西安市人民政府关于印发西安市开发土地后续管理和规范国有划拨土地使用权出让管理实施细则的通知

西安市人民政府关于印发西安市开发土地后续管理和规范国有划拨土地使用权出让管理实施细则的通知
市政发[2009]52号
各区、县人民政府，市人民政府各工作部门，各直属机构：
《西安市开发土地后续管理和规范国有划拨土地使用权出让管理实施细则》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

二○○九年五月八日
西安市开发土地后续管理和规范国有划拨土地使用权出让管理实施细则
第一章总则
第一条为加强国有土地资产管理，规范土地市场，根据国家有关法律、法规和《西安市人民政府关于加强开发土地后续管理和规范国有划拨土地使用权出让管理的通知（市政发[2007]154号），结合我市实际，制定本实施细则。

第二条本细则适用于西安市行政区域内国有土地的管理。

凡使用国有土地的单位和个人，都应遵守本细则规定。

第三条国有划拨土地在变更土地使用条件后，不再符合划拨用地范围的，或受让的国有土地使用权经依法批准变更土地用途、建设条件、使用年限等，使其与原出让合同或批准文件内容发生改变的，必须办理出让手续，或者重新评估、核算，补缴土地使用权出让金。

第四条市、县国土资源管理部门是同级人民政府主管本行政区域内土地管理的职能机构，负责国家有关土地管理的法律、法规和本细则的组织实施和检查监督。

第五条规划、发展改革、建设、房产、城改等行政主管部门要加强相互之间的配合，实现信息资源共享，在各自职权范围内，协助做好开发土地后续管理和规范国有划拨土地使用权出让管理工作。

第六条各级人民政府必须严格执行土地用途管制制度和国有土地有偿使用制度，实行土地集中统一管理，建立和完善土地收购、储备、供应、开发的运行机制，加强国有土地资产管理。

第二章划拨土地补办出让手续
第七条划拨土地在不改变土地权利人和用途时补办出让手续，补缴土地使用权出让金
原则上按以下公式核算：应缴纳土地使用权出让金额=拟出让时依法确认的评估市场值地价－拟出让时依法确认的评估划拨地价或承租土地市场价。

第八条划拨土地在不改变土地权利人和用途时补办出让手续，具体按以下标准补缴土地使用权出让金：
（一）经依法批准已建成、出售的住宅用地补办出让手续的，按房改房上市的有关政策规定补缴土地使用权出让金。

（二）工业用地补办出让手续的，按不低于依法确认的评估市场值地价的25%补缴土地使用权出让金。

（三）商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地补办出让手续的，按不低于依法确认的评估市场值地价的40%补缴土地使用权出让金。

（四）其他用途土地补办出让手续的，按不低于依法确认的评估市场值地价的30%补缴土地使用权出让金。

第九条划拨土地经依法批准改变土地用途的，按下例规定确定或补缴土地使用权出让金：
（一）划拨土地改变为商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地的，应缴纳的土地使用权出让金按国家有关招标拍卖挂牌出让土地的规定确定。

（二）划拨土地改变为除商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地以外用途的，应缴纳的土地出让金额＝拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格－拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格。

第十条凡单体建筑项目部分改变用途的，应根据改变部分分摊的土地面积及用途，按依法确认的评估市场值地价补缴土地使用权出让金。

第十一条利用划拨土地建设的拆迁安置房（包括经济适用房、廉租房）的配套公建用房，经依法批准作为商品房销售的，按不低于依法确认的评估市场值地价的40%补缴土地使用权出让金。

第十二条土地估价基准日应根据不同情况分别确定：
（一）规划主管部门批准变更原批准的土地用途、规划建设条件，超过一年未完善土地审批手续的，经依法处理后，以国土资源主管部门受理的日期作为估价基准日。

（二）变更土地使用年限的，以国土资源主管部门受理的日期作为估价基准日。

（三）同一宗地的土地使用条件经规划主管部门多次批准变更的，以规划主管部门最后一次批准文件为准，以国土资源主管部门受理的日期作为估价基准日。

第十三条土地出让应缴纳的土地使用权出让金，以估价基准日依法确认的宗地评估市场值地价作为计价标准。

第十四条租赁土地经依法批准补办土地使用权出让手续的，按照依法确认的评估市场值地价，全额补缴土地使用权出让金。

第十五条租赁土地经依法批准续租的，按下列标准收缴年租金：
（一）对持有地面房屋产权证书的，按土地所在地对应用途基准地价的40%除以该土地用途最高出让年期确定。

（二）对没有地面房屋产权证书的，按土地所在地对应用途基准地价除以该土地用途最高出让年期确定。

第三章出让土地增加建筑面积
第十六条对通过公开方式出让的土地使用权，规划建设条件原则上不得改变。

确属城市规划建设需要变更的，规划主管部门应从严审核，依法办理审批手续。

第十七条出让后的国有建设用地，建设单位申请调整原出让合同约定的或原规划批准的规划条件，由规划主管部门受理。

规划主管部门同意调整的，应将调整后的规划批件抄送国土资源管理部门，并督促建设单位向国土资源管理部门申请，办理相关审批手续。

国土资源管理部门同意调整的，应依法确定供地方式，并按新旧规划条件下依法确认的评估市场值地价差额的100%补缴土地使用权出让金。

第十八条同一建设项目中，在不改变土地用途的前提下，经规划主管部门依法批准新建、改建、扩建、加层等增加建筑面积的，增加部分不超过原批准面积3%（含3%）的，免缴增加部分的土地使用权出让金。

超过3%以上的，超出部分按新旧容积率条件下依法确认的评估市场值地价差额的100%补缴土地使用权出让金。

第十九条未经依法批准擅自改变规划条件进行建设的，经规划主管部门核实，同一建设项目实际建筑面积超出原批准面积3%以上的，规划等行政主管部门应依法从严处理。

处理后允许保留的，应补缴超建部分对应的土地使用权出让金。

补缴金额按超出部分原出让时的成交（约定）地价或楼面价的100%确定；涉及改变土地用途的，应按新旧规划条件下依法确认的评估市场值地价差额的100%缴纳。

第二十条出让后的国有建设用地，在出让年期内经依法批准拆除重建且不改变土地用途的，拆除重建后增加的建筑面积，按其分摊的土地经依法确认的评估市场值地价的50%补缴土地使用权出让金。

第二十一条出让后的建设用地经依法批准增加建筑面积，或擅自增加建筑面积经依法处理后允许保留的，增加面积或超建面积超出原批准面积3%以上的部分，还应依法补缴城
市建设配套费。

第二十二条原出让的工业用地在不改变原规划用途的前提下，经依法批准增加容积率的，不再补缴土地使用权出让金。

第二十三条租赁土地增加建筑面积的，比照本章的相关规定执行。

第四章国有企业改制处置土地资产
第二十四条国有企业改制，可根据企业的类型和改制需要，经批准分别采取土地使用权出让、作价出资、作价入股、授权经营、租赁和保留划拨用地等方式处置国有土地资产。

第二十五条纳入企业改制资产处置的国有划拨土地使用权，符合城市规划条件的，可以协议方式办理土地使用权出让手续，按下列标准补缴土地使用权出让金：
（一）工业用地按不低于依法确认的评估市场值地价的25%补缴土地使用权出让金。

（二）商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地，按不低于依法确认的评估市场值地价的40%补缴土地使用权出让金。

（三）其他用地按不低于依法确认的评估市场值地价的30%补缴土地使用权出让金。

如果折抵负资产，继续按《中共西安市委、西安市人民政府关于进一步深化国有企业改革的实施意见（市发[2003]24号）执行。

第二十六条参与企业改制受让的工业用地，经依法批准改变为商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地以外用途的，可以办理协议用途变更手续，应补缴的土地使用权出让金=批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格－批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格。

第二十七条改制企业受让的工业用地，经依法批准改变用途进行经营性开发的，出让用地批文或出让合同约定应由市、县人民政府收回，交由国土资源管理部门采用招标拍卖挂牌等公开出让方式处置的，应采取公开方式处置；出让用地批文或出让合同未约定以公开方式处置的，可以协议方式处置。

应当补缴的土地出让金额（底价）＝批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格－批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格
第二十八条企业改制经依法批准采用租赁方式使用土地的，租赁期限一般不超过5年，租金标准按照本细则第十五条的规定办理。

第二十九条企业改制经依法批准继续以划拨方式使用土地的，其使用年期不超过5年。

第五章土地使用权交易
第三十条土地使用权通过招标拍卖挂牌方式出让的，由市、县国土资源管理部门负责组织实施，并参考市场情况确定出让底价。

第三十一条出让土地使用权在转让时，其土地使用权转让价格低于市场评估地价80%的，政府有权优先收购，所购土地纳入政府土地储备库。

第三十二条国土资源管理部门在办理土地使用权出让手续时，应在《国有土地使用权出让合同》中注明该宗地的用途、容积率、绿地率、建筑密度等土地使用条件，以及开发进度等控制性要求和成交的单位面积地价或楼面地价。

第三十三条规划、国土资源、建设、房产、城改等管理部门，对在相关部门未对土地使用权人擅自变更土地用途、容积率等土地使用条件行为做出处罚并补缴土地使用权出让金前，一律停止办理该宗地的规划许可、施工许可、土地使用、房产预售等手续。

第六章附则
第三十四条本实施细则自2009年6月10日起施行。

西安市人民政府关于加强开发土地后续管理和规范国有划拨土地使用权出让管理的通
知
（市政发〔2007〕154号2007年11月21日）
根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国建筑法》和《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）等相关法律法规和《国务院关于进一步加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）、《国务院关于深化改革严格土地管理的通知》（国发〔2004〕28号）和《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）的规定，为进一步加强国有土地资产管理，规范土地出让后的监管和建设项目开发行为，建立公开、公平、公正的房地产市场，现就加强开发土地后续管理和规范国有划拨土地使用权出让管理有关问题通知如下：
一、完善国有土地使用权招标拍卖挂牌出让行为
（一）凡我市规划区范围内国有土地使用权通过招标拍卖挂牌方式出让的，出让前由建设和规划行政主管部门确定用地的建设条件，国土资源部门依据规划行政主管部门确定的用地的建筑密度、绿地率、容积率等规划指标，委托具有相应资质的评估机构对宗地价或楼面地价进行评估，并依据规划指标及评估确认的宗地价或楼面地价，参考市场情况确定出让底价，组织出让。

（二）土地招标拍卖挂牌出让成交后，在《国有土地使用权出让合同》（以下简称《出让合同》）中除载明宗地建筑密度、绿地率、容积率等宗地规划建设指标及开、竣工时间等宗地使用条件外，还应载明成交的宗地出让地价或楼面地价。

土地受让人必须持土地证到发改委、建设等主管部门办理相关项目的核准、备案手续，然后按照《出让合同》约定的开、竣工时限和各项规划建设指标进行开发建设。

二、规范划拨国有土地开发建设管理使用权补办出让手续行为
（三）国有划拨土地在不改变用途的前提下，申请补办出让手续的，经依法批准后，国土资源部门在签订《出让合同》时，须根据宗地出让时具备合法房屋权属或规划建设批准文件的地面建筑面积确定宗地出让时的容积率，作为宗地规划使用条件写入《出让合同》。

其中容积率小于l（含1）的，按评估确认的宗地地价计算确定出让金标准；容积率大于1的，按评估确认的楼面地价计算确定出让金标准。

（四）原商业、旅游、娱乐、住宅等用途的划拨用地补办出让手续后，在不改变用途的前提下，申请新建增建的，须报发改委审批或备案后，规划部门重新编制控制性规划，核发《建设用地规划许可证》，并对原建设条件与新增建设条件下的建筑密度、绿地率、容积率等进行说明，国土资源部门根据新批准的规划建设条件及规划部门的相关说明，重新核定出让金标准，土地使用者须按新核定的出让金标准补交出让金。

（五）非经营性划拨用地补办出让手续后，申请改变用途为商业、旅游、娱乐、住宅等经营性用地的，经发改委立项或备案后，规划部门依据城市总体规划重新编制控制性规划，核发《建设用地规划许可证》，国土资源部门按照新的土地用途、容积率等土地利用条件和原出让时的约定，重新确定出让方式，核定土地出让金，签订土地使用权出让合同，办理土地审批和登记手续。

三、加强工业用地出让管理
（六）原使用的划拨工业用地申请转让，政府可以行使优先收购权，不宜收购的，应通过招标拍卖挂牌方式进行，出让地价不得低于《全国工业用地最低价标准》，《出让合同》中除载明宗地的用途、容积率、建筑密度等土地使用条件外，还必须有投资强度、开发进度等控制性要求。

原出让的工业用地在符合规划、不改变用途的前提下，经批准后提高土地利用率和增加厂房容积率的，原则上不再收取或调整土地出让金。

（七）参与企业改制取得的出让工业用地，在严格执行经批准的企业改制方案，妥善安置职工的前提下，申请改变用途用于商业、旅游、娱乐、住宅等经营性用地开发的，经国资委、发改委同意后，规划部门重新编制控制性规划，核发《建设用地规划许可证》，国土资源部门按照新的土地用途、容积率等土地利用条件和原出让时的约定，重新确定出让方式，核定土地出让金，签订土地使用权出让合同，办理土地审批和登记手续。

四、加强国有土地使用权出让后管理
（八）土地出让后，土地使用者应严格按照《出让合同》明确的土地用途、规划设计条件使用土地。

凡在开发建设中擅自改变各种规划条件，建筑面积超出原批准面积的，国土、规划、建设等行政主管部门要依法处罚，不符合城市规划的，要予以拆除；未拆除的超出面积依法予以罚没；在开发建设中未改变各种规划设计条件，实际建筑面积超出原批准建筑面积在3%（含3%）以内的，将收缴新增面积的城市公用设施建设配套费，不再征收新增建
筑面积的土地出让金，不再换发《建设用地规划许可证》。

（九）国土资源部门对已竣工的项目进行土地复核验收。

按用地审批时的规划红线、土地面积、土地用途及《出让合同》规定的容积率、总建筑面积等进行核定，符合用地审批条件和《出让合同》规定的使用条件的，可以通过土地复核验收；不符合原规定使用条件的，应按前款规定补办土地出让手续，补交土地出让金后，方可通过土地复核验收。

（十）房产行政主管部门在办理房屋产权登记手续时，对土地使用者进行复核，凡发现有违规行为，实际建筑面积超出原批准面积的（因测量体系之间的误差不计），土地使用者须在接受相关部门处罚后，方可办理房屋产权登记手续。

（十一）规划、国土资源、建设、房产、市政、市容园林等行政主管部门要加强相互之间的配合，实现信息资源共享。

加大对项目开发建设的监督检查力度，凡发现土地使用者擅自变更土地用途、容积率等土地使用条件，一律停止办理该宗地的建设工程规划许可、土地证延期、施工许可、商品房预售许可等手续。

建设行政主管部门将开发企业的违法事实记入企业不良业绩记录，情节严重的，给予降低、吊销资质等级处理。

（十二）本通知自发布之日起执行。

西安市人民政府办公厅关于加强划拨土地使用权管理的通知
市政办发〔2006〕72号2006年4月9日
为认真贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，依法管理划拨建设用地，推进土地资源的市场化配置，强化节约和集约用地，经市政府第25次常务会议决定，加强我市划拨土地使用权的管理，现就有关问题通知如下：
一、加强划拨土地使用权的规划管理和用途管制
要严格控制划拨用地范围，逐步扩大有偿使用土地范围。

划拨用地经市、县人民政府批准，可以在不改变用途的前提下补办出让手续，依照经评估确认的土地市场价格为基数计算补缴土地使用权出让金数额。

划拨土地使用者必须按照批准的用途和使用条件利用土地。

确需改变该宗土地用途的，应当持规划行政主管部门颁发的许可文件向市、县国土资源部门提出申请，经国土资源部门同意后报原批准用地的人民政府批准。

其中，对利用原有房地产改变为商业、旅游、娱乐等经营性用途的，可以采用协议方式补办土地使用权出让手续；属于拆除原建筑物重新建设为商业、旅游、娱乐和商品住宅开发项目的，应当交由国土资源部门依法收购储备后再以招标拍卖挂牌的方式出让。

划拨土地使用者临时将临街等部分房地产改变为商业、旅游、娱乐等经营性用途的，应当报经市、县规划和国土资源部门批准，并按照该宗地对应基准地价新用途与原用途差值的40%，分年向国土资源部门计缴土地收益。

二、规范划拨土地使用权转让和出租行为
未经登记的划拨土地使用权、依法限制的划拨土地使用权、因查封地上建筑物、其他附着物而限制的划拨土地使用权，均不得转让、出租、抵押。

以买卖方式转让划拨土地使用权的，应当报经市、县国土资源部门批准后纳入收购储备。

经批准不予收购的，可以委托市、县国土资源部门在土地有形市场公开交易，并按照市场交易结果和既定的土地出让金缴纳比例计缴政府应得的土地收益。

房地产一并转让的，应事先报经市、县房产管理部门和国土资源部
门批准后，由受让方办理土地使用权出让手续。

转让房地产经批准可以不办理土地使用权出让手续的，转让方必须向市、县国土资源部门缴纳转让所得价款中的土地收益。

除政府直管的国有公房占地外，土地使用者作为出租人，将依法取得的划拨土地使用权出租的，应当在出租前申请补办土地使用权出让手续；连同地上建筑物、其他附着物租赁的，出租人和承租人应当在签订租赁合同之日起十五日内，向市、县国土资源部门申请办理土地出租登记，由出租人缴纳出租土地收益，由承租人领取《土地他项权利证明书》。

终止出租的，出租人和承租人应当自终止出租之日起十五日内到原登记机关申请办理注销土地出租手续。

出租土地收益以该宗地和该用途对应基准地价的40%为标准分年计缴。

出租土地同时改变原用途的，土地收益按对应基准地价新用途与原用途差值的40%分年加收。

出租土地难以分割的，土地收益按出租房屋建筑面积分摊的土地面积计缴。

在城郊六区范围内，划拨土地使用权出租和改变用途应缴纳的土地收益，由市国土资源局委托城郊六区国土资源局执收。

执收单位开具城建资金专用缴款书，缴款单位将款项直接缴入“西安市财政局城建资金专户。

划拨土地使用权出租和改变用途应缴纳土地收益的分配，比照市政发〔2004〕57号《西安市人民政府关于市区共同储备土地收益分配等问题的批复》执行。

三、合理处置国有企事业单位改制中的划拨土地使用权
原国有企事业单位使用的划拨土地，改制后不再符合国土资源部《划拨土地目录》的，应当以出让、租赁、国有土地作价出资（入股）或者授权经营等有偿方式使用。

其中，对国有企事业单位兼并国有或者非国有单位的；国有企事业单位分立、合并或者改造、改组为国有独资公司的，可继续以划拨方式使用土地。

积极鼓励坐落在旧城区内的工业企业采用土地置换方式迁往新的规划园区，凡土地置换后将原用地纳入政府收购储备的，新址建设用地给予应缴纳出让地价5%的优惠。

国有企事业单位改制时，可将划拨土地使用权价格计入改制前企事业单位的国有资产。

改制后的企业需要以有偿方式使用土地的，应当按经评估确认的出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格的差额部分核算出让金，并以此计算租金或增加国家资本金、国家股本金。

划拨土地使用权价格报经国有资产管理部门批准，可用作抵冲国有企事业单位的负资产和安置职工的支出。

剩余部分可以收归国有或者继续作为国家对改制后新企业的出资（股份）投入。

若划拨土地使用权价格不足以抵冲负资产和安置职工所需时，经市、县人民政府批准可以用改制后新企业应缴纳的出让金继续抵冲。

国有企事业单位关闭、破产或者采取“人资分离”方式改制的，其划拨土地使用权可以依法纳入收购储备或者由市、县国土资源部门采取招标拍卖挂牌的方式出让。

出让所得用于安置职工，剩余部分经国有资产管理部门批准列入破产财产分配方案。

国有企业改制中分离的职工住房、学校、托幼园（所）、医院等生活福利设施用地，凡分离出的单位为独立法人的，其土地使用权可继续以划拨方式使用；不具备法人条件的，可由国有资产管理部门委托代为管理，市、县国土资源部门依法办理代管用地手续，但代管单位不享有土地使用权。

未经依法批准，严禁将代管用地改变用途和转让、出租、抵押。

四、搞好国有企业分离办社会职能土地使用权的处置
国有企业分离办社会职能划拨土地使用权的处置，应本着明晰产权，显化资产，合理处置，保值增值的原则进行。

对国有企业整体分离出的普通中小学、职业学校、托儿所、幼儿园和聋哑、弱智、康复、技能训练等非盈利性教育设施用地；医院、门诊部（所）、急救中心（站）；已建成的福利性住宅以及其他福利设施，其土地使用权按分立前的实际用途实行无偿划转。

国有企业和分离单位可持土地资产整体移交批准文件，按单位分立到市、县国土资源部门直接办理划拨土地使用权变更登记手续。

分离单位移交地方政府管理后，其主管部门又通过合并、撤销等形式进。