土地定级概述

土地定级概述

土地分等定级的定义：在特定的目标下，对土地的自然和经济、社会、法律属性进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。

土地定级的实质：对土地生产力的鉴定。

土地分等定级工作的基本情况：1982年我国实行城镇土地使用制度改革。1989年国家出台《城镇土地定级规划（试行）》，在土地分等定级体系部分提出城镇土地采用“等”、“级”俩个层次的划分体系。1998年《土地管理法》出台，规定全国各城镇要“评定土地等级”。2001年11月国家质量监督局又发布了《城镇土地分等低级规程》，并与2002年7月1日实行。城镇土地的分等定级是我国土地使用制度改革的产物。

土地分等定级体系：城镇土地分等定级体系；农村土地分等定级体系。

土地分等定级的理论基础：

一地租理论：1.绝对地租2.级差地租3.垄断地租

二区位理论四土壤肥力理论

三土地可持续发展理论五土地质量观

土地分等定级的基本原则：1.综和分析原则2.主导因素原则3.区域差异原则4.级差收益原则5.定性与定量相结合原则6.实用性原则7.定级与估价相结合原则

城镇土地定级：根据城镇土地的经济和自然等方面的属性及其在城镇社会经济活动中的地位和作用，综合评价地区质量，划分城镇土地级别的过程。

城镇土地定级的作用：1.可为城市规划布局提供依据。

2.是制定基准地价的基础

3.为城镇土地税赋提供重要参考

4.显化土地资产量差异，为城市土地科学管理服务

城镇土地定级的基本方法：多因素综合评价法、级差收益测算法、地价分区定级法

城镇土地定级的步骤：1资料的收集与调查2定级单元划分3.定级因素指标体系的确定。4定级因素分值的计算5.城镇土地级别划分

农用土地质量观：1农用土地的质量基础是土地肥力2生态安全是农用土地质量的重要内涵3农用土地质量的时空变异观点

农用土地定级的作用：1为农用土地使用制度改革奠定基础2为征地制度和农业税费制度的改革提供依据3为土地规划利用提供依据4其他反方面的应用

农用土地定级的方法：修正法、因素法、样地法

城镇土地分等的思路：1通过城镇间地租地价差异直接划分等级2通过城镇土地质量因素间接划分等级

我国的土地市场化程度较低，多采用多因素综合评价法划分土地等级，多因素评价法的技术路线：1确定土地分等因素及权重。2分等对象因素分值计算。3城镇土地等别划分

城镇土地分等成果应用：1、研究了区域内城镇土地等级及其使用价值的地域差异规律，从宏观上把握了整个区域的地价水平。2、在城镇基准地价评估其一个平衡杠杆的宏观调控调控作用，充分运用分等成果，便于政府部门在市场机制作用下调控区域地价水平，调整土地利用结构，最终实现土地资源空间的优化配置、市场经济中的供需平衡和土地资源的可持续发展。

农用土地分等的方法

土地分等综合采用自然和经济评定的方法。

首先，按土地的自然条件计算土地的潜力，以反映土地质量的优劣和土地对作物生长适

宜程度和本质差异；其次，用体现社会平均开发利用水平的土地利用系数，将土地潜力订正为现实产出水平；最后，在现实产出水平的基础上，用土地经济系数衡量在目前社会平均产出水平上土地收益的差异。

土地分等采用的主要方法要点有

①各指定作物气候产量的计算采用农业生态带法

②土地质量的衡量采用参数法

③不同土地上各作物理论产量值采用分估-理论产量对照法

④各作物产量之间的换算采用标准粮产量比值折算法

⑤土地潜力采用标准粮食产出总量比较法

⑥土地利用系数和土地经济系数的计算采用相对值法

(三)农用土地定级的方法

1.基本思路

通过土地定级的方法，在一定区域范围内对土地级差收益(含级差收益Ⅰ和级差收益Ⅱ)进行评定，并成为正确处理级差收益分配，调节国家、集体和个人三者利益的基础。通过比较土地等和土地级的状况，反映出级差收益Ⅱ的变化。

在我国当前的社会条件下，级差收益Ⅱ是由承包土地的农户、个人和集体，在承包合同期间由于对土地进行追加投资和集约经营而形成的超额收入。

2.土地定级方法

土地定级由于所要达到的目的和土地分等有所差异，所以其工作方法和土地分等比较具有一定的差别。因此，土地定级除原则上要遵循土地分等的原则及方法外，要注意做好下列各项工作

①准备工作②定级基本单元的划分③定级因素指标的选择