分区规划与控制性详细规划(安建大09)

1

人口分布，公共设施，

性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线

控制性位置以及空间环境控制的规划要求。控

乡规划主管部门核发）用规划工具。是地方政府基于警察权管理土地(包括公有和私有)利用,即对土地用途和开发强

度进行控制的最为常用的规划立法,表达的是性;“绿线”:线。“蓝线”:河道水系范围控制线。“黄线”:市政公用及教育设施用地控制线。“紫线”:文地对建筑类型的兼容

,例很低,

(%)

总和与占总用地面积的比例(%)

总面积的比例(%)

城市主、

求,结合社区行政界限,将城市规划区划分为若干个规划控制单元,对规划单元的功能结构、用地布局、人口与建筑容量、道路交通和配套设控规的编制是个动态的过程(3) 控规需要动态的维修维护(4)《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》(2011.1.1):第十九条 控制性详细规划组织编制机关应当建立规划动态维护制度,有计划、

有组织地对控制性详细规划进行评估和维护。

规划局——职能部门。(2) (3)

((弹性引导)

的容量控制指标。②确定市、区、居住区级公共设施分布及其用地范围。③确定城市主次干道的红线位置、断面、控制点坐标和标高，确定支路的走向、宽度以及主要交叉口，广场、停车场位置和控制范围。④确定绿地系统、河湖水面、供电高压线走廊、对外交通设施、风景名胜的用地界线以及主要交叉口、广场、停车场位置和控制范围。⑤确定工程干管的位

2）1980年代中：摸索——第二次分区规划研讨会，最基本得内容是用地规划（3）1980年代末：徘徊——控制性详细规划产生（4）1990年代初：定位——《城市规划法》出台（5）1990年代中：冲击——控规的普及（6）1990年代末：复萌——分规的复苏（7）2000年代初：多样——分规的百花齐放（8）2000年代中：回归——但愿规划的出现。分区规划新变化：（1）确定分区的空间布局、功能分区、土地使用性质和居住人口分布；（2）确定绿地系统、河湖水面、供电高压线走廊、对外交通设施用地界线和风景名胜区、文物古迹、历史文化街区的保护范围，提出空间形态的保护要求（3）确定市区居住区级公共服务设施的分布、用地范围和控制原则（4）确定主要市政公用设施的位置，控制范围和工程干管的线路位置，管径、进行管线综合。（5）确定城市干道的红线位置、断面、控制点坐标和标高，确定支路的走向、宽度、确定主要交叉口、广场、公交站场、交通枢纽等交通设施的位置和规模，确定轨道交通线路走向及控制范围，确定主要停车场规模与布局。

代初)（2）、有益的探索(80年代中后期)（3）、步入成熟(80年代末90年代初)（4）、新时期的

变革(1990年代末)：深圳法定图则——关注法

制层面的革新;控规调整——控规动态维护的尝试;城市设计的兴起——弥补控规不足的努力。（5）、控规的规范化(2000年——2007 年)：“控规” 在重视控规技术性、法制性和公共性的基础上,更加关注和强调控规的实用性。主要体现在①由全方位控制转向“四线”和公共服务设施等核心控制,如南京的“6211”;②由局部地块控制转向区域性和通则性控制,如广州的规日)《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知 》建规[2008]227号(住建部、监察部)《关于深入推进房地产开发划管理单元控制;③规划成果由技术文件向管理文件转化。（6）、控规制度完善(2008年始)：

《城乡规划法》(2008年1月1）《关于深入推进房地产开发领域违规变更规划调整容积率问题专项治理的通知》(住建部、监察部,2009)

年),不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。(2)确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标;确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。(3)

提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则;(4)根据交通需求分析,确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其它交通设施。规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。(5)根据规划建设容量,确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线,

进行管线综合。确定地下空

出城市设计的指导原则。(3)强调了交通需求分析的内容。(4)对于市政设施规划明确提出需要

重要环节。②控制性详细规划是宏观与微观、整体与局部有机衔接的关键层次。③控制性详细规划是城市设计控制与管理的重要手段。④规划,提出规划条件,作为国有土地使用权出让合同的组成部分;在规划区内进行建设,城乡规划主管部门要依据控制性详细规划和规划条件,

核发建设工程规划许可证;建设过程中对规划条件提出变更的,变更内容必须符合控制性详细规划。(1) 是贯彻落实《城乡规划法》的重要内容;(2) 是落实城市总体规划的战略部署的关键环节;(3) 是城市规划依法行政、进行规划许可的依据;(4) 城市规划公共政策属性的具

/层数、

绿地率、公建配套项目、建筑后退道路红线、建筑后退用地边界、社会停车场库、配

土地使用兼容）②环境容量（容积率、建筑密度、居住人口密度、绿地率）③建筑建造（建筑限高、建筑后退、建筑间距）④城市设计引导（建筑体量、建筑形式、建筑色彩、建筑空间组合、建筑小品）⑤配套设施{市政设施、公共设施（行政、商业、文教卫体）}⑥行为活动{交通活动（交通方式、出入方式数量、其他交通设施、停车泊位）；环境保护规定（噪声、水污染、水污固体废弃污染物控制、其他）}体规划强制性内容的，应当先修改总体规划。修改原因：（1）因上位规划和其他相关规划已经调整需要对控规进行局部更新（2）因土地开发建设需要和具体建设项目的实施情况变化，需要对具体地块控制内容和控制要求进行局部更新。（3）控规编制前瞻性和科学性不足，难以适应城市发展需要。修改的程序：根据城市、镇规划编制审批办法第二十条给出：（

1）控制性详细规划组织编制机关应当组织对控制性详细规划修改的必要性进行专题论证；（2）控制性详细规划组织编制机关应当采用多种方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应当组织听证；（3）控制性详细规划组织编制机关提出修改控制性详细规划的建议，并向原审批机关提出专题报告，经原审批机关同意后，方可组织编制修改方案；（4）修改后应当按法定程序审查报批。报批材料中应当附具规划地段内利害关系人意见及处理结果。

街区一般以城市主、次道路划分城市建设用地。(3)面积——15—100hm(新区)(4)控制体系——用兼容类制现在一般采取《各类建设用地适建范围表》,一般分为适建、不适建和有条件适建三种情况。关于兼容比例一般都没有明确,目前国内一些特大城市在制订控规编制统一技术措施时,一般都规定兼容的建筑面积不得超过总建筑

面积的20%。(3)土地使用性质兼容的原则:与周边用地不产生相互环境影响;提高土地经济效益;促使相关功能建筑集中布置;符合规划地区整体性控制与街区控制中的用地兼容量的控主要是描述一个地块,并具有一定的可选择性。另外,混合用地一般要求不得由单一的使用类型占据全部用地,而必须有不同的使用类型混合,并且混合应达到一定的比例。(2)对于混合类型的控制,应当重点考虑如下原则:用地关联原则:优先考虑用地关联的类型的混合,这种混合能够降低交通出行,

增加社区活力。互不干扰原则:容易产生相互干扰的设施类型不宜混合在同一用地上。合理比例混合原则:对于混合比例的控制,通常应当以用地上不同类型设施的规模来计量其混合比例。一般意义

上,一种用途的建筑面积如果超过 50%比例,就

;街区和地块的区位特点;地块现状和周边环境条件;街区和地块的基础设施条件;街区和地块的空间环境条件;街区和地块的

(1)现状条件;(2)自然景观的协调要求;(4)不同的建筑组群空间组合模式及规划地块划分状况;(5)街区建筑密度控制要求;(6)规范、:

符合地质条;符合城市街区景观要求以及与自然景观的协调要求;符合保护建筑 、文物保护单位和历史文化保护区周围建筑高度控制要求;符合机场净空、高压线及无线通讯通道(含微波通道)等(1)用性质(工业用地);(3)规划地区和地块的区位特征;(4)规划地区单元规划控制要求;(5)国家与主要包含公共服务设施、市政公用设施和公共安全设施等三大类,其配置应依据城市总体规划、分区规划及其他相关专项规划,落实相关专项规划确定的本规划地区内应配套的公共服务设施和市政公用设施。(1)

公共服务设施:教育、医疗卫生、文化体育、商业金融、行政管理、社区服务和其他设施。公共配套设施布局主要按照“分级、对口、配套和集中分散相结合”的原则进行。(2)市政公用设施: 与小区建设相配套的供水、供电、供热、燃气、通讯、电视系统、道路、绿化等设施。(3)公共安全设施:

城市防灾系统,避难场所、应急通道、应急物资供应和城市生命线工程,

k k 可取0.5~0.8，一般地段0.8~0.9）

心);②控规编制单元划定与标准分区的划定与衔接,统一的用地编码系统;③覆盖程度与编制深度的对应,重视与近期规划衔接;④增加单元规划。《城市、镇控制性详细规划编制审批办法 》（2011第十一条）中单元规划的规定：编制大城市和特大城市的控制性详细规划,可以

根据本地实际情况,结合城市空间布局、规划管理要求,以及社区边界、城乡建设要求等,将建设地区划分为若干规划控制单元,组织编制单元规划。单元规划的地位：①单元规划是控规编制的上位规划,单元规划是控规编制的直接依据,控规编制必须充分尊重单元规划,单元规划确定的强制性要求未经市规划局同意不得调整。②单元规划是对总体规划的内容进一步分解(明确建筑总量、用地性质、公共服务设施等指标),有效指导控规下层次规划编制。单元规划的内容：①以单元规划为基本单位,对人口、建筑容量进行分解和控制;落实社区级公共服务配套设施;确定市政、

道路等基础设施的分布和规模;

提出历史文化风貌区、历史建筑的保护要求等。②总体定位;③规划规模:人口规模和建设规模;④开发控制:划分为适建型、协调型、控制型三类街坊;⑤公共绿地(绿线)。⑥风貌保护(紫线);⑦空间景观;⑧公共服务设施;⑨道路交通设施

;⑩市政基础设施。单元规划由十个强制性规划要素构成：土地使用性质、建筑总量、建筑密度和高度、公共绿地、主要市政基础设施、公用设施、城乡安全、环境保护、

单元－地块三个层次;②采取一般控制和特殊控制相结合的方式;③划定特定意图区有针对性地提出编制深度要求;④将不同的控制要求上升到分区规划层次或划定标准分区时给予明确——安徽省,广州市;⑤刚性与弹性的控制要求、相互之间的转化。⑥在原有控规的基础街区管理单元;构建具有地域特色的控制指标体系;③划定特定意图区;④规定性与指导性指标根据地区控制重点进行转换。分区编制：就是在不同的城市地区选用不同的控制编制技术,在规划形式、控制深度、指标选取等方面有所差异。分区的影响因素:①城市建设的成熟程度:老城区、近期开发地区、远期开发地区;②不同地段的主导功能:居住区、工业区、中心区;③具有特殊意义的地段:滨水区、历史保护区、生态敏感区。 最为普遍的做法是设立“特定区”、“特定意图区”。特定区主要包括历史文化风貌地段、中心区、滨水地区等,提出城市景观、空间特色等特殊控制和管理要求。通过“特定区”制度区别了一般控制区与重点控制区,(1)分层落实、分区调控、分类引导、分阶段审批(2)“控规”的编制范围:“控规”的管理对象应该包括城镇规划区内所有的建设用地与非建设用地,在规划思想上要破除二元结构的旧观念,树立起城乡并重、城乡一体的新理念,对自然资源的开发利用、生态环境的整治保护等作统一部署。特别应突出的是对于城镇结构性非建设用地的管制,应设定相应的管制条款,明确其允许的开发活动。(3)对“控规”编制分类指导,即针对不同功能地域(如工业区、商务区、居住区)、不同的特性地域(如新城区、老城区、历史街区)

及发展的不同阶段(如确定性开发、不确定性开发),采用差别化的策略——控制要素的选择及“严格”与“宽松”不一概而论。(4q)一般将城镇规划区划分为现状完善区、局部改造区、新建地区、非建设用途区、特别地区等五个大类,其中特别地区可以

细分为中心区、历史风貌保护区、工业区、教育科研区、风景控制区、保障性住房地区等多种类别。对于规模较大、功能独立的特别地区,可以作为单独划定的编制单元,而规模较小的,乡镇建设特点;b) 镇规划土地供应:国有建设用地和集体建设用地兼有;c) 镇基础设施建设相对薄弱;d) 镇公共服务设施建设,既要满足镇区居民的需要,又要兼顾周边广大乡村地区的需求。e) 镇建筑多为商住混合用房,即底层商铺,上为住宅;层数以多层和低层为主,且以自建为主,统建为辅;基本无建筑设计,主要靠居民模仿,外观多贴白瓷砖,缺少地方特色;f) 镇建设项目和建设规模相对较小、较分散,其建设用地选择的随机性和制约因素则较大。g) 镇规划管理队伍人员和技术力量上不足(2)乡镇控规编制内容a) 根据镇总体规划详细确定镇区土地用途和土地属性。b) 确定各个地块的开发建设强度c) 对各类配套设施进行分类引导控制d) 详细确定道路交通的控制要求,

着重增加过境公路的整治规划和控制导则e) 进一步明确各类工程管线的布设控制要求f) 对镇区建筑体型特色进行引导控制(3)乡镇控规编制技术特征a) “活”——编制小城镇控规要有更大的灵活性b) “度”——根据镇的特点选择适度的规划策略控制c) “小”——规模小、空间尺度小、建筑尺度小,镇区小街坊建设,

工业用建设呈投资多元化和类型多样化特点c) 工业用地规划控制有针对性d) 工业用地闲置情况e) 工业用地开发强度偏低f) 工业用地布局混乱g) 缺乏对规划的动态性考虑。指标：投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服

务设施用地所占比重、绿地率。