房地产项目公司收购要点
房地产公司招投标管理规定
房地产公司招投标管理规定第一章总则第一条为规范房地产公司的招投标活动，促进行业健康发展，根据相关法律法规，制定本管理规定。
第二条本规定适用于房地产公司的所有招投标活动，包括但不限于土地收购、项目开发、工程建设、设备采购等。
第三条招投标活动应遵循公开、公平、公正、诚实守信的原则，依法保护投标人和招标人的合法权益。
第四条房地产公司应建立健全招投标管理机构，明确相关职责和权限，确保招投标活动的顺利进行。
第二章招标文件编制和发布第五条招标文件是招标人向投标人提供的描述投标要求和业务范围的文件，招标文件应明确以下内容：1. 招标的项目概况、要求和合同具体约定。
2. 投标人资格审核的要求和程序。
3. 投标文件的编制和提交要求。
4. 投标人授权代表和技术负责人的资格要求。
5. 评标方法和评标标准。
6. 合同签订和履约的要求。
7. 其他与招标活动相关的内容。
第六条招标文件应以书面形式发布，可通过邮件、传真、快递等方式向潜在投标人发出。
第七条招标文件应在合理的时间内进行修改和补充，修改和补充内容应及时通知潜在投标人。
第三章投标人资格审核第八条投标人应按照招标文件的要求，准备完整的投标文件，并提交相关资质证明和申明。
第九条招标人应组织专业人员对投标人的资格进行审核，审核内容包括但不限于以下方面：1. 企业法人资格和经营范围。
2. 过去类似工程业绩或项目开发经验。
3. 资金实力和信誉状况。
4. 技术能力和相关证书。
5. 守法经营和自律规范情况。
第四章开标和评标第十条开标是指招标人公开收取并拆开投标信封，核实投标文件的内容和有效性。
第十一条开标应公开、公平、公正进行，应有两名以上见证人，并记录开标过程。
第十二条评标是指招标人按照招标文件规定的方法和标准，对符合要求的投标文件进行评估和比较。
第十三条评标应严格按照招标文件规定的评标方法和评标标准进行，应有两名以上评标专家组成评标委员会。
第五章中标和合同签订第十四条招标人应根据评标结果，确定中标人，并通知中标人中标结果。
房地产开发项目投资收收益测算模型
房地产开发项目投资收收益测算模型作者：时间：2012年12月04日信息来源:经理人网众所周知，房地产属资金密集型行业，经营风险也很大，仅就单个房地产项目来说，其投资额少则数亿，多则上十几亿，可以说，一个项目投资失败，对企业的打击就是致命的。
因此，做好房地产项目投资收益管理十分重要。
根据自己的经验和体会，要做好房地产项目投资收益管理，应从以下四个方面进行。
一、构建适合企业的投资收益测算模型1. 建立投资收益模型的目的个人认为，建立投资收益模型，其目的有三个。
第一，跨区域发展时，保持多项目间的收益对比，指导投资决策。
第二，作为项目实施目标和实施效果评价标尺。
投资收益模型是企业在项目销售定价、项目投入甚至项目核心节点（如开盘、融资）等方面的重要目标；在项目结案后，还可将实际数据代入模型，对项目收益及管理团队业绩进行评价。
第三，规范投资收益测算、提高工作效率。
投资模型一旦建立，必将促进测算工作规范进行，同时，对不同项目测算时只需调整一些基础数据即可完成，可以大大提升测算效率。
2. 销售型物业投资收益测算模型关于销售型物业的经济评价指标很多，但归结起来，其核心指标关注两个，静态指标为销售利润率，动态指标为内部收益率。
要得出上述指标，将形成三张主表、若干辅表。
主表一：项目利润表。
本表为静态指标测算表，应按分期（分期下设产品形态）和分产品形态分别测算。
前者反映项目各期的利润状况，了解每期对项目利润贡献，特别是在项目比较大的情况下更应分期考虑。
后者反映每类产品形态对项目利润的贡献。
主表二：现金流量表。
本表为动态指标测算表，在内容上，分为现金流入、现金流出、现金净流入。
现金流入主要是销售回款，现金流出为各类成本、费用、税金支出。
在时间维度上，为了反映项目动态指标，本表以季度或月度为单位编制。
本表不同于会计上的现金流量表，它只反映现金流量表中的经营活动产生的现金流量这一内容。
主表三：资金计划表。
本表主要反映项目融资和还本付息的情况。
股权转让合同(房地产项目收购)
房地产开发有限公司股权转让合同出让各方甲方：身份证号码：通讯地址(送达地址）：乙方：身份证号码：通讯地址（送达地址):丙方:身份证号码：通讯地址（送达地址）：受让方丁方：地址：通讯地址（送达地址）：法定代表人：戊方：地址：通讯地址(送达地址)：法定代表人：以上出让方、受让方合称“各方”．担保方：地址:通讯地址（送达地址)：法定代表人:目标公司: 房地产开发有限公司地址：法定代表人：鉴于：1、目标公司成立于年月;注册资本万元；法定代表人：；公司注册地点: 。
2、出让各方在签订合同之日为目标公司的合法股东,持有目标公司100％的股权。
3、目标公司依法设立后，依法取得了位于开发建设相关的建设用地。
目前，该项目地块的情况为：(1）国有土地使用权证号:（2)用地面积：权证登记面积为㎡（建筑基地面积约㎡)，（3）用地性质：（4）规划指标：容积率，建筑密度，绿地率（5）拆迁情况：.(6）规划报建手续办理情况：。
（7）土地相关费用:（8)规划报建费用缴付情况：。
4、股权转让的前提：目标公司拥有上述土地使用权和项目，此前提为该次股权转让和价金支付基础。
现出让方与受让方经友好协商，在平等、自愿、互利互惠的基础上,一致同意出让方将其所拥有的目标公司的100％的股权转让给受让方，而签署本《股权转让合同》.一、目标公司及所属项目的基本情况1、目标公司各股东及其股权比例如下:甲方：,湖南省工商局登记持有目标公司％的股权。
乙方:，湖南省工商局登记持有目标公司％的股权.丙方:，湖南省工商局登记持有目标公司%的股权.2、目标公司名下地块及权证情况说明,详见附件一;3、目标公司项下资产债务清单，详见附件二；4、在建工程及道路工程量及合同情况说明,详见附件三；5、目标公司已签署合同履行情况说明，含土方工程、拆迁情况等说明，详见附件四;6、目标公司现有证照文件等资料及劳动人事与社保清单,详见附件五；7、目标公司财务与税务相关文件清单，详见附件六。
第二章产开发项目选择和土地使用权获取方式ppt课件
据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知
规划局发征地意见函 到土地管理部门及土地使用部门征求意见
办理《国有土地使用证》:
需准备文件如下：
新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所 结果报市房地局
旧城改造到区地政科 结果报市房管局
1. 立项批复 2. 办理土地出让手续申请
市政府下文批地
3. 审定设计方案通知书
出库分配及办理<商品房销售许可证>、办理<产权证>
9. 销售（预售）商品房面积测量报告和
运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段
分摊部位的说明，各层平面图 10. 市政府征地的批复
11. 销售（预售）商品房图，装修标准和
设备简介等
三、开发流程
总结
1.房地产开发过程中所涉及的部门有: 计委、规划局、国土局、建设局、环保局、人防办、气象局、房管
到建委工程处领 开工审批表
开节能证明 到税务局取税单 持年度计划、税单到区计、经委领 投资许可证登记卡，登记并取得许可证
1. 建筑工程施工许可申请表一式两份 2. 《建设用地规划许可证》及附件
到市政部门盖章，证明市政条件落实
四源费缴纳
3. 《建设工程规划许可证》及附件
开发办工程处同意招标
到开发办市政处核实任务
地政部门审查安置方案、安置房
地产项目总必须掌握,18个业务关键节点与控制措施
地产项目总必须掌握，18个业务关键节点与控制措施！房地产项目的整体开发涵义——通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。
房地产项目的整体开发流程——一个房地产项目的整体开发经营行为▶房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！▶前期(决策期)——由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)；▶中期(实施期) ——由施工图设计到入伙——重在执行；▶后期(运营期) ——入伙后到房屋拆除——重在服务,重在总结反馈。
房地产项目的整体开发流程——企业视角与客户视角案例：佳兆业项目整体开发流程▶ 18个关键节点——里程碑计划（一级计划）▶签订土地合同至获取施工许可证5个月时间；▶拿地7个月后开盘！（恒大地产拿地后6个月开盘。
）• 项目启动会（即项目启动时间，取得设计要点后经集团评审通过的时间）；•国有土地使用证(指国有土地使用证的签发时间)；•建设用地规划许可证（指建设用地规划许可证的签发时间）；•总平图规划设计完成（指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准）；•方案设计完成（指方案通过集团董事会批准的时间）；•方案图报建（指取得政府相关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准）；•桩基施工图完成（指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间）；•主体施工图完成（指可用于招标及施工的施工图完成时间）；•建设工程规划许可证（指建设工程规划许可证的签发时间）；•精装交楼标准施工图及材料定板（指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工图完成时间）；•项目开工（指项目动土时间，以土方开挖或桩基施工的开始时间为准）；•施工许可证（指施工许可证的签发时间）；•主体开工（指总包单位进场，以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准）；•预售证（指预售许可证的签发时间）；•开盘（指取得预售证后，正式开盘销售的时间）；•主体封顶（指主体屋面结构的完成时间）；•竣工验收（指竣工验收备案证明的签发时间）；•入伙（指第一批办理集中交付的时间,不指与小业主签订购房合同上的交楼时间）。
商办物业尽调核心要点
在不动产并购交易当中，不论并购标的是土地开发项目（合规渠道取得的净地）还是标准化的资产项目（带租约或者不带租约的商业物业，或者标准化办公楼宇等），都还算是比较干净的交易标的。
摩根斯丹利曾经有一个关于尽职调查的操作指引，序言里说，尽职调查主要目的是尽最大的可能，通过专业机构的调查和研究，消除并购交易中信息不对称的情况，最大限度的保障交易。
转让方和受让方之间确实存在信息不对称，买方所获得的信息是不完备的，尽职调查可以尽量减少这种信息不对称，尽可能降低买方的收购风险。
尽职调查结果和买方对风险承受能力，决定了并购是否能够继续向前推进。
尽职调查的结果其实也是双方估值讨论的一个最基本的基础。
那么在标准化的资产交易当中，哪些内容是最容易引起信息不对称的呢？这里一个从土地和净地开发交易项目和标准化资产交易项目，这两方面为例来进行解读。
净地类的土地开发项目尽调要点净地是指上面没有建筑物的土地，纯粹的土地是不能直接做资产过户交易的。
所以一般来说只能按照股权交易形式，用更换承载土地的公司股东方式来进行股权交易，变更土地所有者公司的控制权来达成土地的交易。
正因为此，此类交易的尽职调查，其实难免是一整套公司并购的流程，虽然有些可能是项目公司SPV，但这些SPV公司也可能已经存在了很久，那么其中需要理清很多问题。
最有可能引起信息不对称误差的，比如是历史现状与现行规划不统一问题，债权债务，对外担保，重大合同履行等情况。
有些历史上的项目公司可能账本不全，甚至账本遗失，或者合同台账不全；有各种特殊的情况，有些出卖方自己都不清楚，或者有意隐瞒，或者项目公司经过多次转手，很多资料遗失都有可能会增加尽职调查的难度，所以这更加证明了风险揭示的重要性。
一般标准化地产并购类尽职调查，基本有7个大项。
第1个是项目公司基本情况，比如工商信息；第2个是资产情况，固定资产不动产、大宗资产和无形资产等等；第3个部分是重大合同履行情况；第4个部分是债权债务对外担保情况；第5个部分是税务情况；第6个部分是劳动用工情况；第7个部分是公司涉诉情况。
房地产项目成本管理的五大要点
房地产项目成本管理旳五大要点房地产市场经历了最初旳“野蛮生长期”到目前旳“后白银时代”，伴随规章制度旳完善，限售、限价等政策旳频繁出台，房地产市场已经充斥了“火药味”。
剧烈旳竞争，“大鱼吃小鱼”，专业淘汰粗狂......企业想要不被淘汰，必须扎实内功，向管理要效益。
成本管理，作为企业高质量发展旳重要支撑点，不容忽视。
做事情都要讲究方式措施，成本管理同样需要捋清思绪，抓住关键环节。
企业经营需要谁来关注成本？成本管理从哪些方面下手？怎样在管理瓶颈上寻求突破？闲暇之余总结了几条浅知拙见、抛砖引玉。
1企业决策层，需要重视成本管理企业决策层旳成本态度，是一种企业成本管理旳基调在成本管理类旳文章中，我们常常会看到培养全员成本意识旳内容。
我旳观点，必须是企业经营决策层认识到成本管理对企业旳重要意义，并加以重视，才能做好成本管理。
在房地产旳开发经营活动中，成本管理部门更多是起到一种驱动作用，而真正花钱旳部门是设计、营销、工程等业务部门。
在重大设计方案上或者工程管理措施上，成本人员提出有关旳经济性对比及优化措施提议，但真正旳落地则依托有关旳业务部门。
而在这些优化措施旳落地过程中，由于各部门旳关重视心不尽相似，因此执行旳效果也许就是虎头蛇尾。
尤其是在进度、效果、成本上只要出现冲突，决策层就毫不踌躇地牺牲成本，不做任何平衡，这种状况对整个成本管理团体旳信心影响是非常大旳。
只有企业决策层意识到规范旳成本管理旳对企业经营旳重要性，有效管理为企业带来旳良好效益，才能真正带动有关部门旳执行和贯彻！因此，企业决策层对成本旳态度就是一种企业成本管理旳基调。
就拿曾经供职旳一家房企来聊聊，老板和集团高管到项目巡查，问得概率最大旳问题就是——项目旳成本是多少？利润率是多少？看到现场存在挥霍旳状况就会问，管理人员有无思索防止挥霍旳措施？有无其他更优旳实行方案？正是集团层面旳重视，项目总也不敢怠慢，大家在项目管理过程中凡事就会考量成本投入与否合理？有无更节省成本旳方案？企业管理高层领导对成本旳关注为项目实现预定旳经营指标奠定了基础。
房地产开发项目财务尽职调查
房地产项目收购的财务尽职调查房地产开发商在取得土地使用权后，由于市场、资金或政策等原因不能顺利开发或不愿继续开发的情况时有发生。
同时，又有不少企业希望通过收购的方式直接获得某一地块或某个项目的开发权。
近年来，房地产项目的开发大多通过立专门的项目开发公司进行，因此，企业间往往采用转让项目公司股权的方式达到房地产项目转让的目的。
受让方对拟转让的房地产项目的尽职调查具有不可或缺性，完整的尽职调查包括财务尽职调查、商业尽职调查、法律尽职调查等。
本文主要探讨股权转让方式下买方的财务尽职调查问题。
一、财务尽职调查概述、目的及必要性财务尽职调查，是指由专业人员针特定事项进行调查并作出专业分析，获取该特定事项相关信息并提供专业建议，便于信息使用者基于相关信息及建议作出正确决策。
公司收购中的财务尽职调查，则主要是指在收购过程中买方对目标公司的资产和负债情况、经营和财务情况、法律关系以及目标公司所面临的机会与潜在的风险进行的一系列调查。
财务尽职调查的目的是使收购方尽可能地掌握有关其要购买的股份或资产的全部情况，也就是那些能够帮助买方决定是否继续进行并购程序的重要事实。
对于公司收购行为而言，收购方最大的风险来源于与出让方或是目标公司的信息不对称。
这种信息对称性的缺失往往演化为“财务陷阱”，如债务陷阱、担保陷阱、人员负担陷阱、违规处罚陷阱、无效或负资产陷阱、税务陷阱、环保陷阱、注册资本不实陷阱等。
如果不避开这些陷阱，那么收购完成后，收购方就会发现被收购的公司并不是想像中的能为其创造价值的资产，甚至是一个“烫手的山芋”。
这些风险有些可能在收购前就已显现，有些可能在收购后才会爆发；有些是可以控制的，有些控制的代价可能得不偿失。
二、房地产项目收购财务尽职调查的侧重点房地产项目的收购主要基于两大目标：一是强强联合的合并式收购；二是为整合土地资源而对项目公司进行的股权收购。
实施强强联合的合并式收购的目的在于全面整合公司资源，着眼于公司整体价值的提高。
地产项目合作模式
地产项目合作模式1.招商引资模式招商引资模式是指地产开发商通过向投资者或企业进行招商引资，引入外部投资者参与项目合作。
投资者通常是以股权形式参与项目，通过出资购买公司股权来获得项目的收益。
这种合作模式可以帮助开发商减轻资金压力和风险，同时也能够提升项目的规模和影响力。
2.合作开发模式合作开发模式是指地产开发商与其他企业或机构合作进行项目开发。
合作开发可以是与建筑设计公司、物业管理公司、金融机构等合作，也可以是与其他地产开发商或房地产公司合作。
通过合作，各方可以共同分享资源、分担风险，提高项目的开发效率和质量。
3.资本运作模式资本运作模式是指地产开发商通过金融手段来筹集项目资金，例如通过发行债券、融资租赁等方式。
通过运用金融工具，地产开发商可以更有效地管理项目资金，降低融资成本，提高资金利用效率。
4.投资并购模式投资并购模式是指地产开发商通过收购、合并等方式来获取项目资源和开发能力。
通过并购，地产开发商可以迅速扩大规模和市场份额，同时还可以获得一些特殊的技术或资源优势。
这种合作模式通常需要地产开发商具备一定的投资和风险管理能力。
5.政府与企业合作模式政府与企业合作模式是指地产开发商与政府部门合作进行项目开发。
政府通常提供用地、政策支持等资源，而地产开发商负责项目的具体实施。
这种合作模式常见于政府招标项目或政府引导的地产开发项目，可以帮助地产开发商减轻用地压力和政策风险。
在选择地产项目合作模式时，需要考虑多方面因素，包括项目的规模和性质、资金需求、合作伙伴的资源和能力等。
不同的地产项目和开发商可能适合不同的合作模式，只有选择合适的合作模式，才能实现项目的顺利进行和成功落地。
2023年房地产项目收购的意向书(精选5篇)
2023年房地产项目收购的意向书（精选5篇）房地产项目收购的意向书1甲方：________________乙方：________________丙方：________________甲、乙、丙双三方就甲方取得土地使用权，位于___________的项目合作开发事宜，经充分、友好的协商，本着互利互惠、诚实信用的原则，订立如下协议，以资三方共同遵守执行：一、合作内容合作项目位于二、合作方式1、甲方提供依法取得的国有土地使用权。
乙方筹集项目建设所需的土地出让金、开发、报建、建筑、管理、营销等全部资金，预计投资资金为人民币____亿元。
在乙方投资款项全部到位的情况下，乙方负责该项目的开发经营权。
丙方负责该项目的前期策划和运作。
项目所获的利润按投资比例分配：甲方占____%，乙方____%，丙方____%。
2、甲乙丙三方确认，三方均以中小企业融资进行投资，中小企业融资财务费用均按月息____%的标准进入项目成本核算。
3、甲乙丙三方出资比例：甲方按总投入的____%，乙方按总投资的____%，丙方按总投资的____%出资。
由乙方统一筹集，并以三方的名义投入该项目。
4、甲乙丙三方确认，乙方可以用甲方的产权、土地进行中小企业融资，但所融到的资金必须用在本合作项目，但不影响项目开发的前提下，必须优先偿还按投资比例多出资本金的乙方本金。
5、本合作项目不发生土地权属的变更，即在房屋销售完成之前，土地的使用权名义上仍然归甲方所有，但乙方和丙方有权依照本合同的约定对项目所涉的土地使用权及其地上建筑物享有收益权。
6、本合作项目所有的对外合同，报建、竣工验收等手续的办理均以甲方名义进行。
三、合作管理机构及职责1、本协议签订后，由丙方负责前期的项目落实工作，由甲方赋予丙方在办理该项目前期工作中的权利，并由甲方出具相关的委托书，提供公司的营业执照副本及公章等。
2、甲乙丙三方共同派员组成“合作开发项目部”，负责建设项目的具体组织和实施。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房地产项目公司收购要点 一、房地产收购的种类 房地产项目收购包括：在建工程转让和项目公司收购两种 1、在建工程转让又叫转让资产（烂尾楼的收购） 2、项目公司收购又叫股权转让 二、项目公司股权收购步骤： 1、项目收购意向书 2、项目尽职调查 3、洽谈正式合同 4、交接 三、意向书 意向书包括：1、意向股权数量；2、对价金额；3、意向金（一般锁定1000万-5000万共管一个月） 四、项目尽职调查 包括 ：1、项目公司主体调查；2、项目公司财务审计；3、所收购项目的主体调查 1、项目公司主体调查 （1）营业执照（包括正副本是否过期）； （2）各种开发资质 （3）税务登记 （4）企业组织代码 （5）贷款卡 （6）所有股东的存在和变更情况 （7）股东章程的变化情况 （8）历次股东会议的会议纪要 （9）历次董事会的会议纪要 2、项目公司的财务审计 （1）对项目公司的资产负债表、损益表和现金流量表进行审计（目的是主要审查项目的资产和负债情况；税务情况和债务情况） （2）项目公司需提供原始凭证和账册（3）项目公司的往来账款情况（目的主要是考察项目的采取是否干净） （4）项目公司财务的现金流调查（目的主要是防止项目公司利用财务手段清理债权债务） （5）审计项目公司的资金到位和使用情况 （6）审计项目公司的纳税情况、债务情况以及项目公司的银行账户 3、所收购项目的主体调查 （1）项目的所有权证和批文，包括①项目的国有土地使用证以及土地转让合同和土地出让金缴纳发票；②项目的建设用地规划许可证或规划意见书；③项目的建筑工程规划许可；④开工证等。 （2）项目所在地的规划情况（包括控制性规划和详细性规划） （3）项目的可行性批复 （4）项目的规范性调查 （5）项目的以前的经济活动的调查 五、洽谈正式合同 六、交接和变更 1、公司证件的交接 2、公司所有印章的交接 3、公司所有材料的交接 4、项目场地的交接 七、股权收购的难点 1、溢价的处理方式 2、或有负债的保证 溢价的处理方式主要是股权+承担负债 或有负债保证主要防止项目公司的对外担保、对外的合同和对外经济活动的风险。 房地产项目收购尽职调查清单 一、涉及公司类的文件 1、公司营业执照正副本 2、公司房地产开发资质证书 3、公司章程 4、公司历次股东会、董事会决议 5、公司的税务登记证 6、公司组织机构代码证 7、公司的银行开户证明和贷款卡 8、公司从成立至现在的股东变更情况和注册资本法人代表变更的情况 9、公司历次的注册和增资的验资报告 通过对公司类文件的尽职调查主要是了解公司法人的现状及历史沿革。 二、设计开发项目类文件 1、“一书二证”建设用地批准书，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证 2、国有土地使用权证 3、国有土地出让合同及动拆迁补偿合同 4、发改委立项文件或可行性方案批复 5、施工许可证 6、预售许可证 7、大产权证或小产权证 8、规划审核意见书或规划部门对方案的批复 9、项目扩初的批复 10、项目各类市政配套部门的征询意见 11、项目的方案文本、扩初文本或施工图 12、项目的地质勘探报告 13、项目的各类验收报告 14、项目面积测绘资料 收购项目的报批报建或施工到不同的阶段需提供以上的不同文件，由浅到深到细。通过以上文件的尽职调查主要是了解： 1、项目土地取得的来源及合法性，土地使用的时间和原始土地价格的多少，并结合财务调查了解土地款项的支付情况 2、项目规划主管部门审批的用途及各类经济技术指标 3、依收购项目进展到不同的阶段了解所需的相关政府职能部门审批的文件和手续是否完整，是否合法 4、如项目工程已实际开工，应了解项目工程的图纸、开工审批手续及政府质检部门阶段的验收报告和工程档案必须的文件图纸，以确保今后竣工验收的合规性。 三、涉及财务类的资料 1、涉税文件：发票深绿采购的文件和税收优惠、财务奖励类的文件； 2、公司历年的报表及审计报告； 3、公司的所有账本，包括：总账、明细账、现金日记账、成本台账等； 4、银行及非金融机构贷款的明细； 5、对外担保的明细； 6、开户银行的明细； 通过财务类文件的尽职调查主要有以下几个方面的作用： 1、了解注册资本和历次增资的情况，检查注册资金的到位情况； 2、了解企业的资金流向，重点检查往来款、应收应付款的情况； 3、了解各类合同款项的支付情况，预测和计算履行合同还应支付的款项； 4、详细检查进入成本或存货类科目的发票的合法性、合规性，避免税务的风险； 5、检查企业涉税事项：税金是否依法足额缴纳，是否存在税务风险。印花税的缴纳情况等； 6、检查财务科目设置和账目是否齐全、合规、合法； 7、确保财务反应成本是否合规合法，以免引起今后收购以后增加公司的土地增值税和所得税的负担。 四、公司的经济合同履行情况 公司签订的所有合同，并重点检查一下合同： 1、土地出让合同、动拆迁补偿合同等涉及取得土地使用权签订的相关合同； 2、勘探、设计、监理、施工合同等设计项目工程建设的合同； 3、贷款合同及担保合同； 4、以上合同的履行情况，包括：合同金额，合同的变更情况，已付款、未付款、应付款的情况，合同履行的进度情况，如：设计、工程等的进度情况。 此类尽职调查主要作用是，了解企业成立至今的经济活动，各类合同的金额及履行情况，判断可能产生的债权、债务，或有负债、隐性负债，及合同履行中可能存在法律风险和经济责任。 房地产项目收购尽职调查清单 (涉及公司类的文件)
1、公司营业执照正副本 2、公司房地产开发资质证书 3、公司章程 4、公司历次股东会、董事会决议 5、公司的税务登记证 6、公司组织机构代码证 7、公司的银行开户证明和贷款卡 8、公司从成立至现在的股东变更情况和注册资本法人代表变更的情况 9、公司历次的注册和增资的验资报告 通过对公司类文件的尽职调查主要是了解公司法人的现状及历史沿革。 房地产项目收购尽职调查清单 (设计开发项目类文件)
1、“一书二证”建设用地批准书，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证 2、国有土地使用权证 3、国有土地出让合同及动拆迁补偿合同 4、发改委立项文件或可行性方案批复 5、施工许可证 6、预售许可证 7、大产权证或小产权证 8、规划审核意见书或规划部门对方案的批复 9、项目扩初的批复 10、项目各类市政配套部门的征询意见 11、项目的方案文本、扩初文本或施工图 12、项目的地质勘探报告 13、项目的各类验收报告 14、项目面积测绘资料 收购项目的报批报建或施工到不同的阶段需提供以上的不同文件，由浅到深到细。通过以上文件的尽职调查主要是了解： 1、项目土地取得的来源及合法性，土地使用的时间和原始土地价格的多少，并结合财务调查了解土地款项的支付情况 2、项目规划主管部门审批的用途及各类经济技术指标 3、依收购项目进展到不同的阶段了解所需的相关政府职能部门审批的文件和手续是否完整，是否合法 4、如项目工程已实际开工，应了解项目工程的图纸、开工审批手续及政府质检部门阶段的验收报告和工程档案必须的文件图纸，以确保今后竣工验收的合规性。 房地产项目收购尽职调查清单 (涉及财务类的资料）
1、涉税文件：发票深绿采购的文件和税收优惠、财务奖励类的文件； 2、公司历年的报表及审计报告； 3、公司的所有账本，包括：总账、明细账、现金日记账、成本台账等； 4、银行及非金融机构贷款的明细； 5、对外担保的明细； 6、开户银行的明细； 通过财务类文件的尽职调查主要有以下几个方面的作用： 1、了解注册资本和历次增资的情况，检查注册资金的到位情况； 2、了解企业的资金流向，重点检查往来款、应收应付款的情况； 3、了解各类合同款项的支付情况，预测和计算履行合同还应支付的款项； 4、详细检查进入成本或存货类科目的发票的合法性、合规性，避免税务的风险； 5、检查企业涉税事项：税金是否依法足额缴纳，是否存在税务风险。印花税的缴纳情况等； 6、检查财务科目设置和账目是否齐全、合规、合法； 7、确保财务反应成本是否合规合法，以免引起今后收购以后增加公司的土地增值税和所得税的负 房地产项目收购尽职调查清单 (公司的经济合同类)
公司的经济合同履行情况 公司签订的所有合同，并重点检查一下合同： 1、土地出让合同、动拆迁补偿合同等涉及取得土地使用权签订的相关合同； 2、勘探、设计、监理、施工合同等设计项目工程建设的合同； 3、贷款合同及担保合同； 4、以上合同的履行情况，包括：合同金额，合同的变更情况，已付款、未付款、应付款的情况，合同履行的进度情况，如：设计、工程等的进度情况。 此类尽职调查主要作用是，了解企业成立至今的经济活动，各类合同的金额及履行情况，判断可能产生的债权、债务，或有负债、隐性负债，及合同履行中可能存在法律风险和经济责任。