基于对农村建设用地管理的几点思考

基于对农村建设用地管理的几点思考

发表时间：2012-12-17T09:35:36.530Z 来源：《建筑学研究前沿》2012年8月供稿作者：夏冬莹

[导读] 农村的集体建设用地管理不仅关系到农村的改革发展稳定，也关系到统筹城乡土地资源的合理利用。

思茅区城乡规划局夏冬莹

摘要：随着农村社会经济的快速发展,农村建设用地管理的问题日益突显,本文从现实工作中，农村建设用地管理中遇到的一些问题入手，就当前严格农村集体建设用地管理，推进农村产业发展，增加农民收入以及保护耕地、保障农民合法权益，探索现实条件下农村集体建设用地管理的总体思路。

关键字：农村；集体建设用地；思考

Based on the construction of rural land management several ponders

Simao District Bureau of urban and rural planning Xia Dongying

Abstract: as the rapid development of rural socioeconomy, rural construction land management of the growing problem, this article from the real work, the rural construction land management encountered some problems, the strict use of rural collective construction land management, advance rural industry development, increase farmer income and the protection of farmland, safeguard the legitimate rights and interests of farmers, explore the real conditions of rural collective construction land management of the overall train of thought. Keywords: rural collective construction land; reflection;

农村的集体建设用地管理不仅关系到农村的改革发展稳定，也关系到统筹城乡土地资源的合理利用。这些年国家对农村集体建设用地管理越来越重视，先后出台了一系列政策文件。如《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，以及近日国土资源部下发的《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，目的就是要依法纠正和遏制违法违规使用农村集体土地行为。温家宝总理在十一届全国人大一次会议上作政府工作报告时也曾强调要依法严格管理农村集体和个人建设用地，坚决制止违法违规占用耕地和林地行为。

严格的农村集体建设用地管理，对推进农村产业发展，增加农民收入以及保护耕地红线、保障农民合法权益方面，起着至关重要的作用。但是，近些年因经济利益的巨大诱惑，非法圈占农村土地问题日益严重，“以租代征”、和“小产权房”现象屡禁不止，如何规范农村土地管理，使其健康持续的发展，是我们现在急需探讨的问题。

1在现实工作中，农村建设用地管理遇到的一些问题

1．1集体建设用地流转存在诸多困难

“集体建设用地流转”已经是一个“老生常谈”的话题。农村建设用地作为农村生产要素的重要组成部分，越来越受人们的关注。当前农村集体建设用地有相当一部分长期处于闲置状态。这些用地多数为一些已废弃不用的村办学校、厂房以及养殖小区。而且这些用地大多数特点都为没有合法的建设用地手续、用地分布比较分散、基础配套设施比较落后等。这就造成了集体建设用地流转在法律政策、选址规模以及交通环境等诸多因素中都存在流转障碍。

1．2农村集体土地已成为个别人“发家致富”的资本

这些年各地兴起了“小产权房”热，所谓“小产权房”就是不经过土地征收而在农村集体土地上盖的商品楼，这些商品楼使用的土地没有合法的审批手续，但因为价格便宜，而受到“望楼兴叹”的一些低收人人的追捧。还有一些房地产项目“以租代征”打着设施农业旗号包装成农业大棚却“挂着羊头卖狗肉”。这些项目大多规避土地征收、农用地转用审批程序，致使大量耕地被占用，引起村民上访，也为耕地保护工作带来了困难。

1．3 农村宅基地的困惑

农村宅基地是农村集体经济组织成员依法享有的在农民集体所有土地上建设住宅的权利。它是一种带有社会福利性质的权利，是农民基于集体成员身份而享有的福利保障。《土地管理法》第62条规定“农村村民一户只能有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。但是现在农村宅基地面临很多问题：

(1)空心村情况。近年来，随着农村经济的发展，腰包鼓起来的村民们都把新房建到公路附近等交通便利处，致使不少院落、老的住宅都是“人去房空”，新房子又把正在耕种的良田侵占。从村外看，新房一排一排、红墙绿瓦；到村里看，旧屋一座一座、残垣断壁、污水肆流!“说村不是村，有院没有人。说地不是地，草有半人深”，就是“空心村”的真实写照。这种外实内空的“空心村”，在全国大部分地区都不同程度地存在着，而且不少地区的农村正在加速走向“空心化”。

(2)一户多宅。这种状况的产生是因为过去农村家庭子女多，现在随着生活的改善，家庭住房观念的改变等因素，进城安居已成为很多农村子女的选择。

(3)农村宅基地流转。农村宅基地流转现在已经是一种很普遍的现象。但是，我国法律对宅基地流转有明确的规定，因受条件限制，致使居民户口、非本村人员户口等人购买宅基地都得不到法律的认可和保护。如何规范这种行为，是需要探讨的问题。

2 关于对农村建设用地管理的几点思考

2．1加紧制定集体建设用地流转政策

在《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发[2007]71号)，提出了要根据农村经济社会发展变化的新情况，深入研究在依照土地利用总体规划、加强用途管制的前提下，完善对乡镇企业、农民住宅等农村集体建设用地管理和流转的政策措施。

笔者认为应该从几个方面着手为集体建设用地流转创造条件：(1)办理合法手续。对于一些因历史遗留原因，现状已经是建设用地但未办理合法手续的集体用地，在符合规划、权属无争议并在争取村民意见的基础上，应给予该用地颁发建设用地批准书。(2)对可以流转的集体建设用地做细致的调查。对农村闲置的建设用地应针对性的一次摸底调查，统计好“家底”。(3)对于合法的集体建设用地加大多基础设施建设的投资力度，使其也能达到“五通一平”，增加市场竞争力。(4)根据市场以及区位等综合因素，制定集体建设用地流转权益价格。盘活农村集体建设用地要本着“对农村长远发展有利、对增加农民收入有利，对改善农村居住环境有利”等原则。政府应鼓励有能力的企业及个人，依据乡镇规划、产业政策，投资开发农村集体建设用地。对于农村集体建设用地使用权使用年限，应参照国有土地管理，在土地市场