关于我国房产税改革的及长期规划
我国房产税政策改革问题及对策探析
ACCOUNTING LEARNING151我国房产税政策改革问题及对策探析王琳 烟台市芝罘区财政局摘要：随着社会的进步和发展，我国的经济正处在高速发展阶段。
城市化进程的加快以及社会变迁的推进致使现代人生活节奏加快，现代人需要承受巨大的生活压力，其中大部分的压力来自房产价格的上涨。
面对不断上涨的房产价格人们的生活面临着各种问题。
为了促使房地产市场朝着健康的方向发展，我国相继出台了许多政策，其中就包括对房价的调控。
本文从我国房产税政策改革问题及对策探析的角度出发，旨在从税率设计、计税依据、征收环节和税费种类等方面论述我国房产税政策面临的问题。
关键词：房产税政策；改革问题；对策引言近年来我国房地产行业的发展势头正旺。
但是与房地产行业相匹配的房产税政策以及法律法规的制定相对有些落后。
由于我国房产税政策存在一些欠缺，同时法律法规的不完善导致了房地产行业的发展受限。
房地产行业在发展过程当中出现了各种各样的问题，其中最突出的问题是不断上涨的房产价格带来了房地产泡沫。
更严重的问题会导致整个社会经济体系的瘫痪。
现阶段房地产行业所引发的泡沫经济已经十分严重，许多人都将购房看成了一项投资，这就是投机性购房增多，房价也上涨迅速。
富人投资购房已经成为房地产行业发展的一颗毒瘤，正因这种投资性活动的增多，许多闲置的房屋增多，这些房屋被囤积起来，待价而沽。
对于经济并不富裕的普通家庭而言，房价的快速上涨导致许多家庭面临买房的危机。
如此恶性循环正在危害整个社会经济体系和社会福利体系的正常发展。
与此同时，各地政府的财政收入大多依靠土地出让来维持。
这种落后的社会模式并不适应当前社会经济的发展，为了解决目前社会当中突出的民生问题、社会福利问题以及地方财政等问题，对房产税收政策进行改革和探究是非常重要的。
一、国外房产税政策综述（一）调整科学的美国房产税政策在各国的房产税收政策当中，美国房产税收政策配套的法律制度相对比较完善。
美国的房产税收是地方财政收入的主要来源之一。
我国房产税制现状及改革思路
一
、
我国现行 房产税 制存 在的 主要缺 陷
（ ）现行房产税 课税范围过于狭 窄，而免税范 围过 一
于 宽 泛 房 产税 是 一 个 传 统税 种 它是 以房 屋 为征 税 对 象 ，即
以房屋形态表现的财产 ， 按房屋的计税余值或租金收入为
计税 依据向产权所有人征收的一种财产税 。根 据 １８ 年 ６ ９
一
另外 ，名 目繁 多的税 费不仅使纳税人产 生逆 反心理 ， 想方设法逃避税费 ，而且加大了政府税费征 管的成本。同
时由于收费的权力分散在各个部门 ．缺乏有效地约束 ．容 易形成竞争 收费的现象 甚至扭曲收费的性 质 变成 了部 门创收 ，最后导致腐败
起跑线上竞争 ，这不利于对税收进行征收管理 ，也不符
（ ）税收政策内外有别 ，显失公平 二 我国现行房产税 采取 内外有别 ，两套税 制并存 的 政 策。根据规定 ，对 内资企业和个人按 照 １８ 年 暂行条 ６ ９ 例 的规定征税 ，而对外 资企 业和 涉外 人员要按照 １５ 年 １ ９ 颁布的 《 城市房地产税暂行条例 》的规定征收 并且只对 房产征税 ，不对地产征税。即使是同一税种 ，计税 时也有
是 ． 它毕竟是在中国计划经济 向市场经济过渡 的初始阶段
建 立起 来 的 带 有 明 显的 的计 划 经 济 的色 彩 。近 几 年 来随
着中国市场经济的快速发展以及房地产市场的繁荣 ， 现行 房产税暴露出越来越 多的缺陷。对现行房产税 制度进行改
革 使 其 适 应市 场 经 济 的发 展 已成 为 当务 之急 。
也使房 地产开发商和 消费者对 政府行为 的规范性和稳 定 性产生质疑 ，极大地限制了房地产业规模的正常扩张。最 后 ，严重抑制了税收调节作 用的发挥 。在我国房地产业涉
2024年新政解读 房产税改革将如何影响房地产市场
地方政府债务风险化解途径探讨
房产税改革为地方政府开 辟了新的财政收入来源， 有助于缓解地方政府债务 压力。
通过将部分房产税收入用 于偿还地方政府债务，降 低债务风险，提高政府信 用水平。
推动地方政府转变发展方 式，降低对土地财政的过 度依赖，实现可持续发展 。
公共服务水平提升保障措施
利用房产税收入增加地方政府 财政投入，提高公共服务水平 ，满足人民群众日益增长的美 好生活需要。
THANKS
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加快城市更新和老旧小区改造步伐，提升城市形 象和居民生活质量，为房地产市场提供新的发展 机遇。
发展住房租赁市场
鼓励和支持住房租赁企业发展，推动住房租赁立 法工作，规范住房租赁市场秩序。
3
推进智能建造和建筑工业化
借助智能建造和建筑工业化技术，提高房地产项 目的建设效率和质量，降低建设成本，为房地产 市场注入新的活力。
。
长期内财政收入稳定增长机制构建
通过逐步优化房产税税制设计，实现税基广泛、税率合理、征管高效的目标，确保 地方政府财政收入稳定增长。
建立与房地产市场发展相适应的房产税动态调整机制，使房产税收入与房地产市场 发展保持同步增长。
加强房产税征收管理，提高征收效率和透明度，降低征收成本，确保房产税收入及 时足额入库。
完善配套政策措施
合理安排改革进程
根据房地产市场发展情况和税收征管 能力，合理安排房产税改革的进程， 确保改革平稳过渡。
制定和完善与房产税改革相配套的政 策措施，如房地产评估、争议处理、 税收征管等，确保改革顺利推进。
征收管理体制改革方向和目标设定
01
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明确征收管理体制
建立科学、高效、便捷的 房产税征收管理体制，明 确各级税务部门的职责和 权限，提高征管效率。
我国房产税的实施现状与改革建议
随着社会 经济 的发展进 步 ， 我 国的房地产 市场发展 迅猛 ， 其 中 实施细则》 ， 规定 了从 ２ ０ １ １ 年１ 月２ ８日 起 对重庆主城九 区内个人 最为引人注 目的是 ， 房价一路高歌猛进 。 为 了抑制房价过快上涨 ， 防 拥有 的独栋商品住宅 、 个人新购 的高档住房 、 在渝 同时无 户籍 、 无企 止房地 产市场泡沫破灭 ， 促进 国 民经济持续 健康发展 ， 提高 人 民生 业 、 无 工作 的个人新购 的第二套 （ 含第二套 ） 以上的普通住房被首批 活水 平 ， 我 国采 取 了各 种手段 ， 如调 整住房供 应结构 、 加强 土地控 纳入房产税征税对象 ， 税率为 ０ ． ５ ％一 １ ． ２ ％。 制、 信贷控制 等手段来控制房价 。其 中人们对 于房 地产税改革寄予 从上海 、 重庆两地房 产税试点 内容上看 ， 两地基本 上仅对 符合 了厚望 ，目的是通 过房 地产税改革来抑 制房地产投 资性需求 的膨 条件的增量住房进行征税 ， 尽 管重 庆还 对一小部分存量住房进行征 胀， 从 而抑制房价 的过快上涨 。 税， 但是范 围很小 。这对 以前买房 的房 主无 疑是一种变相 的税收优 １现行房产税弊端突显 惠， 对 于现在要 买房 的房 主是 不公 平 的， 尽管他们 都是要购买 第二 我国现行房产税设立于 １ ９ ８ ６年 ９月 ， 国务院正式发布《 中华人 套或者及其 以上住房的消费者 ，但是这确实违 背了税 收公平原 则。 民共和 国房产税暂行条例》 ， 规定房产税是 以房屋为征收对象 ， 以房 两城市的试点方案都选择了差别税率方法 ， 对超过既定标准的住房 屋的计税余 值或房屋租 金收人为计税依据 向房屋产权 所有人 征收 征收累进性的房产税 ， 此举虽然对居 民的基本居 住需 要有一定的保 的一种财产税 。 作为既有税种 ， 房产税征收对象为个人和家庭 房产 ， 护作用 ， 但 同时 由于设计 中选 择了低税率 ， 对住房 的投机需求 没有 依照房产余值计征 的税 率为 １ ． ２ ％；依照房产租金收入计征 的税率 形成很好的打击 ， 没有收到抑制房价的效果。 更为重大的影响是 ， 在 为１ ２ ％。 尽管随着经济的快 速发展 ， 房产税收入呈现出扩 张趋势 ， 但 其他还没 有对增量住房进 行征税 的地 区 ， 购房 者看到上 海 、 重 庆两 其在整个税 收体 系中 ， 仍然属 于小税种 。比如 ， ２ ０ １ １ 年房产 税税收 地的房产税试点 ， 会存在着 即将开 征房 产税 的心理预期 。他们为 了 收入为 １ １ ０ ２ ． ３ ６亿元 ， 占税收总收入 的比重仅 为 １ ． ２ ％； ２ ０ １ ２年房产 少纳房产税 ， 就会提前购买房产 。这样不仅起 不到抑制房产投资性 税税收收入为 １ ３ ７ ２ ． ４ ９亿元 ， 占税 收总收入 的比重为 １ ． ４ ％。 另外 ， 房 需求 的作用 ， 反 而会 在槽 当的程度 上刺激投资性需 求 ， 进而抬 高房 产税 的收入分布也高度 不均衡 ，目前 房产税收入 主要 集 中在 大城 价 。 市。 ３美国房产税的经验借鉴 目前我国现行房产税 弊端 主要体现在 ： 美 国的房 产税是 在 占有 、 使用 和收益等 环节普遍 征收 的 ， 对 其 １ ． １ 征税范 围过窄 理解有狭义和广义之分 。 “ 狭义房产税是仅针对房屋评估价值征收 ； 当前我 国房产税的征税对 象主要集 中于城市 、 县城 、 建制镇 和 广义房产税 是包括 了房屋 占有 、 使用、 收益等全部 环节所缴 纳全部 工矿区 ， 这意味着在我 国房产税征税对象 中农村房产是 被排除在征 税的统称。” 收对象之外的 。 同时 ， 在有限 的征税对象中 ， 还有一大部分属于免税 美 国的房产税是传统 的地方税收 ， 它的立法权集 中于各地方州 对象 ， 例如我 国的行政机关 、 事业机构 、 个人 居住用房 、 个人非 经营 政府 ， 联邦政府规定一个最高 限额 ， 不超过这个 限额 ， 全部归属于地 性用房等都是 免税对象 ， 由此 我们 可 以看 出 ， 当前我 国房产税 的征 方政府 ， 超过 限额部分则上缴联邦政府 。各 地征收的房产税属于专 款专用 ， 用 于本地公共基础设施建设 ， 提高居 民公共福利 。 税对象有限 ， 征税范 围过窄 。 １ ． ２ 税基逐年缩小 鉴于不同情况 ， 各地方政府制定 的税率也是高低不同。“ 平均在 目前我国房产税 的计税依 据为房产余值或租金收入 。 随着经济 ０ ． ８ ％一 ３ ％之 间 ， 并以 １ ． ５ ％左右的税率水平居 多。美 国广义 的房产税 发展 和城 市化进程 的加 速 ， 带来 了房产 的大幅升值 ， 以房产余 值作 还应包含 交易税 ， 大约为房价 评估值 的 ２ ％一 ４ ％， 由买卖 双方平摊 。 为计税依据 ， 实 际上是使税基在逐年缩减 。 从美 国的房产税制度看 ， 考虑 比较周全 ， 对未婚 和已婚 的标 准不同 ， １ ． ３ 税率设计僵化 如对于未婚或单身出售住满 ２年的 自用住宅时 ， 只要新增收益不高 ５万美元可 以免税 ； 对 于 已婚家庭 ， 新增 收益在 ５ ０万美元 以内 我国现行房产税的税率实行单一 比例税率 。但是在 当前 ， 我 国 于 ２ 区域经济的发展已经成为一个重要的潮流 ， 地 区之间经济发展 的差 也可 以免税 。 根据房产所位于地理区域不同 ， 分别实施不同税率 ， 如 异已经越来越凸显出来 ， 不 同地 区的居 民按 照统一 的标 准来进行房 郡税 、 城市税和学 区税三者之间的税率 比例为 １ ： １ ： ５ 。” 产税 的征收可能会导致两个极端的问题 ， 一是 如果 按照经济水平发 美 国市 场经济 成熟 ， 房地产 评估体 系完善 ， 房产税 以房地 产评 达地 区的征收标准来进行征收的话 ， 无疑会加 重经济欠发达地 区人 估机构的评估价格为计税依据 。房产税是美 国的地 方税 种 ， 由于各 民的税收负担 。 如果按照欠发达地区的税 收标 准来进行征收 的话又 地的情况不同 ， 因此 ， 各地的估价标 准也不相 同。 例如 ： “ 加州房地产 会难 以体现社会的公平分配。 税法 规定 ， 房产税的计税依 据是房地产 的市 场价格 ， 但仅 以当地政 ２房产税试点初评 府专 门从 事房地产价 值评估部 门所 确定 的市场价 的 ４ ０ ％作 为计税 为 了推进房产税改革 ， 同时为了抑制 房价 ， 我 国于 ２ ０ １ １ 年 １ 月 依据 。 此外 ， 美 国实行评估报告复审制度 ， 有 利于保证评估质量 和水 ２ ８日正式在上海 、 重庆两 地进行房产税 的试点 ， 具体内容 如下 ： 平； 在评估 队伍 建设上要求 结合土地管理 、 税 收征管等培 养具有综 上海市人 民政府印发《 上海 市开展对 部分个人住房征收房产税 合素质 的人才 。” 试点 的暂行办法》 ，办法规定从 ２ ０ １ １ 年１ 月２ ８日起对在沪居 民家 ４我 国房产税改革完善方 向 庭在 沪新购且属 于该居 民家庭第 二套及 以上 的住 房和非 沪居 民家 鉴于我 国房地 产市 场和房产税的现状 ， 我 国亟需 以此为契机进 庭在沪新 购的住 房征收房产税 ，税率 因房价高低 分别暂定为 ０ ． ６ ％ 行房产税 的改革和完善 ，借鉴美 国等发达 国家 的房 产税 制的同时 ， 和０ ． ４ ％。以应税住房 的市场交易价格作为计税依据 ， 并按应税住房 结合本 国本地 区的实际情况 ， 按 照十二五期 间确定的税制改革原则 市场交易价格 的 ７ ０ ％计算缴纳。 “ 宽税基 ， 低税率 ， 简 税制 ， 严 征管” 的要求 ， 对我 国现行房 产税进行 重庆市人 民政府发布 了《 重 庆市关于开展对部分个人住房征 收 有 目的、 有 方向的改革 和完善 。 房产税 改革试点 的暂行办法 》 和《 重庆市个人住 房房产税征 收管理 ４ ． １ 扩大房产税 的征收范围。 （ 下转 １ ９ ８页 】
我国实施房产税改革的问题分析
我 国制度安排和经济结构 发生 了深 刻的变化 ， 直接限制 了房产税 收入 的正 常增 长。显然 ， 在现行房产税免税者 的状况 已发生根本 变
１ 财 与 融 ｝ 政 金 ．
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我 国实施房产 税 改革 的问题 分析
王 婷
（ 西财 经 大 学 财 政 金 融 学 院 ， 西 太原 ０ ０ ０ ） 山 山 ３ ０ ６
【 摘 要 】 目前 ， 我国的经济发展 和改革开放进 入 了新 阶段 ， 制度 变迁 和经济发 展逐步 改变 了财源 结构 、 分配方 式、 资金流 向结构 以及财 富存在方 式。这种 巨变实 际上 向既定 的税制提 出 了挑战。而另一方面， 在近几年税收高速增长 的条件下 ， 地方财政 困难反而 与 曰俱增 ， 中突 出的矛盾是地方税体 系残缺不全。这表 明现在我 国有必要深入研究如何 其 通过地方税税制 的改革来 增强地方财政 收入 筹集能力 以缓 解财政 困难 。房 产税 虽然现在是 一个 小税种 ， 从市场经济 但 发展 的角度看 ， 该税潜力不容 忽视 。要优化地方税 收结构 、 合理发挥房产税 收入筹措功 能， 必须首先从税 制方面完善房 产税。文章试 图以房产税 改革作 为切入 点，深入分析 阐述房产税 改革的必要性与迫切 性 ， 并以此为基础提 出政策建议 。
、
我 国进 行房 产 税 改革 的背 景
一
近年来 ，与私 人购房大 量增加 相伴 随的是房 价的大 幅上 涨。 在北京 、 上海等发达城市 ， 房价 已经是住房制度改革之初 的 十余 倍。房产价值大 幅提升 ， 产成为个人财产 的重 要组成部 房 分。 更重要 的是 ， 房产还成 了一些人 的生财之道 。 近几年房产投 资 或投 机成为一部分人积 累财富 的重要方式 ， 对居 民收入差距 的扩大产 生了越来越 大的影响。 通过对 面积大 、 价值 高 、 套数多 的个 人 住 房 征 收 房 产 税 进 行 适 当 调 节 ， 以 一 定 程 度 上促 使 收 可 入和财产 的合理分 配 ， 缩小贫 富差距 。 此外 ， 从世 界各 国实践看 ， 由于房产 不能 移动 、 税基 固定 ， 绝大多数 国家和地区都将房产税 作为地方税 ， 是地方政府 重要
不断深化与完善房产税税制改革
二 ．现行 房产税税制存在的 问题
般 而言 ，税收制度应遵循效率、公平 、财政三个原则 ，就 目前我国的房产税制在调节土地资源优化配置方面未其到相应的 作用 ，税 收流失严重，征收成本较高 ，在调节个人财富方面收效 甚微 ，税收负担不合理 ，同时未成为地方财政收入的主要来源 ， 突出表现在 ： （ ）税制陈 ｌ ．税费复杂 一 Ｅ １ 现行房产税是１８年颁布实施的，无论从征税范围、纳税人、 ９６ 计税依据 ，税基 、税率、减免税等方面都反映出税权集 中，税制 陈旧，税负不合理 ，相关税费 比较复杂 。如对一笔房屋租金收入 同时要征收房产税和营业税 ，租赁双方还要按租赁合 同缴纳印花 税 ，对纳税人房产坐落地既要征收城镇 土地使用税 ，又征收房产 税 ；对房地产产权转移所签 定的契约或合同双方要征 收印花税 ； 对房地产开发既要征收土地增值税 ，又要征收企业所得税 ；税基 重叠 ，税负严重 ，至于房地产业面对的费就更多 了，房地产活动 的任何一个环节都要面Ｉ 临收费，税费并存 ，费大于税现象极为严 重 ，对房地产市场发展产生极为不利的影响。 （ ）征税范围狭窄 二 现行房产税征税范围规定在城市 、县城、建制镇工矿 区范围 内征 收 ，农村被排 除在外 。另外对 行政 机关 、人 民团体 军队用 地 、财政拨付事业费的机构 、个人居住用房属于免税对象 。这样 个征税范围的限定对 于当时房地产商 品化程度低 ，市场经济发 展 的初期起步有其一定的积极作用［］ ２，经过２ 多年 的改革发展 ， ０ 我 国的经济结构、政策体制已经发生了巨变 ，房产税税制征税范 围已远远不能适应现实经济 发展的需要 ，突出表现在 ：随着我国 房地产市场的迅猛 发展 ，商品化程度提高 ，房产购买主体结构发 生重大变化 ，个人购房 比重逐步上升 ，尤其是一些高 收入阶层运 用闲置资金甚至借款参与 “ 炒房 ” “ 囤房 ”，这些购房着并非出 于居住 的需求 ，而是利益的驱动 ，是非规范运作 ，对有多套住房 的人群不征税 ，一方面导致房价 的不断上涨 ，而需要买房 的居 民
关于我国房产税改革的分析及长期规划
ｈ ｕ ｉｇ ａ ｄ ｅ ｏ ｏ ｃ ｌ ｆ ｒ ａ ｌ ｏ ｓｎ ； ｅ ｐ ａ ｔｘ ｔ ｎ ｓ ｓｅ ｔ ａ ｖ ｉ ｓ ｒｐ ｔ ｖ ａ ａｉｎ ａ ｄ ｃ ｅ ｔ ｕ ｔｉ ａ ｌ ａ ｄ ｆ ｏ ｓ ｎ ｃ ｎ ｍｉａ ｙ ａ ｏ ｄ ｅ ｈ ｕ ｉｇ ｓ ｕ ａ ａ ｏ ｙ ｔｍ ｔａ ｏｄ ｅ ｔ ｅ ｔｘ ｔ ｎ ｒａ ｅ ｓ ｓ ｎ ｂ ｅ ｌｎ － ｎ ｌ ｂ ｔ ｉ ｈ ｅ ｉ ｉ ｏ ａ ｉ
【 键词 】 房产税 ； 关 改革 ； 长期规 划
［ 图分 类 号】 Ｆ １． 中 ８２ ２
【 标 识码 】 Ａ 文献
Ａｎａｙｓｓｏ ｏ ｓ ｏ ｒ ｙ Ｔａ ｅ ｏ ｍ ｎ Ｃｈ ｎ ｎ ｔ ｅ Ｌｏ —Ｔｅ ｍ ａ ｉ ｇ ｌ ｉ ｎ Ｈ ｕ ｅ Ｐｒ ｐｅ ｔ ｘ Ｒ ｆ ｒ ｉ ｉ ａ ａ ｄ ｈ ｎｇ 。 ｒ Ｐｌ ｎｎ ｎ
第２１年第４ ０２ 期
（ 总第 ３ ６ ） ９ 期
商 业 经 济 Ｓ ＨＡＮ Ｅ ＪＮＧ Ｉ ＧＹ Ｉ Ｊ
Ｎ ．，０ ２ ｏ ２ １ ４
Ｔ ｔｌ ．９ ｏａ Ｎｏ３ ６
【 文章 编号 】 １０ — ０３２１ ）４ ０１— ２ ０９ ６４（０２０— ０４ ０
关于我 国房产税改革 的分析及长期规划
殷 海娜
（ 北京 交通 大学
【 摘
经 济管理 学院 ， 北 京
１０４ ） ００４
要 】 我 国房产税 改革试 点以来 ， 所取 得的 效果 与预期 目标 尚有 一定差 距。我 国房产Байду номын сангаас税改 革的难点 主要 在 于
我 国房地 产市场情 况复杂 ， 尤其是 在房地产 为卖方 市场 的前提 下 ， 对房地产 商的征税 最终转到 消 费者 身上。 其表现是 只 要房 产的增值速度 高于 Ｃ Ｉ投 资者就有 买房动 力 ， 而抬升房 价或租赁 价格 ， 成本 转嫁给 买房者 或承租 方。在这 一 Ｐ， 进 将
对于我国房产税改革分析与长期规划思考
对于我国房产税改革分析与长期规划的思考摘要：随着中国房地产市场的不断繁荣和普遍性的房价上涨，房产税也成为维护房地产市场稳定，抑制房价的重要手段，本文在分析我国房产税征收现状与存在问题的基础上，为我国房产税改革的推进与长期规划提出建议和思考。
关键词：房产税；改革；长期规划中图分类号：f810.42 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2012）05-0-01一、前言2011年1月，上海和重庆两市率先推行了房产税征收的收试点工作。
但从两市的政策细则来看，改革的力度较小，且带有较重的试点意味，经过一年的实施后，实际执行效果与预期结果也存在差距。
因此，房产税的改革仍是任重道远。
二、我国房税收的征收现状当下，我国房地产税收的征税环节主要包括土地取得、房地产开发、流转和保有，总共涉及11项：耕地占用税、城镇土地使用税、房产税、土地增值税、契税、印花税、城市维护建设税、营业税、个人所得税、企业所得税以及教育费附加。
这11项房地产税共分为房地产财产税类、房地产收益税类、房地产资源税类、房地产流通环节税类以及房地产行为目的税类5大类。
就现实情况来看，我国的房地产税收政策还存在诸多问题，比如税率较为固定导致难以发挥税率的调节功能；税权划分不合理、立法层次较为低下；在征税环节上存在重交易轻保有的不合理的现象。
三、房产税改革过程中存在的问题在市场经济条件下，由于当下我国的房地产市场存在较为复杂的现状，在房产税改革过程中有诸多实施问题。
1.问题一：买房者和承租方是租赁价格抬升的最终受害者过去，我国多在生产流通环节采取房产税，但是因为作为卖方市场的房地产，供给弹性大于需求弹性，如果对房地产商征税，势必会转嫁到买房者身上；而采取保有环节征税方式的房产税改革，是以个人房屋持有者为对象，这样将会使得租赁方的持有成本增加，从而导致房屋租赁市场价格的上涨，最终受害者依然是承租方。
2.问题二：不显著的房价打压效果会导致楼价上涨由于金融危机的扩大，通货膨胀的压力不断加大，银行出现“负利率”，导致有效的个人投资渠道缺乏，人们开始将目光转向购置不动产。
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关于我国房产税改革的分析及长期规划殷海娜（北京交通大学经济管理学院，北京100044）[摘要]我国房产税改革试点以来，所取得的效果与预期目标尚有一定差距。
我国房产税改革的难点主要在于我国房地产市场情况复杂，尤其是在房地产为卖方市场的前提下，对房地产商的征税最终转到消费者身上。
其表现是只要房产的增值速度高于CPI ，投资者就有买房动力，进而抬升房价或租赁价格，将成本转嫁给买房者或承租方。
在这一过程中，必然会加重自住型购房者的住房负担，自然就增加了房产税改革的实施难度。
从长远看，我国实施房产税改革，应该制定合理税收政策，强化房产税的执行力度；大力推进廉租房、经适房的建设；构建避免重复征税的征收体系，创新可持续性的土地财政政策。
[关键词]房产税；改革；长期规划[中图分类号]F812.2[文献标识码]AAnalysis on House Property Tax Reform in China and the Long-Term PlanningYin HainaAbstract:Since the house property tax reform experimented in selected areas,there still exists a gap between the achieved result and the expected goal.The difficulties to the reform are mainly caused by the complex real estate market,especially when the real estate market is the seller'market,transferring the tax put on land agents to the consumers.It shows in a way that whenever the price appreciation of house property overpasses the CPI,investors will be motivated to buy houses and then raise the house or rental prices,imposing the cost on buyers or tenants.In this process,the burden of home-based property buyers will be worsened,which increases difficulties to the enforcement of house property tax reform.In the long run,with respects to the tax reform of house prop-erty in China,we should formulate reasonable taxation policy,enhancing the implementation force;vigorously push forward low-rent housing and economically affordable housing;set up a taxation system that avoids repetitive taxation and create sustainable land fi-nancial policies.Key words:house property tax,reform,long-term planning[收稿日期]2012-03-202011年1月27日，上海市、重庆市开始推行房产税征收试点工作。
从政策细则来看，改革力度不大，试点意味较重。
但改革实施一年后，改革的实际执行效果跟预期存在一定差距。
以重庆市为例，2011年重庆市地方财政收入超过2900亿元，增幅超过40%，而房产税收入仅有1亿元。
与此同时，同年重庆市土地出让收入为1344.2亿元，增长47%。
因此，在房产税的改革上尚需深思。
本文将从房产税的渊源，征收原理及影响对其进行分析，并从长远规划角度给出建议。
一、房产税改革的起源房产税始征于1986年，它是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
目前我国市面上普遍征收的为一次性收缴的为从房产余值计征(年税率为1.2%)和从租计征(年税率为12%)。
从财政角度讲税收的作用包括两个方面：一是指由于征税使纳税人的收入水平下降，从而影响其商品购买和消费行为;二是指征税使国家的财政收入增加，财政支出扩大，从而明显改善居民收入分配状况。
因此，征收房产税的目的最终可归结于两点：一是打压房价，稳定市场，遏制投机炒房行为，促进社会财富分配的公平化；二是为政府增加持续稳定的财政收入，扩大税基和征税范围，完善房产税体系。
利用税收调节供求关系如下图：对保有环节征收，持有房产的成本上升，即购买房产的成本上升，使得投机者的购房需求向下移动，需求数量由Q 下降到Q ’，投机商的放弃购买和抛售使市面上可购图1房产税的调控效果图第2012年第4期（总第396期）商业经济SHANGYE JINGJINo.4，2012Total No.396[文章编号]1009-6043（2012）04-0014-0214--买的的房产数量上升。
需求的减少造成房源过剩，房产商资金链得不到回收，房产商不得不降低出售价格以价换量，因而引发降价潮。
此时房产供给量由Q2升至Q1，相应的房屋的价格下降。
由于收入效应消费者的效用得到了提升，达到楼市调控的效果。
二、房产税改革的实施难点以上的税收调控效果是基于理想的市场条件下，但目前我国的房地产市场情况较为复杂性，还存在诸多实施难点。
(一)抬升租赁价格、将持有成本转嫁给承租方和买房者原理与对开发商征税所导致的税赋转移类似。
之前我国的房产税多采取在生产流通环节，由于房地产为卖方市场，需求弹性小于供给弹性，对房地产商的征税最终转到消费者身上。
而房产税改革采取保有环节征税的方式将征收对象扩大到个人房屋的持有，势必将提高租赁方的持有成本，进而转嫁到承租方，造成房屋租赁市场的价格上涨。
由于高房价和房产税，将使部分自住型需求者放弃购买通过租赁住房来满足居住需要，因而增加租赁市场的需求量，进一步抬升租赁价格。
如图2，房产税造成房屋出租方成本增加，供应曲线由S 上升至S ’，由于较高的需求弹性房产税税额转嫁至承租者和购买者，其实际负担的价格由P1上升至P2，相当于承担了房产税的大部分，而供应者仅承担P3至P1的税额。
(二)对打压房价的效果不显著甚至会助涨楼价随着通胀压力加大，股市持续低迷，银行出现“负利率”，个人普遍缺乏有效的投资渠道，纷纷选择购置不动产。
近几年来各地的楼市年增幅达20%甚至40%的增速，极具诱惑力。
而只要房产的增值速度高于CPI ，投资者就有买房动力，出现“越压越火”的场面，进而继续抬升房价，助长楼市。
(三)会实际加重自住型购房者的住房负担首先，购房者在已承受高房价同时还需缴纳高额的房产税，并承担房产贬值的风险。
这会给刚性需求的购房者造成较大的压力。
其次，房价短期内不会有明显的下跌，无法弥补由于住房成本的上升而给消费者带来的效用损失。
再者，在持有环节征税显然对自住型购房者不公平，且存在重复征税的现象。
我国虽未开始对个人住房征税，但房产税作为保有环节的一种税种与在开发流通环节的税种重复。
例如在购房时，买房者已实际负担了城镇土地使用税、土地增值税和契税、土地出让金等税费成本。
(四)实行起来存在一定的成本和困难房产的价格是动态、多种因素决定的，如住房所处地域差别，周边基础设施的完善程度差别等。
如何正确的制定评估房产价值的标准，对每套房产都进行价值评估的巨大工作量，以及所带来的成本投入、真正执行起来能否贯彻公平原则等都是亟待解决的难题。
(五)负面的社会效应加重税收的负担必然会对公众舆论造成一定的负面影响，降低纳税者的积极性。
由拉弗曲线模型：如图3，随着税收负担的加重至C 点之后，税收收入反而下降。
因此，房产税的征税必须慎重分析；否则反而会降低社会生产效率，起到负面效应，减少税收收入。
三、房产税征收长远规划与对策(一)征收方面1.制定合理的税收政策完善具体的实施细节。
如采取首套普通住宅免征、第二套适度征收、二套以上重征的方式。
避免误伤自住型居民，反而增加住房成本。
注重社会公平，实行向低收入者倾斜税收政策。
2.强化房产税的执行力度严禁在执行环节造成房产税的调控效果打折扣。
制定一套科学合理的资产评估方法，不断完善评估细则，直至房产价格基本稳定下来。
严禁税务人员以权谋私给以投机者钻投机取巧的逃税机会。
3.构建避免重复征税的税收体系我国的房产税征收范围虽未将个人住房列入其内，但其实已隐含在所得税、营业税、土地增值税以及来自房地产上下游的建材、钢铁、水泥、建筑安装等方面的税收里，这些税目都会大部分转嫁进最终的商品房价格里。
同时在房地产开发交易环节，个人住宅实际上已经承担了大量与基础设施和公共服务配套相关的税费，范围涉及道路、供水、供电、供气、环境绿化等。
为避免重复征税，必须对房产税市场进行合理的整顿和规划，完善房地产税收体系。
(二)投向方面1.创新可持续性的土地财政政策图2房屋租赁市场的税负转嫁图3拉弗曲线模型图（下转第85页）殷海娜：关于我国房产税改革的分析及长期规划15--高房价原因部分来自于天价土地。
由于地方政府缺乏可靠的有效财政来源，严重依赖土地财政，也就是所谓的具有中国特色的“土地财政”。
而高地价必然将被转嫁到房价上。
“土地财政”不具有可持续性，竭泽而渔的做法也无疑将房价推到了更高点。
必须降低高额的土地出让金，构建新型的具有可持续性的土地财政模式，减少房产的开发成本，真正让普通百姓享受到房产税的效益。
2.加大推进廉租房、经适房的建设目前我国的住房保障支出主要用于行政事业单位向职工发放的住房公积金、提租补贴、购房补贴等方面的支出。
这在保障范围和保障力度方面都还远远不够，居民的住房需求得不到满足。
中央规定，土地出让收入的70%都要用来建设保障房，但显然这一规定并未得到很好的贯彻实施。
我国现阶段大力推广廉租房和经济适用房的建设，但进程较缓慢，存在资金缺口。
房产税的开征意味着持续稳定的财政收入。
粗略估计，2010年我国房产税收入为894亿元，若将个人住宅纳入缴税范围，以1981年以来的住宅竣工面积约860亿平米，每平米3000元，1.2%的税率，保守估算房产税一旦开征将达8000亿。