武汉新区四新片区土地整理开发项目 2

新区公司与开元基金

武汉新区四新片区土地整理开发项目

联合投资方案

武汉国佳房地资产评估有限公司

2012/2/15

目录

1背景和意义 (1)

1.1 武汉新区四新片区开发建设背景 (1)

1.1.1 武汉新区四新片区战略决策和战略规划 (1)

1.1.2 新区融资和资金平衡的主要做法 (2)

1.2 武汉新区四新片区现状基本情况 (3)

1.2.1 四新片区土地储备工作实施情况 (3)

1.2.2 四新片区基础设施建设实施情况 (4)

1.3 联合投资背景 (6)

1.3.1 项目由来 (6)

1.3.2 新区公司与开行的合作历史 (7)

1.4 意义 (7)

2 合资结构和公司治理 (9)

2.1 新区公司基本情况 (9)

2.1.1 新区公司简介 (9)

2.1.2 新区公司财务会计信息 (9)

2.1.3 新区公司运作模式和盈利性 (12)

2.2 联合投资初步方案 (13)

2.2.1 合资的战略导向 (13)

2.2.2 联合投资初步方案基本构想 (14)

2.2.3 合资的规模 (14)

2.2.4 目标地块及锁定方式 (16)

2.3 合资结构 (17)

2.3.1 合资公司的组建要点 (17)

2.3.2 合资双方主要的权利、责任和义务 (17)

2.3.3 合资公司的业务情况 (18)

2.4 公司治理 (22)

2.4.1 公司组织结构 (22)

2.4.2 开元基金参与治理的方式 (22)

3 交易结构 (24)

3.1 资金到位方式 (24)

3.2 收益保障 (24)

3.2.1 投资期内收益分配方式 (24)

3.2.2 退出时收益分配方式 (24)

3.3 担保方式 (25)

3.4 退出安排 (25)

3.4.1 退出触发条件 (25)

3.4.2 退出方式 (25)

3.5 连带责任 (25)

3.6 其他保障条款 (26)

3.6.1 土地出让价格保护 (26)

3.6.2 土地出让进度控制 (26)

4 投资价值分析 (27)

4.1 土地储备成本分析 (27)

4.1.1 土地储备成本 (27)

4.1.2 土地取得成本 (28)

4.1.3 土地开发成本 (29)

4.1.4 土地储备阶段成本 (30)

4.1.5 土地储备成本测算 (31)

4.2 土地供应价格分析 (33)

4.2.1 汉阳区土地价格分析 (33)

4.2.2 四新片区土地价格分析 (35)

4.2.3 划拨土地供地价格分析 (37)

4.3 武汉新区四新地区发展战略分析 (37)

4.3.1 武汉新区四新地区发展的劣势 (37)

4.3.2 武汉新区四新地区发展的优势 (38)

4.3.3 武汉新区四新地区的发展的机遇 (39)

4.3.4 武汉新区四新地区发展面临的挑战 (39)

4.4 土地一级开发项目情况分析 (40)

4.4.1 土地储备项目 (40)

4.4.2 基础设施BT项目 (42)

4.5 土地二级开发项目情况分析 (43)

4.5.1 备选开发项目 (43)

4.5.2 开发时序 (45)

4.5.3 投资估算和资金筹措 (46)

4.5.4 引入配套信贷资金的可行性 (47)

4.5.5 财务分析 (48)

4.5.6 合并财务分析 (49)

4.5.7 退出方式分析 (49)

4.6 投资风险及缓释 (50)

4.6.1 行业及政策风险 (50)

4.6.2 市场/需求风险 (51)

4.6.3 配套贷款风险 (51)

4.6.4 工程建设风险 (51)

4.6.5 退出风险 (51)

5 与开行协同效应 (52)

6 意见和建议 (53)

6.1 总结 (53)

6.2 意见和建议 (53)

6.3 须报请政府审批协调和支持的事项 (54)

6.4 附件 (54)

1背景和意义

1.1 武汉新区四新片区开发建设背景

1.1.1 武汉新区四新片区战略决策和战略规划

（1）武汉新区开发建设的战略决策

武汉市委、市政府作出的“开发武汉新区”的决策，是基于武汉长远发展考虑，同时也是武汉历史发展的现实要求。发展武汉新区，是武汉市发展现代制造业，延伸产业链，增强中心城市综合服务功能和辐射力，寻求自身产业特色和城市发展空间的必然选择；发展武汉新区，是城市功能战略结构调整的要求，是对城市结构的优化，有利于城市土地的合理利用和资源的优化配置，促使武汉三镇均衡协调发展；发展武汉新区，是提高武汉城市综合实力和城市综合竞争力的客观需要，必将更有利于武汉市发挥中心城市功能，引领武汉“1＋8城市圈”的全面崛起。

（2）武汉新区开发建设的战略规划

“政府主导、总体规划、企业参与、市场运作、梯度推进”是武汉市确定的新区开发建设基本模式和运作原则。围绕武汉市制定的武汉新区发展思路，四新片区开发能否顺利推进，并形成武汉新区发展的重要推动力，关系重大。

1）远景目标

依托武汉国际博览中心等重大项目，着重培育展览、会议、总部、金融、商贸、培训、专业服务等生产性服务新功能，形成服务武汉、乃至整个华中地区的生产性服务中心；发展四新组团的商业、文教卫体、行政办公等综合性服务功能，形成市级副中心；建设高品质居住社区，形成代表武汉滨水景观特色的生态居住新城。规划到2020年四新中心区居住人口规模为25万人。

2）发展战略目标

充分利用四新片区得天独厚的交通条件和相对充足的土地资源，发挥紧邻国家级开发区的优势，延续汉阳地区悠久的人文历史传统，选择有差异的城市功能