我国房产税问题研究

.. . . word. … 我国房产税问题研究 摘要：我国的房产税收法律制度是随着我国的经济发展和房地产市场的变革而形成的。由于整个税收法律制度改革的落后，我国现行的房产税制体系与房地产市场的发展不相适应。本文首先对房产税进行概念界定及理论介绍，接着对当前我国房产税的现状及存在问题进行分析，并以探索适合我国国情的改革模式为目标，通过分析各国房产税制度，为我国成功进行房产税改革、推动房地产市场健康持续发展提供可以借鉴的经验。 关键字：房产税改革；保有税收；税制

引言 改革开发以来我国经济的不断发展，各种形式的建筑物层出不穷，它们的所有权、盈利形式以及纳税情况都和我国以往的房产税的相关法律制度不相适应。尤其是最近几年房价的不断攀高，从不引人注目的房产税，也悄然成为了中国大众关注的焦点。尤其在、相继成为房产税的试点之后，更是引起了众多专家学者和普通民众的广泛讨论。总而言之，现代的房产税要求的功能是平抑房价、使土地财政诱惑力降低，减少土地成本、加快建设保障性住房，增加市场供给等。 一、我国现行房产税的概念及起源 （一）房产税的概念 我国设立的房产税是房地产税收中的一个保有环节税种，以房屋为征税对象，以房屋价值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人或者房产的实际使用人等征收的一种财产税。 现行房产税具有以下特点： .. . . word. … 1.征收的对象仅仅是房屋； 2.征收围仅限于城市、县城、建制镇和工矿区的经营性房屋； 3.在征税方法上，按照房屋的经营方式区别征税，自用经营性房屋按计税余值征收，即使用房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%；对于出租、出典的房屋则按租金收入计征税款，税率为12%。 （二）我国房产税的起源 我国房产税的征收历史可以追溯到上世纪50年代。1950年，新中国刚建立不久，根据国情的需要，国家为了统一全国税政，加强税收工作，减少财政赤字，当时的政务院就发布了《全国税政实施要则》，其中就将房产税列为最早开征的14个税种之一。1951年8月政务院发布《中华人民国城市房地产税暂行条例》，将房产税与地产税合并为房地产税。 1973年，因为“左倾”的错误思想影响，认为随着进一步扩大的国营经济和进一步缩小的非社会主义经济，我国税收除了在积累国家资金方面仍起到了重要作用以外，在调节经济方面的作用已较前大为减弱，因此国家要继续简化税制，而此次税制改革中关于房产税的改革容是把对国家经营的和各个集体经营的企业征收的房地产税合并到工商税中，保留税种只对国的个人和国外的个人、企业征收。 1984年我国工商税又进行改革，国家决定恢复征收集体企业和国营企业房地产税，将原来的房地产税划分为两个税种，分别是房产税和城镇土地使用税。 1986年颁布了《中华人民国房产税暂行条例》，并于1986年10月1日起施行，条例规定适用于中国单位和个人。这部条例需要注意的是，对我国个人拥有的非营业用的房屋不征房产税。当时，颁布房产税暂行条例的期间，正好是我国 .. . . word. … 还没有对房地产市场进行改革，人们一般住的是单位分的的福利房，个人出资购买住房的情况几乎没有，人们能够获得的收入也有限，所以，对个人自住房不征纳房产税。对我国企业和个人非营业性住房统一征收房产税，而对外国企业和外籍个人征收城市房地产税。根据房产税暂行条例，造成了外两套税制的特例局面。 改革开放以来，我国经济水平和社会发展一直不断变化，吸引了众多外商来华投资，为了适应新的市场需求，我国单独对外商在中国的投资企业、外国企业在华建立的分公司及外籍个人征收一些针对性的税种。随着我国逐步完善社会主义市场经济体制，以及不断加深改革开放的力度，尤其是在我国加入WTO以后，这种外两套税制已经很不利于我国当时的经济发展，甚至与市场经济这个大环境要求的公平、一致的税收环境相违背。为了改变这种不利局面，2008年12月31日，国务院发布了第546号令，要求从2009年1月1日起不在执行《城市房地产税暂行条例》，外商在华投资企业、外国企业在华分公司和组织以及外籍在华个人，依照《中华人民国房产税暂行条例》和我国企业统一缴纳房产税。税制改革的结果实现了我国房产税外统一的制度，这是改革的必然要求，也是我国房产税改革历史上的又一次进步。 时至今日，随着我国房价的不断攀高，中央政府频频释放出坚持房地产市场调控不放松的决心。国务院从2010年4月初财政部将“完善房产税制度”列入其2010年工作要点，并于2010年5月7日批准了发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，《意见》中明确指出：深化财税体制改革，逐步推进房产税改革。至此，显示了政府推进房产税改革的坚定决心，并卓有成效的在2011年初，相继确定和为房产税试点城市，拉开了房产税改革的序幕。 二、我国现行房产税制度的现状及存在的问题 .. . . word. … （一）我国现行房产税制度的现状 1.纳税主体 “纳税主体的概念是指，包括纳税人、扣缴义务人、纳税担保人等，在纳税活动中与纳税活动相关的主体都是纳税主体。”这种观点是广义的纳税主体概念，与狭义的纳税主体概念的区别是，不仅仅指直接负有纳税义务的纳税人，还包括与其相关的其他主体，如概念中所说的扣缴义务人和担保义务人等。广义的纳税主体概念可以最大限度的包涵了纳税活动中的一切纳税行为，在制定法律制度时，不会因为概念的缺失，造成法律上关于纳税主体的漏洞。 我国自1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民国房产税暂行条例》后，房产税就只对五种类型的纳税主体征收税款。 第一种就是产权属于国家或者集体或者个人所有的。 这三种产权的划分的基础是根据生产资料归谁占有和使用决定的。中国的全民所有制采取国家所有制形式，即由社会主义国家代表社会全体劳动者占有属于全民所有的生产资料。例如属于全社会劳动者所有的工厂、农场、铁路、公路、银行、邮电等，以及矿藏、河流、森林、草原等自然资源。而在房产税中就是特指的国家所有和使用的房屋，其需要缴纳的房产税有经营管理单位缴纳。集体所有制指的是社会主义社会中生产资料和劳动成果归部分劳动群众集体共同占有的一种公有制形式。在农村表现为各种形式的地区性农业合作经济组织和其他生产、供销、信用、消费、工副企业等合作经济；在城镇表现为手工业、工业、建筑业、运输业、商业、服务业、修理业等集体经济。而在房产税中就是特指的集体所占有和使用的房屋，其需要缴纳的房产税有集体单位缴纳。个人所有是指除以上两种形式外，由自然人全资购买、所有权归个人的房屋，其房产税由个人缴 .. . . word. … 纳。 第二种是产权出典。产权出典指产权所有人将房屋，生产资料等的产权，在一定期限典当给其他人使用，而取得资金的一种融资业务。并且具两个法律特征：一是房屋出典是“房不计租、钱不计息”的互利、有偿法律关系。二是房屋出典受典期限制，典期届满前出典人并不丧失房屋所有权，承典人只能取得房屋典权（用益物权）。典期届满的一般法律后果是，出典人如不返还典价款即丧失房屋所有权，承典人则因此而取得房屋所有权。因此产权出典后的由承典人缴纳房产税。 第三种是产权所有人、承典人不在房屋所在地的。由于生活水平的提高，人们出于享受的目的会在不同的地方购买房屋或者出于融资的目的出典房屋等，就会出现应该缴纳房产税的纳税主体无法及时缴纳房产税的情况，则可以由房产代管人或者使用人纳税。 第四种是产权未确定及租典纠纷未解决。这种情况也可由房产代管人或者使用人缴纳房产税。 第五种是无租使用其他房产的问题。在特需的情况下，无租使用其他人的房产应由使用人代为缴纳房产税。 2.征税对象 房产税的征税对象就是房产。在我国现行的房产税中所谓的房产，是指能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所而且有屋面和围护结构。其中特别注意的是独立于房屋的水塔、暖房、围墙、烟囱、室外游泳池等不属于房产。但室游泳池属于房产。由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出 .. . . word. … 租、出借的商品房应按规定征收房产税。 3.征税围 在我国现行的房产税制度中征税围是比较狭窄的，这是根据我国当时的国情决定的。只针对城市、县城、建制镇、工矿区这些围征税房产税，值得注意的是这个围不包括农村的房屋。 4.计税依据及税率 我国现行房产税的计税依据包括两种：一种是从价计征，一种是从租计征。 从价计征是指按照房产余值征税的。房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值乘以税率计算缴纳。其中房产原值包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。例如，暖气、通风等。扣除比例由地方人民政府在税法规定的减除幅度自行确定。这样规定，既有利于各地区根据本地情况，因地制宜地确定计税余值，又有利于平衡各地税收负担，简化计算手续，提高征管效率。税率按年税率为1.2%计算。 从租计征是指按照房产租金收入乘以税率计算房产税的缴纳额。税率按年税率为12%计算，其中用于居住的，可暂减按4%的税率。 5.税收优惠及免征 我国在80年代施行的是计划经济，大部分企业都是国家所有的，尤其是涉及到民生、资源等大型企业都是由国家根据国家计划开办的。企业职工们也会获得单位分配的福利房，产权归单位所有，不归个人所有。因此，在征收房产税的时候，就会免征及优惠一部分税收。在我国现行的房产税制度中特别规定了免征纳税主体。第一部分是用于行使国家公共职能的国家机关、人民团体、军队自用的房产以及寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。第二部分是指个人所