上饶市土地基准地价修正

上饶市城区基准地价修正体系说明

基准地价是分用途的级别平均价格，反映了土地市场整体地价水平，对掌握地价水平的空间分布趋势，引导土地利用和交易等，均有很好的作用。但土地行政主管部门和其他一些部门、机构，为更好地满足地价管理、土地市场管理和土地资产管理的需要，仅仅掌握基准地价仍不够，还需及时掌握宗地的具体价格。因此，为更好地发挥基准地价的作用，满足政府土地管理等职责的需要，还应当在基准地价的基础上，分析宗地地价的影响因素同基准地价、宗地地价的关系，根据比较法的原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的修正系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价，满足各方面对掌握宗地价格的需求。

第一节基准地价修正因素及其权重确定影响土地价格的因素涉及社会、政治、经济、自然等许多方面，按照因素与土地的关系及影响范围可分为一般因素、区域因素和个别因素。一般因素通常是从宏观上对地区整体的地价水平产生全局性影响，造成地区与地区之间地价水平的差异。而同一地区内不同区域、不同地块的地价差异，则主要是受区域因素和个别因素的影响。不同使用性质的土地，其价格影响因素亦不同。正确确定这些因素是建立基准地价修正体系的关键。在对商业用地、住宅用地、工业用地的价格影响因素进行分析的基础上，采用特尔菲法确定各类用地的基准地价修正因素及其权重。该项工作与定级因素权重测定工作同时进行，测定结果见表10－1、10－2、10－3。

表10-1 商业用地基准地价修正因素及其权重测算结果表

第二节基准地价修正系数表及说明表的编制基准地价修正系数表是采用替代原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价。

一、基准地价修正幅度值的计算

以土地级别为单位，以各级别中最高、最低定级因素总分值所对应的单元地价作为上、下限值，分别与相应级别的基准地价相减，得到上调或下调的最高值。计算公式如下：

上调幅度计算公式：

F1=[（I nh—I ib）/I ib]×100% （10-1）下调幅度计算公式：

F2=[（I nb—I nl）/I ib]×100% （10-2）式中：F1 --基准地价上调最大幅度；

F2 --基准地价下调最大幅度；

I ib --级别基准地价；

I nh --级别单元总分上限值所对应的地价；

I nl --级别单元总分下限值所对应的地价。

根据前述确定的单元总分值、基准地价评估结果及其关系模型，按公式9-1、9-2可以计算出各类各级基准地价修正幅度值。结果见表10-4、10-5、10-6。

二、因素修正系数值的计算及修正系数表及说明表的编制

（一）因素修正系数值计算

根据确定的影响各类用地价格的因素及其权重值，采用下式计算各因素的修正值：

F1i=F1×W i（10-3）

F2i=F2×W i（10-4）式中：F1i—某一因素的上调幅度；F2i—某一因素的下调幅度；

F1—基准地价上调幅度；F2—基准地价下调幅度；

W i—某一因素对宗地地价的影响权重。

（二）因素修正系数及指标说明表的编制

根据基准地价修正幅度的计算结果，在按公式10-3、10-4计算因素修正幅度值的基础上，按优、较优、一般、较劣、劣等5个层次设定修正幅度值，分地类按级别编制修正系数表。

在此基础上，进一步编制影响因素修正系数条件指标表。因素修正系数指标说明表是对各层次的修正系数对应的地价影响因素状态条件所做的描述，通常以在一定区域或土地级别范围内地价影响因素的最佳状态指标、平均状态指标、最差状态指标分别对应着优、一般、劣等层次的修正系数。利用土地定级中各影响因素的评价结果，在进行统计分析的基础上，编制影响因素修正系数条件指标表，结果见表10-7~36。

表10－14 V级商业用地基准地价修正系数表

三、其他因素修正

1、容积率修正

基准地价是代表设定容积率水平下的地价，在进行宗地地价评估时需将基准地价修正到宗地实际容积率水平下的地价。容积率与地价的关系成近似于抛物线形相关，表现为：当容积率一定时，容积率与地价成正相关关系；当容积率超过一定水平时，地价反而会降低。在对工作区域实际情况调查分析的基础上，参照其他城镇的经验，制定出商业、住宅用地容积率修正系数。具体见表10－36、10－37。

2、沿街状况修正

基准地价代表的是一种级别平均价格，就具体宗地沿街状况而言，在应用基准地价对宗地地价进行评估时，要考虑该宗地是沿街亦或背街的情形，按一定的比例系数进行修正。通常，沿街状况修正适用于商业用地评估。具体见表10－38。

3、楼层地价分配率

住宅用地的基准地价评估应考虑其楼层地价存在的规律，通常来说，3-4层楼面地价相对较高，其他则比较低。通过商品房调查数据的整理分析，楼层地价分配率修正系数如表10-39所示。

4、土地使用年期修正

基准地价是有限期的，其所对应的土地使用年期是各类用地的法定最高使用年期，应用基准地价进行宗地地价评估时，应将其修正为宗地实际使用年期的地价。使用年期修正系数可按下式计算：K=[1-1/（1+r）n] / [1-1/(1+r)N]

式中：r为土地还原率；n为宗地实际使用年期；N为某类用地法定最高使用年期。

5、估价期日修正

基准地价对应的是基准地价评估期日的地价水平，随着时间的推移，土地市场的地价水平会有所变化，因此，必须进行期日修正，把基准地价水平修正到宗地地价评估期日。期日修正一般根据地价指数的变动幅度进行，期日修正系数可按下式计算：

K=宗地估价期日的地价指数/ 基准地价评估期日的地价指数

6、土地开发程度差异修正

当待估宗地价格定义与基准地价内涵不一致时，要进行土地开发程度差异修正，将基准地价修正为与待估宗地地价设定的土地开发程度。修正系数可根据具体的土地开发程度差异情况和实际开发费用进行确定。

7、规划条件修正

根据地基准地价评估原则，基准地价是以土地现实的用途和条件为主进行评估的。但某些城市规划的实施往往造成局部区域地价的上涨。对于这种情况，可在按现状评估基准地价的基础上，假设规划条件实现后的状况，进行规划条件修正。

第三节宗地地价评估

运用基准地价系数修正法进行宗地地价评估，即是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地