回顾地产的黄金十年看房产商如何忽悠大众
售楼九大套路十大陷进
两年前，亲自体验了一次传说中如梦一样的买楼经历。
2017年前半年到2018年后半年，是西安房价突飞猛进翻一番又翻一番的时段。
当时，售楼的基本模式是销售团队在运作，先让有意向的顾客交两万诚意金，说随时可退，其实一缴，就把你套住了，根本就退不了，然后被迫去选房。
选房还不在售楼处，把你拉到一个很偏远的农家乐庄园，现场氛围跟传销没什么两样，什么信息都不讲，排号进去选，限时三分钟拍板，缴五万元定下来。
三分钟能选个什么房，等你糊里糊涂把钱交缴了，出来才回过神来，原来中招了，两个大巴拉来的人，有一半是房托。
再等你把合同签了，从此置业顾问电话再也打不通了，可是楼还是水中月，慢慢等着去吧。
有了这一次险恶的经历，便开始留心售楼的套路和陷阱，今天把这些经验分享出来，希望对看到的买房者有用。
销售团队售楼十大套路套路一：开盘都是人山人海在项目开盘时，活动现场都是人头攒动，可能是项目本身人气高，但也有可能是开发商雇佣的人。
正常来说选房过程会非常冗长，而开发商这样做的目的就是让你认为买房不容易产生急躁情绪失去理性被置业顾问牵着鼻子走。
套路二：首次开盘性价比高一般项目首次开盘定价会相对便宜，原因是第一次售卖会掺杂很多"关系户"，这时候大家普遍认为，推出房源会是最优质的、价格也是最低廉的，买了一定"赚"！但是！要提醒您，一些体量大的项目后续房源的价格非常可能浮动不会太大，如果二期甚至三期开盘时间与一期间隔较短，价格基本不会变化太大，并且开发商不会把所有优质房源一期全部放完，反而一期开盘因为一些"关系户"的存在，优质房源反而难抢。
套路三：销控板已售房源有猫腻又是一个惯用套路，售楼处工作人员一般会对案场设置的销控板进行特殊处理，贴上"已售"标签的房源并不全是已经卖掉的房子，其中会有一部分是开发商自己的房源，或者某些房源原本就不打算销售。
眼见不一定为实，看房时大家要留心。
卖房人的10大骗人伎俩
画内音三人来到一家正在销售期房地房地产公司，售楼小姐拿出了一份设计精美楼书.蜗牛看着楼书觉得爱不释手，看到沙盘更觉得心旷神怡.叶子比较重视社区地环境，就问：小区地绿地面积是多少？漂亮地售楼小姐回答说，您看这个规划图，我们小区地绿化覆盖率能够达到以上.文档来自于网络搜索偶把蜗牛拉到一边小声说：注意了，这跟咱们玩文字游戏呢，绿化覆盖率和绿地率是不一样地.绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积地总和与小区用地地比率，树地影子、露天停车场可以中间种草地方砖都可算入绿化覆盖率，而绿地率是指小区范围内各种绿地地总和与小区用地地比率.可别被骗了.文档来自于网络搜索她说：不说不知道，一说吓一跳.就差这么几个字，绿地地面积就差这么多.差一点就被人忽悠了，蜗牛一行三人心有余悸地离开了这个售楼处.文档来自于网络搜索现实画外音专业人士提醒，尽量争取让房地产商把自己购买房屋所在小区整体平面图附上，在图上准确标明小区内所有绿地面积.文档来自于网络搜索谎言二：入住以后就可以画内音在另一家售楼处，三人一进门，就被售楼小姐宣传地配套设施给吸引住了.售楼小姐说：我们这儿将来是会所，这边是超市，还有幼儿园、小学……文档来自于网络搜索咱们很高兴，因为他姐姐夫妻俩在国外，孩子由父母带着，老人很辛苦，所以他打算买了房子以后把小侄子接到他这里住，就问：这个幼儿园什么时候能投入使用？售楼小姐告诉他说，等入住以后就可以了.蜗牛感到很满意.文档来自于网络搜索然而这时蛐蛐又插话了，别怪我不提醒你啊，表面上看，她好像是给了我们一个时间，但实际上这是一个含糊地答案，这些配套设施到底是入住以后地第一天就能使用，还是入住以后一年、两年、三年甚至更长时间才能使用呢？文档来自于网络搜索现实画外音购房者不能光听房地产商说这些配套设施能够到位、入户，还要弄清楚它地使用状况以及开通地确定时间，并且还要签订到合同里去，约定好违约责任，这样房产商就不能因为配套设施不能按期正常使用而找借口了.文档来自于网络搜索谎言三：很快办产权证画内音下午，叶子看上了一套房子，蛐蛐和蜗牛觉得这套房子各方面也都不错，三人打算就这样定下来.正坐在售楼处里面商量地时候，听见另一位购房人问售楼小姐，你们这个项目有产权证吗？售楼小姐回答，我们很快办产权证.文档来自于网络搜索听此言，蛐蛐一拍脑门说，我怎么把这么重要事情给忘了呢.没有产权证，咱们可不能买.现实画外音实际上，有些楼盘产权证根本办不下来.因为有地项目土地出让金都没交齐.所以，一定不能买产权证还没办下来地房子，避免不必要麻烦.文档来自于网络搜索谎言四：物管费较低画内音结婚以后，叶子将主管家里财政，她对物业管理费怎么收取很感兴趣，售楼小姐说，我们地物业管理费收取地比较低，是每平方米元钱.文档来自于网络搜索我觉得很纳闷，物管费、标准、服务合同内容等，不是应该由物业管理公司来定嘛，开发商怎么能肯定是多少钱呢？他就转头问躲在一边吸烟地蛐蛐：每平方米元钱，这事可靠吗？蛐蛐很警惕，谁说地？物业管理费地规定是由物业公司跟业主签合同地，开发商根本不能负责.如果他说出了价钱，那可能开发商和物业管理公司有协议，你让售楼小姐出具相关地文字材料，看看才行.文档来自于网络搜索现实画外音如果在房屋销售前，开发商已经和物业管理公司谈定了物业管理服务内容、方式、收费等事项地话，开发商在售楼地时候，就可以告诉购房人有关物业服务内容，但是要出具和物业公司相关地文字材料.文档来自于网络搜索谎言五：房子剩下不多了画内音在一个新开盘不久地项目，蜗牛看好了一个两居室，户型也很好，双朝阳，他问售楼小姐，请问你们这个楼盘这个户型房子还有吗？置业顾问面露惋惜地说：哟，您问得真是时候，今天上午刚有人定了一套，现在这个户型只剩两套了.您要买就要抓紧了.我觉得很疑惑，你们地楼盘开盘没多长时间，怎么卖得这么快啊？这时候售楼小姐说：这个是不会假地，我们售楼书上都有数字显示.文档来自于网络搜索现实画外音按照北京市建委发布房地产交易信息公示和预售合同网上签约通知，北京所有商品房预售合同将实行网上签约和预售登记，这就意味着不管售楼小姐说得如何天花乱坠，购房者只要上网就能轻轻松松地把要买房子地信息了解得清清楚楚.文档来自于网络搜索谎言六：购房订金可以退画内音这一次，蜗牛和蛐蛐都比较看好一个户型，两个人正啧啧称赞地时候，却听见售楼小姐在一旁小声地嘀咕，这房子没几套了.文档来自于网络搜索我一急说，那怎么办？我们还想再多看几家呢.立马，售楼小姐出了个主意：要不这样，您先交一万块钱订金.蛐蛐紧跟着问：那万一将来有变化，订金能退吗？售楼小姐说，可以.文档来自于网络搜索现实画外音注意，这个定字问题可大了.在法律上，定金和订金有着严格区分.商品房交易中，买家履行合同后，定金应当抵作楼价款或者收回；若买家不履行合同，无权要求返还定金.而订金具有预付款地性质，商品房交易中，如买家不履行合同义务，并不表示他丧失了请求返还订金地权利.所以，一定要看清楚预售合同上写地是哪个字.文档来自于网络搜索谎言七：精美地样板间画内音三个人看到一个样板间非常宽敞漂亮，装修很豪华，蜗牛和叶子都颇为心动.但是蛐蛐又跟二人说，样板间都由专业设计师设计，装修材料都是精品，工费昂贵地装修公司会仔细雕琢每个细节，咱们普通老百姓家要达到这个标准可要花费不少.而且你们没发现样板间地墙壁比平常地房子都薄吗，这样就显得整体空间比较大了，可是实际上并没有这么大.文档来自于网络搜索现实画外音许多开发商在推出精装修住宅项目时，都要不遗余力地花上一大笔钱请专业人士设计，请装修公司装饰，搭建出一套或几套与众不同地样板间来.购房者千万要擦亮眼睛，以免被蒙蔽.文档来自于网络搜索谎言八：平面图非常漂亮画内音蜗牛看到一张平面图，感到户型不错，可是，蛐蛐却说，很多平面图并不真实，都将床、桌子、柜子地尺寸变小了，而购房人在完工交房后，才发现摆了家具后，室内地空间就所剩无几了.文档来自于网络搜索现实画外音很多销售平面图都有将家具尺寸缩小问题，使室内空间看起来更宽敞.因此，购房人对自己不懂地事项应一一向销售人员详细了解，若自己看不懂平面图可请专业人士代看、解释.文档来自于网络搜索谎言九：楼书说大话画内音叶子和蜗牛两个人又去了房展会，展会上很是热闹，每个参展商都热情地向看展地人发放着精美地楼书，叶子拿了好几个袋子，都有点拿不过来了.蜗牛说，拿这么多楼书有什么用，还不是王婆卖瓜，自卖自夸吗.文档来自于网络搜索现实画外音如果发生法律纠纷，楼书不能做证据，除非双方签字认可，并附在购房合同地补充协议中.楼书所提出地条件仅表明发展商地一种意愿，并没有法律效应.即使楼书内容适度夸大，也可看作是为了达到一种广告效应.文档来自于网络搜索谎言十：沙盘蒙双眼画内音展会上有很多点缀精致、设计豪华沙盘，叶子见一个爱一个，不知道如何选择.蛐蛐说，沙盘再好，也是模型啊.现实画外音由于灯光和视线地影响，购房者会产生一种错觉，再加上一些沙盘用特殊材料且做工精细，看上去会更富有立体感.沙盘摆放高度大致相当于餐桌地位置，站着看时由于是俯视，小区全部景色尽收眼底，而现实中你买地房子即便层数、朝向、角度、视野再怎么好，也绝对看不到沙盘这样效果！文档来自于网络搜索。
开发商惯常耍的七种伎俩
开发商惯常耍的七种伎俩很多购房者都是初次置业，对于购房知识的极度匮乏使得他们在购房过程中对于开发商盲目相信，等到真正拿到房子时却发现现实与约定相去甚远，被开发商欺骗的地方不只是一处两处。
那么，大多数人会在哪些环节着了开发商的道儿呢?今天店铺跟大家分享一下那些年开发商惯常耍的伎俩，希望可以引起大家的重视。
开发商惯常耍的伎俩一：赠送面积有猫腻很多开发商为了吸引视线，会打出赠送面积的旗号，但是这里面有多少是真实的，有哪些是水分一定要搞清楚，不要盲目的相信他们的宣传语。
比较常见的有“赠送阳台面积”、“赠送空中院馆”等等，如果开发商真的许诺会送，可以要求他们在合同中标注。
另外，收房验房时最好自己实际测量一下面积是否与约定一样，很多开发商会把赠送的面积加进去，而不是真的“免费”。
开发商惯常耍的伎俩二：内部认购没那么美好很多购房者对于“内部认购”其实是很羡慕的，毕竟价钱相对较低。
但这里需要注意的是，内部认购往往伴随着高风险，因为内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的,不受法律保护。
开发商惯常耍的伎俩三：营造楼盘热卖的假象很多开发商为了撩起购房者购房的欲望，会故意营造出楼盘热卖的假象。
会雇佣“群演”来热场，并且会邀请各种机构和媒体来参观，营造出人声鼎沸的场景，让你在稀里糊涂中就签了约。
所以说，在购房时一定要冷静，仔细观察一下身边那些最积极“买房”的，说不定就是个“群演”。
开发商惯常耍的伎俩四：使用年限缩水一般来说，普通住宅的产权年限是70年，但是很多开发商在拿地多年后开始建造，就这导致房屋的实际使用年限不足70年。
需要注意的是，房屋产权年限的计算不是从签合同那一刻开始的，而是从开发商取取得土地的使用权之日起开始计算的。
开发商惯常耍的伎俩五：样板间美好的不真实很多开发商为了让样板间看起来更诱人，会采取削薄墙体厚度、增加层高等方法，但是你最后拿到的房子可能与样板间存在较大的差距，想着自己的房子可以和样板间一模一样那就过于天真了。
揭开楼盘“假热销”惯用的五大骗术
揭开楼盘“假热销”惯用的五大骗术◆“假热销”惯用五大骗术中国人买东西向来有跟风凑热闹的从众心理，因此一听说哪个楼盘观者如潮，或者几个人抢一套房子，说实在的，对想买房的人来说想不动心都难，当然其前提是与自己理想中的地段、价位大致相符。
就是抓住了消费者的这种盲从心理，开发商、代销商们才有戏可演。
下面就罗列几个他们惯用招数，以警示各位。
·骗术1 内部认购探虚实从内部认购测温度楼市沸腾之时，房产商卖房也烦恼，方方面面托关系讲人情，不是求托儿降一点价，就是近水楼台抢个内部认购从而不必舟车劳顿去日夜排队。
由此衍生出新楼盘开盘前的一种销售手段——内部认购。
在待售项目尚未获得预售许可证的情况下，先行发售楼盘购买资格，这种缺乏保障的卖楼花，虽然后来被管理部门明令禁止，但是至今仍然流行。
开发商借内部认购来测试所开发楼盘温度高低，并积累目标客户。
消费者也不妨顺藤摸瓜，借此判断楼盘是否热销。
一般情况下楼盘项目的内部认购时间越短，做局的可能性越大。
市场上经常可以看到，内部认购时间很短的楼盘，排队的人铺天盖地，楼盘好像更热销，这其中多数有问题，如果一个新楼盘经过较长时间内部认购，就会积累相对有较多数量的目标客户。
这种情况下，想买房的人不妨多方打听，结交其他准客户，倾听他们对楼盘的评价反应，从中即可了解到大部分买家对该楼盘的兴趣意向。
相关链接内部认购被明令禁止建设部颁发的《商品房销售管理办法》第22条明确规定：“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
”也就是说，“内部认购”等是违反国家相关法规的，并不受法律保护，如果发生纠纷，购房者难以维护自身的利益。
·骗术2 推房技巧有门道在房子数量的推出和价格的制定上最关紧要，前者关系到售楼进程的快慢，后者决定了售楼利润的厚薄。
一般常用的策略是推出总量的四分之一或三分之一。
而且，这里面所推单元也大有讲究，通常的做法是拣最差的房型和楼层先出手，这样一方面可声称那些好的单元已经“名花有主”，即所谓的“制造饥渴感”，另一方面还可以避免这些“丑女”到最后“待字闺中”。
(完整word版)杭州楼市史(2000～2009)：黄金十年(下)
杭州楼市史（2000～2009）：黄金十年（下）推荐阅读杭州楼市史（2000～2009）：黄金十年（上）2007：涨潮关键词：流动性过剩、排队买房、地王、捂盘、调控2007年的杭州楼市，有两个标志性事件，会牢牢地记忆在很多人的心中。
5月13日，滨江·万家花城首期开盘，引发漏夜排队，首批738套房源于开盘当日创下了100%的预定率。
半个月之后的5月18日凌晨，万家花城第二批830多套房源于倾泻而出，再度引发通宵排队买房。
短短半个月的时间，万家花城售房1500多套，成为奇迹。
万家花城开盘期间创下的单盘日预定662套的纪录，即便在2009这样的“疯牛”之年，也没有被破掉。
万家花城并非05年首个漏夜排队的楼盘，但却是影响最大的一个。
在此前的4月，万科·魅力之城开盘起，绝迹数年之久的“排队抢房”现象就再现杭州楼市。
东冠逸家在开盘前一周的产品说明会开完之后，就有人搬来了小板凳开始排队。
另一个标志性事件是，7月9日，杭州土地拍卖会上，宁波雅戈尔一掷14.76亿元，以15712元每平方米的楼面价拿下学院路“杭商院”地块，再次刷新了当年杭州的楼面地价纪录。
雅戈尔拍地当晚，附近某楼盘紧急封盘，并传出一夜之间涨价6000元/平方米。
此后，杭州房价全面上扬，雅戈尔高价拿地的连锁反应逐渐开始体现。
万家花城排队买房和雅戈尔天价飙地，是2007年杭州楼市的两个典型表情。
前者开启并意示着2007年杭州楼市的火爆程度，此后，杭州楼市月成交量屡创新高，存量房急剧下降，捂盘现象由此而生，并成为一时之盛。
而雅戈尔杭商院地块的天价飙地，则是07年疯狂土地市场的一个典型，也是土地价格推高房价的一个典型。
在2005、2006严厉宏观调控下的楼市，何以在2007年突然爆发飙涨？如果大家不是很健忘，应该记得，07年最流行的一个词：流动性过剩。
最典型的是股市。
2007年，中国股市以逼空式的上涨不断刷新着各项纪录，股指、成交量、开户数屡创新高。
教你看穿房地产的25个大谎言
教你看穿房地产的25个大谎言
房地产市场破朔迷离，真真假假很容易混淆大众的视线，下面为大家盘点一下房地产最假
的25条谎言，让你看清房地产的真实状况！
资料图
1、中国各地房价，基本将在最高点下降50%左右，下跌的时间是5-10年，这是大谎言。
房价走了10年牛市，跌半年就到底，也许在火星上会发生，在地球上不会发生。
参考日
本房价下跌14年左右，跌70%，及香港从亚洲金融危机跌到非典疫情，6年下跌65%的实例。
2、土地有限房价必涨是谎言。
中国的人口密度不如日本、香港地区、德国等地方。
中国人口多，所以盖的大多是高楼，
上海18层以上的高楼，超过美国东海岸的总数。
3、城市化房价必涨是谎言。
农民的收入远不如城市人，城市人都买不起房子，居然还有人幻想农民进城维持高房价。
4、人民币升值房价必涨是谎言。
人民币对美元是升值的，对加元、澳元、欧元是贬值的。
日本房价泡沫从1990年后破灭，可日元对美元一直升值到1995年。
美元对欧元前几年一直在贬值，可是在此期间，美国
房价上涨近一倍。
5、城市的土地稀缺房价必涨是谎言。
房价再涨1万倍也是稀缺的，但不要忘了:人民币是稀缺的。
中国房地产“黄金十年”的“是与非”
国住房保障政 策并未得到真正落实 。 以经济适用住房为例 ， 其新开工量 占全部商品住宅的比重从 ２０ ００年的 ２ ．％ 逐 １８ 步 降至 ２０ 年 的 ６ １ 。与此同时 ，１９ 年 国家就 已出 ０７ ． ％ ９ ９ 台 《 城镇廉租住房管理办法》 ，然而直到 ２０ ０６年 ，我国仍
土地作质押进行融资的。
（ 四）产业发展方式仍然 比较粗放 近年我国住 宅产业化水 平有所上升 ，但工业化水平和
报 告》披 露 ，２０ 年 上半年我国房地产十强 开发企业销 ０９ 售总 额 占全 国总销售额 的比重为 ８ ９ ％ ．销售 面积 比重 ２ 为 ５５％。房地产企业规 模化经营趋 势明显 ，行业 集 中 ９
平方 米 是 ２０ ００年 的 ５０ ．５倍 ，年均 增长 １ ％ （ ｇ７ 年 增加 ０ ８ 亿平方米 ） ．３ 。
２ ）（ ３号 以下
（ 四）房地产行业得 到较快发展 培育 了一批优秀企
Ｊｎ ａｙ ２ １ ａｕｒ ０１ ９
上海房地 囊
一 －
业
２ ８ １ ％ 比 ２０ ０８年增加 １ ． 个百分点 。加上房地产营业 ５ １
基本的体制 、机 制和制度 ，逐步形成 了包括一 二 、三纫
住宅 ３ ． 亿 ２９
内２ ． ０３平方米
－
市场在 内的完整市场 ，房地产市场体 系渐趋成熟 。以此
基础 ，２０ ００年 以来 ，房地产开发投 资持续高速增长 ，产 业规模迅 速扩大 ，开发建设规 模和交易规模位 列世界前
有很 多城 市根本没 有建立 廉租住房 制度。截止 ２０ 年 ， ０９ 累计廉租住房受益家庭仅 ５５ ６ 万户左右 占全国城镇户籍
０ｇ ． ８平方米 ，
房地产营销：中国地产界10大忽悠
房地产营销：中国地产界10大忽悠
房地产营销：中国地产界10大忽悠“忽悠”这个词来源于东北，在赵本山的小品中得到灵活运用而成为现在的流行词语，用来形容那些说大话蒙人的人。
在现在的房地产界中，类似赵本山这样的大忽悠有很多。
他们为了各自的目的而忽悠其他人，这其中有善意的，也有恶意的，还有没事找骂的……
NO.1 特能说：任志强：没有什么不敢说的名片：华远集团董事长
关键词：正常任志强是地产界里最敢于说话，也最能忽悠的人，在他的嘴里，没有什么是不能说或不敢说的。
只要是他认为对的，他就会拿出来大肆忽悠一番，根本不在乎别人的评价。
近日，任志强又放出新的理论，表示中国有“穷人区”“富人区”很正常。
这一观点引起了各界的强烈反响，不但广大百姓对此大为反感，就连一些著名开发商都反对任志强的观点。
而任志强并不惊慌，依然坦然自若的为自己辩护着。
《地产SHOW》感言：任志强是个聪明人，他忽悠的目标永远是那些只占少数的有钱人，却不在意与占多数的百姓敌对。
忽悠指数：★★★★★
NO.2 特大胆：邓智仁：忽悠出地产神话名片：邓与周商务咨询总裁
关键词：神话邓智仁是京城楼市策划代理行业的教父级人物，1993年邓智仁北上发展，创建北京利达行，一手包办了万通新世界的销售业务。
在邓智仁的策划下，万通新世界的销售过程用了18个月，花了1600万。
盘点2010年中国房地产十大忽悠
盘点2010年中国房地产十大忽悠2010年，可以说是房地产调控年，从年初的“国十一条”，到4月份的“新国十条”，再到9.29新政。
政府陆续出台了诸多旨在打击投机、抑制投资的延续性调控政策，直至今天，本轮调控还在延续。
这些延续调控政策被业界称作是“精准打击，冷却楼市”，可以说是招招锁住了房产投机（投资）的要害。
对此，广大民众及理性地产研究人士均持大力支持的态度，而地产利益群体则频频从不同角度抛出诸多忽悠意图干扰调控，更是为房产利益群体的谋求暴利寻求支撑。
忽悠一、买不起房不该只知道“埋怨”。
某开发商与公开场合表示，现在很多人买不起房，就埋怨政府和开发商，我认为有些是不对的。
本身没有买房能力，就不要来埋怨政府、社会和开发商，因为现在中国住房改革发展的投入是很大的。
此忽悠的核心动机是：转移民众视线，试图化解民众对于畸高房价的不满情绪。
吴其伦认为：目前，中国房价畸高已经是不争的事实，而导致房价畸高的主要原因是开发商过于追求暴利、炒房团贪得无厌数度推高房价、地方政府土地财政思维促使土地价格居高不下、部分不良学者为开发商摇旗呐喊、部分媒体为高房价推波助澜等。
目前，畸高的中国房价与非典时期的白醋、无锡水污染时期的纯净水、疯狂时期的郁金香、癫狂时期的普洱茶没有什么两样。
作为弱势群体的普通民众理所当然有理由抱怨开发商、政府、炒房者、专家、媒体等推高房价的群体。
忽悠二、大学生早买房子是孝敬父母。
某教授表示，中国的财产都是家族式的，买房子都要父母支持，这是中国特色的文化，没有对也没有错，子女有钱了同样会孝敬父母。
有的父母收入高，现在帮子女买房子压力不大，但5年后他们要掏双倍甚至更高的资金，可能没有能力了，累吐血了。
当然如果父母没有能力帮你凑首付你要逼他们，反而买房就变得不孝敬了。
此忽悠的核心动机是：怂恿大学生父母为大学生买房。
吴其伦认为：我们从该教授的文字中看不出任何大学生自己买房孝敬父母的意思，而只能看到是该教授在怂恿大学生父母为大学生买房。
售楼部的销售套路
售楼部的销售套路揭秘在当今的房地产市场中，售楼部是开发商与购房者之间的重要桥梁。
为了吸引客户、推销房源，售楼部往往会采用一系列精心设计的销售套路。
本文旨在揭示这些常见的销售套路，帮助购房者更加明智地做出决策。
一、营造紧张氛围售楼部常常通过营造紧张氛围来促使购房者尽快做出决定。
他们可能会告诉你某个房源非常抢手，有多位客户同时意向，如果不尽快下定金，就可能错失良机。
这种策略利用了人们的恐惧心理和从众心理，让购房者在紧张的氛围中做出决策。
二、夸大宣传为了吸引客户，售楼部往往会对楼盘进行夸大宣传。
他们可能会过分强调楼盘的地理位置、配套设施、未来升值空间等，甚至使用一些模糊的数据和概念来误导购房者。
因此，购房者在听取售楼人员的介绍时，一定要保持警惕，多方了解实际情况。
三、价格陷阱售楼部在定价时，常常会设置一些价格陷阱。
例如，他们可能会将某些房源的价格定得略低于市场价，以吸引购房者的注意。
然而，这些房源往往存在一些问题，如楼层不佳、朝向不好等。
此外，售楼部还可能在后期加收各种费用，导致购房者实际支付的款项远远超过预期。
四、样板间诱惑样板间是售楼部展示房源的重要手段之一。
通过精心装修和布置，样板间往往能够给购房者留下深刻的印象。
然而，购房者需要注意的是，样板间并不代表实际交付的房屋。
在实际交付时，房屋的质量、装修标准等可能与样板间存在较大差异。
五、优惠折扣为了促成交易，售楼部常常会推出各种优惠折扣活动。
这些活动看似诱人，但实际上可能隐藏着一些附加条件。
例如，购房者可能需要购买指定数量的车位或储藏室才能享受折扣；或者折扣力度随着购房数量的增加而逐渐降低等。
因此，购房者在面对优惠折扣时，一定要仔细阅读合同条款，了解清楚所有的附加条件。
六、口头承诺在售楼过程中，售楼人员可能会向购房者做出一些口头承诺，如承诺未来会完善配套设施、提升物业服务水平等。
然而，这些口头承诺往往难以兑现。
一旦出现问题，购房者可能面临维权困难的局面。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
回顾地产的黄金十年看房产商如何忽悠大众？
吹牛不上税
吹牛是他们房地产界重要的技能，他们把这个称为策划和营销，他们要靠这个获
得土地、贷款和买家。他们吹牛一般从许愿开始，对一切人描绘美好愿景，比如
他们爱吹牛什么样的房子会决定了你们购房者什么样的生活方式，不过从你们一
旦拿到房子后就开始花样百出地改造房型的普遍行为来看，其实还是你们决定房
子的未来，房子根本决定不了你们的未来。吹牛，就要把没有的说成有的。这十
年来，全世界的名胜都被专家拿来命名了中国大大小小的各种楼盘，仿佛拥有了
名字就拥有了这个名字所代表的美好生活。可是一到各种假期，你们各种中国人
还是从自己居住的外国名胜命名的小区出发前往各种真实的外国名胜，证明了名
字还是代表不了生活。
当然，你们购房者也已经知道了他们房地产界吹牛的小把戏比如把小的说成大
的， 120平方米就是豪宅了，水沟边就是景观大房了，步行2公里就是地铁房
了。但你们已经买了房子拉动了GDP，不过你们不知道的是他们房地产界的吹
牛永远领先你们一步。他们总是吹牛说你们爱听的话，他们吹完了生活，就要吹
情怀，就要吹理想。
但问题终究会爆发，你们看在黄金十年中，房产好像是升值，仿佛吹牛的人没讲
错，但吹牛的他们不会讲明白的是不同地方的房地产在不同时期其实是有差别
的，所以有的的确还在涨，有的却已经死城，在涨的地方，吹牛的泡沫持续高涨，
在死城，连哀叹都不见，在涨的地方是听不到死城的哀叹的，吹牛的人要掩耳盗
铃的，仿佛那是和自己无关的事体。吹牛就是一剂春药，吃多了以为自己身体真
的好，事实是反而伤身体。
最近城中流行吹牛创新，所以你看《这个房型为啥没人用》中所谓无人要的房型，
不过是在三房一厅中做了微调而已，也被吹成个性创新。那个被吹成设计大咖在
设计自己的房型上都没有想象力，你怎么指望他直接从了房产商后的设计能给你
的生活带来惊喜？反正吹牛不上税。
摄影：Peter Steinhauer
复制旧设计
在房地产界，抄袭这种听上去不太高尚的词就免了，房地产界的任性，就是堂而
皇之直接拿来用了。你看作者自己在文中都说了，房地产商排着队要设计师拿做
过的设计直接复制到新的项目上去。复制让大多数房产商走上了快速发展的轨
道。复制也制造了一种市场欢迎的假象，房地产商讲的是相似的故事，购房者觉
得大家都这么讲就应该是对的，房产商讲多了也觉得自己是对的，自己也相信了。
结果十年过后，从南到北，我们拯救了许多濒于破产的石矿后拥有了世界上数量
最庞大的中华新古典主义和中华art'deco住宅，从东到西，我们都幻想居住在那
豪华的中华欧式样板房装修之中做自己的主，虽然我们偶尔会被烟痕和痰迹惊
醒，但愣过之后，觉得没啥大事就会继续呼呼大睡。复制制造的假象让房地产界
都不愿意创新，作者嘲讽自己是流氓，越老胆子越小，所以不创新。创新是需要
冒险，但连险都不愿意冒的流氓算什么流氓？这些流氓的胆子从来就是挂在嘴
上，胆子从来没有大过。黄金十年来，中国人居住的房子，只要不拍外景，观众
可以将任何一个公寓楼内景当成本地，什么北地胭脂、南国娇娃都在标准的一房
一厅到三房两厅的格式化生活中被收拾成一样的锥子脸。复制是鸦片，一旦上瘾
便难戒掉。
节约成本
房地产界在吹牛的时候任性，在复制的时候任性，但算成本的时候决不任性。没
有不追求利润的房产商，利润是可能从意外的溢价获得，但更重要的是从节约成
本中省出来，在这点上他们房产商非常理性。你们看到的那些写在售楼书中被特
地标识出来显示房产商花了血本的材料和设备，所花的钱要在你们看不到的许多
其他地方省下来。规模越大的房产商就越讲究节约成本。大房产商推行的标准化
建造、标准化设计、标准化采购的目的不是为了更好的产品，所谓创新那是说给
你们听的，千万别当真。真实目的就是减少各子公司所谓的重复建造、重复设计
和重复选购带来的重复成本。大房产商可以用标准化来复制降低成本。中小房地
产商可以通过复制节约设计产品研发的成本，减少非标建筑配件和施工从而降低
成本。
摄影：Peter Steinhauer
黄金十年持续高涨的房价让购房者产生错觉，就是房产商很有钱，不在乎成本这
点小钱。事实是，他们很在乎。他们不是慈善家，省钱是王道。房产开发的成本，
无非是土地、税收、配套、融资、建造、运行、营销、设计成本。前四项的成本
一旦发生，对房产商而言是无法控制的，建造成本的控制是房产商与总包商，分
包商以及农民工的博弈，算是部分可控制，这也是大房产商推行标准化的原因之
一，用来增加博弈的砝码重量。房产商能够全力控制的就是运行，营销，设计成
本这三项。利润再高，成本还是要省，不差钱是讲给你听的，你们别当真，能不
花在你身上就一定不花，房产商即便花了，不是发善心，而是一种投入，指望你
们掏更多钱而已。所以，无论哪类供应商在私下场合打动房产商的最好的说辞还
是节约成本，如果在此基础上说到有助营销，那就更妥了，不过后者和吹牛就有
关系。车轱辘话一圈说回来，这三件事其实是一种房地产固定开发思维的三个紧
密联系的环，一旦扣上了就分不开了。《这个房型为啥没人用》的文章很好地证
明了现在的房地产界都陷在这个三脚猫思维之中无法自拔，永远吹牛、复制和节
约。
在三脚猫思维主宰的房地产界，创新是件奢侈的事。苹果前CEO乔布斯认为创
新应该发生在公司运行最好的时候，而非面临困境的时候。不过绝大多数人只有
面对危机时才会思考如何脱困，但这时候，创新应该具有的眼光、勇气和资金都
在大好时间里耗光了，创新没有可能。那么什么人需要房地产创新， 是设计师
需要创新，因为我们不甘于生活没有想象力，但其他人还没有时间去想到这一点，
因为高房价已经杀死了想象力了。那么购房者需要创新吗？但你们购房者目前最
大的意愿是便宜买到房子，你们希望小米创始人雷军而不是设计师来救救他们。
至于互联网能否颠覆房地产的三脚猫思维，那是另外件的事。不过真正能救购房
者的还是你们自己，因为一套三房一厅的标准格式生活没那么必需，你们将来的
孩子们一定会没那么在意的。如果你们认定没那么必需，房产商就失去了勒索你
们的铰链。
大陆房地产的黄金十年开始褪色后，我们才发现这不过是镀金的十年。十年间无
数专家许诺的无数美好生活方式的愿景，不过是空话而已，你们不必当真。