万科悦府案例分析
万科与金田地产典型案例对比分析
万科与金田地产典型案例对比分析万科集团的前身是深圳现代科教仪器展销中心，成立于1984年。
早期的业务是从日本进口投影机与录像机开始，后来逐渐扩展自己的业务范围，从进出口，零售业、娱乐业、房地产、广告影视等一系列开始经过几十年的发展，现在已经成为中国内地著名的房地产龙头企业。
1991年万科在深圳证券交易所成功上市。
在1992年万科的领导层做出了一个重大的决定，那就是把万科以前制定的多元化经营的战略向万科以房地产为核心业务的专业化经营战略。
此时万科确立以城市住宅作为主导产品，不断加强其专业化领域的优势地位。
1993年1月对于万科是一个不寻常的时间，万科在上海召开了务虚会，在会上万科领导层一致同意万科将会放弃经营多年的综合商业战略模式，提出了积累资本形成核心产业优势的方针政策，确立集中精力发展城市房地产行业的幵发。
1993年后，万科逐步收缩业务向住宅房地产进行过度，投放资源由12个城市向北京、天津、上海、深圳集中。
万科1991年实行的综合商社发展模式，虽然在规模上的胜利可以暂时掩盖一切矛盾与弊端，但是并不能解决所有问题。
跨行业又跨区域的过度多元化，使得万科在达到每年10 亿的营业收入时，无论怎样都很难在获得进一步的前进。
同时，由于万科的多元化经营战略节奏太快。
并且这些项目的规模又很小，市场占有率低，要增加成本，企业需要分散更多地资源。
这又加剧了企业无法满足投资的增加和扩大规模所带来的问题。
根据企业的报表显示在1988-1993年里，企业的净利润，净资产收益率连年保持20%以上的增长，但实际上万科的业务并不稳定，没有竞争力。
在1991-1993年中国正好处于泡沫经济时代，很多企业面临着重大的选择，万科在付出了巨大的代价之后决定企业的战略需要调整。
万科调整的战略包括：1、把企业的多元化经营转向专业化经营，向房地产行业进行。
2、细分房地产行业市场进行有效地切入与经营。
3、企业资源进行收缩集中，由12个城市向北京、上海、天津、深圳集中。
房地产万科案例-2012
案例五案例分析要求（1）简述该案例的内容（2）从案例中，分析案例公司获利来源及相关影响因素〔赢利模式〕。
（3）用所学经济学原理说明案例公司发展趋势的必然性。
评述要求请给讲述组打分：优良中不及格〔1〕分析组是否理解和清楚的讲述了案例的关键点〔2〕赢利的来源、影响因素及赢利模式分析是否正确、全面？〔3〕经济学原理应用及必然性分析是否合理？万科归零2008年把我的自大全部都打回去了。
”王石说。
2008年是万科24年成长史中“非常特别的一年”。
顺风顺水做了十几年房地产行业领袖的万科在最近一两年间接连遇挫：所在行业在连续8年高速增长后第一次遇冷，企业更是接连遭遇“降价门”、“捐款门”和“质量门”等危机，品尝了从“行业标杆”到“害群之马”、从“道德优越”到“千夫所指”的痛苦、愤懑和挣扎、寥落。
更残酷的是，2008年，24岁的万科遇到了成年后的第一个负增长。
一时间，昔日优秀企业公民万科，其股东、消费者、同行、政府等多方面关系均产生裂隙。
王石和郁亮都知道，万科跟中国地产行业甚至这个世界一样，都站在一个新时代的起跑线上。
当此之际，万科的哪些东西还要坚持？哪些新元素需要注入？这些新元素是什么？万科二代领导人郁亮说，对这些问题，他只找到一部分答案。
万科所遇到的问题，也是其他中国企业在三五百亿规模的时候遇到的问题。
2003年，华为销售额首次超过300亿元，遭遇思科知识产权起诉。
同在2003年，海尔销售撞线400亿元，忽而面临业绩造假质疑。
这些巧合或许并非偶然，500亿，像个魔咒，是一家公司的成长之槛。
万科不可能刹车停下来解决问题，它只能且行且变，重新领会在房地产这个充满变数的行业做领袖的平衡力。
58岁的王石看上去状态不错。
3月20日下午，在万科全额捐建的四川绵竹遵道镇学校，王石应校长之邀，与孩子们进行了两个多小时的交流。
有一个十来岁的孩子向王石问了一个创业的问题，令他有些意外。
去年地震期间的“捐款门”事件，令王石的声誉跌落至低谷，万科形象也遭遇危机。
万科企业股份有限公司案例分析
成功之道
•人才机制
•发展战略
•管理特色
•发展趋势
★
人才机制
成功之道
三、维护知识资源共享。企业必须避免部门之间、人与人之间及个人对自己的科 研成果或管理经验的保留而造成时效上的巨大浪费，要善于通过知识共享，运用集体智 慧来提高企业创新和应变能力。所以．企业在努力营造网络信息平台的同时，更应加强 部门内部的联系和相互作用，一方面选拔能够提供最佳操作法、节能法或管理经验等知 识共享的员工，对其进行奖励，进行成果认定推广．鼓励员工按企业的要求不断提高自 己；另一方面在人力、质量、技术、经营、财务等知识含量较高的部门，建立知识资源 积累、沟通、更新、实时共享的新机制和知识库，使工作人员能够在互相已有知识的基 础上，省去大量重复性劳动．进行高水平的知识创新。这也是一个转变观念的问题，因 为良好的协作能够产生效率。知识碰撞会带来新的飞跃，相反，个人经验、个人知识只 能由自己支配和使用，建立知识管理体系便成为一句空话，企业受益从而个人受益也无 从谈起。 四、普遍提高员工的素质。企业在有针对性地对各类人员进行专业培训的同时， 还应进一步与企业可持续发展战略紧密结合，主要抓好两个方面工作：一方面积极适应 生产自动化和精益化进程，以岗位为主开展计算机知识培训，发布员工的技术创新成果， 既激励员工积极上进，又有效地使员工由体力型向智力型转化；另一方面引导员工的工 作和行为方式．如，在产生经济效益的部门进行试点，通过建立激励机制，使员工在所 处工作层面上，发挥创造能力。
郁亮 总裁 男，1965年出生于江苏。1988年毕业于北京大学国 际经济学系，获学士学位；后于1997年获北京大学经 济学硕士学位。1990年加入万科企业股份有限公司。 2001年起任公司总经理。1994年起任万科董事至今。 现任万科总裁。
上海万科城案例分析
本报告是严格保密的。
户型分析
户型：E型(E型三房（121㎡）房间数 36套
指导均价：20,000元/㎡总价范围231231万 分布楼栋：15号、16号 优点： 1.南北通透，通风性佳 2.动线清晰，功 能划分明确 3.厨房与卧室相隔较远，减 少油烟影响 4.客厅餐厅开间较大。活动 空间充足 不足： 1.东西不通透 2.非全套房系统
本报告是严格保密的。
售楼处外部
对客户进行准备定位，塑造特色人物公仔形象
富有特色的万科人物公仔，代表不同的类型，都是万科Vcity客户
人物造型形象且具有代表性，并对客户进行了准确的定位
本报告是严格保密的。
售楼处外部
售楼处外围阵地包装：装饰丰富、色彩鲜明，有很强宣 传性
前广场装饰丰富，色彩明亮
不足： 1.公共卫生间位于生活区尽头，主人私密性有 所影响 2.缺乏套房设计
本报告是严格保密的。
户型分析
户型：A型(A型一房（78㎡）房间数280套
指导均价：19,187元/㎡总价范围136-136万
分布楼栋：1号、2号、3号、5号、6号、7号 、9号、10号、12号、17号、18号、19号 优点： 1.南北通透，通风性佳； 2.动线清晰，功能 划分明确 ；3.客厅卧室均面朝南，朝向佳， 冬暖夏凉，采光充足； 4.房型分割较合理， 布局紧凑，功能划分明确； 5.客厅开间较大 ，活动空间充足。 不足： 1.仅有主卧面向朝南，降低居住舒适性 ；2. 缺乏套房设计。
10
本报告是严格保密的。
户型分析
户型：D型(D型二房（103㎡）房间数106 套 指导均价：20,364元/㎡总价范围189-189 万 分布楼栋：8号、11号、15号、16号、17号
万科城案例分析报告
3 3 .5 %
3 2 .1 % 1 5 .9 % 1 8 .5 %
三期
MIN I公 寓 小高层普通住宅 情景洋房 宽景HOUSE TOWNHOUSE
先期开发以大户型、高档 次的TOWNHOUSE、宽景 HOUSE和情景洋房为主
随社区规模的逐渐成形，项 目的市场吸引力大为增加，万 科城适时推出较多的公寓单位
12
住宅分析——户型设计
Loft
位置：高迪中心上层，分 向湖面房和背湖面房 户型：1房1厅2卫 面积：68+20(送)M2 特色：公共区、私密区完 全分离，客厅开阔
小高层
位置：布置在临湖景观带 旁 户型：2-4房 面积：70-125M2 特色：送入户花园
宽景House
位置：布置在相对私密的社区内部 户型：4-5房 面积：137-205M2 特色：超宽向阳面，一、二层送地下室
商业规模 总建筑面积约3万㎡，约占项目总建筑面积的7.0％ 分2期开发，其中一期约2.2万㎡，二期面积为8000㎡
商业分析
——分期建设及平面分布
一期商业 二期商业
16
餐饮 日常服务（洗衣、理发、
银行、超市便利店） 日常服务、娱乐健身 家装
二期商业，以餐饮为主
17
商业分析
——不同业态的位置分布
6
主题开发模式
——在城市感较差的郊区地带树立起高档楼盘形象
7
项目开发分期
——随着项目市场美誉度的建立和深圳房地产市场的日益火爆， 项目后期开发强度逐步加强
万科城与四季花城的开发节奏对比 万科城：四期开发
四季花城：七期开发
8
项目开发分期
万科城各期开发强度 万科城各期开发进度及开发规模一览表
【精】杭州万象城悦府案例分析
230方户型：主卧、客厅等功能突出、舒适性 较好，户型面积比较大、户型使用功能齐全、 房间数量多 ，居住舒适性基本能满足
10.1.28 18
户型特点：
户型全明设计、方正、通透，尽量将客厅、餐厅面积做大，均带有阳 台或露台，显示豪华、气派感 主卧功能突出，将主卧的舒适性设计尽量放大，显示出主人的尊崇感 户型设计的多样性和房间数量的设置，可以满足不同人口结构人群的 需求 户型得房率不高，浪费面积比较多，次卧、书房等居住舒适性不强， 面宽、面积均较小，部分将影响使用功能
10.1.28 16
90方户型：全明、通透，但是卧室面宽过小，面 积局促，居住舒适性不强，3.2米客厅面宽，影响 使用功能
140方户型：全明、通透，主卧、客厅功 能突出、舒适性较好，但是其余房间面宽、 面积都比较小，这样的三房有些顾此失彼
10.1.28 17
195方户型：主卧、客厅等功能突出、舒适性 较好，但是其余房间面宽、面积都比较小， 这个户型面积浪费比较大，牺牲房间面积使 公共部舒适性得到满足
建筑立面大气、线条流畅, 与周围建筑物风格相协调，但 是整体商业气息较浓，居住感 不强。
10.1.28 12
3、景观
10.1.28 13
景观：
悦府2万多平方米的景观设计，由香港贝尔 高林景观设计公司打造； 以“无主题”形式表达自然境界，以水为 主题，利用自然的元素，配合多处景观亮点 （如雕塑、植被、小桥流水、听雨塔等）， 创造出山环水绕的景象。
10.1.28 23
四、销售分析
10.1.28 24
销售情况
开盘日期 主力面积 8月21日、9月3日、9月17日 1#、2#楼以190~230方为主，3#楼以90方为主 总房源622套 2#楼：161套 1#楼：160套 3#楼：301套
万科城vcity楼盘个案分析(同策)61P
Function Art 电插口
第六节 装修标准
2.6.3 装修特色——收纳设计
镜面收纳
灵活利用空间，充 分发挥小户型可使 用空间，减少不必 要空间占用
嵌入式收纳柜
第六节 装修标准2.6Βιβλιοθήκη 3 装修特色关注生活细节设计
第六节 装修标准
装修标准不报价 据经验估算装修标准约1500元/㎡
实际装修价格约1000元/㎡
光量
套房设计
主卧套房设计，带有橱柜及卫生间
，保证主人私密性，符合上海人生
活习惯
次卧
玄关
第四节 户型分析
2.5.2 93㎡ 2+1室2厅1卫
动静分离
客厅与卧室区域分离，互不干扰
开阔采光
卧室、客厅全南阳台设计，保证采 光量
干湿分离
卫生间干湿分离设计，满足全家多 人同时需求
通透双厅
入户玄关设计，突出客厅宽敞度
主要快速路： 嘉闵高架（规划）、申嘉湖高 速、沪金高速、北松公路
银春路
闵马线车站 车站
公交总站
华宁路
第三节 交通环境 交通便捷、途径多个地铁站点及生活休闲区
马莘专线
往莘庄南广场:06:30-17:00 往银春路:07:20-18:00 发车间隔：15－25min
闵马线
闵行渡口往旗忠高尔夫球场方 向:05:45-17:30 发车间隔：11－15min
7月15日 2012年度卓越成就大奖
《21世纪经济报道》
8月30日 亚太地区最佳上市公司50强（Fabulous 50）
福布斯 ( 亚洲）
8月30日
“2012中国民营企业500强”榜单中，万科位列第14 位
全国工商联
万科大盘营销案例分析
2009.02
1
深圳坂田万科板块案例研究
万科四季花城
• 案例研究背景：
从1997年到2005年，万科在坂田分批拿地，先后开发了四季花城、万 科城、第五园，逐渐形成了独特的万科板块
万科板块占地近1平方公里，住宅总建筑面积超过120万平方米，而整 个坂田，可开发土地面积不足4平方公里，万科已经占有25%的份额
深圳市龙岗区坂雪岗 G03404-1宗地——万科 城土地
占地占地397,883.5平方米 建筑容积率≤1.1
拍卖过程：
•2003年7月5日，万科房地产 经过拍卖的方式取G030404-1 号宗地，楼面地价2,217元/平 方米，土地用途为商住用地， 用地价款为9.7亿元，取地成本 高于周边土地取地成本 •当时的同时竞标的有：中海、 中原基业实业、深茂物业、山 水源实业等公司，新鸿基地产 等开发商 •万科的心理底线为10亿，当拍 卖价格到达9.4亿时许多开发商 终于放弃，万科以9.7亿击败众 多实力对手，竞拍成功
万科无疑形成了区域的垄断者，具有区域话语权，通过造镇到造城的逐 步发展确立了其在该区域的绝对领导地位。
万科城 万科第五园
区位 坂田片区也被称为坂雪岗片区或坂雪岗工业区 交通 该区域西边为梅观高速已建成，东边是在建清 平快速。目前自驾车通过梅观高速等可在30分 钟内到达市中心
区位特点 • 处于深圳郊区的工业园区周边内 • 交通正在逐步改善 • 良好的产业基础支撑 • 政策导向下大力发展基础配套设施 • 迎合大深圳格局下的城市扩张趋势，但在
商业街定位：欧式小镇商业街 300米充分展示 6
客户定位——适应性客户为主，在中心区上班的白领
最初客户定位：由于万科最初判断深圳会有郊区化趋势，同时 认为目前区域较偏，通勤时间成本会高，朝九晚五的工薪阶层 可能不会来，由于对区域和客户的不熟悉，万科将客户定位为 不受生活限制，对环境重视的自由职业者
碧桂园、雅居乐、万科案例分析共28页文档
2、要冒一次险!整个生命就是一场冒险。走得最远的人，常是愿意 去做，并愿意去冒险的人。“稳妥”之船，从未能从岸边走远。-戴尔．卡耐基。
梦 境
3、人生就像一杯没有加糖的咖啡，喝起来是苦涩的，回味起来却有 久久不会退去的余香。
碧桂园、雅居乐、万科案例分析 4、守业的最好办法就是不断的发展。 5、当爱不能完美，我宁愿选择无悔，不管来生多么美丽，我不愿失 去今生对你的记忆，我不求天长地久的美景，我只要生生世世的轮 回里有你。
31、只有永远躺在泥坑里的人，才不会再掉进坑里。——黑格尔 32、希望的灯一旦熄灭，生活刹那间变成了一片黑暗。——普列姆昌德 33、希望是人生的乳母。——科策布 34、形成天才的决定因素应该是勤奋。——郭沫若 35、学到很多东西的诀窍，就是一下子不要学很多。——洛克
万科地产案例分析
万科地产案例分析目录第一章万科集团概况分析 3第一节万科的现状 31 万科的简介 32 万科的组织架构及子公司 53 万科的股权结构 94 万科的市场定位及主要产品系列 9第二节本报告分析的主要内容10第二章万科发展历程分析 10第一节万科成长历程分析 101 从贸易起步，由单一经营到多元化经营阶段（1984～1991）102 以房地产为主营业务，全国扩张阶段（1991～1994）113 房地产主营业务范围收缩与调整阶段（1994～2001）134 规模化精细化及房地产品牌发展阶段（2002年至今）14第二节万科发展历程中的战略分析151万科发展战略演变152万科目前的战略定位 163 万科的精细化三大策略164 万科的战略实施情况分析17第三节万科组织架构的演变与其战略和投资布局转变的关系211 万科组织架构的演变212 万科组织结构调整的背后决定因素――战略与投资布局的调整23 第三章万科发展历程中的关键财务指标26第一节万科历年的规模261 历年数据262 数据解读及趋势分析27第二节万科历年的发展速度271 历年数据272 数据解读及趋势分析28第三节万科历年的盈利能力指标281 历年数据282 数据解读及趋势分析29第四节万科历年的偿债能力301 历年数据302 数据解读及趋势分析31第五节万科历年的资产运营效率321 历年数据322 数据解读及趋势分析33第四章万科成功的关键点 33第一节持续的向标杆学习能力331树立标杆：向世界优秀企业学习332 新的标杆――Pulte Homes 33第二节准确的市场定位与积极的品牌塑造 341 准确的市场定位 342 品牌对房地产企业的重要性343 万科的品牌战略 36第三节高效的内部成本管理371 万科历年的管理费用与营业费用数据分析372 万科的成本管理信息化经验38第四节多元化的融资渠道 42第五节超越客户期望的万科物业管理441 万科物业模式的发展历程442 万科物业的关键成功因素45第六节突出的激励机制50第五章万科的成功对金地的借鉴点52第一节找准自己的标杆企业521标杆学习对金地集团的适用性522 标杆的选取52第二节加快发展速度，积极推进全国战略53 第三节努力打造金地的全国性品牌54附录一万科历年大事记56附录二万科土地储备具体分布66第一章万科集团概况分析第一节万科的现状1 万科的简介万科股份有限公司成立于1984年5月，从经营贸易业务起家，1988年开始介入房地产开发领域。
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学习改变命运,知 识创造未来
万科悦府案例分析
•立面分析-赖特风格
学习改变命运,知 识创造未来
•宽大、平缓的屋顶是赖特建筑最为醒目的标志之一， 悦府14°缓坡宽屋顶设计，不仅能令触及于此的目光 深感大气庄重的气魄，并使得步入室内的阳光与轻风 更加柔和。宽大的屋顶在视觉效果上压低住宅的高度 ，使其与自然更贴近，呈现完美融合的协调状态。
万科悦府案例分析
•天井宽 度1.5米
•9.6米大 面宽
•宽大私 家花园
•1F平面图
学习改变命运,知 识创造未来
•典型户型分析-C1户型
•双拼户型大面宽，提升产品舒适 度。
•控制天井宽度，其下沉庭院宽大 大于天井宽度，满足了下沉庭院 实用功能；天井的布置位置，避 免影响主庭院的完整性。 •3.3M层高，提升空间舒适度。 •客厅挑空设计，局部张扬重点空 间效果，彰显别墅特征。
万科悦府案例分析
•行列式
学习改变命运,知 识创造未来
规划分析
•行列式布置大面宽双 拼别墅产品，位于项目 中心部位，联排别墅与 高层之间，前庭后院簇 拥，提供了安静而私密 的家庭空间。 •行列式采用“背靠背”布 置方式，私家花园更加 隐蔽，便于更加有效的 对行列间景观进行打造 ，有利于控制景观成本 。
万科悦府案例分析
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月3日星期三
•项目案例分析 万科悦府
学习改变命运,知 识创造未来
万科悦府案例分析
学习改变命运,知 识创造未来
•基地区位分析
•项目位于重庆最发
•本案
达经济走廊—金开
大道的入口，东面
是龙湖蓝湖郡，南
邻棕榈泉国际花园
，西面是400亩的锦
湖公园，北连5000
万科悦府案例分析
•院落式围合 式
学习改变命运,知 识创造未来
规划分析
•联排别墅按院落式布 局，通过主干道把每个 院落连接在一起，每个 院落设区域绿地，使更 多户数拥有较多的景观 资源，使邻里间拥有更 加亲切的交流空间。
•通过每个区域绿地不 同的景观环境特点打造 ，提高每个院落识别性 及归属感；
•院落式布局设计形成 的大视距户型及端户型 ，提供了更多更大的溢 价。
，用缝勾勒出错拼的外墙类石材效果。
学习改变命运,知 识创造未来
万科悦府案例分析
•立面分析-赖特风格
•三层整层均为私密生活空间的核心——主卧套房所在。 因而，选择了小尺度的砖来作为其外部的建筑用材 。砖
是赖特风格重要的语言，是赖特建筑风格的精髓之一，同 时它也是整个建筑中，在尺度上与人对话最紧密的部分
万科悦府案例分析
学习改变命运,知 识创造未来
•立面分析-赖特风格
•在一层外墙部分，悦府选择的 是浅色干挂锈石，凸显尊贵感 ，对应居住者卓越的社会地位 ，赋予建筑历久弥新的历史气 韵。
万科悦府案例分析
•立面分析-赖特风格
•二层是半私密化的空间，包含了儿童房及客房等，令 居室的社交功能向居住功能逐渐过渡。采用质感涂料
学习改变命运,知 识创造未来
万科悦府案例分析
•立面分析-赖特风格
•赖特作 品
•悦府立 面
•北美民风淳朴、热情奔放，其建筑也都直来直往，质 朴而简洁，毫无欧式建筑的繁琐与矫揉造作。在悦府
，刚直的建筑线条、朴实无华的建筑造型，正是对美
式建筑的最佳传承，也是对根植于建筑中的民族文化
的致敬。
学习改变命运,知 识创造未来
最早开工日期
9.2万㎡ 907个
建筑面积 容积率 装修情况
万科集团
开发商
2010年10月 ——
7.8 万㎡ 0.85 清水
万科（重庆）房地产有限公司
销售代理
万科悦府案例分析
学习改变命运,知 识创造未来
项目展示
•至 鸳 鸯
•金 开 大 道
•至 仁 和
万科悦府案例分析项目展示源自学习改变命运,知 识创造未来
万科悦府案例分析
项目展示
学习改变命运,知 识创造未来
万科悦府案例分析
学习改变命运,知 识创造未来
•行列 式 •院落式围合 式
•销售中心
万科悦府案例分析
学习改变命运,知 识创造未来
规划分析
•别墅区域由于容积率 较大，若全按行列式布 局（最节约用地），会 造成空间局促感。故布 局时把别墅区域分为联 排区域和双拼区域，联 排区域按院落式布局以 利于增进邻里关系，增 加空间灵动性，减少由 于栋间距过近带来的局 促感；双拼区域按行列 式布局，拉大行间距， 提供较好私密性。
艺术品的功力。
万科悦府案例分析
•立面分析-赖特风格
•赖特作
•悦府立
•赖特的品“有机建筑”思想与理念贯穿此项目，摈面弃了传统别墅将
每个户型都设计得五光十色的做法，用美式大宅的蓝图、赖特
理念的魂魄铸就了悦府独栋多户的形状。从远处看，悦府的每
一栋楼都是一个完全的整体，你会以为它是一个美式古堡，只
有当参观者深入其中，才会发现内部别有洞天、别具巧思。
学习改变命运,知 识创造未来
万科悦府案例分析
•立面分析-赖特风格
学习改变命运,知 识创造未来
万科悦府案例分析
学习改变命运,知 识创造未来
•立面分析-赖特风格
•赖特风格简述
赖特的建筑理念着眼于作品与 自然的有机结合，善于用建筑 的形式、尺度、材料与环境对 话。他强调与环境的协调，美 来源于自然，设计者应具有将 生硬的土石、冰冷的钢筋变成
万科悦府案例分析
学习改变命运,知 识创造未来
•停车入 户双车位
•下沉庭院
•-1F平面图
•典型户型分析-C1户型
•负一层设置客厅、娱乐室、保 姆房、影音室。 •利用下沉庭院开口宽度不大于 其高度的1/2，负一层面积为全 赠送，不计入容积率；实现主 要功能房间均能通风采光，提 空间舒适度。 •下沉庭院空间可改造性强，提 升空间实用性； •双车位停车入户，停车空间可 改造为私家车库，提升方便性 的同时，增大客户可使用空间 。
亩照母山山脉。
•金开大道是重庆著 名的“富人区”，也 是重庆中央别墅区 的核心地段，周边 环境优美、交通方 便、配套成熟、高 档社区众多。
万科悦府案例分析
•规划指标
物业类型 物业形态 占地面积 绿化率 车位数 投资商
建筑设计单位
学习改变命运,知 识创造未来
低密度住宅
开盘日期
联排别墅（双拼、4联拼）
万科悦府案例分析
•人车分流，地面无 车道，提升居住舒
适度及景观效果（ 地块平整）
•悦府地下车道 连接停车入户
规划分析
•别墅区域内地面不设 置车行道，真正做到人 车分流，并有利于最大 化项目容积率，便于景 观效果的营造，提升居 住舒适度；
•所有停车位及车行道 均设置于地下，并停车 入户，每户至少设计两 个停车位。