2017年房地产调控专题市场调研分析报告

2017年房地产调控专题市场调研分析报告 本调研分析报告数据来源主要包含欧立信研究中心，行业协会，上市公司年报，国家相关统计部门以及第三方研究机构等。 目录 第一节 调控：短期回归商品属性，不改长期供需关系 ............................................ 5 一、调控核心在于短期内切换住宅供需曲线的斜率 .......................................... 5 二、调控并未改变市场长期供需关系 .................................................................. 7 第二节 调控政策补偿性意义更大 .............................................................................. 11 一、2016 年国庆期间，楼市调控政策大范围出台 .......................................... 11 二、调控政策出台于房价持续上涨期，多为补偿性 ........................................ 12 三、手段多种多样，但一定的局限性 ................................................................ 15 第三节 限购政策于城市维度：短期有影响 .............................................................. 18 一、调控政策在推出后短期内普遍造成成交量下滑 ........................................ 18 二、调控政策在推出后短期可以平抑房价过快上涨，但是长期房价仍受到城市基本面决定 ................................................................................................................ 21 第四节 货币政策对于楼市影响更系统性，对板块影响更大 .................................. 25 图表目录 图表 1：房价快速上升期的住宅短期供需曲线 .......................................................... 5 图表 2：调控之后的住宅短期供需曲线 ...................................................................... 6 图表 3：住宅的长期供需曲线 ...................................................................................... 7 图表 4：主要城市近三年（2013-2015）常住人口增速情况 .................................... 9 图表 5：主要城市2015 年房价收入比（年） ........................................................... 9 图表 6：供需角度评价城市楼市的中期景气度（越靠近右下中长期越看好） .... 11 图表 7：我国的房地产市场小周期为2-3 年 ............................................................ 12 图表 8：近期房价环比持续上涨 ................................................................................ 13 图表 9：近期房价同比也呈现大幅上涨态势 ............................................................ 14 图表 10：调控政策短期对销售情况有立竿见影的效果 .......................................... 15 图表 11：上海限购政策持续推出后将成交量限制在历史低位 .............................. 16 图表 12：合肥四大老城区执行限购令之后，2011-2014 年整体成交量并未出现下滑 ............................................................................................................................ 17 图表 13：南京、杭州、济南、合肥、苏州等城市，14 年以来的土地出让金占到地方财政收入相当大的比例 ................................................................................ 18 图表 14：上海在不断加码调控政策后，一直将成交量保持相对低位 .................. 19 图表 15：南京限贷限购之后短期内限制成交量保持低位，在2 年后开始缓慢回升；限购取消后出现了报复性成交上涨，带动房价上涨 ........................................ 19 图表 16：厦门在限购的1 年后，成交量回升，但是在限购政策加码后房价稳定上升 ............................................................................................................................ 20 图表 17：杭州在14 年库存居高，取消限购也不能止住房价下跌趋势 ............... 21 图表 18：青岛取消限购后，成交量有所上升，但仍然无法止住房价下跌趋势 .. 22 图表 19：武汉限贷限购之后短期内房价一直保持低位，限购取消后成交量也并未出现大幅度上涨 .................................................................................................... 23 图表 20：南昌在限购之后，房价小幅上涨，在限购出台之后房价下降 .............. 24 图表 21：中长期贷款利率与全国房价相关性较强 .................................................. 25 图表 22：M1 增速与全国房价相关性较强 .............................................................. 25 图表 23：M2 增速与全国房价相关性较强 .............................................................. 26 图表 24：板块的走势与货币政策是同方向的（申万房地产指数累计涨幅与上证综指累计涨幅的差值） ............................................................................................ 26

表格目录 表格 1：本轮调控中提出土地供应政策的城市 ........................................................ 10 表格 2：截至目前已经有19 城出台调控政策 ......................................................... 11 表格 3：调控政策手段多样，以限购最为严厉 ........................................................ 15 第一节 调控：短期回归商品属性，不改长期供需关系 一、调控核心在于短期内切换住宅供需曲线的斜率 本轮核心城市房价大幅上涨主要由需求集中释放以及预期升温所推动。刚需以及改善型需求在此轮房价上行中，受益于宽松的流动性以及去库存政策所推动，此类需求着眼于住宅的商品属性。而投资性需求主要由房价预期（投资收益率预期）以及宽松的流动性（杠杆成本）所驱动，更多着眼于住宅的投资属性。 住宅在房价快速上升期呈现投资品属性，投资性需求为主。在此期间，影响需求的短期因素主要为房价预期、杠杆比例和成本。由于开发周期存在周期，短期供给主要由开发商及二手房业主预期影响。住宅在短期内呈现出投资品属性大于商品属性。因此供需曲线和其他商品相比会出现明显差异，主要体现在： 正斜率的需求曲线。由于投资属性凸显，加上房价涨价预期升温和羊群效应，在房价上涨的初期和中期，刚需加速释放，投资性需求指数式上行，造成了价格和销量出现同向变动（房价越涨，需求越旺盛，抢房潮涌现）。 负斜率的供给曲线。考虑到住宅开发周期较长，，供给曲线往往呈现负斜率，随着房价的上行，供给反而减少。核心城市的预售条件相对三四线城市更加严格，短期内供给呈现出弹性不足的特征。同时1）库存难以短期大幅提升满足暴增的需求；2）开发商（包括二手房业主）在明确的房价上行预期下采取捂盘行为核心城市房价暴涨主要由于供需曲线斜率的倒置。核心城市房价上涨带来的是需求的加速释放和供应的快速缩减。供需进一步恶化，供给缺口同时加速价格预期升温，住宅进入房价越涨供需关系越恶化的循环。

图表 1：房价快速上升期的住宅短期供需曲线