土地估价师——土地实务试题

· 单选题: 1、采用收益还原法进行地价评估时，所考虑的经营费用不同于会计的成本费用，如前者不包括( )。 A.职工工资 B.改扩建费用 C.房屋火灾保险 D.维修费用 标准答案：b 解析：根据企业经营费用的计算，可知道费用包括原料费、运输费、折旧费、工资、税金、应摊提费用以及其他应扣除的费用，那么其中是没有改扩建费用的。 2、在收益还原法中，可以直接用于评估土地价格的是( ) 标准答案：b A.实际收益 B.客观纯收益 C.实际纯收益 D.实际总收益 解析：根据收益还原法，总收益的计算方法，可知道土地的收益分为客观纯收益和实际收益，计算时应当计算客观纯收益。 3、若土地年纯收益不变、土地还原率不变且大于零，则无限年期土地使用权的价格计算公式为( )。 A.P=a/r[1一l/(1+r)n] B.P=a/r C.P=a/(r±s) D.P=a/r±b/r2 标准答案：b 解析：根据土地年纯收益不变土地还原率不变且大于零，土地使用年期无限的土地价格计算公式为： P=a/r 式中：P——土地价格; a——土地纯收益; r——土地还原率。 4、收益还原法不适宜用于评估( )用地。 A.商业 B.写字楼 C.酒店 D.学校 答案：d 解析：根据收益还原法的适用范围，学校、公园等公益用地属于没有收益得不动产，不适合用收益还原法进行计算。 5、房地出租中，( )的费用计算与房屋重置价无关。A.管理费 B.维修费 C.保险费 D.房屋折旧费 标准答案：a 解析：管理费是年租金得2%-5%，与房屋重置价无关。 6、一宗土地，目前的纯收益为80万元，还原率为6%，若未来各年的纯收益将在上一年的基础上增加l万元，该土地无限年的收益价格最接近于( )万元。A.1350 B.1533 C.1611 D.1722 答案：c 解析：土地使用年期无限时的计算公式 P=a/r±b/r2 式中：P、a、r含义同前; b——纯收益的等差级数递增或递减的数额，如纯收益第一年为a，则第二年为a±b，第三年为a±2b，第n年为a±(n—1)b。公式中符号，当纯收益按等差级数递增时取加号，递减时取减号。应当是P=a/r+b/r2， 带入公式计算可得P=80/6%+1/6%2=1611元。 7、收益还原法是在估算土地在未来每年预期( )的基础上计算的。 A.经营收益 B.总收益 C.总费用与总收益之和 D.纯收益 标准答案：d 解析：根据收益还原法的原理，应当是每年预期的纯收益。 8、收益还原法考虑的总费用是指为创造收益所投入的直接必要的经营费用与( )费用。 A.评估 B.计 C.资本 D.建筑 标准答案：c 解析：产生收益包括房地产贡献、经营贡献、资本贡献，所以为创造收益所投入的直接必要的经营费用与资本费用。 9、评估别墅等独立居住用地，一般应首选( )。 A.市场比较法 B.收益还原法 C.成本逼近法 D.剩余法 标准答案：a 解析：根据市场比较法适用的范围，只要有交易案例就可以。它收益不好计算，首选用市场比较法。成本逼近法、剩余法是在交易案例较少时采用的情况。 10、采用收益还原法评估地役权价格时,所确定的土地还原利率一般比出让土地使用权还原利率高 (). A.0.5个百分点左右 B.1个百分点左右 C.2个百分点左右 D.标准未规定 标准答案：b 解析：根据土地还原利率的规定，应当是B.1个百分点左右。 11、采用收益还原法进行评估时，其中确定的总收益为( )。 标准答案：d A.评估对象所产生的收益 B.评估对象所产生且考虑了空置等损失后的收益 C.评估对象所产生为其产权主体所取得的收益 D.评估对象所产生为其产权主体所取得、考虑空置等损失后的收益 解析：根据总收益的内容可以知道。总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益。还应充分考虑收益的损失，如出租房屋的闲置(即房屋未租出去)，一般以出租率或空房损失率折算总收益。 12、预期收益原则可以在( )中得以运用。 标准答案：d A.成本逼近法 B.市场比较法 C.成本法和剩余法 D.剩余法和收益还原法 解析：剩余法和收益还原法都是应用了还原利率求算土地价格，都是依据预期收益原则。 13、确定还原利率采用()加上风险调整值的办法。A.利润率B.安全利率C.存款利率D.贷款利率 标准答案：b 解析：根据安全利率加上风险值调整确定还原率还原率=安全利率+风险调整值。 14、求取土地收益及确定( )是收益还原法的关键。 A.经营费用 B.土地租金 C.投资利率 D.土地还原率 标准答案：d 解析：用收益还原法求取土地价格的关键是求取求取土地收益和合理确定土地还原率。 15、应用收益还原法评估不动产价格时，要求利用与待估宗地所在区域相同或相似不动产的客观收益来推算待估宗地的预期收益，这主要是依据土地估价中的( )。 A.给与需求原则 B.报酬递增与递减原则 C.替代原则 D.协调原则 标准答案：c 解析：这是替代原则在收益还原法中求取客观收益的用法。 16、确定还原率可采用安全利率加上( )调整值的方法。 A.通货膨胀 B.利息 C.贷款利息率 D.风险 标准答案：d 解析：安全利率加上风险值调整确定还原率，还原率=安全利率+风险调整值。 17、从理论上讲，收益还原法中采用的还原率应等于与获取纯收益具有同等风险的( )获利率。 A.资本 B.土地 C.项目 D.房屋 标准答案：a 解析：从纯理论上讲，还原率等于获取纯收益具有同等风险和资本的获利率，也是采取安全利率加上风险值调整确定还原率的原因。 18、收益还原法求得土地价格通常称为()。 A.收益价格 B.比准价格 C.积算价格 D.地租价格 标准答案：a 解析：收益价格是收益还原法求得的土地价格。 19、 ( )理论和生产要素分配理论事收益还原法的理论依据。 A.地租 B.区位 C.级差地租 D.剩余价值 标准答案：a 解析：收益还原法的理论依据是地租理论和生产要素分配理论。 20、土地收益可以分为有形收益和无形收益，有形收益是可以用( )表现的收益。 A.货币形式 B.实物形式 C.地价形式 D.地租形式 标准答案：a 解析：有形收益是可以用货币形式表现 21、下面对土地估价描述不正确的是( )。 标准答案：c A.土地估价依据的理论和方法，与机器、设备、建筑物等估价所依据的理论与方法并不完全一致 B.同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津，这是土地估价必须考虑的经济因素对地价产生深刻的影响 C.同样一块土地，其价格的高低与土地权利状况密切相关，不同的权利可能导致价格相差很大 D.土地估价必须充分占有土地市场资料，把握土地市场的过去、现在和未来 解析：同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津，这是土地估价必须考虑的政府土地政策对地价产生深刻的影响 22、土地价格水平由同一供需圈内具有( )的替代性土地的价格所决定。 A.相同区域 B.相同性质 C.相同级别 D.相同用途 标准答案：b 解析：替代原则可概括如下：土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定。 23、土地估价涉及的供需原则并不以( )为基础。(2002年真题) A.替代原则 B.预期收益原则 C.变动原则 D.竞争原则 标准答案：a 解析：供需原则是以预期收益原则及变动原则和竞争原则为基础的。 24、贡献原则是关于部分( )的应用。 标准答案：b A.竞争和超额利润原则 B.报酬递增、递减原则 C.变动原则 D.预期收益原则 解析：贡献原则是关于部分收益递增递减原则的应用，也是收益还原法和剩余法估价的基础。 · 多选题: 1、收益还原法可用于( )。 标准答案：a, b, c, d A.评估土地价格 B.评估房产价格 C.评估不动产价格 D.评估承租土地使用权价格 解析：根据收益还原法的适用范围，可以知道ABC，是正确答案，评估承租土地使用权价格也应当是收益还原法，相当于一定年期的评估土地价格。 2、采用收益还原法进行地价评估时，房地产总收益的来源主要包括( )。 A.土地租金 B.房地出租的租金 C.房屋折旧费 D.利息 标准答案：a, b, d 解析：根据收益还原法的总收益计算方法，可知道土地租金、房地出租的租金，利息也应当计算到总收益里面。 3、计算房地出租的总费用应包括( )。 标准答案：a, b, c, e A.管理费 B.维修费 C.房屋折旧费 D.空房损失费 E.保险费 解析：根据房地出租的总费用应包括管理费、维修费、房屋折旧费、保险费 4、估价要考虑( )等因素对土地收益的影响。 标准答案：a, b, c, d A.社会经济发展 B.土地利用方式 C.土地预期收益 D.土地利用政策 E.地块大小 解析：地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响。综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。 5、替代原则可以在( )估价方法中得以应用。(2002年真题) 标准答案：a, b, c, d A.路线地价法 B.市场比较法 C.基准地价系数修正法 D.收益还原法