市集群）中的中心城市，有着独特的区位优势。

由于咸宁市独特的地理和环境优势，咸宁市在发展过程中将城市性质定位为：咸宁市域中心城市，湘鄂赣边界地区商贸物流中心，武汉城市圈生态宜居城市，中国温泉旅游名城。城市职能为：重点发展高效清洁能源、纺织、森林竹林加工、生物医药、绿色食品加工等现代轻型制造业和生态旅游等生态型产业，将其建设成为高效清洁能源基地、麻棉纺织基地，森工板材加工基地，生态食品加工基地、现代商贸物流基地和生态旅游与休闲度假养生基地，建成武汉城市圈的“大花园”，建设成为国家生态城市与和谐宜居城市。

（一）咸宁市发展现状

（1）人口

一、常住人口

2010年11月1日零时，全市常住人口为2462583人。

常住人口包括，居住在本乡镇街道，户口在本乡镇街道或户口待定的人；居住在本乡镇街道，户口在外乡镇街道，离开户口所在的乡镇街道半年以上的人；户口在本乡镇街道，外出不满半年或在境外工作学习的人（"境外"是指我国海关境以外）。

二、家庭户人口

全市常住人口共有家庭户693808户，家庭户人口为2336658人，平均每个家庭户的人口为3．37人，比2000年第五次全国人口普查的3.76人减少了0.39人。

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三、性别构成

全市常住人口中，男性为1264784人，占总人口的51．36%；女性为1197799人，占总人口的48．64%。总人口性别比（以女性为100，男性对女性的比例）由2000年第五次全国人口普查的109．47下降为105．59。

四、年龄构成

全市常住人口中，0－14岁的人口为434855人，占总人口的17．66%；15－64岁的人口为1840118人，占总人口的74．72%；65岁及以上的人口为187610人，占总人口的7．62%。同2000年第五次全国人口普查相比，0－14岁人口的比重下降了9．1个百分点，15－64岁人口的比重上升了6．82个百分点，65岁及以上人口的比重上升了2．28个百分点。

五、各种受教育程度人口

全市常住人口中，具有大学（指大专以上）文化程度的人口为137723人；具有高中（含中专）文化程度的人口为353063人；具有初中文化程度的人口为978427人；具有小学文化程度的人口为543051人（以上各种受教育程度的人包括各类学校的毕业生、肄业生和在校生）。

同2000年第五次全国人口普查相比，每10万人中具有大学文化程度的由2622人上升为5593人；具有高中文化程度的由10679人上升为14337人；具有初中文化程度的由34747人上升为39732人；具有小学文化程度的由38524人下降为22052人。

全市常住人口中，文盲人口（15岁及以上不识字的人）为98844人，文盲率（是指15岁及以上不识字人口占总人口的比重）由第五次全国人口普查时的6．66%下降为4．01%，下降了2．65个百分点。

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六、人口的分布

全市常住人口地区分布如下：

地区人口数（人）

咸安区 512517

嘉鱼县 319196

通城县 380758

崇阳县 410623

通山县 361079

赤壁市 478410

七、人口分析

由以上数据可以看出咸宁市人口结构呈平稳性，同时在受教育程度中以初中者较多。咸宁市对人口增长问题控制得较好，但是在市民的精英教育方面做得尚有不足，城市不能够留住或者吸引外来的精英人士到咸宁发展。这对于咸宁更长远的发展显然是个瓶颈。（2）教育

咸宁市各级各类学校904所，学生55.3万人，教职工29536人。其中高等学校3所，学生2.6万人，教职工2299人；中等专业学校20所，学生5.9万人，教职工2245人；普通高中27所，学生5.8万人，教职工3576人；普通初中127所，学生12.8万人，教职工8580人；普通小学477所，学生23.1万人，教职工9676人；特殊教育学校5

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所，学生0.09万人,教职工81人；幼儿园246所，学生5万人，教职工3079人。

其中全国普通高等学校有湖北科技学院（原咸宁学院。咸宁学院由原咸宁医学院，咸宁师范高等专科学校合并组建于2002年。并于2011年正式改名为湖北科技学院）。高等职业技术学校有中部地区咸宁职教城、咸宁职业技术学院湖北工业大学工程技术学院、咸宁广播电视大学。中等学校有鄂南高中、咸宁高中、温泉高中、通城一中、嘉鱼一中、赤壁一中、崇阳一中、通山一中、横沟高中、青龙山高中、湖北省蒲圻师范学校、咸宁市生物机电工程学校、咸宁市艺术学校、咸宁电子科技学校、湖北咸宁卫生学校、咸宁中南文武学校、咸宁市高级技工学校、咸宁东方外国语学校、咸宁市交通学校、赤壁市职教中心、鄂南理工职业技术学校、赤壁市机电信息技术学校、南鄂高中、崇阳职业技术学校。2011年高考报名数22500人，录取数18095人，录取率达80.4%，比上年提高了11个百分点。

（3）产业

2011年全市地区生产总值（GDP）652.10亿元，按可比价计算，比上年增长15.8%。其中，第一产业118.80亿元，增长4.0%；第二产业309.25亿元，增长22.7%；第三产业224.05亿元，增长13.4%。三次产业结构由2010年的19.4:45.7:34.9发展到18.2：47.4：34.4，工业化进程进一步加快。

全市人均国民生产总值26452元，比上年增加5323元，增长25.2%。

2011年，全市完成全社会固定资产投资563.13亿元,比上年增长40.9%。固定资产投资额549.69亿元，比上年增长41.3。按产业分，一、二、三产业分别投资31.77亿元、265.48亿元、252.44亿元，分别增长62.3%、53.7%、28.3%；按经济类型划分，国有经济投资115.13亿元，增长37.3%；集体经济投资130.92亿元，增长69.2%；城乡私营个体投资140.86亿元，增长34.2%；其他经济投资136.22亿元，增长69.2%。2011年，全年实现农业总产值（现价）196.18亿元，按可比价计算，比上年增长4.2%。农、林、牧、渔、服务业分别实现产值104.49亿元、8.42亿元、51.6亿元、29.91亿元、1.69亿元。年末全市耕地总资源194.29千公顷。

农产品加工业产值365.61亿元，农产品加工业产值是农业总产值的1.86倍。农产品种植面积保持稳定。 2011年，粮食种植面积207.43千公顷，比上年增加2.97千公顷；棉花种植面积2.64千公顷，比上年增加0.32千公顷；油料种植面积70.30千公顷，比上年增加0.45千公顷。主要农产品产量较快增长。2011年，粮食产量100.67万吨，比上年增长3.8%；棉花产量3605吨，比上年增长26.0%；油料产量9.26万吨，比上年

5增长10.4% ；蔬菜产量208万吨，比上年增长2.5%；牲猪出栏量202.74万头，比上年增长3.7% ；家禽出笼量3930.83万只，比上年增长2.3% ；水产品产量20.23万吨，比上年增长3.7% 。

2011年，全市规模以上工业增加值279.34亿元，按可比价计算，比上年增长26.3%。其中，轻工业增加值110.89亿元，增长26.0%；重工业增加值168.45亿元，增长26.5%。

企业规模不断扩大。 2011年，全市全口径工业增加值285.81亿元，占GDP比重达43.8%，比上年提高2.3个百分点。全市规模以上工业企业620家，其中年产值过亿元的企业259家。企业效益显著提高。 2011年，全市规模以工业经济效益综合指数为320.54%，比上年上升52.24个百分点；利税总额94.96亿元，比上年增长90.2%；工业产销率97.4%，比上年提高0.8个百分点。

园区建设步伐加快。 2011年年末全市共有省级开发区8家，开发区实际开发面积64.02平方公里，比上年扩大5.29平方公里；进园规模以上工业企业379家，比上年增加52家；规模以上工业增加值160.81亿元，占全市规模以上工业增加值的57.6%。

2011年，全市具有资质等级的总承包和专业承包建筑企业实现总产值65.99亿元，比上年增长31.6%；全社会建筑业增加值23.44亿元，按可比价计算，比上年增长4.6%。

金融市场扩大。 2011年末，全市金融机构存款余额536.31亿元，比年初增加102.93亿元，增长23.8%。金融机构贷款余额273.32亿元，比年初增加49.05亿元，增长21.9%。其中，短期贷款78.64亿元，增加4.98亿元；中长期贷款189.03亿元，增加41.97亿元。全市新增咸安农村商业银行、赤壁农村商业银行等2家商业银行机构，总数达到14家。

保险业稳步发展。全市保险行业19家机构共实现保费收入14.93亿元，比上年增长16.7%。其中，财产险公司实现保费收入3.19亿元，增长18.9%；人身险公司保费收入11.74亿元，增长16.1%。支付各类赔款及给付 2.47亿元，比上年下降25.9%，其中，财产险公司赔款1.85亿元，增长20.3%；人身险公司赔付0.62亿元，下降65.4%。（3）交通

咸宁市地处华中腹地，长江中游，位于京广铁路、武广高速铁路、G4京港澳高速公路，G56杭瑞高速公路、G45大广高速公路和106、107国道中段，区位适中，交通便捷。区域内公路、铁路、水运三种运输方式并存，以公路运输为主。

正在兴建嘉鱼长江大桥、武汉新港咸宁港区（嘉鱼-赤壁段），中国咸宁通山核电专用码头(嘉鱼潘家湾港），武咸城际铁路，咸宁——宜春——吉安铁路，咸宁——通山高

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速公路，咸宁——黄石高速公路等重大交通工程。这一系列的国家级交通工程将把咸宁市打造成中国中部地区除大武汉外的又一个交通枢纽城市。

公路基本形成了以G4京港澳高速公路为龙头，以国省二级公路为主干，以县乡公路为分支的四通八达的区域公路网络体系。现有106、107、316等3条国道285.775公里，省道10条，为武赤线（原武蒲线）、横路线、咸通线、白界线、沿横线、仙崇线（原蒲洪线）、崇赵线、南大线、咸合线（原咸潘线）、红牌线，共计466.261公里，基本实现了国省道“二级化”、县乡道“黑色化”、乡村道“通达化”。全市现有69个乡镇（区），1405个行政村，实现了100%乡镇、89.6%的行政村通公路。2011年，全年公路通车里程1.32万公里，其中等级公路达1.12万公里。行政村公路畅通率100%。全年公路货物周转量41.16亿吨公里，比上年增长19.1%；公路旅客周转量32.83亿人公里，比上年增长17.6%。2011年全市交通运输项目建设势头强劲。杭瑞高速咸宁段提前一年建成通车，结束了南三县无高速公路通达的历史；武咸快速通道、武咸城际铁路、咸通高速、咸黄高速、通界高速正在紧张施工；武汉至咸宁天然气管网逐步推进至各县市区。这些都极大地提升了咸宁的区位优势和发展潜力。

年末全市民用汽车拥有量达到87693辆，比上年末增长14.5%，其中私人汽车拥有量71632辆，增长15.5%。民用轿车拥有量52035辆，比上年末增长26.2%，其中私人轿车拥有量42808辆，增长29.9%。

全市现有客运站30个，货运站 4 个；客运站中一级站1个，二级站 7 个，三级站7个，四级站 9 个。“十五”期间该市新建了嘉鱼和崇阳客运站2个二级客运站，咸安、通城、赤壁等3个货运站正在建设中，形成布局合理、功能规范、设施配套的客货运站场网络。目前全市拥有营运客车3079辆、41081座位，营运货车3533辆、14163吨，其他机动车2233辆、3486吨。开通客运线路359条，日发班次3137个，已通达全国 9个省份。

水路运输主要依托境内长江干流、长江支流及内河、水库湖泊，全市现有通航里程564.4公里，其中长江干流航道长118公里。除长江黄金水道外，另有省级内河航道三条：陆水、富水、金水，主要湖泊有西凉湖、斧头湖、黄盖湖。全市拥有港口12个，其中长江港口6个（赤壁、陆溪口、石矶头、鱼岳、潘家湾、牌洲），陆水内河港口3个（赤壁、陆水主坝、天城），富水库区港口3个（七里冲、慈口、燕厦）；共有生产用码头58座，泊位85个（其中交通部门码头53座，泊位83个），年货物吞吐量134.02万吨，旅客吞吐量7.3万人次。

7（4）建筑设施

咸宁已经形成以市区为中心的城镇发展网络，确立起以咸宁市区为中心的市域城镇体系。全市城市建成区面积达到91平方公里，拥有城市人口96万人，城市化水平达到37%。市区规划区面积为317.76平方公里，建成区面积为25平方公里，城市人口达到24万人。城市路网四通八达，配套设施逐步完善。全市城区拥有城市道路总长531公里。下水道、绿化带、人行道逐步配套.

公用事业稳步发展，综合服务功能日趋完善。全市共有燃气企业83家，，燃气普及率达到61%。市区共有液化气站13家，普及率达到65%。全市城市供水能力达37万吨/日，供水普及率96%，供水水质合格率98%。全市拥有城市公交客运车辆438标台，万人拥有公交车辆7.2标台，年客运量达4484万人次。

全市城市道路清扫面积348万平方米，城中处处花丛锦簇，绿树成荫。全市城镇建成区绿化面积1181公顷。市区园林绿地面积99公顷，绿化覆盖率为25%，先后建成岔路口转盘、一号桥头小游园、行管局小游园、咸安桂花广场和人民广场等街头景观、小游园和城市广场20余处。淦河治理工程取得阶段性成效，建成了新老二桥滨河公园，淦河休闲旅游风景带初显端倪。市区已建成和正在建设的公司有5个，其中潜山为国家级森林公园，占地面积297公顷，香吾山公园占地面积35公顷，十三谭公园占地面积60多公顷，双龙山公园占地面积140公顷。

全市共有艺术事业机构9个，博物馆7个，文化馆（群艺馆）7个，公共图书馆6个，馆藏图书67.91万册。

全市广播覆盖率94.9%，电视覆盖率96.1%。全市共有艺术事业机构9个，博物馆7个，文化馆（群艺馆）7个，公共图书馆6个，馆藏图书67.91万册。卫生医疗条件逐步改善。全市卫生机构床位数8772张，每千人拥有床位数3.13张；卫生技术人员11796人，其中执业医师和助理医师4690人；注册护师、护士3988人。

（二）咸宁市发展规划

城市发展方向

由于咸宁市本身有着极好的天然条件，因而咸宁市在发展的总规划上主要着重于以下目标。

宜居城市：以人为本，创造优越的生活居住环境、多元化多层次的服务选择和高效便捷的交通体系，提高城市安全保障水平和城市管理水平，成为湖北省最适宜居住的城

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市。咸宁市有着良好的地势和环境优势，本身绿化条件优秀，同时还处于武汉后花园这一个位置，极利于其向宜居城市发展。

创业城市：围绕主城，大力促进“两型”导向的新型产业基地建设，逐步构筑“高增值、强辐射、广就业”的现代服务体系，形成“三二一”产业空间格局，成为湖北省最适宜创业的城市。

绿色生态城市：保护“南山北水”的自然生态格局，建成拥江抱湖、城林相间、山川秀美、人与自然和谐的绿色生态城市。

旅游文化城市：彰显城市温泉旅游、三国文化特色，提升城市文化内涵，改善城市旅游及人文环境，形成以温泉旅游与温泉文化为主、多元文化兼容并蓄的文化旅游名城。

城市发展战略

“生态兴市，环境制胜”的生态保持战略。空间保护，生态兴市。从空间上，协调一致，构筑结构清晰的景观安全格局。保育基质，构建绿蓝交融的区域生态基底；打通廊道，形成背山面江的生态联系通道；建设斑块，营造各具特色的区域生态核心。

内涵提升，环境制胜。加大生态投入，提高生态意识；加强城乡水环境基础设施建设，注重污水排放管理；加强固体废弃物处理处置与资源化规划；加强污染物总量控制及管理。从内涵上，转变经济增长方式，推行绿色GDP，打造武汉城市圈生态城市直至国家生态城市。

“泉湖相映，城林共生”的特色彰显战略。引水入城，以自然水体为载体，实现江、泉、湖联通，构建咸宁泉湖相映的滨水特色空间。依托东西走向的幕阜山山脉，整合山体周边生态、历史人文资源，引山入城，山山相连，打造城林共生的生态园林特色。

整合区域，深度发展，做强温泉养生品牌，构建以咸宁温泉谷为“扇轴”的“扇形”区域一体化的温泉养身特色体系；凝聚文化，辐射区域，依托咸宁温泉生态养生特色品牌，带动赤壁、嘉鱼三国文化特色旅游和通山、通城、崇阳的山地生态文化特色旅游发展，形成多元文化并存的特色旅游网络；北引水入城、南引林入城，彰显生态，打造山、水、城、林相融的景观结构。

“扩大外延，畅通内联”的交通网络战略。扩大外延，发挥既有交通优势构筑咸宁对外联系的多种渠道。促进咸宁北接武汉、西接岳阳长沙，确立咸宁位于武汉城市圈、长株潭城市群的枢纽地位。畅通内联，建设市域内南北向的快速衔接通道，加强南北交通联系。完善市域交通体系，畅通内联，进一步扩大咸宁对外联系。

“中心带动，拥湖面江”的空间拓展战略。在市域空间拓展上，以主城的发展作为

9城市空间拓展的“发力点”，拉开城市骨架。通过产业空间合理布局，做大做强主城；以交通建设为契机，优化城市组群空间。

主城区依托交通带动拓展城市空间，北联武汉、西抵赤壁，依托产业引导城市空间向北拓展至斧头湖和西凉湖，未来直达长江，使咸宁城市发展由“临山簇林时代”迈向“拥湖面江时代”。

同时，按照区域统筹、城乡统筹的原则，逐步构建“一主一次、一区三轴两带”的城镇空间结构。

统筹推进主城区、梓山湖新城、向阳湖新城、汀泗新城、贺胜新城等城镇融合发展，将其打造为市域中心；建设赤壁市区成为市域次中心。

对接武汉城市圈，协调区域发展，将咸宁、赤壁、嘉鱼，打造为咸赤嘉城镇密集协调发展区。

以京广铁路线、京港澳高速公路线、武广高速铁路专用线、107国道等构成交通带动轴；以潘家湾沿江产业、咸宁温泉谷、通山核产业、九宫山旅游产业组成垂江产业推进轴；沿陆水河流域形成旅游发展轴。

依托长江黄金水道，形成沿江产业发展带；依托通山、通城、崇阳的生态资源优势，沿杭瑞高速公路和106国道公路形成南三县生态特色发展带。

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城市发展具体规划

规划完善市域各级城镇的职能结构，全面提高整体功能水平。

第一级主城区是市域城镇体系的核心，集中体现核心服务职能，严格控制发展规模，着力优化提升现代服务功能，集约发展两型产业，增强城市的辐射力和综合实力，在带动整个市域发展和促进区域协调发展方面起着枢纽和组织作用。

第二级赤壁市集中发展以三国文化旅游为主旅游业、电力生产基地、棉纺工业等轻工业。

作为第三级，嘉鱼城市职能为以发展化工能源、工业和水生旅游为主的具有水乡特色的沿江生态城市，重点发展化工能源、无公害蔬菜生产、以苎麻为主的汉牌服装加工原料基地；通山城市职能以发展核电能源为主的高效清洁能源基地、山地旅游等；崇阳城市职能为以特色资源加工为主的咸中工业与生态旅游城市，重点发展医用卫生材料加工、钒制品生产、山地旅游等；通城城市职能为以发展高效清洁能源和山地旅游为主的咸南山岳型生态城市，主要发展涂附磨具生产、云母制品生产。潘家湾（咸宁港）港口新城重点发展以物流、汽车零部件、轻工产品、农产品加工、商贸服务（蔬菜交易）等为主导产业；赤壁港口新城重点发展能源、造纸、纺织服装、建材、机电、食品加工、矿产采选等主导产业；金桂湖低碳产业新城依托金桂湖优质生态资源，重点发展绿色、环保循环产业；梓山湖生态科技新城重点发展商务办公、会展、旅游度假、娱乐休闲、高新技术产业、非动力核产业等产业；贺胜新城重点发展非动力核产业相关配套产业，辅助发展商贸物流、文化娱乐、农副产品加工等产业；汀泗新城重点发展旅游配套服务产业，辅助发展商贸物流、农副产品加工等产业；向阳湖新城重点发展生态农业种植与观光、商业贸易、旅游配套服务、娱乐休闲、文化创意等产业。

第四、第五级城镇是城乡交流的基础环节，应坚持“因地制宜、突出特色，集约发展、综合配套”的原则，重点镇是所在地区辐射力较强的生产、生活服务中心和农副产品加工、流通基地；一般镇是所辖区域城乡社会、经济中心，为城乡物资集散的重要环节。

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（三）城市发展中的问题与思考

老城区与新城区不协调发展

在咸宁市的快速发展进程中，整个城市建筑面积在不断扩大，其中全市城市建成区面积达到91平方公里，但是由于城市本身发展方向是向外扩展，因而也导致了如今新老城区发展极不平衡的现状。以下是一幅咸宁市市区小区的分布图

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由图中可以看出，新兴的小区大多处于咸宁市新兴区即经济开发区范围了，而老城区（原永安老城区）明显改善不大。而其他城市公共设施的新建也大多与小区的分布相似，大多出处于新城区。然而，有由于新城区新建不久，城市内人口并未大量向此迁移，因而使得城市发展产生了这样一种现象：老城区人多屋旧，新城区人少楼新。

造成这种现象与咸宁市发展历史分不开的，老城区由于历史较久，房屋分布密集，人口密度大，在城市重建和规划过程中产生的无形阻力，使得城市新建和扩展的规划很难在这里展开。同时，在拆迁和新建过程中产生的矛盾也使得政府和开发商望而却步。因而，虽然老城区有着地利的天然优势，却不能转化为经济上实际优势，使得咸宁市经济的发展中心向着开发区转移。这对于咸宁市长久发展来说毕竟是不利的。毕竟，老城区作为曾经城市的中心地带，其对城市整体发展的影响和本身的发展潜力都是不言而喻的。老城区的发展情况很大程度上影响着咸宁市城区整个的发展进程。

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解决方案

对于此种情况，为了咸宁市更好的发展，使得老、新城区在发展道路上走上同一步调是有必要的。

首先，对于城市的发展不应当只执着于向外扩张这一个方向上，在向外扩张的同时，政府和投资人也需要兼顾到老城区的重建上。当然，一个拥有大量老旧房屋和诸多居民的老城区在改造上所面对的阻力是非常大的，但是仅仅因为这个就将老城区弃之不顾终究是得不偿失的。当一个城市对老城区加入了足够的重视并给予足够的支持，老城区也是拥有者巨大的发展潜力的。

其次，老城区在城市的发展中的定位需要随者发展的进程随之改变。新城区在新起，其分担了不仅仅是一个城市的居民，更是一个城市的经济、文化等诸多方面。这使得老城区在一个城市中的定位不再是一个核心位置，它所要发挥的作用也可以不再是一个城市的核心。在许多重要的部门迁入到新兴的街道去的同时，老城区可以成为新的居住或者休闲的中心，当然这的随着城市发展的需要而定。

最后，在整个城市的基础设施的建设中，应当把老城区摆在一个重要的低位，老城区由于兴建时间长，许多设施已经相当老旧，而新兴的基础设施却大多在新兴的地带，这使得老城区的发展更显得落后。

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永安老城区的发展刻不容缓，虽然在整体规划中它已经被摆在一个综合区的位置，但是它的发展与其它位置比起来依然显得十分缓慢，甚至处于停滞状态，只有将它的低位尽快的与其它城区摆在相同的位置，才能使得城市在长久的发展中拥有者无尽的活力。咸宁市房地产业发展

(一)荻取土地的程序不够法制化，难以真正体现人本观念。

土地是房地产业得以发展的基础，因此土地的合理获取是十分必要的。在现在，地产商土地的获取一般是通过政府的参与来完成的。在土地的获取中会遇到许多问题，特别是当涉及剑征用农民的土地时，不仅要对他们的土地正确估价，还要做到对失去土地后农民的保障和补偿问题，如果处理不当，会产牛各种纠纷。然而，征用土地引起的纠纷也不时出现，在这个过程中，弱势地位的个人一般足受害者。毕竟一个城市房地产业的发展涉及到诸多行业的发展。出于当地经济的发展，政府有时很难公正的处理房地产企业与民众的土地纠纷，因此民众的利益在这个博弈过程中也就得到损害，真正的人本发展理念也就难以得到有效的实行。

(二)地产开发商自有资金低，风险大

房地产项目是高风险高利润的行业，是资金密集性行业，自有资金、银行贷款、预售款项是整个项目开发的资金来源。地产商需要35％的自有资金爿。能贷款，但在金融危机中，政府为了让更多的企业可以进入该行业，从而有效分散房企高度集中的趋势，规定房地产商资本金率降低到25％，虽然这可有效缓解地产商的资金压力，从而也减小地产商项目运作的财务成本。但也为房地产开发带来了风险。由于资本率过低，使得房地产业的资金在当前情况下更加依赖银行和政府的支持。当楼市房价过高，消费者持观望态度时，地产商仍能在资金短缺时，死扛房价，这不仅对消费者造成不利影响，也影响房地产的正常开发，同时也将银

190行绑在了地产商的绳子上，使他们成为一个利益共同体，此时消费者的权益也就更难保障。有时当银行出于自身资金安全考虑，在发现地产商资金出现问题时，会停止对地产商的贷款，这样也会迫使正在建设的房屋中途停工，造成资源的浪费。因此，在当前形势下，降低地产商的资金门槛，对本地地产业的正常用发展带来了更大的风险。

七. 建议

1、加强房地产价格监测工作

建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量

15房的交易价格；当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。

2、加强房地产项目的跟踪管理工作

建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。

3、有计划有步骤的规划房地产开发

结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达到通过城市规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控，通过房地产市场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握市场状况，根据市场运行状况合理安排开发计划。

4、合理引导住房主体需求

中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求，市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设，同时加大廉租房的建设力度。我区要以此为契机，积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合我区开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化

5、加大对地产投资者考核，提高投资的安全度

政府在引进资金时，应该同时考虑企业的诚信度，引进信誉好的企业。在中国城市进程化和经济高速增长的前提下，房地产具有诱人的投资回报率，同时社会上若积聚相当规模的资金，有序地允许社会资金进入地产开发，有利于将行业提升到一个水平更高的阶段、一个良性竞争的阶段。在当前经济形势下，央行虽然对地产商提高了贷款门槛，但各大开发商银行为谋取利益，并没很好的执行央行的决议，这些都搞高了地产商的资

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金使用风险度。同时，政府在房地产的发展中也扮演着重要角色，起着对房地产发展监管的作用。政府应该加强对房地产开发企业的考核，定期检查他们的资金流动情况，对于存在资金流动不畅的企业应该给出警告并限制继续出卖土地于他们，以避免出现危机。并把对房地产企业的监管加以法制化。从而为房地产企业的良好健康发展创造条件。

数据来源：[1]咸宁市统计局《2011年咸宁市国民经济和社会发展统计公报》；

[2]咸宁市城市规划管理局《咸宁市城市总体规划(2010-2030)》；

[3]《咸宁市房地产发展和布局状况调查报告》；

[4]《咸宁市2010统计年鉴》；

[5]《咸宁交通演绎大嬗变》；

[6]《咸宁市2010年第六次全国人口普查主要数据公报》。