公租房房地产信托投资基金融资模式构建
房地产投资信托基金
房地产投资信托基金通过REITs融资的优势REITs国际运行模式的比较房地产投资信托进展意义我国引入房地产投资信托基金有着非常重要的作用。
再次，引入房地产投资信托基金有助于疏通房地产资金循环的梗阻。
房地产投资信托基金的引入，能够避免单一融通体系下银行有关政策对房地产市场的硬冲击，减缓某些特定目的的政策对整个市场的整体冲击力度，有助于缓解中国金融体系的错配矛盾。
房地产的固有特性决定了房地产投资信托基金具有保值增值的功能，因此房地产投资的收益相对比较稳固。
REITs与国内通常意义上的房地产信托有很大的差别第二，REITs对投资者的回报需要把收入的大部分分配给投资者，比如美国、香港要求把所得利润的95%分配给投资者；国内的房地产信托计划对投资者的回报为信托计划方案中的协议回报，目前通常在3%-9%左右。
第三，REITs的运作方式是：负责提供资金并组建资产管理公司或者经营团队进行投资运营；国内的房地产信托计划的运作方式是：提供资金，监管资金使用安全，或者部分或者局部参与项目公司运作获取回报。
第六，国内的房地产信托概念较为宽泛，能够是REITs模式，也能够是贷款信托、优先购买权信托、财产权信托、受益权转让信托等等。
我国建立REITs的进展政策建议1、加快有关政策与法律法规制定2、加快房地产信托专门人才的培养4、建立信托企业信用制度房地产信托的定义房地产信托的进展房地产信托的性质房地产信托经营业务内容较为广泛，按其性质可分为：房地产信托的基本条件资金是房地产信托投资机构从事信托的基本条件。
房地产信托机构筹集资金的渠道与方式与银行不大一样，要紧来源有：房地产信托的种类根据资金投向的不一致，REIT可分为三类：房地产信托的运作流程房地产信托的运作流程基本上能够分为两种模式：一种是美国模式，另一种是日本模式。
这两种模式说到底就是资金信托与房地产资产信托的区别，由于各自的国情不一致，美国比较侧重于资金信托型REIT，而日本侧重于房地产资产信托型REIT。
探究我国房地产信托投资基金(REITs)运营模式
探究我国房地产信托投资基金(REITs)运营模式师瑞斌(东万共创(平潭)投资管理有限公司，北京100026)摘要：房地产信托投资是当前国际上的一种主流房地产市场交易模式，其对于增强房地产市场资本流通，扩大市场交易规模具有重要意义。
在这一方面，我国的发展则相对较晚，但却给了我国更多时间去研究国外的发展情况。
本文对房地产信托投资基金以及概念厘定进行了分析，进而结合国际上的REITs模式对我国在这一方面的发展提出了相关措施。
关键词：房地产信托；信托投资；房地产市场中图分类号：F293.3；F832.49文献识别码：A文章编号：2096-3157(2020)27-0072-03—、弓I言房地产作为一个重要的经济产业，对社会整体经济发展有着极大带动作用。
我国是一个人口基数十分庞大的国家，在近年来城市化建设进程不断推进的情况下，城市人口数量激增，这就使我国拥有庞大的房地产市场需求。
因此，我国改革开放之后的房地产事业发展极为迅猛，房地产更成为我国多年来国民经济持续增长的重要支撑点。
但在房地产业不断发展的同时，我国房地产业的发展模式也亟待进行优化完善。
在国际房地产投资市场上，信托投资是一个十分先进的投资形式，且在许多国家中证实了其对房地产金融市场发展的积极促进作用。
对此，在我国房地产市场的发展中，将这一投资形式引入房地产行业中，可以进一步健全我国房地产市场上的金融运作模式，刺激房地产市场的更高层次演进。
因此，在我国房地产业蓬勃发展的当下，加强信托投资基金(REITs)运营模式的研究就显得尤为关键。
二、房地产信托投资基金(REITs)概述就房地产投资而言，其本身具有较低的流动性，这在市场化运行过程中明显无法形成旺盛的市场活力。
而房地产信托投资基金(REITs)则为房地产投资提供了一种证券化的手段。
具体而言，房地产信托投资实际上就是利用公开发行股票、受益凭证等来募集投资者的资金，再通过专业化房地产投资或房产抵押贷款投资信托来将房地产投资证券化,使得房地产投资可以直接进入资本市场，进行各种证券资产形式的金融交易。
我国租赁住房的REITs融资模式研究——基于保利租赁住房REITs的案例分析
学校代码：10730分类号：F83密级：公开论文题目（中文）我国租赁住房的REITs 融资模式研究--基于保利租赁住房REITs 的案例分析论文题目（外文）The Research on REITs Financing Model ofRental Housing in China--An Analysis of Poly Rental Housing REITs作者姓名金鑫类型领域金融硕士研究方向金融市场运行与管理教育类型学历教育指导教师高宏霞副教授合作导师论文工作时段2018年4月至2019年4月论文答辩日期2019年5月校址：甘肃省兰州市城关区天水南路222号我国租赁住房的REITs融资模式研究--基于保利租赁住房REITs的案例分析中文摘要国务院和多部委自2014年以来就频繁出台相关文件，要求培育和发展我国的租赁住房市场，同时加强房地产信托投资基金（REITs）的试点工作。
十九大更是奠定了“房住不炒”的政策基调，为投融资各方积极参与到租赁住房市场中吃下了定心丸。
目前我国的城镇化率只有60%，而欧美发达国家的城镇化率普遍都在80%以上，所以我国城镇化率还有较大的提升空间。
城镇化建设会促生大规模的流动人口，而流动人口往往会带来房屋租赁需求，因此我国租赁住房市场还有较大的增长潜力。
常规的融资方式已经难以满足租赁住房市场迅速发展的需要，而REITs可以较好的弥补租赁住房市场的资金缺口。
首先，论文介绍了REITs的定义、原理及分类，然后将REITs融资与租赁住房市场的其他融资方式进行了对比分析，发现REITs融资具有众多优点，是目前我国租赁住房市场的最佳融资选择之一。
其次，在深入剖析保利租赁住房REITs 案例的基础上，将保利租赁住房REITs分别和国内典型的租赁住房REITs--新派公寓REITs以及美国典型的公募REITs--EQR做对比分析，为我国租赁住房REITs 优化模式的构建和发展REITs市场提出对策建议。
房地产投资信托基金介绍
房地产投资信托基金介绍房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts, REITs）是一种透明化且流动性较强的投资工具，通过为投资者提供购买房地产资产的份额，使普通投资者能够间接参与房地产市场。
本文将介绍房地产投资信托基金的定义、特点、运作方式以及投资优势。
一、定义房地产投资信托基金，简称REITs，是由投资者组成的基金，用于购买、持有和经营房地产资产，同时让投资者以间接方式进行投资。
REITs的基础资产可以是商业、工业或住宅房地产，投资者通过购买REITs基金的份额，获得相应投资回报。
二、特点1. 透明度: REITs作为一种公开交易的投资工具，受到监管部门的监督和规范，其运作和财务状况都要进行定期公开披露。
2. 流动性: 投资者可以通过证券交易所买卖REITs的份额，相较于直接投资房地产，流动性更高，实现快速买卖。
3. 收益性: REITs通常通过租金收入、增值收益和房地产销售获得收益，以股息的形式分配给投资者，为投资者提供稳定的现金流。
4. 分散风险: REITs投资基金通常拥有多种房地产项目的份额，能够减少单一房地产项目的风险，实现风险的分散。
三、运作方式1. 房地产购买：REITs基金经理通过分散投资策略，购买并持有多个房地产项目。
2. 租金收入：基金通过租金收入实现持续现金流，并将收入分配给投资者。
3. 产权增值：基金通过把房地产资产进行增值管理，实现资产价值的提升。
4. 财务披露：REITs基金需遵循监管要求，定期向投资者公开披露基金的财务状况和业绩。
四、投资优势1. 低门槛投资: 普通投资者可以以较低的资金参与房地产市场，享受到房地产投资的收益。
2. 分散风险: REITs基金拥有多个房地产项目，有效降低了单一房地产项目的风险。
3. 高流动性: 同证券一样，REITs份额可以在证券交易所上市交易，提供较高的流动性。
4. 稳定收益: REITs通过租金和增值收益为投资者提供稳定的现金流回报。
我国保障房融资体系建设现状与构建
设施 类不动产及 不动产相关 金融产 品。但 由于资金运 用的具
体 实施 细 则没有 明确 ，渠道 的放 开 还 只是名 义 上和 形式 上
的 。保 险资金运用 于保障房建设 的 已有部分 企业初步试水 ，
如太平洋 资产管理 有限责任 公司、 中国平 安等多家保 险公司
安排 资金 涉足保障房 建设 。此外 ，社保基金 先后在南 京、天
定了其私人融资 的不 足性 。在 各保障对 象群体 边际私人收益
不变 的条件下 ，其 私人融 资或 市场化融资 的不足性与保 障对 象群 体收入水平 负相关 。也就 是说 ，如果保 障对象群体 的收 入 水平相对越低 ，则私人愿意提供 保障性住 房的动 力越 低 ，
从 四类保 障 房性 质分 析 ，经 济适 用房 、两 限房和 棚户 区改造具有 全部或 部分产权 的特 点 ，可 以通过 一次性销售 回 笼投资 ，其 融资大都 可 以通过 市场 化手段解 决。而供租房和
保基金探 索一套公租房 贷款模式 ，通 过信托 公司 以信托方 式
向公 租房 建 设平 台公 司贷 款 ，银 行为 贷 款担 保 ，当地 的 其
国有 非盈利 ，为 缓解地方政府 融资压力 有一定作用 ，但也暴 露 出资金运营效率 不高 ，提 高还款能力 不强等 问题 。另一方
面 ，地 方政府利用 地方政府投 融资平 台公司和其他 企业 ，通 过发 行 企业 债券 进 行保 障性 住 房项 目融资 ，如 发 改委 下发 《 于利 用债券 融资支持保障 性住房建 设有关 问题 的通知》 关 和财政部 发布 的 （ ０ １ ２ １ 年地 方政府 自行 发债试 点办 法》为发 债提供 了依据 ，这 虽为地方政府 举新债还 旧债提供 了渠 道 ，
保障性住房建设融资问题分析及融资模式
保障性住房建设融资问题分析及融资模式探究摘要：保障性住房是重要的民生课题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。
十二五规划国家对保障房建设的力度大幅加强。
我国目前现有保障性住房融资模式是政府提供主要资金、自筹资金、社会机构提供为辅。
但存在着融资渠道不畅，模式单一，担保机制不健全、手续繁琐等问题，存在着很大的资金缺口。
加强对保障性住房建设资金的来源渠道、融资模式的探索研究，建立多样化的融资模式培育多元化的融资主体是当前推动我国保障性住房建设持续健康发展的重要保障。
关键词：保障住房建设；融资模式；存在问题；创新中图分类号：f293.3 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2013）04-0-01保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，它是与商品性住房相对应的一个概念。
目前我国的保障性住房可分为廉租房、经济适用房、限价房、公共租赁房、棚户区等五种保障形势。
一、我国保障性住房融资面临的主要问题（一）过度依赖政府投入，来源渠道单一目前我国保障性住房资金大部分来源于财政资金，很少利用信托、证券等融资工具的市场机制，融资效率低下，激励效应不足，来源渠道单一，形成了过度依赖政府投入的局面。
（二）地方政府财力不足制约保障房建设地方政府集生产者、所有者、管理者三种角色于一身，并提供60%以上的建设资金。
随着我国经济发展方式的转变，主要依赖土地增值收益的地方财政收入模式势必将受到冲击，地方财政捉襟见肘。
地方政府在保障性住房市场上资金供应的积极性受到限制。
（三）金融机构参与保障房建设的热情被限制贷款收益低、偿贷的保障低、融资手续复杂，再加上在宏观经济调控与信贷规模控制的背景下银行信贷指标有限，各种风险上升，限制了金融机构的参与热情。
且保障性项目要经过层层部门的层层审批，延长了融资时间，也很难吸引以追求利润最大化为目标的商业性资金。
（四）担保机制不完备，缺少合理有效的风险分散机制有了担保的贷款，不用处理违约房产的繁杂手续，这将大大刺激放贷积极性，也会降低放贷成本。
保障性住房投融资模式研究李娟
2012年30期（10月）摘要：当前我国保障性住房需求量巨大，而建设资金主要来源于政府财政，私人资金虽有参与但规模不大、积极性不高，资金问题始终是制约保障房建设的瓶颈。
文章分析了我国保障性住房的投融资现状和存在的问题，借鉴国外保障房建设投融资的先进经验，针对中国实际情况，提出了解决我国保障房建设资金不足问题的对策，即房地产投资信托（REITs ）模式。
关键词：保障性住房；投融资模式；房地产投资信托基金保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，主要包括廉租住房、经济适用房、棚户区改造安置住房、限价商品房和公共租赁房等五大类。
我国保障性住房体系的构建始于1994年，但其建设长期落后于商品房的发展。
尤其是近十年来，随着房地产投资、住房消费需求的快速增长，城市房价不断飙升、甚至超出了普通百姓的承受能力，进而引发了一系列社会问题。
2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台后，中央开始把保障房视为一项重要的民生问题，并逐步加大对保障性住房的财政投入。
2009年全国建设保障房370万套，2010年上升为580万套，2011年达到了1000万套，2012年建设任务为700万套。
到“十二五”末开工建设3600万套保障性住房，静态估计至少需要资金7万亿元。
这些资金从何而来？当前的相关政策是：住房公积金增值收益部分、土地出让金中不少于10%的比例、市县财政预算安排、中央省级财政预算安排的补助资金。
这四项资金来源其实都算是政府财政，但自1994年实行分税制后，责任和收入的不对称引发地方政府财政困难，责任多、压力大，地方政府在保障房建设上积极性一直不高。
此外，2011年以来国家开始严格控制高房价，使得地方政府的土地出让收益大幅缩减。
保障房建设的资金单靠政府财政是无法保证的。
另一方面，由于保障房建设周期长、建设资金投入大、经济效益低等特点，加之保障房产权关系不明晰，企业与政府合作建设保障房的模式不成熟，建成之后经营维修等权利义务还处在探索阶段，故民间资本的参与也存在很大的障碍。
reits的运作方式 -回复
reits的运作方式-回复REITs的运作方式引言：房地产投资信托基金(REITs)是一种投资工具，它允许个人投资者通过购买信托基金的股票来参与房地产市场的投资。
REITs的运作方式相对复杂，需要遵守特定的法规和规定。
本文将一步一步回答有关REITs的运作方式的问题，以帮助读者更好地了解这一领域。
第一步：公司组织REITs的运作是通过以公司形式组织的信托基金来实现的。
这些信托基金通常是作为一家公司成立的，通过向公众发行股票来融资。
这些公司通常由一个董事会和一支管理团队管理。
董事会负责制定公司政策和策略，而管理团队负责执行这些政策和策略。
第二步：资产选择REITs的主要目标是通过投资房地产来获得收益。
为了实现这一目标，REITs的管理团队会从不同类型的房地产资产中选择投资对象。
这些资产可以包括商业房地产、住宅房地产、工业房地产等。
选择合适的资产是REITs运作的关键环节。
第三步：投资和融资一旦REITs确定了投资目标和资产选择，它们就会开始将资金投入到房地产市场中。
REITs可以通过现金投资或借款来购买房地产。
通常，REITs 会通过向金融机构申请贷款来获取融资。
第四步：收益分配一旦REITs开始从房地产投资中获得收益，它们必须按照特定的规定将收益分配给股东。
根据美国的法规，REITs必须将至少90的收入分配给股东。
这些收入主要来自房地产租金、出售房地产所获得的利润以及其他投资收益。
第五步：股东权益REITs的股东享有特定的权益。
他们可以通过购买REITs的股票来成为REITs的股东。
除了从REITs的收益中获得分红之外，股东还有权利参与公司的决策和管理。
这些权益由公司章程和董事会规定，并通过股东投票来行使。
第六步：监管和合规性作为一种投资工具，REITs需要遵守特定的法规和规定。
在美国，REITs 必须遵守美国证券交易委员会(SEC)的规定，以保护投资者的权益。
另外，REITs还需要按照特定的会计准则和报告要求进行财务披露。
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期Foreign Economic Relations ＆Trade【金融市场】公租房房地产信托投资基金融资模式构建张桂玲(郑州航空工业管理学院会计学院，河南郑州450015)［摘要］在公租房融资领域引入房地产信托投资基金，有助于破解公租房建设资金不足难题。
在分析房地产信托投资基金应用于公租房融资可行性的基础上，构建了公租房房地产信托投资基金融资模式，并提出发展公租房房地产信托投资基金的相关建议:完善法律法规，制定配套优惠政策，完善披露制度和监管体系。
［关键词］公租房;房地产信托投资基金;融资［中图分类号］F293.338［文献标识码］B ［文章编号］2095－3283(2012)04－0116－03基金项目:2012年河南省教育厅科学技术研究项目“公共租赁住房REITs 融资模式研究”(项目编号12B880019);2011河南省政府决策研究招标课题“河南省公共租赁住房融资模式研究”(项目编号2011B796)阶段性研究成果。
一、引言2011年政府工作报告提出重点发展公共租赁住房(以下简称“公租房”)，用于满足人数众多的“夹心层”群体的住房需求，完善住房供应体系，促进房地产市场的健康、平稳发展。
然而，财政拨款作为目前公租房融资的主要渠道，远远满足不了公租房项目建设巨大的资金需求。
资金供给不足已经成为制约公租房发展的关键瓶颈。
如何引入民间资金，发掘更为专业化、市场化和商业化的资金运作模式，成为破解公租房建设瓶颈的关键。
房地产信托投资基金(Real Estate Investment Trusts )，实质上是一种房地产证券化产品，通过采取公司或者信托基金的组织形式，以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的基金。
作为比较流行的房地产融资方式，房地产信托投资基金在国外已经取得很大成功，基于此，本文拟在公租房融资领域引入房地产信托投资基金，作为加快建设公租房的融资渠道。
二、房地产信托投资基金应用于公租房融资的可行性房地产信托投资基金由专家管理，专业化经营，并迅速筹集，积少成多，流动性较强，且具有税收上的优惠性。
因而，早在20世纪80年代，美国政府就开始运用房地产信托投资基金与廉租房制度结合发展低收入者的保障性住房，成为廉租房一个成功的融资渠道创新。
在美国尝试成功后，房地产信托投资基金成为保障性住房融资的有效渠道。
近年来，我国一直都在研究推出房地产信托投资基金，以促进房地产市场的健康发展。
2008年，国务院陆续发布的“金融国九条”与“金融国三十条”，明确提出“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道”。
2009年6月，国务院批准北京、上海、天津三城市为房地产信托投资基金试点城市。
2009年8月，央行和银监会联合拟定的《房地产集合投资信托业务试点管理办法》出台。
2010年，发改委等七部门联合下发的《关于加快发展公租房的指导意见》提出了“探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公租房融资渠道”。
由此可见，对于公共租赁房实行房地产信托投资基金融资，相关部门是持积极态度的。
因而，我国在公租房的融资中引入房地产信托投资基金具有理论上和实践上的指导，又有政府相关部门的支持。
三、公租房房地产信托投资基金融资模式的构建(一)公租房房地产信托投资基金的标的物公租房房地产信托投资基金的标的物是公租房的所有权益，包括使用权权益与物业权益等。
(二)公租房房地产信托投资基金的目标作为保障性住房体系的一部分，公租房的性质决定了房地产信托投资基金融资模式目标的多样性。
1.将房地产信托投资基金应用于公租房融资模式中，有助于拓宽公租房融资渠道，弥补公共租赁住房建设的资金缺口，推动公租房建设和发展，解决人数众多的“夹心层”住房问题，有助于完成“十七大”提出的“住有所居”工程，改善中低收入家庭的生活水平和生存质量。
2.发展公租房房地产信托投资基金，解决公租房融资问题，推动公租房建设和发展，能增加我国城市住房的供应数量，有助于抑制房价的过快上涨，促进房地产市场的均衡、健康和平稳发展。
611张桂玲:公租房房地产信托投资基金融资模式构建Foreign Economic Relations＆Trade3.发展公租房房地产信托投资基金，有助于深化地方政府投融资体制改革，促进金融市场和证券市场的发展。
4.房地产信托投资基金具有专业化运作实体，将房地产信托投资基金应用于公租房融资模式中，可以使政府的权力寻租机会减少，并能解决由于利益冲突而带来的积极性低下问题。
(三)公租房房地产信托投资基金设立形式1.基金组织形式:采用契约型房地产信托投资基金在契约型的组织形式中，受托人为公租房投资信托公司，以成立信托的形式，签订基金契约后，通过发行公租房房地产信托投资基金受益凭证来募集资金，并籍以规范相关各方当事人的行为。
契约型房地产信托投资基金可以回避中国相关企业所得税法律规定，依照《信托法》进行基金运作，以回避纳税与投资者监管等问题。
2.资金投向:采用“证监会”版权益型房地产信托投资基金目前国内有两个版本的房地产信托投资基金试点方案:“证监会版”和“央行版”。
“证监会版”房地产信托投资基金方案是股权类基金，在证券交易所市场发行，发起人需转让给信托公司物业资产。
“央行版”则规定房地产信托投资基金为债权类产品，在银行间市场发行，发起人只需转让给受托人租金收益权。
由于房地产的租金是权益型房地产信托投资基金的主要收入来源，这符合公租房的特性。
另外，利率变动对权益型房地产信托投资基金的影响更小，因此，有助于规避利率变动的风险，有利于保障投资的稳健性。
从国外的经验来看，无论是市场价值还是发行数量，权益型房地产信托投资基金都占绝对主导的地位。
在美国，从资产规模上来看，权益型房地产信托投资基金占91%，而债权型房地产信托投资基金只占7%。
在中国香港上市的三个房地产信托投资基金均采取了权益型，其发行过程实质上就是招股的过程。
因此，本文建议公租房房地产信托投资基金采用权益型。
3.基金存续期限是否可变:采取半封闭方式运营作为一项长期投资，房地产投资估价过程具有一定系统性，不可能时时变动，所以在存续期是否可变方面，应规定投资者不能赎回其持有的股份，而只能转让。
但是，为便于及时将新建优质公租房项目吸纳进来，在成立公租房房地产信托投资基金一段时期之后，应赋予其依据公租房市场变化进行增发的功能。
(四)公租房房地产信托投资基金融资模式的结构搭建构建公租房房地产信托投资基金融资模式，应首先组建投资信托机构作为发起人，由于公租房的社会保障性质，发起人应具有政府背景，资产池应包括新建、整合或收购适宜公租房物业，其房地产信托投资基金收益加上政府补贴与税收优惠等，在扣除各项费用后，作为投资收益支付给投资者。
公租房房地产信托投资基金融资模式的构建思路如图1所示:公租房房地产信托投资基金融资模式构建Foreign Economic Relations ＆Trade的发行量较小，融资困难，主要原因在于《信托投资公司资金信托管理暂行办法》的规定:资金信托合同总份数不得超过200份(含200份)，金额不得低于人民币5万元(含5万元);另外，我国房地产信托投资基金不在《证券投资基金法》规范的范围，没有制定相关产业投资基金法;此外，目前在国内房地产信托投资基金试点中不对公众开放，发行对象仅限于投资机构，而为了充分利用社会闲散资金，公租房房地产信托投资基金则需要对公众开放。
因此，为便于房地产信托投资基金发展，应制定《房地产信托投资基金法》，对其组织模式、投资方向与投资比例、税收优惠等进行限定规定，以明确对房地产信托投资基金的专项管理措施;或者应该在完善现行法律体系，如《信托法》《税法》《证券投资基金法》以及《公司法》的基础上尽快颁布《产业投资基金法》，以解决房地产信托投资基金运作的法律瓶颈，促进房地产金融市场的优化配置和发展。
(二)制定配套优惠政策由于公租房的社会保障性质，具有良好的社会效益，为了提高参与机构、投资者的积极性，政府需要制定配套优惠政策支持公租房房地产信托投资基金的发展，如税收优惠和政府补贴，这直接影响到公租房房地产信托投资基金在融资时的成本和对投资者的吸引力。
因此，第一，可以参照国际通行的惯例制定相关税收减免政策，在房地产信托投资基金存续期间，物业资产将获得租金收入，根据现行税收法律体系规定，租金收入需缴纳房产税、印花税、营业税等流转税，建议税务机关对此予以完全豁免;公共租赁房房地产信托投资基金产品的股息收入，可以考虑参照国债投资的税收减免政策，明确免征所得税。
第二，为了保证公租房房地产信托投资基金的盈利性，政府需要出台一定的补贴政策。
此外，要保证税收优惠政策和补贴政策的连续性与稳定性。
(三)完善房地产信托投资基金信息披露制度和监管体系信息披露机制会影响到金融市场公平、公正、公开，我国相关政府部门应制定具体违规行为的判断标准和惩处办法，以强化信息披露制度，保障房地产信托投资基金在国内顺利实施运行。
房地产信托投资基金不仅涉及房地产业，也关系到基金管理行业和证券行业，从这三个行业的现状来看，在监管体系方面都需要完善。
所以，应建立一个系统性和跨部门的监管体系。
根据我国的实际情况，监管体系建议采用行业协会和上级主管部门相结合的方式。
例如，成立房地产信托投资基金协会等自律组织进行监督和约束，政府指定证监会作为房地产信托投资基金的上级监管部门监控其运行等。
［参考文献］［1］何芳，王宁.我国廉租房建设融资的金融创新研究［J ］.上海房产，2007(2).［2］雷蕙，宇罗华.关于REITs 在廉租房融资运用中的探讨［J ］.财政金融，2008(12).［3］赵以邗.廉租住房和公共租赁住房实行REITs 融资的可行性探讨［J ］.武汉金融，2010(9).［4］沈洁，谢嗣胜.公共租赁住房融资模式研究［J ］.经济问题探索，2011(1).［5］黄翅清.推进创新融资机制在公共租赁住房建设中的应用———以广州市为例［J ］.中国城市经济，2011(23).［6］周义，李梦玄.公共租赁住房融资创新的REITs 研究［J ］.武汉金融，2011(9).［7］施芳菊.公共租赁住房投融资制度创新的探索与思考［J ］.上海房地，2010(12).Abstract :For public rental housing financing ，real estate investment trusts (REITs )are helpful to solve the capital problem．On the basis of REITs feasibility in public rental housing financing analysis ，we construct the public rental housing REITs finan-cing mode ，and put forward related suggestions :to perfect related laws and regulations ，formulate favored policy and improve the disclosure and supervision system．Key words :public rental housing ;real estate investment trusts ;financing(责任编辑:梁宏伟)(上接第82页)(五)建立健全社会保障体系新疆外来流动人口较多，外来务工人员在城镇人口中占有一定比例，因此需把外来务工人员纳入到新疆的社会保障体系中来。