办公楼、写字楼项目建设可行性研究报告

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目录

目录 (4)

附件： (7)

1、投资估算汇总表 (7)

2、设备安装工程一览表 (7)

3、室外总体估算表 (7)

4、《党政机关办公用房建设标准》 (7)

第一章概述 (8)

一、项目名称 (8)

二、项目组织实施单位 (8)

三、项目建设的背景 (8)

四、项目编制依据 (9)

1、《党政机关办公用房建设标准》； (9)

2、《..................市“十二五”城镇化发展规划》； (9)

3、..................省建筑工程概预算指标及有关费用标准； . (9)

4、............市城市总体规划；. (9)

5、............市统计局《榆林统计年鉴》、《统计公报》； . (9)

6、建设单位提供的基础资料； (9)

五、项目选址 (9)

六、建设规模 (9)

七、投资估算及资金筹措 (10)

八、主要技术经济指标（见表1－1） (10)

九、研究的主要结论 (10)

主要技术经济指标表 (10)

十、项目的进度安排 (11)

十一、项目建议 (11)

第二章需求分析、建设的必要性及建设规模的确定 (13)

一、需求分析 (13)

人员编制基本情况表 (13)

二、建设规模 (14)

三、项目建设的必要性 (14)

（一）现有办公场所严重影响了机关正常办公 (14)

（二）本项目的实施有利于旧城改造和旧机场的扩展与发展 (14)

（三）建设本项目有良好的的经济基础 (15)

第三章场址选择 (17)

一、场址现状 (17)

（一）地点与地理条件 (17)

（二）场址土地权属类别及占地面积 (17)

二、场址条件 (17)

（一）地理位置 (17)

（二）气象条件 (17)

（三）工程地质、水文地质及地震情况 (17)

第四章设备工程 (19)

一、给排水设计 (19)

1、设计依据 (19)

2、设计内容 (19)

二、采暖、通风设计 (21)

1、设计依据 (21)

2、设计范围 (21)

3、设计气象参数 (21)

4、空调系统 (22)

5、通风系统 (23)

6、节能专篇 (24)

三、电气设计 (24)

1、设计规范 (24)

2、设计范围 (25)

3、电源、高、低压变配电系统 (25)

4、电力系统 (26)

5、照明系统 (26)

6、火灾自动报警及消防联动控制系统 (27)

7、弱点系统 (27)

8、防雷及接地安全 (28)

第五章节水、节能措施 (29)

一、设计依据 (29)

1、《中华人民共和国节约能源法》（1998） (29)

2、《能源节约与资源综合利用“十一五”规划》 (29)

3、《中国节能技术政策大纲》（1996） (29)

4、《公共建筑节能设计标准》(GB50189-2005) (29)

5、国家发展与改革委员会《节能中长期专项规划》 (29)

二、节能目标 (29)

三、节能措施 (29)

1、建筑热工设计 (29)

2、采暖、通风设计 (30)

3、给排水设计 (30)

4、电气节能设计 (31)

5、照明的节能设计 (32)

第六章环境保护 (33)

一、编制依据 (33)

二、主要污染来源 (33)

三、具体防治措施 (33)

第七章建筑节能 (35)

一、设计依据 (35)

二、节能目标 (35)

三、节能措施 (35)

1、建筑热工设计 (35)

2、采暖、通风设计 (36)

3、给排水设计 (36)

4、电气节能设计 (37)

5、照明的节能设计 (37)

第八章组织机构及人力资源配置 (39)

一、项目组织机构 (39)

1、项目组织机构 (39)

2、管理部门职责 (39)

3、合同管理组 (40)

4、计划财务组 (40)

5、综合协调组 (40)

6、质量监督组 (40)

二、项目监理 (40)

第九章实施计划 (42)

项目实施计划进度表 (42)

第十章投资估算与资金筹措 (43)

一、投资估算 (43)

1、工程概况 (43)

2、估算依据 (43)

3、投资估算 (44)

二、资金筹措 (44)

第十章社会评价 (46)

一、项目对社会的影响分析 (46)

二、项目与所在地区互适性分析 (46)

第十一章结论与建议 (47)

一、研究结论 (47)

二、建议 (47)

第十二章项目招标 (49)

一、招标范围 (49)

二、招标组织形式 (49)

三、招标方式 (49)

投资估算汇总表 (50)

单位：万元 (50)

设备工程一览表 (51)

单位：万元 (51)

室外总体估算表 (52)

第一章概述

一、项目名称

……大厦建设项目

二、项目组织实施单位

………………房地产开发公司

三、项目建设的背景

………………市是我国一座典型的能源重化工基地城市，目前，根据本市城市总体规划，对一些在拆迁范围内许多单位的办公楼进行重修和改建，这些办公楼都是80年代的旧房改建而成，没有统一的规划设计，存在着功能严重不足等问题。经过30年的发展，随着单位人员的增多，办公用房紧张，公共服务设施不齐全等问题日益凸显，干部群众前往办理公务、反映问题极不方便，对此意见颇多。另一方面，一些市政单位大院处于城市中心位置，不仅没有扩建的余地，而且影响城市的扩展与发展。基于此，市人大代表、政协委员多次提出建议、提案，要求将一些行政单位的办公区搬出老城区，以改善人居环境、提升城市形象。市委、市政府决定将旧机场国有土地作为城市扩容发展方向，决定在中心商务区新建一座大厦，以安排相关单位的集中办公。

为了从根本解决事业的办公设施落后、场地拥挤的局面，市政府提出建设本项目工程。工程拟选址在中心商务区，计划总占地50亩，筹集28000万元，建设写字楼及配套设施，解决事业单位办公用房需求。此项目完成

以后，有利于缓解目前状况，改善现有办公条件，为创国家卫生城市提供更优质的办公环境。

四、项目编制依据

1、《党政机关办公用房建设标准》；

2、《………………市城镇化发展规划》；

3、………………省建筑工程概预算指标及有关费用标准；

4、…………市城市总体规划；

5、…………市统计局《榆林统计年鉴》、《统计公报》；

6、建设单位提供的基础资料；

五、项目选址

根据市关于《党政机关办公用房建设标准》，结合本市城市建设总体规划及社会经济发展的需要，拟建的大厦位于…………路东、……此地地理位置平坦，环境优越，出行方便，也便于群众办事，周围无地质灾害，符合建设要求，是较为理想的办公地址。

六、建设规模

根据国家计委投资（1999）2250号《党政机关办公用房建设标准》，项目拟占地50亩，建设大厦及其配套设施，总建筑面积120560平方米。其中办公用房建筑面积为110000平方米；公共服务用房，包括功能性用房、卫生间、公勤人员用房、警卫用房等，建筑面积为5560平方米；设

备用房，包括变配电室、水泵房、水箱间、锅炉房、电梯机房、通信机房等，建筑面积为2500 平方米；附属用房，包括食堂、汽车库、人防设施、消防设施等，建筑面积为2500 平方米；地下停车场建筑面积500平方米。

七、投资估算及资金筹措

经估算，该建设项目总投资28000万元,其中工程直接费24000.0万元，其他费用2400.00万元，预备费1600.00万元。

资金筹措：此项目建设资金由建设单位自筹，不集资，不挪用各类专项资金。

八、主要技术经济指标（见表1－1）

九、研究的主要结论

研究认为，该大厦的建设，一方面能极大改变事业单位现有办公环境，满足现代化、信息化办公的需要，提高行政办公效能，改变行政机关的形象，另一方面，项目的建设，将会有利于旧城区基础设施的建设，带动城市区域均衡发展。因此，本项目的实施不仅十分必要，也是切实可行的。

主要技术经济指标表

表1－1

十、项目的进度安排

本项目建设期为2.5年，计划2011年9月前完成可研项目编制、施工图设计及项目前期立项等前期工作，2012年3月开工，至2014年9月完工。

十一、项目建议

1、在项目建设资金不十分充裕的情况下,严格控制费用支出，设立帐户专款专用。尽可能把资金集中用在项目的土建安装部分和建筑配套设施费用上。

2、主管部门在政策、资金上予以及时指导和支持，使项目能尽快进行建设。

3、建议项目建设单位进一步加强管理，坚持按建设程序办事，精心组织、精心设计、精心施工。

4、在项目实施当中，要力求保证区域的环境卫生，布局规划满足城市总体规划要求。建设中要强调绿化建设，在资金许可的情况下，增设与城市环境相协调的景观、园林及绿地建设。

5、本项目建设用地较为紧张，设计中应做多方案比较，使项目即能满足实际需要，同时又能符合相关建设标准。

第二章需求分析、建设的必要性及建设规模的确定

一、需求分析

根据对市………………单位的编制人员的统计，定编860名。详细名单如下：

人员编制基本情况表

根据《党政机关办公用房建设标准》，大厦的建筑面积测算如下：

1）办公用房：根据国家计委投资（1999）2250号《党政机关办公用房建设标准》，本建设项目属于二级办公用房，单位编制定员共860人，每人平均建筑面积为20 m2，同时考虑到预留和发展，增加20%的调整系数，则办公区建筑面积2064m2。

2）公共服务用房：包括功能性展厅、招投标大厅、会议室、接待室、档案室、文印室、资料室、收发室、计算机房、储藏室、卫生间、公勤人员用房、警卫用房等。按总建筑面积的35%计，另外考虑到功能性展厅和招投标大厅可适当增加相应面积，则公共服务用房的总建筑面积为42196 m2。

3）设备用房：包括变配电室、水泵房、水箱间、锅炉房、电梯机房、通信机房等，按总建筑面积的25%考虑，建筑面积为30140 m2。

4）附属用房：包括食堂、汽车库、人防设施、消防设施等，按总建筑面积的7%计，则附属用房建筑面积8439 m2。

5）地下停车场：参考有关市建筑工程配建停车场（库）规划设置规则，按总建筑0.8车位/100m2计，需停车964辆。按地上停车60%，地下停车40%考虑。地下停车场与人防工程一同考虑，平战结合。

二、建设规模

通过需求分析，根据《党政机关办公用房建设标准》,本项目总建筑面积120560m2，占地面积50亩。主要建筑包括办公用房、公共服务用房、设备用房、附属用房、地下停车场等。此外还有大院内的道路、绿化、停车场等辅助设施的建设。

三、项目建设的必要性

（一）现有办公场所严重影响了机关正常办公

现行办公楼都是80年代的旧房改建而成，没有依照行政办公需要统一规划设计，且位于旧城区，地势低洼，城防设施差，年久失修，办公用房紧张，公共服务设施不齐全，干部群众前往办理公务、反映问题极不方便，对此意见颇多。同时也无接待室、计算机房、大型会议室等必要的公务用房，总体功能布局没有达到要求标准，无法满足现代化、信息化办公的需要，严制约了行政效能的提高，影响了行政机关的形象

（二）本项目的实施有利于旧城改造和旧机场的扩展与发展

近年来，……市虽然对老城区进行了改造，但由于经济的快速发展，城市人口急剧增加，地域狭窄、人口密度过大的矛盾始终没有得到很好的解决。加上以重化工项目为龙头的工业的上马与规模的不断扩张，对城区更形成了挤压之势。城市发展用地受到限制，老城区已没有发展的余地，只能向城郊拓展。根据中国的城市发展规律，行政单位的选址对调节城市空间布局具有重大的影响力，因此本项目的建设必将带动服务设施、商贸、地产等一系列的发展，加速城乡一体化进程，对城市发展具有重要战略意义。

（三）建设本项目有良好的的经济基础

2011年上半年全市经济保持良好发展态势。据统计局的最新统计，全市实现生产总值……亿元，同比实际增长……%，名义增长……%。。其中，第一产业实现增加值……亿元，增长……%；第二产业实现增加值……亿元，增长23.8%；第三产业实现增加值……亿元，增长……%。种植业生产形势较好，粮食播种面积增加。2010年上半年全市夏粮播种面积……万亩，同比增长…………%；夏粮产量…………万吨，增长…………%；蔬菜产量增长较快。我市工业生产在市场需求增加、产品价格上涨等有利因素带动下，呈现出高速增长的良好势头。2011年上半年全市规模以上工业企业完成工业总产值…………亿元，同比增长…………%，实现增加值…………亿元，增长…………%。因此，建设本项目是有经济保障的。

第三章场址选择

一、场址现状

（一）地点与地理条件

拟建场址位于……………………此处地理位置平坦，环境优越，出行方便，也便于群众办事，周围无地质灾害，符合建设要求。

（二）场址土地权属类别及占地面积

本项目的建设用地属于国有土地，共50亩，规划土地用途为公共建设用地。

二、场址条件

（一）地理位置

（二）气象条件

（三）工程地质、水文地质及地震情况

1、地层岩性

2、地质构造

3、水文地质

4、地震烈度

三、建筑材料来源及运输条件

区域内主要建筑材料较少，基本都要从邻近省份购买，成本较高、运距较远。砂子、碎石可就近购买。项目的水、电都已到位，只需根据项目的供水、供电的设计要求，用相应的水管、电缆与市政给水管网、供电网

相连，即可满足市供水、供电需要。

第四章设备工程

一、给排水设计

1、设计依据

⑴有关本专业收集到的当地市政资料；

⑵建设单位提供的楼周围设施、资料和设计要求；

⑶本工程其它专业提供的作业图和设计资料；

⑷有关现行设计规范和规程；

A、《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）

B、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006 ）

C、《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）

D、《建筑设计规范》（JGJ25-2000）

2、设计内容

（1）生活给水：

A、给水现状

B、用水量

按给水系统供水情况分别计算其各路管径系统。按建筑给排水规范，用水定额范围：q=30~50L/人·d，小时变化系数Kh＝1.5~1.2,T＝8h。建筑面积S＝…………M2，有效面积S有效＝60%×S＝…………M2，按6 M2/人计算，人数：………………人。计算标准：40L/人·d，未以预见水量

以10%计算，总用水量＝………………M3/d。

C、室内生活给水：

①建筑单体的生活给水，采用带自动增压水箱的管网叠压供水方式供给，充分利用市政给水管网压力。

②蹲便及小便器采用延时自闭冲洗阀，卫生器具排水均设高水封，卫生洁具给水及排水五金配件应采用与卫生洁具配套的节水型。

③给水管材：干管均采用衬塑钢管，卡环式连接；给水支管采用PP-R 管，热熔连接系统工作压力为0.60MPa，采用S4系列。给水管道必须采用与管材相适应的管件，生活给水系统所涉及的材料必须达到饮水卫生标准。

（2）、雨污水：

①污水排水量按日用水量的100%，污水系统采用排水管均采用单立管伸顶及专用通气系统两种形式，重力排出，需经室外化粪池后排入城市污水管网。污水立支管采用UPVC下水管，粘接；干管采用离心铸铁管。

②屋面雨水采用外排水，见建筑图要求。雨水由雨水管道收集后，汇集至场地西南部雨水排放口，进入市政配套的雨水管道。

(3)消防给水：

按规范，设置室内消火栓给水系统，按规范，本建筑室内消防用水量取15L/s，消火栓系统管径为DN100；按规范设置手提式灭火器；办公区

的档案室设置非卤代烷气体灭火系统。灭火器配置：该楼按严重危险级A 类火灾设计，按规范配3A手提式干粉（磷酸铵盐）灭火器。室外消防用水量取10L/s，因室外消防用水量不大于25 L/s,故不设消防水池，室外消防给水由市政统一考虑。

二、采暖、通风设计

1、设计依据

①《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003

②《全国民用建筑工程设计技术措施-暖通空调动力》2003

③《民用建筑热工设计规范》GB501760-93

④《公共建筑节能设计标》DBJ04-241-2006

⑤建设单位提供的现场资料及有关要求。

2、设计范围

本专业设计内容为室内采暖、通风、空调及防排烟设计。

3、设计气象参数

①室外设计参数

夏季大气压力 902.2hPa

冬季大气压力 918.7 hPa

冬季空调室外计算干球温度 -15.1℃

冬季通风室外计算干球温度 -11.4℃

夏季通风室外计算干球温度 28.5℃

夏季空调室外计算干球温度 33.1℃

最冷月平均室外计算相对湿度 58%

②室内设计参数：

4、空调系统

（1）空调系统冷源方式，冷水参数

空调系统；空调系统冷水由设置在本楼屋顶制冷机房机组提供7/12℃空调冷水，主机采用水冷螺杆冷水机组。

（2）空调、热负荷

本工程建筑面积5500M2,夏季冷负荷约170KW。冬热负荷约154KW。

（3）空调风、水系统简述及气流组织说明

空调风系统：

办公区采用自带冷热源的恒湿空调，计算机房采用机房专用空调，普通技术用房、办公用房等小空间空调系统采用风机盘管加新风系统。风机盘管系统应设房间温度自动控制系统。

空调水系统：

集中空调水系统为双管制闭式机械循环系统。主立管采用双管制异程式，每层水平干管采用双管制同程式，在每层环路分支处设调节阀；系统定压由制冷机房补水定压装置解决。

（4）监测成控制简述

①冷水机组、水泵应连锁启停。

②对供回水温度及压差应进行监测，回水温度过低时，冷水机组应停止动行。

③空气处理机组应设置超压报警装置。

④应对主要设备的运行状态进行监测。

（5）管道的材料及保温材料的选择

空调系统风管全部采用无机不燃型玻璃钢风管；空调供、回水管DN ＝100采用热镀锌钢管，管径DN＝125采用无缝钢管，冷凝排水管采用镀锌钢管。

空调供回水管，应进行防腐保温，保温材料为难燃型橡塑复合隔热材料，保温厚度：冷凝水管径DN＝32时为25mm，管径DN＝40时为30mm；空调水管径DN=40为35mm，50＝DN＝100为40mm，管径DN＝125为45mm，保温材料密度为50kg/m3。空调风管保温材料采用难燃型橡塑复合隔热材料，保温厚度为25mm，保温材料密度为48kg/m3。

5、通风系统

①档案室设置机械排烟、排风系统，同时机械补风系统。

②公共卫生间设独立的机械排风系统。换气次数公共卫生间10次/时。排风机设在屋面。