从抵押债权实现难案例谈加强抵押贷款管理
商业银行贷款抵押品管理存在的风险与对策
商业银行贷款抵押品管理存在的风险与对策近年来，各商业银行为提高资产质量，抵押贷款作为了一种防范贷款风险的有效措施。
由于贷款抵押品管理存在一系列问题，导致商业银行贷款法律追索难度加大或贷款法律追索无望，不良贷款比例上升，影响了商业银行的正常运营。
本文从合法合规角度出发，探究贷款抵押品风险成因，寻求防范抵押风险措施。
一、抵押的概念及抵押财产范围1995年，我国颁布了《担保法》，成为我国担保制度的主要法源，《物权法》的出台则进一步补充和完善了担保物权体系。
《物权法》所称抵押，是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；生产设备、原材料、半成品、产品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通运输工具；法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
二、抵押品管理存在问题风险分析第一，不动产抵押是贷款人采用的最主要的贷款担保方式之一，通过签订合同、资产评估、办理抵押登记，为银行债权的实现提供保障。
在实践中，不动产抵押一般是房地产和土地一并进行抵押，相关法律条文也对此做出了明确规定。
《物权法》第182条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
”由于房产和土地管理部门分设，因此难免会出现使用权和房产分别设定抵押权的情况，无论是抵押在先的债权人还是抵押在后的债权人，抵押权的实现都面临着巨大的不确定性，这给银行带来了潜在风险。
第二，一手楼抵押贷款未办理抵押（预告）登记，或未在规定时间办理正式抵押登记、取得房屋他项权利证书。
部分经营机构在办理一手楼抵押贷款时，限于某些主、客观原因，未及时办理抵押（预告）登记，且未在规定时间内到当地房产管理部门办理正式抵押登记的现象；有的经营机构虽然办理了抵押（预告）登记，也未在规定时间内督促借款人到当地住房管理部门办理正式抵押登记。
抵押权实现的案例
抵押权实现的案例
嘿，咱今天来讲一个超有意思的抵押权实现的案例！你知道吗，就好比有个老李，他有个特别值钱的宝贝房子。
有一天，老李生意上遇到困难了，急需一大笔钱来周转啊！这可咋办呢？他就想到了找银行抵押贷款。
银行一看，哟，这房子不错，就同意给他放款了。
例子：“哎呀，这不就跟咱着急用钱找朋友借差不多嘛。
”
就这样，老李拿到钱去解决生意问题了。
但是呢，后面老李生意没做好，资金还是紧张啊，他还款就有点困难了。
这时候银行可着急了呀！心想，咱这钱不能打水漂啊。
例子：“可不是嘛，换谁不得着急啊，那可是大把的钱呐！”
于是银行就开始按程序要实现抵押权啦。
那场面，就像一场没有硝烟的战争。
银行找各种专业人士来评估房子，准备把房子卖了来拿回自己的钱。
这期间老李那是万分着急又无奈啊！
后来房子终于找到了买家，价格还不错。
银行顺利拿回了自己的钱，老李呢，虽然失去了房子，但也解决了和银行的债务问题。
例子：“这就好像是一场博弈，最后有了一个结果。
”
要说这个案例给我们啥启示呢？那就是借钱的时候可得想清楚能不能还得上啊，不然到时候失去的可能就是很重要的东西了。
而且银行也不是吃素的呀，该出手时就出手。
所以啊，咱在经济生活中得谨慎行事，不能随随便便就做一些可能让自己后悔的事儿！这就是我对这个抵押权实现案例的看法啦。
商业银行贷款抵押品管理存在的风险与对策
行政 法规 未禁 止抵 押 的其他 财 产 。 二 、抵 押品 管理 存在 问题 风 险分析 第一 ，不动 产 抵押 是贷 款人 采 用的最 主 要 的贷款 担保 方 式之
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通过 签订 合 同 、资 产评 估 、办 理抵 押登 记 ，为银 行债 权 的实
现 提供 保 障 。在实 践 中 ，不 动产 抵押 一般 是 房地 产和 土地 一 并进 行抵 押 ， 相 关 法律 条文 也对 此做 出了 明确规 定 。 《 物权 法 》第 １ ８ ２ 条规 定 ：“ 以建筑 物 抵押 的 ，该 建 筑物 占用 范 围 内的建 设 用地 使 用权 一 并抵 押 。 ” 由于房 产 和 土地 管理 部 门分 设 ．因此 难 免会 出 现 使 用权 和房 产分 别设 定 抵押 权 的情况 ，无论 是 抵押 在先 的债 权 人 还是 抵 押在 后 的债权 人 ，抵押 权 的实现 都 面临 着 巨大 的不确 定
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商业银行贷款抵押品管理存在的风险与对策
文， 王慧彪
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近 年来 ，各 商业 银 行为提 高 资产 质量 ，抵 押贷 款作 为 了一种 防 范 贷 款风 险 的有 效 措 施 。 由 于贷 款 抵 押 品 管理 存 在 一 系 列 问
押 登记 。
１ ９ ９ ５年 ，我 国颁 布 了 《 担保法》 ，成 为我 国担 保制 度 的主要
法源 ， 《 物权 法 》的 出 台则进 一步 补 充和 完善 了担 保物 权体 系 。 《 物权 法 》所称 抵押 ，是指 为担保 债务 的履行 ，债 务人 或者 第三 人 不转移 财 产 的 占有 ，将 该财 产抵 押 给债权 人 的 ， 债 务 人不 履行 到 期债务 或 者发 生 当事人 约定 的实现 抵押 权 的情 形 ，债 权人 有权 就 该财产 优 先受 偿 。 债 务人 或者 第三 人 有权 处分 的下 列财 产可 以抵 押 ：建筑 物和
重复抵押法律漏洞案例(3篇)
第1篇一、案例背景在我国，抵押贷款作为一种重要的融资手段，广泛应用于房地产开发、企业生产经营等多个领域。
然而，由于法律规定的不足和监管的疏漏，重复抵押现象时有发生，给金融机构和借款人带来了巨大的风险。
本案例将分析一起典型的重复抵押法律漏洞案例，以揭示其背后的法律问题。
案例一：甲公司重复抵押贷款案甲公司为一家房地产开发企业，由于项目资金需求量大，甲公司在向乙银行贷款1亿元用于项目开发的同时，又向丙银行申请贷款2亿元。
甲公司为了确保贷款的安全，将同一宗土地使用权向乙银行和丙银行分别进行了抵押登记。
乙银行和丙银行在发放贷款前，均对抵押物进行了尽职调查，但均未发现重复抵押的情况。
不久后，甲公司由于资金链断裂，无法偿还乙银行和丙银行的贷款。
乙银行和丙银行均要求行使抵押权，对抵押物进行处置以清偿债务。
然而，由于抵押物已被重复抵押，乙银行和丙银行在处置抵押物时产生了争议。
二、法律分析1. 重复抵押的法律规定根据《中华人民共和国物权法》第一百九十四条规定：“抵押权人可以就抵押物的全部或者部分行使抵押权。
抵押物被重复抵押的，抵押权人可以按照抵押权设立的时间先后确定抵押权的顺序。
抵押权顺序相同的，按照债权比例受偿。
”2. 重复抵押的法律漏洞（1）抵押登记制度不完善本案中，甲公司将同一宗土地使用权向乙银行和丙银行分别进行了抵押登记。
根据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条规定，抵押权自登记时设立。
然而，我国抵押登记制度存在一定的漏洞，如登记机关工作人员疏忽、登记信息不准确等问题，导致重复抵押现象难以被发现。
（2）抵押权人尽职调查不足本案中，乙银行和丙银行在发放贷款前，均对抵押物进行了尽职调查，但均未发现重复抵押的情况。
这表明，抵押权人在尽职调查过程中存在不足，未能充分了解抵押物的真实情况。
（3）法律保护力度不足本案中，乙银行和丙银行在行使抵押权时，由于抵押物已被重复抵押，导致债权无法得到充分保障。
这反映出我国法律在保护抵押权人利益方面存在不足。
房地产抵押法律制度案例(2篇)
第1篇一、案例背景某市某房地产开发有限公司（以下简称“开发公司”）因资金周转困难，向某银行贷款5000万元。
双方约定以开发公司名下位于某市某区的商业综合体作为抵押物，并签订了《抵押合同》。
合同约定，抵押期限为5年，抵押期间，开发公司应保证抵押物的安全，不得擅自处分抵押物。
若开发公司未按期偿还贷款本息，某银行有权行使抵押权。
二、案情简介在抵押期间，开发公司经营不善，导致贷款无法按时偿还。
某银行多次催收无果，遂向某市中级人民法院提起诉讼，要求开发公司偿还贷款本息，并行使抵押权。
法院审理过程中，开发公司提出以下抗辩：1. 抵押合同中约定的抵押期限过长，不符合法律规定。
2. 抵押物在抵押期间遭受火灾，损失惨重，导致无法偿还贷款。
3. 某银行在抵押期间未履行监管义务，导致抵押物价值下降。
三、法院判决1. 关于抵押期限问题：法院认为，根据《物权法》第一百八十一条规定，抵押期限不得超过二十年。
本案中，抵押期限为5年，未超过法定期限，故开发公司的抗辩理由不成立。
2. 关于抵押物遭受火灾问题：法院认为，根据《物权法》第一百八十二条规定，抵押期间，抵押物毁损、灭失或者被征收的，抵押权人有权要求抵押人提供相应的担保。
本案中，开发公司未能提供相应的担保，且火灾系意外事件，某银行有权要求开发公司偿还贷款本息。
3. 关于某银行未履行监管义务问题：法院认为，根据《物权法》第一百八十三条规定，抵押权人有权对抵押物进行监管。
本案中，某银行已履行监管义务，故开发公司的抗辩理由不成立。
综上所述，法院判决如下：1. 开发公司应向某银行偿还贷款本息。
2. 某银行有权行使抵押权，优先受偿。
四、案例分析本案涉及房地产抵押法律制度，以下是本案中涉及的法律问题：1. 抵押期限：根据《物权法》第一百八十一条规定，抵押期限不得超过二十年。
本案中，抵押期限为5年，未超过法定期限，故开发公司的抗辩理由不成立。
2. 抵押物毁损、灭失：根据《物权法》第一百八十二条规定，抵押期间，抵押物毁损、灭失或者被征收的，抵押权人有权要求抵押人提供相应的担保。
法律上关于抵押的案例(3篇)
第1篇案情简介：张某，男，35岁，个体工商户。
李某，男，40岁，房地产开发商。
张某因经营需要，向李某借款100万元，双方签订了一份借款合同。
合同约定，张某向李某借款100万元，借款期限为一年，年利率为6%。
同时，张某将其位于市中心的房产一套（以下简称“抵押房产”）作为抵押物，抵押给李某。
双方签订了抵押合同，并办理了抵押登记。
借款到期后，张某未能按时偿还本金及利息。
李某多次催讨无果，遂向法院提起诉讼，要求张某偿还借款本金及利息，并要求行使抵押权。
争议焦点：1. 抵押权的成立是否合法有效？2. 李某是否可以行使抵押权？3. 抵押物的范围如何确定？一、抵押权的成立是否合法有效根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条规定：“设立抵押权，当事人应当订立书面合同。
抵押权自登记时设立。
”本案中，张某与李某签订了抵押合同，并办理了抵押登记，抵押权的成立符合法律规定，合法有效。
二、李某是否可以行使抵押权根据《中华人民共和国物权法》第一百八十五条规定：“抵押权人有权就抵押财产优先受偿。
抵押权人行使抵押权，应当遵循以下程序：（一）抵押权人向抵押人发出通知；（二）抵押权人向抵押人提出受偿要求；（三）抵押人未在合理期限内偿还债务的，抵押权人可以就抵押财产优先受偿。
”本案中，李某在张某未按时偿还借款后，多次催讨无果，有权行使抵押权。
三、抵押物的范围如何确定根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人有权就抵押财产的全部或者部分行使抵押权。
抵押财产的范围包括：抵押物本身、抵押物所生的孳息以及抵押物的从物。
”本案中，抵押物的范围应包括抵押房产本身及其产生的孳息。
法院判决：1. 张某应向李某偿还借款本金100万元及利息6万元。
2. 李某有权行使抵押权，就抵押房产优先受偿。
案例分析：本案涉及抵押权的成立、行使以及抵押物的范围等问题。
以下是本案的几个关键点：1. 抵押权的成立：抵押权的成立必须符合法律规定，包括签订书面合同、办理抵押登记等。
银行抵押贷款业务风险案例
银行抵押贷款业务风险案例一、土地经营承包权抵押的风险特征及防范01案例某公司与当地镇政府签订了20年的土地承包协议，承包费用一年一付。
随后，该公司在银行办理了土地经营承包权抵押贷款。
因该公司倒闭无法正常支付土地承包费用，当地镇政府依照合同的违约责任约定起诉至法院要求收回土地承包经营权。
债权银行作为该土地承包经营权的抵押权人无法对抗土地使用权人的请求。
该笔贷款在贷前调查中对承包协议的审查不严，判断有误，导致该土地承包经营权抵押流于形式，实质上等同于信用贷款。
02风险分析土地承包经营权抵押贷款的风险主要存在于两方面：一是缺乏法律保障。
土地承包经营权抵押贷款本身与现行法律存在冲突，担保法规定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押”，物权法规定：除招标、拍卖、公开协商等方式取得的“四荒地”等土地承包经营权可以抵押外，其他方式承包的农村土地是不允许抵押的。
虽然2016年3月15日，中国人民银行颁布了《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》，但也是局限于鼓励试点和试办此类抵押贷款，对于产生的风险并没有规定给予风险补偿。
目前，对于土地承包经营权抵押尚缺乏较高层级的法律支撑，一旦贷款出现风险，诉讼时极有可能陷入缺乏政策及法律层面支持的困境。
二是土地流转方面，市场和价值评估尚未完善。
全国绝大部分县市都未建立成熟的农村产权流转交易平台。
一旦经营户出现贷款违约，抵押的土地经营权难以变现，这是开展土地承包经营权抵押贷款业务的最大难题。
参考最新颁布的《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》再结合实践操作，发放土地承包经营权抵押贷款应当符合以下5个条件：（1）用于抵押的承包土地没有权属争议。
（2）通过家庭承包方式取得土地承包经营权的农户，依法拥有县级以上人民政府或政府相关主管部门颁发的土地承包经营权证。
（3）通过合法流转方式获得承包土地的经营权的农业经营主体，必须与承包方或者经承包方书面委托的组织或个人签订了合法有效的经营权流转合同，或依流转合同取得了土地经营权权属确认证明，并已按合同约定方式全部付清了土地租金。
抵押法律关系的案例(3篇)
第1篇一、案情简介原告：某市A房地产开发有限公司（以下简称“A公司”）被告：某商业银行B分行（以下简称“B分行”）第三人：某市C公司2015年5月，A公司因经营需要，向B分行申请贷款1000万元，用于公司项目开发。
B分行经审查后，同意向A公司发放贷款，但要求A公司提供相应的抵押担保。
A公司以其位于某市的一块土地使用权作为抵押物，与B分行签订了抵押合同，并在相关部门办理了抵押登记手续。
2016年2月，A公司未能按时偿还贷款本息。
B分行多次催收无果后，遂向法院提起诉讼，要求A公司偿还贷款本息，并要求行使抵押权，优先受偿。
被告C公司作为抵押物的登记权利人，也参加了本案的诉讼。
二、争议焦点1. A公司是否已履行还款义务？2. B分行是否可以行使抵押权？3. 第三人C公司的权利如何处理？三、法院审理法院经审理查明：1. A公司自2015年5月起，向B分行借款1000万元，约定还款期限为2016年2月。
但A公司未能按时偿还贷款本息。
2. A公司与B分行签订了抵押合同，将土地使用权抵押给B分行，并在相关部门办理了抵押登记手续。
3. 第三人C公司是抵押物的登记权利人，其在抵押登记时并未提出异议。
法院认为：1. 关于A公司是否履行还款义务，根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条的规定，借款人应当按照约定的期限支付利息。
A公司未能按时偿还贷款本息，已构成违约。
2. 关于B分行是否可以行使抵押权，根据《中华人民共和国担保法》第四十八条规定，抵押权人有权就抵押物的价值优先受偿。
本案中，A公司以其土地使用权作为抵押物，且已办理抵押登记手续，B分行作为抵押权人，有权行使抵押权。
3. 关于第三人C公司的权利，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押物登记后，抵押权人可以优先受偿。
C公司作为抵押物的登记权利人，其权利已受到法律保护。
但C公司在抵押登记时并未提出异议，故其权利在本案中不构成障碍。
综上，法院判决：1. A公司应立即偿还B分行贷款本息1000万元及相应利息。
房地产抵押贷款办理效率问题分析及改进措施
地 考 察 ，造 成 了撰 写 估 价 报 告 的 时 限 较 长 。 比 如评 估
（ ）房产及地产抵押部门内部审批的效率 问题 二
一
机构的房地产估价师要对估价对象 进行实地查勘 ，将
估 价对 象 现 状 与 相关 权 属证 明 材料 上记 载 的 内容 逐 一 进 行对 照 ，全 面 、细 致 地 了 解 估 价 对 象 ，做 好 实 地 查 勘记 录 ，拍 摄 能 够 反 映估 价 对 象外 观 、内部 状 况 和周 围环 境 、景 观 的 照 片 。 另 一 方 面 ，由 于有 些 企 业 人 员 对 评 估 公 司 的 办 事
一
违背了政策规 定。且 由于大部分评估机构是 由贷款银
行 内部 审 贷 部 门所 要 求 的 ，经 常 会 出现 银 行 按 照 其 内 部 制定 的房 地 产 评 估 机 构 名 单 来 选 择 评 估 机 构 ，而 房 ‘ 地 产抵 押 管 理 部 门却 对 评 估 结 果 不 予 认 可 ，造 成 一个 项 目两 家 重 复 评 估 。 三 是 土 地 以 及 房 产 的价 值 评 估 需 要按 年评 估 。大 幅提 高 企 业 融 资 成 本 。评 估 机 构 一 般 都会 按 照一 定 比
也要按照不 同评估机构 的不同要求准备 评估材料等 ，
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四是发现资料填写问题不能一次全部指 出，每次
估 ．并定 期 公 布评 估 机 构 的 排 名 变 化 。对 效 率 不 高 或 乱 收 费 的评 估 机 构 予 以通 报 ，实 行 准 人 以及 退 出 机 制 。 制定 标 准 可 以实 行 考 核 打 分 的方 式 。 三 是 承 诺 时 限 在 ３天 较 为 合 理 。只 要 手 续 资 料 齐 全 ．办 理 部 门应 承 诺 办 理 期 限 ，对 于超 期 办理 的 要 说 明原 因 ，确 是 政 府 部 门工 作 人 员 过 失 原 因 ，造 成抵 押
法律上关于抵押的案例(3篇)
第1篇案情简介：张某，男，35岁，个体工商户。
李某，女，30岁，某银行工作人员。
2019年，张某因扩大经营规模，需要资金周转，遂向李某所在的银行申请贷款。
在贷款过程中，张某以其位于市中心的一套房产作为抵押物，与银行签订了抵押合同。
合同约定，若张某未按时归还贷款本息，银行有权依法对该房产进行处置。
2020年，张某因经营不善，无力偿还贷款，银行遂向张某发出还款通知。
张某未在规定期限内偿还贷款，银行遂向法院提起诉讼，请求法院判决张某偿还贷款本息，并有权依法对该房产进行处置。
一、争议焦点1. 抵押合同的效力；2. 银行是否有权依法对该房产进行处置；3. 张某应否承担相应的法律责任。
二、案件事实1. 2019年3月，张某向李某所在的银行申请贷款100万元，用于扩大经营规模。
在贷款过程中，张某以其位于市中心的一套房产作为抵押物，与银行签订了抵押合同。
2. 抵押合同约定，若张某未按时归还贷款本息，银行有权依法对该房产进行处置。
3. 2020年，张某因经营不善，无力偿还贷款。
银行多次催收无果后，于2020年8月向张某发出还款通知，要求其在15日内偿还贷款本息。
4. 张某未在规定期限内偿还贷款，银行遂向法院提起诉讼。
三、法律依据1. 《中华人民共和国合同法》第一百九十五条规定：“抵押权人可以与抵押人约定，债务履行期限届满抵押权人未受清偿的，抵押物的所有权归抵押权人所有。
”2. 《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“抵押权人自抵押财产被查封、扣押之日起一年内，未就抵押财产优先受偿的，抵押权消灭。
”3. 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零三条规定：“抵押权人依法行使抵押权，对抵押物享有优先受偿权。
”四、法院判决1. 法院经审理认为，张某与银行签订的抵押合同合法有效，双方当事人的权利义务明确。
2. 鉴于张某未在规定期限内偿还贷款，银行有权依法对该房产进行处置。
3. 法院判决张某偿还贷款本息，并授权银行依法对该房产进行处置。