物业管理综合能力讲解

案例二
第一，首先应该协调、制止一楼业主的侵权行为，避免损 失程度进一步扩大，矛盾进一步尖锐。
第二，要明确物业管理企业帮助业主介绍装修公司是一种 有偿服务行为，还是义务帮助。如果是有偿服务，一般情况下， 双方都会有约定的协议、合同。在这些合约中，一般都会约定 双方的责任与义务，对于装修中发生的违章行为，该由谁承担 什么责任往往都有约定。即使没有明文约定，物业管理公司一 般都会依据国家相关法规制定关于房屋装修装饰的规定。这两 个文件都会约束装修企业的行为。因此，出现了违章事件之后， 完全可以通过协商、沟通，或者诉诸法律程序的方式来解决。 物业管理企业、装修公司、一楼业主在此事件中到底应承担多 少责任便明明白白。
2、物业管理人员在现场发现装修施工人员的违规事实和安全 隐患以后，按照相关法规的规定，将施工负责人带到管理处接受 处理(比如向其告知禁止行为和注意事项，发放〈违章整改通知书〉 要求限期整改等)，并没有限制该负责人的人身自由的主观故意和 事实情节，不构成所谓的“非法滞留”。当然，如果这时出现施 工人员拒绝到管理处处理的情况，物业管理人员也可以采取服务 上门的方式履行“告知禁止行为和注意事项”以及其他法定义务。
案例一
启示与思考：
1、正所谓细节决定成败，物业管理人员在现场工作中往往 容易忽略细节处的法律问题，于不知不觉中“闯红灯”。尤其 是在法律法规日趋完善，人们维权意识日益提高的今天，物业 管理人员人员更要注意时刻保持应有的法律意识。本案例中业 主的房门是“虚掩”还是“紧闭”其实并不重要，重要的是现 场工作人员是否养成了良好的工作习惯。在这种情况下一定要 先表明身份和来意并征得同意后方可进入业主的私家住宅，而 不能大大咧咧地“推门而入”。
物业管理综合能力 案例分析练习
案例一
某小区物业管理处规定，装修户在每天装修施工期间不得将 入户门关闭，以便装修管理人员检查。一天，管理处工作人员 在例行巡查过程中，见一装修户房门虚掩未锁，内有施工的声 音，于是推门而入。发现装修工人在满是易燃物的施工现场吸 烟，并且没有按规定配备必要的消防器材。于是装修管理人员 勒令工人立即熄灭香烟并暂停施工，同时通知保安人员将装修 施工负责人带到管理处接受处理。不久，业主知道了此事。投 诉管理处工作人员在未经业主同意的情况下私闯民宅，并且非 法滞留施工人员，侵犯业主和装修施工人的合法权益。同时表 示将诉诸公堂。
4、在处理现场违章装修时，如果出现业主或装修施工单位 拒不配合物业管理人员正当的装修管理工作时，物业管理工作 人员可以在依法采取制止、劝告、发放〈违章通知书〉、向政 府部门报告等措施的同时注意在每一个步骤收集有利证据，以 使自己始终处于主动有利的地位。切忌采取过激行为，授人以 秉。
案例一
本案例中物业管理工作 人员的行为，似乎是在根据相关法 规和合同认真履行自己的职责和义务，制止违规装修行为，消 除安全隐患，维护广大业主的共同利益，从表面看好象是合情、 合理、合法的。可是，本案例中物业管理工作人员以装修管理 为由，在未经业主 (所有权人)同意的情况下对私家住宅堂而煌 之地“推门而入”。这一行为显然有违我国宪法关于公民的合 法财产以及人身权益不受侵犯的法律规定，侵犯了业主的合法 权益。
2、物业管理工作人员在面对业主和各种外来施工人员的态 度上应一视同仁。在实施服务过程中始终保持有礼有节，不卑 不亢，体现出热情服务、依法管理的职业风貌，避免因“厚此 薄彼”而引起不必要的工作阻力。
案例一
3、事实上作为物业管理常规业务的装修管理工作，可以在 多种环节加以控制。比如在物业销售环节可以在 销售合同中的 物业管理内容里加以明确，也可以在〈业主临时公约〉中加以 明确。业主入伙环节可以在业主办理入伙手续时明确。业主大 会、业主委员会 成立时在〈业主公约〉加以明确，还可以在外 来人员控制、装修手续办理以及日常巡查等环节加以控制和处 理。总之，物业管理企业可以通过多种途径履行自己的告知、 制止、报告以及协助处理等法定义务，规避这类风险。
小结:熟悉《条例》中有关装修管理的条款以及 110号令有 关条款内容。
案例二
某小区一楼业主在装修时，委托物业管理公司联系了装修公司进行装修。 在装修过程中，装修公司将三楼业主家的电“窃”到一楼业主家中。三楼业主 在不知情的情况下，一直按时、足额缴纳各项费用，只是心中隐约感到自己家 中的用电量有出入，但没有深究。三楼业主因业务外出，临走时够足了电并关 闭了家中所有的用电设备。三个月后回到家，发现家中停电。经查询，被告知 在其外出这段时间，用电量多，欠费未交，系统停止供电。经专业人员检测， 最终找到了“偷电”的一楼业主。
三楼业主要求物业管理公司协调让一楼业主赔偿几年所盗用的全部电费。 否则，其他费用一律停交，待事情解决后再说。物业管理公司即刻找到了一楼 业主，商谈解决方案。一楼的业主表示装修公司是物业管理公司介绍的，什么 原因他也不清楚，赔偿的事情应由物业管理公司负责。理由有二，第一，装修 公司是物业管理公司介绍的，就必须承担相应的责任；第二，在装修过程中， 物业公司进行装修监控，出现这样的问题应属于工作失职，物业管理公司应承 担因装修不当而造成的全部经济责任。
案例一
3、《物业管理条例 》第四十七条规定：对物业管理区域内 违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规 规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理 部门报告。可见物业管理企业没有行政处罚权，不能对施工单 位“作出相应的处罚”。
4、业主未签署《装修管理服务协议》并不能说明业主没有 履行《物业管理条例》第五十三条规定的“事先告知物业管理 企业”的义务，因为“事先告知”不一定以签署协议为载体。 也不构成业主对其住宅进行装修的先决条件，这是业主的权利 (在不违章的情况下 )。
注： 1、该户业主未签署《装修管理服务协议》。 2、管理处认为施工单位违反了该小区装修安全管理规定， 要对其做出相应的处罚。
案例一
1、本案例中物业管理工作人员的行为，似乎是在根据相关法 规和合同认真履行自己的职责和义务，制止违规装修行为，消除 安全隐患，维护广大业主的共同利益，从表面看好像是合情、合 理、合法的。可是，本案例中物业管理工作人员以装修管理为由， 在未经业主(所有权人)同意的情况下对私家住宅“推门而入”。 这一行为显然有违我国宪法关于公民的合法财产以及人身权益不 受侵犯的法律规定，侵犯了业主的合法权益，确有侵权之嫌。