万科地产2013-2014年财务分析

万科地产财务分析报告

小组成员：应敏翔、余佳韵、叶文婷、杨影、缪鑫鑫、

张黎翼、史欣桐、冯梦戌（顺序无先后之分）

2014年10月24日星期五

目录

1、行业状况分析及企业简介 (2)

1.1、行业状况概述 (2)

1.2、所选企业简述 (2)

2、万科地产报表分析 (3)

2.1、万科地产报表数值计算与分析 (3)

2.2、万科地产2013-2014年现金流量分析 (4)

2.3、万科地产2013-2014资产负债分析 (5)

2.4、万科地产2013-2014年利润分析 (6)

3、比率分析 (7)

3.1、纵向年度比较 (7)

3.2、横向行业比较 (12)

4、总结 (16)

4.1、存在的问题 (16)

4.2、建议 (17)

5、附录——会计报表 (18)

1、行业状况分析及企业简介

1.1、行业状况概述

房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和开发的行业。近年来，房地产行业起伏较大，该领域的企业经营状况也成呈现出较大的起伏。

根据国家统计局的数据，8月，70个大中城市新建商品住宅价格下调的城市数量为68个，仅温州持平，厦门微涨。

而从平均房价指数变化来看，8月新建住宅平均跌幅达到1.15%，二手房住宅平均跌幅达到了0.8%，已经连续4个月下调。下调房价的城市数量68个，创造了历史记录;与此同时，跌幅也是历史上第一次如此之快，远远超过此前预期。

在此背景下，房企也进入全面入冬、取暖模式，购地更为谨慎，截至9月15日，20大标杆房企合计年内拿地仅1873亿，相比2013年同期的3698亿，减少了1825亿，同比减少幅度高达49%。

除此之外，根据国家统计局此前发布的数据，8月，统计局公布的商品房待售面积56160万平方米，这一数据自2012年4月以来，已经连续29个月保持上涨。与低点时(2012年3月全国商品房待售面积为30122万平方米)相比，最近两年多来，全国商品房待售面积增幅达到86.4%。

由于近几年房地产形势严峻，年同期变化相对较大，以及其产业发展特点鲜明，行业竞争差异明显，相对来讲，具有更好的“纵向”和“横向”的比较性。因此我们组选择房地产行业企业作为我们本次财务分析方向。

1.2、所选企业简述

万科地产，作为目前最大的专业住宅开发企业，及全国第一个年销售额破千万的房地产企业，一直在众多房地产企业中表现突出，。该企业在1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。

过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚

洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。一定程度上来讲，是该行业的领军企业，商界对其有“房地产行业的晴雨表”的评价。

由于万科的出众表现以及其在房地产领域举足轻重的地位，该公司成为这次我们此次分析的首选目标。

2、万科地产报表分析

2.1、万科地产报表数值计算与分析

（注：该表数据为万科地产2014年财务状况中期数据，

首先，总股本和总资产角度。横向来看，万科地产的股本数超出行业平均水平约10倍，总资产约为行业平均水平的20倍。一方面，说明万科地产在房地产行业中具有无可撼动的实力和地位；另一方面，也说明了该行业中企业数量虽然庞大（上市约143家），但是以中小型企业为主，实力较弱，整体水平不高。这也是近几年，面对房价下跌，大亮房地产企业纷纷倒闭的重要原因。纵向来看，较之一季度，万科地产和行业平均的总资产均呈现增长趋势。但就增长量来看，万科远远高于行业平均水平。另外，行业平均的总股本在上半年也有所增长，说明房地产行业仍然是人们投资的方向之一。

营业收入角度。万科在第一、第二季度的营业收入远高出行业平均水平，并且其差距在不断拉大，一季度约为14倍，二季度约为21倍。虽然2014上半年万科营业收入和行业平均都呈现强劲的增长趋势，但增长率具有明显差别，行业平均营业增长率约为171.82%；而万科的增长率达到了331.32%，经营情况良好，

呈现出迅猛发展的良好态势。同时也体现了行业水平之间的差距较大。

净利润增长率。2014年一季度，行业平均净利润增长率达到48.26%，万科则为-5.23%，呈现负增长。通过与营业收入相比较，说明万科一季度的投资力度较大，而行业其它企业的投资相对较少；二季度行业净利润增长率为-54.23%，同比一季度下滑102%，而万科净利润增长率约为5.55%。虽然营业收入增幅较大，但净利润增长并不明显。说明万科在二季度继续维持着高额的投资，而行业的其他企业相比较一季度，可能加大了投资力度（其每股收益的增加说明经营状况并没有恶化）。

每股收益。得益于上半年良好的经营态势万科的股票收益良好，每股收益从一季度的0.13元达到了二季度的0.44元，无论是增量还是增幅，都远高于行业平均水平，说明上半年企业股东取得良好的收益。

2.2、万科地产2013-2014年现金流量分析

根据上表，我们发现在2013年第一个季度经营活动和投资活动现金流入量小于流出量，而筹资活动的现金流则为正，这个时候说明企业的经营活动和投资活动在短期都没有造成足够的现金流入，各项活动基本依靠借债维系；而到了第二个季度，没有继续举债，但是依旧没有足够的经营活动和投资活动造成的现金流入，这样的状况一直持续了两个会计期，到了2013年底有少量的经营活动先

进正流量。2013全年的投资现金呈现不断增长的趋势。所以2013年整体来看，企业通过大量外债来扩大投资规模，兴建大型项目。

到了2014年，经营现金流量在在第二季度开始转为正，其先前的投资项目可能开始产生收益。投资活动和筹资活动的现金流出量大于流入量，说明企业一方面在继续扩大投资，同时依靠其经营活动所产生的利润偿还债务。企业的资金状况开始呈现一定的好转趋势，其资金链运作逐步趋向稳定。说明企业形势有所好转，企业在接下来的会计期内，其经营活动所产生的现金流量仍会呈现流入状态，企业也会继续增加投资，并偿还相关债务，维系其资金链的稳定。

2.3、万科地产2013-2014资产负债分析

根据上表，我们可以看出从2013年第一季度到2014年第二季度六个会计期流动资产和非流动资产的变化，两者都呈现增长的趋势，但后者的增幅高于前者，使得流动资产的比率整体一直在下降，但仍处于一个较高的水平，是构成总资产的主要类型。流动资产比重过高会大量占用资金，降低流动资产周转率,从而影响企业的资金周转利用；而非流动资产所占比重过低会影响企业的获利能力,从而影响企业的未来发展。仅从流动资产比率来分析，万科的流动资产周转率逐渐开始提升，对资金的周转和整个资金链的稳定也是有好处的。

根据上表，我们可以发现在2013年的第一季度，万科的债务资本比例为80.7%，权益资本比率为20.3%，公司负债资本较高，权益资本较低。高负债资本、低权益资本会减少企业成本,有效发挥债务资本的财务杠杆效益，但是也会相应提高企业财务风险，增加企业发生债务危机的比率。随着时间的推移，万科的债务资本比率有微幅的下降，但是基本处在相类似的水平，所以万科的财务杠杆效益相对高，但是对于资金流的控制要求就很高，如果不能很好地控制这个比例举债，就会有潜在债务危机的风险从所有者权益合计和所有者权益占比来看，企业在2013年第一季度进行了股利分配，导致所有者权益下降。

2.4、万科地产2013-2014年利润分析

注：表中除“基本每股收益”外的各个季度数据为累计数额

根据上表，我们发现万科在2013年第一季度开始，每一个会计期的营业总收入，营业利润和净利润都在逐渐增长，企业的经营收入投资回报都日渐增加，

进入2014年的会计期利润也有所回落。我们还可以看出，营业利润占利润总额的比重是相当大的，甚至出现了营业利润大于利润总额的情况，主营业务是一个企业赖以生存的基础，万科在经营经营状况良好，有利于企业的可持续发展。

2013年房地产业宏观环境较之前有所缓解但仍然严峻，万科通过加大宣传推广并且加强了销售，使得利润到年底都有所上升。除此之外，利润的增长还与公司不断扩大采购范围，深化合作伙伴关系，进一步加大集中采购和战略合作的比例，发挥采购规模效益；聚焦客户自住需求来积极推动销售。而后来的利润有所回落，也是新的项目和部分已售资源未竣工结算导致的。

3、比率分析

在对万科的财务比率的分析中，我们将分别从纵向的年度（半年度）比较和横向同行业企业的比较，来更进一步的获取万科在2013-2014年的财务状况。在分析过程中，我们将各种财务比率进行适当的归类——成长能力、偿债能力、营运能力等进行集中分析，尽可能地反映出企业当期财务活动和财务状况，同时便于进行行业间的差别比较和分析影响公司财务的状况的具体因素。

为了更加直观的展现企业的财务数据，我们财务多样化的数据呈现方式，除了以图表的形式展现原始数据外，我们还引进了柱状图和杜邦分析图的形式，以便更加直观地表现出数据之间联系。

3.1、纵向年度比较

在成长能力方面，它的每股收益在2013年总体还是呈较高增长趋势，特别是年中的时候，每股收益可以翻番，展现出了强劲的势头，虽然下半年的增长率不再迅猛，但还都保持了20%以上的较快速的增长。但到了2014年，每股收益却呈现了负增长趋势，并且年中时比第一季度末时是大大下跌，达-30%。这可能与今年房市整体低迷有关，各地限购令不断出台，令众多消费者想买房而不得，万科即使是行业巨头，也未能幸免于难。

营业收入自2013年以来虽然一路走低，但不可否认的是，万科在2013年的增长率是可喜的，营业收入总额达到了惊人的1354.2亿元，蝉联全球冠军。即使2014年年第二季度呈轻微负增长，由于其基数巨大，其营业收入也远高于同行业的其他企业，可见万科的发展能力极为强大。

净利润方面，增长率与每股收益基本相似，它的盈利能力与市场表现息息相关，可见作为一个上市公司，其股票的走势对其利润有着极为深刻的影响。利润收益率同样体现了盈利能力，其整体走势和每股收益同比增长率是相同的，都是在2013年时增长迅速，但今年上半年都呈下降态势，并且在第二季度时增长率达到了-35.17%，跌幅还是很巨大的。我们发现，2013年第二季度的业绩显著优于上一会计期和下一会计期，这可能与其几个精心打造的楼市开盘的原因有关。这样抢走了楼市的大多数份额。在业内普遍预期第二季度相较于第一季度会有所下降的情况下，万科依然取得了这样骄人的成绩，其成长能力可见一斑。

3.1.2、偿债能力

注：保守速动比率=（现金+短期证券+应收账款净额）/流动负债×100%

在偿债能力方面，万科的流动比率、速动比率两个反映短期偿债能力的指标在各期基本持平，说明偿债能力并没有过大的变化，两者均低于被定为标准比率的值：200%和100%，这使得债权人的权益保障存在一定的风险，但是维持在一个较低的流动比率上企业资金在生产经营过程中有效地运转，有利于提高企业的获利能力。但这一状况和房产这一领域的特殊性有关，并不确定。为了更好地体现会计的稳健性原则，我们加入了保守速动比率这一指标，其计算公式为：保守速动比率=（现金+短期证券+应收账款净额）/流动负债×100%，扣除了可能与当期现金流量无关的项目后而用以衡量企业的偿债能力。其表现的各期数值波动跟速动比率基本相吻合，可见其流动资产中的各指标并未出现较大波动。至于体现万科长期偿债能力的指标——产权比率，波动同样在尚可接受的范围内，但3.50左右的产权比率也略高了，这会导致债务人承担一定的风险。

在营运能力方面，营业周期、存货周转天数、应收账款周转天数等指标自2013年第一季度到第二季度有了一个显著变化后，就基本保持平稳态势了。营业周期的缩短体现了资金周转速度的加快；存货周转天数的减少说明房产能较快地卖出，变现能力加快，体现了企业的生机；应收账款周转天数的减少说明万科流动资金的使用效率在进一步提高，而不是把款项积压、滞留在银行中，使用效率的提高有助于进行再投资和生产。各个指标都反映了万科作为地产尤头所具有的超强的营运能力。

总之，2013年第二季度是万科近两年来经营状况的一个转折点，万科能努力在低迷的楼市中保持较快的发展，实属不易。近期，住房和城乡建设部、财政部、人民银行联合印发的《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》给房贷松绑，预期楼市将升温。万科作为行业中的佼佼者，必将抓住机遇，再创辉煌。

图3-1-4 万科地产2013-2014财务状况杜邦分析图

3.2、横向行业比较

[说明]

（1）以下红色字体诊断以同花顺独家财务分析模型为基础，及研究人员深入加工，专门针对公司经营状况进行评定。各分项能力从不同角度评定该公司在当前所在行业的地位，带有一定的主观性。

（2）万科报表数值横向比较（企业取000024 招商地产）

注：房地产行业内排名：23/143

在盈利能力方面，万科的排名在行业中位于16%，总体较好。虽然销售净利率和销售毛利率略低于招商地产，但净资产收益率和总资产收益率都比招商地产要高。万科的销售净利润为13.67%，也高于行业的9.89%，分析原因可能是万科相对于行业有比较少的销售退回、折扣和折让。万科的净资产收益率高出行业10个百分点，总资产利润却只高出行业1个百分点，分析原因可能是万科在负

债方面所承担的利息较少。这也说明万科债权人较相信万科的获利能力，所以向万科提供了较低利率的贷款。

注：房地产行业内排名：58/143

在成长能力方面，万科在行业排名41%左右，中游水平。营业收入增长率、营业利润增长率和净利润增长率明显高于招商地产，但固定资产扩张率却明显比招商地产低，其原因可能是万科集团在地产开发方面已经达到了一个很高的水平，已有的地产基础很庞大，即使疯狂建楼但固定资产增长率仍然有限。其中万科的总资产增长率比行业略低4个百分点，但仍然排在行业中游，大概原因可能是整个房地产行业泡沫经济所致，很多房产公司其实在亏本经营，总资产增长率为负，但由于个别房产公司成长特别快，使行业总体水平虚高。另一方面，万科作为一家已经发展数年的大企业，成长已在一定程度上饱和，所以成长能力在行业中游也可以理解。另外行业平均水平中，虽然营业收入增长达到了69个百分点，净利润增长率也超过了200%，但是营业利润增入却达到-7628.09%，结合固定资产扩张率这一指标，推测这可能与行业在期间的项目投资规模扩张有关。

注：房地产行业内排名：72/143

注：上图未反应“应收账款周转率”

在营运能力方面，万科在行业排名处于50%的中游水平，大多数据都明显低于招商地产，与万科发展已达饱和可能有一部分的原因。整个行业的总资产周转率都很低，说明整个房地产行业由于过度开发都有资产积压，严重缺少周转的情况。但万科的应收账款周转率为15.49%，明显低于行业的412.28%，而存货周转率与流动资产周转率也极低，可能与万科的过度开发有关。进一步说明万科作为房地产市场的大头公司，很可能已经过度开发。

注：房地产行业内排名：

50/143

在偿债能力方面，万科位于行业前35%，较靠前列。它的已获利息倍数比招商地产高出5个百分点，现金比率明显高于招商地产，这也体现了万科作为房地产大头的优势。房地产行业的大部分资产以固定资产、存货为主，所以速动比率肯定会明显低于流动比率。整个房地产市场流动资产略多于流动负债，是一个好数据，而万科的资产负债比虽然高于行业，但仍低于1，说明还是有较好的偿债能力。

注：房地产行业内排名：84/143

在现金流动方面，万科大概排在行业的59%。各方面数据比招商地产高出很多。我们也可以看出，整个房地产行业经营活动产生的现金流量增长率都很低，为-270%左右，说明整个房地产行业现金流出大大多于流入，明显有开发过度、造楼大大多于售楼的问题。另外，当今互联网金融、转账业务高速发展，也是造成现金流量增长率低的原因。但万科的主营业务现金比率与经营活动收益质量明显高于同行业，也彰显了万科确实为房地产行业领头企业的事实。

总体来说，万科作为房地产行业的领头羊，在同行业中有较好的营运能力、盈利能力与偿债能力。但也存在发展饱和问题，当前的成长空间不大。

4、总结

万科公司总体财务资金状况表现良好，在房地产行业总体形势低迷情况下，营业收入、净利润、每股收益等指标还是保持在高位水平，总体保持稳步增长。作为房地产行业的领头羊，在同行业中有较好的营运能力、盈利能力与偿债能力。但是受政策、房地产景气度等外围影响，增长率同比下滑，同时在一些指标评价上存在问题。

4.1、存在的问题

（1）每股收益、营业收入、净利润等增长率呈下降态势，在2014年普遍处于负增长。万科作为行业巨头，由于基数庞大，受政策影响，增长率必然有限。

但一路下滑未明显有好转趋势，说明其成长发展能力有所削弱。

（2）流动比率、速动比率都低于行业平均水平，且持续徘徊，资产负债率高于行业平均水平，说明偿债能力有待加强。产权比率较高，说明长期偿债能力弱，增大营运风险。

（3）应收账款周转率远低于行业水平，坏账风险较大，存货周转率、总资产周转率也都低于行业平均水平。万科作为房地产市场的巨头，目前发展趋于饱和，存货、资产积压情况凸显，甚至可能已经过度开发。

（4）经营活动现金流量应该是比较稳定的，但表中数据显示波动太大，说明资金链相对脆弱。

4.2、建议

4.2.1、提高盈利水平，尽力提振增长率

很多城市限购政策有所松绑，要把握转好的有利政策环境，但仍然要谨慎投资。过去房地产业利润增长依靠销售面积扩大或毛利水平提高。要拓展盈利空间，转变粗放型利润增长模式，从管理要效益。优化组织管理架构，提升管理能力，规范运作体系，强化决策科学性，促进机制体制创新和管理升级。在降低费用的同时提高盈利能力，增加企业自身产生的资金，增加经营性现金流量。

坚持完善轻资产运营模式，进一步增加投资收益。在2013年的年度业绩发布会上，万科首次提出了被称为“小股操盘”的轻资产模式。这意味着，今后万科在一些联营合营项目中不再追求控股，甚至会出让部分已有的开发项目或商用物业股权，但通常这类项目的经营管理仍会由万科负责，万科也可从中收取一定的管理费，或要求获得高于股权比例的超额分配权。这样的安排有助于减少对股权融资的依赖性，提高公司的投资回报率。

4.2.2、提高资产流动性，充裕稳定现金流

采取积极销售策略，拓展客户资源和销售渠道，适度降低价格，以减少存货，提高存货周转率，增加现金回笼流动，充裕并稳定现金流。同时，根据未来开发需求和地价调整状况，谨慎拿地开发项目，缓解资金占用情况，从而适量减少外债接入来进行和维系项目投资的局面，从而提高流动资产比率，降低经营风险。同时，应加强应收账款管理和信用政策管理，提高应收账款周转率。在提高资金流动性基础上提升资产流动性，提升偿债能力，降低财务风险。