物业管理知识点汇总(经营管理、综合能力)

区域购物中心所包含的内容比较广泛，在服务功能上表现为复合性，在经营管理上表现为一致性，在服务设施上体现为完整性。

物业经营管理服务的目标是从业主角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。

物业管理企业划分为：

管理型：在物业管理活动中处在总包的位置，工作重点在于物业管理工作的规划计划、物业管理市场营销与租赁管理、预算与成本管理、专业物业管理服务采购与分包商管理、现金流管理、绩效评价和客户关系管理等。专业型：通常以专业分包的形式，在成本、绩效或成本加绩效的合同的基础上，获得物业管理业务。

综合型：是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业。

物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管，其中物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产组合管理以策略性管理为主。

物业经营管理三个层次工作的主要职责

物业经营管理中的战略性工作：确定战略、确定标准、构建信息基础、决策分析、进行资产组合。

物业经营管理的常规工作：现金流和成本管理、日常维修和维护、未来维修和维护、设施设备管理、物业保险管理。一般分配公共成本的方式是按照单个租户的承租面积占物业总面积的比例计算。

房地产投资的特性：位置固定性或不可移动性、寿命周期长、适应性、各异性、政策影响性、专业管理依赖性、相互影响性。

房地产投资利弊：相对较高的收益水平、能够得到税收方面的好处、易于获得金融机构的支持、能抵消通货膨胀的影响、提高投资者的资信等级；弊：流动性差、投资数目大、投资回收期长、需要专门的知识和经验。

系统风险：

通货膨胀风险（又称购买力风险）、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险、或然损失风险

个别风险：

收益现金流风险、未来经营费用风险、资本价值风险、比较风险（又称机会成本风险）、时间风险、持有期风险不同类型房地产投资对区位要求：

居住物业：市政公用和公建配套设施完备的程度、公共交通便捷程度、环境因素、居民人口和收入。

写字楼物业：与其他商业设施接近的程度、周围土地利用情况和环境、易接近性。

有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入

运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员的工资和办公费用、保持物业正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）、为租客提供服务的费用（公共设施的维护维修、清洁、保安等），保险费、房产税、城镇土地使用税和法律费用等也属于运营费用的范畴。

净运营收益=有效毛收入-运营费用，净运营收益的最大化是业主最关心问题，也是考察物业管理企业的物业管

理工作成功与否的主要方面，因此，物业故那里企业要尽可能增加物业的有效毛租金收入，降低运营费用，以使交给业主的经运营收益尽可能大。

税前现金流=净运营收益-抵押贷款还本付息

税后现金流=税前现金流-准备金-所得税

单利计息：F n=P(1+i·n)个人储蓄和国库券的利息以此计算。复利计息：F n=P(1+i) n

名义利率与实际利率关系：

实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；

名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；

当每年计息周期数m=1时，名义与实际相等；

当每年计息周期数m＞1时，实际率大于名义利率；

当每年计息周期数m ∝时，名义利率r与实际利率i的关系为i=e r-1

第一类有形磨损，是指设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏。

第二类有形磨损，是指设备因自然力产生的磨损。如金属件生锈、腐蚀、橡胶件老化。

第一类无形磨损：是指生产制造工艺的改进，劳动生产率提高，设备生产成本降低导致设备市场价格降低，从而引发的原来购买的设备贬值。不影响设备使用。

第二类无形磨损：由于技术进步因素的影响，社会上出现了结构更先进、技术更完善、生产效率更高、运行费用更低的新型设备、从而使原有设备在技术上显得陈旧、落后。

设备磨损的补偿：局部补偿和完全补偿。设备有形磨损的局部补偿是修理，设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造，完全补偿就更换、即淘汰旧设备、更换新设备。

设备自然寿命取决于设备有形磨损的速度，技术寿命取决于无形磨损的速度，经济寿命是有形和无形共同决定。营业税5%、城市维护建设税和教育附加税分别为营业税的7%和3%。房地产企业所得税33%。

财务内部收益率可以通过内插法求得。

现金回报率：（税前和税后）

每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系。

投资回报率：指房地产置业投资过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投资的权益资本的比率。该指标反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之间。

偿债备付率：

可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目该指标值应该大于1.2，当指标小于1.2时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款来偿还已到期的债务。

资产负债率：

反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属于长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例，即总资产中有多大比例是通过借债来筹集的，他可以用来衡量客户在清算时保护债权人利益的程度。负债率高，企业资本金不足，对负债的依赖性强，资产负债率低企业资本金充裕，企业应变能力强。现金回报率：

收益性物业价值的高低主要取决于：1.未来净收益的大小—未来净收益越大，物业的价值就越高，反之就越低；

2.获得净收益期限的长短—获得净收益期限越长，物业的价值就越高，反之就越低；

3.获得净收益的可靠性。物业价格特点：受区位影响很大，物业价格实质上是物业权益的价格，物业价格形成时间较长，容易受个别因