投资测算模板

编制说明

整体预测说明

A1、本表适用于**集团新项目（或收购项目）成本测算、财务测算的统一格式。

A2、本表填报的主要责任部门为成本部和财务部。其中总体工作计划需发展部配合；规划指标和规划方案需规划设计部配合，建造标准按营销、设计、成本、工程等相关的部门的讨论结果确定；报批报建费根据发展部提供的《房地产税费一览表》及当地优惠政策进行填写，具体项目可根据当地的政策自行增加或删减。开发间接费中的行政费用、资本化利息和期间费用，请财务部提供。

A3、本表以集团项目规划方案、市场定位分析及总体工作计划为预测依据。

A4、第一级成本项目及其下的第二级成本项目为集团统一设定，第三级以下的成本项目可根据实际情况进行调整。

A5、本表各业态面积按建筑面积口径，统计预测期为20**年-20**年（其中运营期——年）。

分类预测说明-收入预测

B1、本测算中出租商业收入预测将以--地区--店运营数据作为预测依据，同时参考周边其它零售业态（百货、购物中心）运营数据

B2、本测算中酒店收入预测将按--地区酒店平均业绩作为预测依据，同时参考当地商务、旅游市场和其它*星级酒店运营数据

B3、本测算中写字楼收入预测将以__地区写字楼当地平均租金水平、年平均增长率、出租率作为预测依据，同时结合集团招商情况进行调整

B4、本测算中车位收入预测按项目周边车位平均租金水平、年平均增长率、出租率作为预测依据

分类预测说明-成本费用预测

C1、开发阶段成本费用

C11、本项目开发阶段成本费用应按规划设计方案进行测算；

C12、成本测算时应根据量价分离的原则进行计算，并注明量、价的计算思路。新项目或项目定位时的成本测算如无法细分时，可根据当地已结算的同类工程直接填写总价和单价，但应注明参考项目的成本情况。

C13、项目规模较大或分期开发时，《目标成本测算》中的地价宜按各期或各产品类型的占地面积分摊（当期中的公共用地按各产品类型的可售面积比例分摊），以免因后期规划调整对已完工程的成本核算造成影响。

C14、商业综合体和可销售的商铺如可独立核算，应作为独立的产品类型计算其开发成本和收益情况。其中开发成本需按各业态建筑面积比例进行分摊。

C15、地面车库、架空层车位、地下车库有产权可销售时应作为独立的核算对象，单独计算其主体建安成本，并根据售价决定是否需要分摊其它六类公摊费用。如其不可售时，其建安成本应全部作为配套设施费全部摊销。

C16、本表财务费用（资本化利息）将在酒店、办公和购物中心间按建筑面积比例进行分摊;资本化利息确认时间节点为项目竣工交付运营时间。

C2、运营阶段成本费用

C21、本表购物中心运营成本费用将由资产运营管理公司提供

C22、本表酒店运营成本费用将由酒店管理公司提供；其中酒店机器设备和运输设备按8年计提折旧，残值率5%；电子设备按5年计提折旧，残值率5%；待摊费用按5年摊销

C23、酒店翻新费用将作为长期待摊费用处理，摊销期5年

C24、房产折旧费用将按酒店、办公和出租商业建筑面积比例进行分摊，折旧年限30年，平均年限法，残值率5%，年折旧率3%

C3、税费

C31、本表营业税将按运营收入的5%计提

C32、本表教育费附加和城市维护建设税将分别按营业税的4%和7%计提

C33、本表出租商业物业的房产税将按租金收入的12%计提

C34、本表酒店和购物中心的房产税收入将按固定资产原值扣除30%后的余值的1.2%计提

C35、本表不动产销售的土地增值税按1%分年预提，待物业销售完毕时进行清缴汇算

C36、本项目所得税率为25%，分年预提，待销售物业部分待销售完毕时进行清缴汇算

C4、融资费用

C41、本项目自有资金与贷款比例将根据集团项目整体投资与融资计划确定

C42、本项目开发贷款利率以央行同期贷款基准利率上浮5个点为准