房地产企业如何计算增值税
房地产企业土地增值税政策深度解析及清算技巧
房地产企业土地增值税政策深度解析及清算技巧4、未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第一条规定：“土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
"5、未开具发票，未签订销售合同但实际已投入使用的收入确定。
应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发［2006]187号)第三条第（一）款规定确认土地增值税清算时收入（即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定）。
6、对未开具发票，未签订销售合同但实际未投入使用的收入确定。
按国税发［2010]53号文件应不确认收入的实现（这样处理和国税发[2009］31号文件相符），待实际投入使用时再按上述办法确认收入.（三）土地增值税扣除项目应注意的几点2、拆迁补偿费是必须实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁)合同和签收花名册或签收凭证应一一对应。
4、多个(或分期）项目共同发生的公共配套设施，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：（1）建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除；(2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除; （3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
9、质量保证金的扣除问题（国税函［2010］220号）第二条规定：“房地产开发企业在工程竣工验收后,根据合同约定,扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款,作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
房地产开发企业土地增值税清算政策解读与实务操作(成都市)
• 土地增值税征收规定
房地产开发项目有下列情形之一的，税务机关可核定征收土地增值税：
1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； 2、擅自销毁账簿或拒不提供纳税资料的； 3、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定 转让收入或扣除项目金额的； 4、符合土地增值税清算条件、未按规定的期限办理清算手续、经税务机关责令限期清 算，逾期仍不清算的； 5、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
开发间接费用
造价咨询费
工程保险费 法律顾问费 专家评审费
支付给对设计方案、施工方案论证会所聘请的费用
开发建设阶段
开发间接费
包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物 业管理基金、公建维修基金或其它专项基金，以及小区 入住前投入的物业管理费
开发间接费
物业管理完善费用
营销设施建造费
直接组织、管理开发 项目的费用，包括工资、 职工福利费、折旧费、修 理费、办公费、水电费、 （1）广告设施费；（2）销售环境改造费：会所、退出 劳动保护费、周转房摊销 销售楼盘（含示范单位）周围等销售区域的现场设计、 等。 工程、装饰费及工程返工损失；临时销售通道的设计、 工程、装修等费用；（3）售楼处装修装饰费：包括设计、 装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭 设的、使用用后将会拆除的售楼处还包括建造费用；（4） 样本间费用：包括样板间的设计、装修、装饰以及使用 期间的保洁、保安、维修费。主体外搭设的、使用后将 会拆除的样本房还包括建造费用
写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手
2016年第18号 国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》
国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第18号2016.3.31国家税务总局制定了《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》，现予以公布，自2016年5月1日起施行。
特此公告。
国家税务总局2016年3月31日房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法第一章适用范围第一条根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，制定本办法。
第二条房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。
自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。
第三条房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。
本条解析了自行开发地产项目的特殊情形，即以接盘形式开发的地产项目，公告明确了必须以地产商自己的名义立项销售，这种情况依然可以视为自行开发的房地产项目。
第二章一般纳税人征收管理第一节销售额第四条房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）第五条当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
用EXCEL计算房地产企业应交土地增值税
用EXCEL计算房地产企业应交土地增值税土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并收取收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
其税率实行四级超率累进税率，见下表：级增值额与扣除税率速算扣除数项目金额的比率系数1不超过50％的部分3002超过50％-100％的部分40 53超过100％－200％的部分50154超过200％的部分6035土地增值税在实际计算过程中涉及大量的数据，人工计算难免会出现失误，用Excel则能很轻松解决这个问题，且能大大提高工作效率，下面作者将与大家共同讨论一下用Excel计算房地产开发企业土地增值税。
在完成下面工作之前我们先假设一个前提，即财务费用中的利息支出，能够按房地产项目计算分摊并能够提供金融机构有效证明，且利息金额不超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
第一步：建立Excel工作表，取名为“土地增值税”，在工作表的A1、B1、C1、D1、E1、F1、G1、H1、I1、J1、单元格分别输入与房地产销售有关的收入、与房地产开发有关的税金、取得土地使用权所支付的费用、房地产开发成本、财务费用、房地产开发间接费用、其他扣除项目、允许扣除项目之和、土地增值额、应交土地增值税。
第二步：输入公式在F2单元格输入“＝*5%”，代表房地产开发间接费用按取得土地使用权所支付的费用与房地产开发成本之和的5％扣除；在G2单元格输入“＝*20％”代表房地产开发企业按取得土地使用权所支付的费用与房地产开发成本之和，加计20％扣除；在H2单元格输入“=B2 C2 D2 E2 F2 G2”，此公式用于计算准予扣除项目之和；在I2单元格输入“=A2-H2”，此公式用于计算土地增值额；在J2单元格输入“=IF）））”。
这样，计算增值税的公式全部录入完毕，下面我们举例说明公式的运用。
如某房地产开发公司发生如下数据，收入总额5000万元、与收入对应的税金为万元、购入土地使用权支付的费用为1000万元，房地产开发成本为2500万元、财务费利息支出100万元，将上述数据分别输入A2、B2、C2、D2、E2单元格，则在F2、G2、H2、I2、J2由Excel自动计算数据分别为175、700、、、，即该房地产开发公司应缴纳土地增值税万元。
房地产开发企业采取预收款方式预缴增值税的账务处理
房地产开发企业采取预收款⽅式预缴增值税的账务处理⼀、根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售⾃⾏开发的房地产项⽬增值税征收管理暂⾏办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定：“第⼗条⼀般纳税⼈采取预收款⽅式销售⾃⾏开发的房地产项⽬，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适⽤税率或征收率）×3%适⽤⼀般计税⽅法计税的，按照11%的适⽤税率计算（2019年4⽉1⽇后改为9%）；适⽤简易计税⽅法计税的，按照5%的征收率计算。
⼀般纳税⼈应在取得预收款的次⽉纳税申报期向主管税务机关预缴税款。
”⼆、账务处理（⼀）收到预售款时例1：A房地产开发公司开发房地产项⽬。
该项⽬按⼀般计税⽅法计算，适⽤税率11％，收到客户B交付的预售款66.6万元1、收到预售款时：借：银⾏存款66.6贷：预收帐款 66.62、公司增值税申报期内预缴增值税申报时，填写《增值税预缴税款表》，预缴预售款的预征增值税，预征率为3％，预征的计税依据为全部价款和价外费⽤/（1 +11％）。
借：应交税费——应交增值税——已交税⾦（预售款）1.8万元贷：银⾏存款 1.8万元（⼆）、正式交房销售时增值税的核算根据现有规定，房地产开发公司的房产销售纳税义务发⽣时间⼀般为正式确认交房、移交产权的时间。
因此，正式交房销售时，其增值税的销售额和销项税额的核算与其它增值税⼀般纳税⼈的核算⽅法基本相同，区别在于⼀般存在预收账款的结转。
例2：续上例，A房地产开发公司2016年11⽉23⽇，向客户B正式交房，实现销售，并开具该房产的正式销售的增值税普通发票，显⽰销售额200万元，税额22万元。
客户B之前已经缴纳预售款66.6万元，办理正式交房时⼀次性补交差价155.4万元。
则增值税销项税额核算为：借：银⾏存款155.4借：预收帐款66.6贷：营业收⼊ 200贷：应交税费-应交增值税-销项税额（11％税率） 22（三）、当期⼀般计税⽅法下应纳增值税的核算房地产开发企业⼀般纳税⼈⼀般计税⽅法的增值税计算是：当期应缴增值税＝正式交房实现销售的销项税额—取得的可以并选择抵扣的进项税额—预售款预缴的增值税税额。
房地产营改增的选择计税方法
房地产营改增的选择计税方法1、简易计税方法老项目选择简易计税方法，需要解决的问题主要是预收房款缴纳营业税的开票问题、预售房款预交增值税和销售的增值税计算和发票。
（1）预收房款的处理。
所谓预售房款是指房地产企业销售未完工开发产品而收取的款项，不包括与所售开发产品无直接关系的会员费等赋予一定权力而收取的费用。
分两种情况，一是规定时间以前收取，二是规定时间以后收取。
规定时间以前收取的，按规定应计算缴纳营业税，需要开具发票的，原则上在2016年12月末前开具增值税普通发票，如果在年底前由于不具备条件不能开具发票的，应及时与税务机关沟通。
按预收房款除以1加5%征收率换算不含税收入，再乘3%预征率计算预交税款。
如果是销售前开具预收房款的增值税发票，根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（2016年第53 号）附件，可以选择“未发生销售行为的不征税项目”中的“已申报缴纳营业税未开票补开票”开具发票。
另一个主要问题就是规定以前收取的预售房款，未按规定的期限缴纳营业税，一拖就给拖到了现在，交营业税人家地税局收不了，交增值税又怕以后查出又要补缴营业税，存在交双份税款的风险，如何是好？根据营改增相关文件规定：“试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。
”这是原则，方正税务师认为为稳妥起见，不能证明预收收入发生在规定以后，还是补缴营业税，如果正常无法申报，那就走自查，按照查补税款处理，当然按规定要交滞纳金【房企财税微值fdccsdr】规定时间以后收取的，按规定应计算缴纳增值税，按预收房款除以1加5% 征收率换算不含税收入，再乘3%预征率计算预交税款，在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。
如果开具预收房款的增值税发票，根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（2016年第53号）附件，可以选择“未发生销售行为的不征税项目”中的“销售自行开发的房地产项目预收款”开具发票。
浅谈房地产开发企业土地增值税的纳税筹划
浅谈房地产开发企业土地增值税的纳税筹划本文将就房地产开发企业土地增值税的纳税筹划进行探讨。
首先，我们要了解什么是土地增值税？土地增值税是指在集体所有土地上，通过房地产开发等形式转让土地或者拆迁补偿取得的所得，按照规定应当缴纳的税款。
下面我们从以下几个方面探讨如何进行纳税筹划。
一、合理选择增值税征收方式目前土地增值税的征收方式主要有两种：实际利润率和比价扣除法。
其中实际利润率是指对开发企业从土地取得到售出的全过程进行明细账的核算，并根据实际利润率确定土地增值税应纳税额的方式。
而比价扣除法是指按照土地出让合同约定的土地收购成本和申报的房地产开发项目建筑面积，依照国家、省、市、区、县不同的比率，计算出应税土地增值额，再按照固定的税率征收土地增值税。
从纳税筹划的角度来看，实际利润率征收方式可以减少土地增值税的纳税额，但需要企业在土地取得和房地产销售过程中进行详细的账目核算和整理，因此增加了企业的工作量和成本。
比价扣除法则简单明了，不需要太多的核算工作，但是有时会因为比价的合理性而产生疑点，引起税务部门的关注和调查。
因此，在实际操作过程中，企业需要根据自身条件和实际情况合理选择土地增值税征收方式，以达到减少纳税负担的目的。
二、合理结构房地产项目开发方案房地产项目开发方案将直接影响企业所得税和土地增值税的纳税负担。
企业可以通过调整房地产项目的结构，合理布局开发方案，达到最优化的纳税筹划效果。
具体来说，一方面可以适当增加商业、物业管理等附属配套项目的比例，减少住宅项目所占比例，这样可以将纳税压力转移至低税率项目上；另一方面可以根据地段、建筑物面积、销售难易度等因素，差异化定价，调整销售方案，控制房地产开发项目的税前利润率。
企业还可以采取分批销售、分批缴纳土地增值税等方式来规避税负高峰的风险，保证企业的资金流动性。
三、掌握土地增值税政策及优惠政策了解土地增值税政策及优惠政策，对企业进行纳税筹划非常有帮助。
目前我国土地增值税政策较为稳定，但随着国家税收体系的改革和政策调整，土地增值税政策也在不断改变。
企业转让房产 土地增值税的案例
企业转让房产土地增值税的案例随着房地产市场的发展，越来越多的企业选择转让房产。
然而，在企业转让房产时，涉及到土地增值税的问题，这是很多企业所关心的。
本文将通过一些案例来探讨企业转让房产土地增值税的相关问题。
案例一：某企业转让房产，土地增值税如何计算？某企业A在城市B拥有一块地，该地上建有一栋商业楼，该企业A 想将这块地转让给企业B。
地的购置价为2000万元，现在转让的价格为4000万元。
那么，企业A需要缴纳多少土地增值税呢？根据国家有关规定，土地增值税的计算公式为：土地增值税=（转让价格-购置价）×土地增值税税率。
在这个案例中，转让价格为4000万元，购置价为2000万元，土地增值为2000万元。
土地增值税税率为30%，那么企业A需要缴纳土地增值税为：2000万元×30%=600万元。
案例二：企业间转让房产，土地增值税如何处理？某企业A将其拥有的一块土地上的房产转让给企业B，那么企业A 是否需要缴纳土地增值税呢？如果需要，应该缴纳多少？根据国家有关规定，企业间的房产转让不需要缴纳土地增值税。
因为企业之间的房产转让，不属于非法转让，也不属于房地产投机行为。
案例三：企业转让房产的土地增值税如何处理？某企业A将其拥有的一块土地上的房产转让给个人B，那么企业A 是否需要缴纳土地增值税呢？如果需要，应该缴纳多少？根据国家有关规定，企业转让房产需要缴纳土地增值税。
企业A需要按照土地增值税的计算公式来计算缴纳土地增值税的金额。
假设该房产的转让价格为4000万元，购置价为2000万元，土地增值为2000万元，土地增值税税率为30%，那么企业A需要缴纳土地增值税为：2000万元×30%=600万元。
案例四：企业转让房产的土地增值税如何处理？（特殊情况）某企业A在城市B拥有一块地，该地上建有一栋商业楼，该企业A 想将这块地转让给个人B。
但是，该企业A在购置该地时，已经缴纳了土地增值税，那么企业A是否需要再次缴纳土地增值税呢？根据国家有关规定，企业在购置土地时已经缴纳了土地增值税，转让时不需要再次缴纳土地增值税。
房地产开发税费一览表（详解房地产涉及的12个税种）
房地产开发税费一览表（详解房地产涉及的12个税种）房地产开发涉及的税费主要有：契税、城镇土地使用税、耕地占用税、印花税、增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、土地增值税、企业所得税等。
一、契税(一)纳税人：转移土地、房屋权属，承受的单位和个人;(二)计税依据：市场价格或差额，计征契税的成交价格不含增值税;(三)税率：3%—5%(四)涉税阶段：土地获取阶段二、城镇土地使用税(一)纳税人：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内拥有土地使用权的单位和个人;(二)计税依据：实际占用土地面积;(三)适用税额：大城市1.5-30 元，中等城市1.2-24 元，小城市0.9-18 元，县城、建制镇、工矿区 0.6-12 元;(四)纳税义务发生时间：取得土地后次月;(五)涉税阶段：前期准备阶段、建设施工阶段、预售阶段。
三、耕地占用税(一)纳税人：占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人;(二)计税依据：占用的耕地面积(三)适用税额：人均耕地不超过1亩的地区，每平方米为10~50 元;人均耕地占用超过 1 亩但不超过 2 亩的地区，每平方米为 8~40 元;人均耕地占用超过 2 亩但不超过 3 亩的地区，每平方米为 6~30 元;人均耕地超过 3 亩的地区，每平方米为 5~25 元;(三)涉税阶段：土地获取阶段、前期准备阶段。
四、印花税(一)纳税人：经济活动和经济交往中书立、领受应税凭证的单位和个人;(二)应税对象：经济合同、产权转移数据、营业账簿、权利许可证照等;(三)房地产涉及的印花税：取得土地和销售阶段签订的房屋销售合同;建设工程合同、借款合同、财产保险合同、注册资本等;(四)涉税阶段：土地获取阶段、建设施工阶段、预售阶段;五、增值税(一)纳税人：在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人;(二)计税方法：一般计税和简易计税;(三)预缴增值税：在取得预收款的次月纳税申报期预缴税款(四)房地产开发企业纳税义务发生时间：税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。
房产转让增值税计算方法
房产转让增值税计算方法在我国，房产转让是一项涉及大额资金和复杂税收问题的重要交易活动。
其中，房产转让增值税作为一种重要的税收方式，具有一定的计算方法。
本文将围绕房产转让增值税计算方法展开论述，从计税依据、税率和计算步骤三个方面进行阐述。
一、计税依据房产转让增值税的计税依据是房产的增值额。
增值额是指房产所有权转让价款与取得该房产的原值之差。
一般情况下，房产所有权转让价款可以通过交易合同、购房发票等资料进行确认；而取得该房产的原值通常是指购房时支付的房款、契税、增值税等各项费用的总额。
计税依据的确定需要依据相关规定进行核实，并及时向税务机关进行备案。
对于房产增值额的计算，建议购房人在取得该房产时及时保存相关购房合同、发票等凭证，以便于后续的计算和申报。
二、税率根据我国现行税法规定，房地产转让增值税适用的税率为一般纳税人为5%，小规模纳税人为1%。
纳税人可以根据自身情况选择适用的纳税方式。
对于一般纳税人，其纳税率为5%，适用于纳税人取得房产的原值为不超过两年的情形。
若取得房产的原值超过两年，纳税率将依据税法进行相应调整。
对于小规模纳税人，其纳税率为1%，所取得房产的原值不限年限。
需注意的是，房产转让增值税的税率是经过长期实践和政策调整逐步形成的，可能会因国家税法的调整而发生变化，纳税人应根据最新税法规定进行具体操作和申报。
三、计算步骤根据房产转让增值税的计税依据和税率，下面将介绍计算步骤。
步骤一：确定房产的增值额房产的增值额等于房产所有权转让价款减去取得该房产的原值。
购房人需准备好购房合同、发票等证明材料，计算得到增值额的数值。
步骤二：确认纳税方式根据个人或单位的纳税资格，选择适用的纳税方式。
一般纳税人和小规模纳税人的纳税率和纳税规模有所不同，纳税人需自行判断所需适用的纳税方式，并及时向税务机关进行备案。
步骤三：计算纳税额根据所选择的纳税方式和确定的增值额，依据相应的税率计算得到纳税额。
即将增值额乘以适用的纳税率得到纳税额。
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房地产企业如何计算增值税
作者：叶全华
一、预售款增值税核算的处理
预售款预缴增值税是房地产开发企业自行开发项目的特有规定。根据国家税务总局
〔2021〕18号公告规定，房地产开发企业在预售阶段收到预售款后，在次月增值税申报期
内申报预缴。
房地产开发企业自行开发的房地产销售收入的确认应依据《企业会计准则——收入》
进行。房地产销售收入的确认必须满足收入确认的四个条件：1企业已将商品所有权上的
主要风险和报酬转移给购货方;2企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没
有对已售出的商品实施控制;3与交易相关的经济利益能够流入企业;4相关的收入和成本
能可靠地计量。房地产预售收入不是销售房地产的销售收入。
由此可见，房地产正式销售收入的确认和计算纳税不是与收取预售款的预缴增值税税
款相挂钩。根据会计准则等相关房地产收入确认的原则，房地产开发企业在预售房产时不
需要确认销售收入。因此，预售款预缴增值税的账户处理是与其它的增值税的处理有所不
同的。
例1：A房地产开发公司开发D房地产项目。该项目按一般计税方法计算，使用税率
11%。2021年10月20日，收到客户B交付的预售款33.3万元
1、收到预售款时：
借：银行存款 33.3万元
贷：预收帐款——客户B 33.3万元
2、11月份增值税申报期内预缴增值税申报时，填写《增值税预缴税款表》，预缴预
售款的预征增值税，预征率为3%，预征的计税依据为全部价款和价外费用/1 11%。对于预
售款的增值税核算，目前没有明确的规定，但根据科目核算的基本规则及其特点，建议按
以下方法核算：
借：应交税费——应交增值税——已交税金预售款 0.9万元
贷：银行存款 0.9万元
这里有必要提醒一下：根据网络曝光，有个别地方受地方政府的影响，采用5%的预征
率进行预征，这是严重违反税收政策规定的，纳税人有权要求更正错误。
二、取得增值税进项税额的核算
房地产的增值税进项税额的核算与其它一般纳税人的增值税进项税额核算是一样的。
例2：2021年11月15日，A房地产开发公司向建筑承包商C建筑工程公司支付建筑
工程款，取得建筑方按规定开具的增值税专用发票，注明工程款10万元，税额0.3万元。
则增值税进项税额核算为：
借：开发成本——建筑安装工程费——某项目 10万元
应交税费——应交增值税——进项税额3%税率 0.3万元
贷：银行存款 10.3万元
三、正式交房销售时增值税的核算
根据现有规定，房地产开发公司的房产销售纳税义务发生时间一般为正式确认交房、
移交产权的时间。因此，正式交房销售时，其增值税的销售额和销项税额的核算与其它增
值税一般纳税人的核算方法基本相同，区别在于一般存在预收账款的结转。
例3：A房地产开发公司2021年11月23日，向客户E个人正式交房，实现销售，并
开具该房产的正式销售的增值税普通发票，显示销售额100万元，税额11万元。客户E
之前已经缴纳预售款50万元，办理正式交房时一次性补交差价61万元。则增值税销项税
额核算为：
借：银行存款 61万元
预收帐款——客户E 50万元
贷：主营业务收入A项目 100万元
应交税费——应交增值税——销项税额11%税率 11万元
感谢您的阅读，祝您生活愉快。